Гражданский кодекс часть 1

с участием истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, а также представителя истцов ФИО4, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО5, ФИО2 по доверенностям ФИО10, представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО11, представителей ответчика ООО «Бажена» конкурсного управляющего ФИО12, а также ФИО13 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО3, ФИО7, ФИО1, ФИО8, ФИО9, ФИО5, ФИО2, ФИО6 к ООО «Бажена» о признании права общей долевой собственности на места общего пользования,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились к ООО «Бажена» с иском о признании права общей долевой собственности на места общего пользования в незавершенном строительством объекте – нежилом здании со встроенными офисными помещениями по <адрес>, составляющие <данные изъяты> кв.м. или <данные изъяты> долей объекта незавершенного строительства.

Требования мотивируют тем, что вступившим в законную силу решением Нововятского районного суда г.Кирова от ДД.ММ.ГГГГ за истцами признано право общей долевой собственности на доли в праве собственности на незавершённый строительством объект - нежилое здание со встроенными офисными помещениями по <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м.

В <данные изъяты> все истцы получили соответствующие свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности. Совокупная доля истцов составляет <данные изъяты>. На балансе ответчика ООО «Бажена», как застройщика Здания, остались площади, составляющие <данные изъяты> долей объекта незавершённого строительства (<данные изъяты>

В процессе рассмотрения дела по иску ФИО5 к ответчикам ООО «Бажена», ФИО14 и ФИО15 Нововятским районным судом г.Кирова были изучены маркировочные планы, прилагаемые к договорам участия в долевом строительстве Здания, заключённым между всеми истцами и ООО «Бажена». Благодаря собранной судом информации, а также в связи с изготовлением за счёт истцов технического паспорта на здание удалось определить схему размещения подлежащих передаче истцам помещений Здания, а также установить факт отсутствия в Здании иных площадей, которые могут использоваться для торгово-коммерческой деятельности.

Полагают, что все не подлежащие передаче истцам площади в Здании относятся к местам общего пользования (лестницы, лестничные площадки, коридоры, помещения для размещения технического оборудования, обслуживающего Здание в целом). Данные площади за ООО «Бажена» не зарегистрированы и подлежат передаче в долевую собственность истцов после сдачи Здания в эксплуатацию в порядке ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ.

Кроме того, установлено, что истцами на основании договоров участия в долевом строительстве были переданы в ООО «Бажена» денежные средства в общей сумме <данные изъяты> руб. Однако согласно оценке Здания по техническому паспорту БТИ на строительство ответчик потратил <данные изъяты> руб. Таким образом, разница между переданными ответчику и потраченными им на строительство Здания денежными средствами составляет <данные изъяты> руб., из чего по мнению истцов следует, что за счёт их денежных средств в сумме <данные изъяты> руб. выстроены места общего пользования указанного Здания.

Факт введения в отношении ответчика процедуры банкротства означает, что данное Здание будет достраиваться исключительно за счёт средств истцов, ссылаются на параграф 7 Закона о банкротстве.

Истцы ФИО7, ФИО8, ФИО9 в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени рассмотрения извещены надлежаще, просили о рассмотрении дела в их отсутствие с участием представителя ФИО10

Истцы ФИО2, ФИО4, ФИО6, ФИО5 участвовали в подготовительной части судебного заседания, после перерыва попросили о дальнейшем рассмотрении дела в их отсутствие, ФИО4, ФИО5, ФИО2 - с участием их представителей ФИО10 и ФИО11

Истцы ФИО3, ФИО1 исковые требования поддержали. ФИО1 суду пояснил, что истцы являются обманутыми дольщиками. Внесли 100% указанных в договоре долевого участия денежных средств, следовательно, должны получить свои площади. У них не было возможности в натуре определить торговые площади, поэтому между истцами составили соглашение об определении долей. По образованию он является строителем, может с уверенностью сказать, что готовность объекта составляет 60%. Необходимо устанавливать окна, двери, проводить канализацию, отопление, производить фасадную отделку. Считает, что оставшаяся нераспределенная площадь – это не только места общего пользования, возможно, еще торговые площади.

Истец ФИО2 поддержал требования. Пояснил, что на строительство спорного объекта было заключено 9 договоров долевого участия, они единственные 9 человек, которые хотят получить торговые площади, все остальные хотят получить денежные средства. Помещения в натуре не выделены. Считает, что оставшаяся нераспределенная площадь – это места общего пользования. Доли считали, исходя из полезной площади.

Представитель истцов ФИО4, ФИО3, ФИО8, ФИО7, ФИО1, ФИО9, ФИО5, ФИО2 по доверенностям ФИО10 исковые требования поддержал в полном объеме. Суду пояснил, что данный иск подан по той причине, что необходимо установить статус оставшихся площадей. До сдачи объекта в эксплуатацию площади находятся на балансе застройщика ООО «Бажена», однако на балансе, не означает в собственности. Истцы, установив право собственности на доли в праве общей долевой собственности в незавершенном строительстве объекте, несут затраты на завершение строительства. Согласно техническому паспорту готовность объекта – 86%, кадастровому паспорту – 56%. На балансе ООО «Бажена» как застройщика здания остались площади, составляющие <данные изъяты> долей объекта незавершенного строительства, т.е. <данные изъяты> кв.м., которые, являются местами общего пользования и подлежат передаче в долевую собственность истцов после сдачи здания в эксплуатацию. По имеющейся информации ФИО15 заключила договор на шахту подъемника, ФИО16 – на половину лестничных площадей и проходы здания. На сегодняшний день за истцами зарегистрировано право собственности в праве общей долевой собственности. Если же спорные площади находятся в собственности ООО «Бажена», то участники общей долевой собственности, которые несут затраты, вправе пропорционально требовать возврата вложенных денежных средств. Если будет установлено, что оставшиеся площади находятся в собственности ООО «Бажена», возможно они обратятся с иском о компенсации затрат на строительство к ООО «Бажена». Если оставшиеся площади находятся в собственности ООО «Бажена», которое находится в стадии банкротства, то эти площади подлежат включению в конкурсную массу и реализации на торгах. Результат нельзя предвидеть, возможно, появятся новые собственники. Согласно оценке здания по техническому паспорту БТИ на строительство ответчик потратил <данные изъяты> руб. Таким образом, разница между переданными ответчику и потраченными им на строительство здания денежными средствами составляет <данные изъяты> руб. Имеются все основания утверждать, что за счёт денежных средств истцов в сумме <данные изъяты> руб. выстроены места общего пользования указанного здания. Наложением маркировочных планов на общие схемы поэтажных планов удалось определить схему размещения подлежащих передаче истцам помещений. Кроме того, полагает, что свою рентабельность (коммерческий интерес) ООО «Бажена» уже получило, собственники внесли денежные средства по договорам участия в долевом строительстве объекта недвижимости в полном объеме. ООО «Бажена», находящееся в стадии банкротства, новых денежных средств на строительство не может вкладывать, а на площади претендует. В целом необходимо установить статус торговых площадей. Долевую собственность на места общего пользования определить пропорционально вложенным средствам, для чего и необходимо решение суда.

Представитель ответчика ООО «Бажена» по доверенности ФИО13 исковые требования не признала. Пояснила, что право долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Решением Нововятского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ были установлены доли в праве общедолевой собственности истцов в виде простой правильной доли. При подписании истцами соглашения об определении долей в общедолевой собственности в здании торгового центра, ими были определены соответствующие доли во всем здании, в том числе и на общее имущество. Помимо истцов, ООО «Бажена» заключала договоры долевого участия с иными физическими лицами. Круг дольщиков данными истцами не ограничен. Целью процедуры банкротства является погашение требований всех кредиторов. Все истцы включены в реестр, не включенными остались только три требования (не требования истцов). Предусматривается пропорциональное удовлетворение требований кредиторов. Истцы необоснованно ссылаются на специальные нормы параграфа 7 Закона о банкротстве, поскольку, данные нормы, исходя из буквального значения содержащихся в них слов и выражений, не предусматривают включения в реестр требований нежилых помещений. В случае окончательного установления всех кредиторов, претендующих на спорный объект, ответчик готов рассмотреть вопрос о распределении долей. Конкурсный управляющий не является заинтересованным лицом ни к одному из кредиторов. Дольщики должны выделить имущество в натуре. Установлено, что свободными остались не только места общего пользования, но и торговые помещения. В настоящее время перегородки не установлены, помещения (торговые места) не сформированы. Согласно техническому паспорту готовность объекта – 85%, кадастровому паспорту – 56%. Они изготовлены разными лицами. Установить сколько денежных средств еще будет потрачено на строительство объекта для сдачи в эксплуатацию преждевременно. Возможно, впоследствии доли изменятся.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, просил дело рассмотреть в его отсутствие. Направил в адрес суда письменный отзыв, в котором указал, что требования истцов считает необоснованными. За истцами на основании решения Нововятского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ признано право общей долевой собственности на доли в праве собственности на незавершённый строительством объект - нежилое здание со встроенными офисными помещениями по <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. Истцы просят признать право общей долевой собственности на места общего пользования в здании, которое принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Выслушав пояснения истцов, их представителя, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 8 Гражданского Кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно части 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Между истцами и ООО «Бажена» заключены договоры участия в долевом строительстве объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.метров со встроенными офисными помещениями по адресу: <адрес>. Согласно п. 2.1. договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости участники долевого строительства принимают на себя обязательство направить денежные средства на строительство объекта в размере и на условиях, предусмотренных договорами, а застройщик обязуется собственными силами и \или привлеченными силами обеспечить возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и после ввода объекта в эксплуатацию передать обозначенное в договоре нежилое помещение соответствующей площадью участникам долевого строительства.

Оплата по договорам участия в долевом строительстве произведена истцами в полном объеме.

Из решения Нововятского районного суда г. Кирова от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу, следует, что по соглашению об определении долей от ДД.ММ.ГГГГ доли истцов в общей долевой собственности распределены следующим образом: ФИО4 принадлежит - <данные изъяты> доли, ФИО3 - <данные изъяты> доли, ФИО1 - <данные изъяты> доли, ФИО7 - <данные изъяты> доли, ФИО8 - <данные изъяты> доли, ФИО9 - <данные изъяты> доли, ФИО2 - <данные изъяты> доли, ФИО6 - <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности здания торгового центра, находящегося по адресу: <адрес>

Решением Нововятского районного суда г.Кирова от ДД.ММ.ГГГГ признано право собственности в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте здании торгового центра, расположенном по адресу: <адрес>, имеющем кадастровый номер №, за ФИО1 ФИО1 на <данные изъяты> доли, за ФИО8 на <данные изъяты> доли, за ФИО7 на <данные изъяты> доли, за ФИО4 на <данные изъяты> доли, за ФИО5 на <данные изъяты> доли, за ФИО9 на <данные изъяты> доли, за ФИО2 на <данные изъяты> доли, за ФИО6 на <данные изъяты> доли, за ФИО3 на <данные изъяты> доли.

Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы получили соответствующие свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности на спорный объект в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Согласно ч. 5 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в совместно созданном объекте недвижимости, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из норм действующего законодательства следует, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

По данным технического паспорта объекта незавершенного строительства - здания торгового центра по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ объект не введен в эксплуатацию, степень его готовности составляет 85 %. Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ процент готовности здания торгового центра по адресу: <адрес> составляет 56 %.

Доводы истцов о том, что площади, составляющие <данные изъяты> долей объекта незавершенного строительства, т.е. <данные изъяты> кв.м., являются местами общего пользования и подлежат передаче в долевую собственность истцов, поскольку выстроены за счёт денежных средств истцов в размере <данные изъяты> руб. являются несостоятельными.

По соглашению об определении долей от ДД.ММ.ГГГГ доли истцов в общей долевой собственности распределены в соответствии с вложенными ими денежными средствами, а не потраченными ООО «Бажена» на строительство объекта.

Довод истцов о возможности признания за ними права общедолевой собственности на общее имущество с учетом того, что в строительство объекта было внесено меньше средств, чем ими было оплачено, предполагает их право требовать взыскания данных сумм, а не возможность признания за ними права собственности на общее имущество.

В соответствии с действующим законодательством технический учет и техническую инвентаризацию может осуществлять лишь специально аккредитованная организация, в связи с чем, довод о том, что наложением маркировочных планов на общие схемы поэтажных планов им удалось определить схему размещения подлежащих передаче истцам помещений, суд признает необоснованными.

В техническом и кадастровом паспортах объекта незавершенного строительством, содержащих лишь сведения о площади застройки, внутренняя площадь помещений организацией технического учета не определена. В настоящее время перегородки внутри здания не установлены, помещения (торговые места) не сформированы. Доли истцов в натуре не выделены, в связи с чем, довод о том, что невыделенными остались лишь места общего пользования, преждевременен. Кроме того, в настоящее время невозможно установить размер инвестиций для завершения строительства объекта, из чего следует, что впоследствии доли истцов могут измениться.

Как пояснила в судебном заседании представитель ответчика, кроме истцов, ООО «Бажена» заключало договоры долевого участия с иными физическими лицами, в том числе ФИО4, ФИО15, ФИО17, которые также внесли денежные средства (более <данные изъяты> рублей) на строительство торгового центра. Еще есть граждане, которые не фиксировали, но вносили денежные средства в кассу ООО «Бажена». Таким образом, круг дольщиков до завершения строительства может измениться.

Решением Арбитражного суда Кировской области от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о признании ООО «Бажена» несостоятельным (бакротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Целью процедуры банкротства является погашение требований всех кредиторов. Предусматривается пропорциональное удовлетворение требований кредиторов. В силу действующего законодательства право собственности на объект возникает с момента государственной регистрации, за ООО «Бажена» право собственности не зарегистрировано, истцы же свое право зарегистрировали. Ссылка на специальные нормы параграфа 7 Закона о банкротстве по мнению суда также является преждевременной, поскольку в настоящее время право истцов ничем не нарушено. ООО «Бажена» признает факт внесения истцами по договорам участия в долевом строительстве объекта недвижимости денежных средств в полном объеме, между истцами также нет спора относительно объема участия каждого в строительстве объекта, тогда как, в силу положений ст. 11 ГК РФ и ст. 2 ГПК РФ целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан. Истцы же предполагают о возможном нарушении права в будущем.

Истцами не предоставлены доказательства, каким образом, договаривающиеся стороны определили места общего пользования в незавершенном строительством объекте, которые будут преданы им в будущем.

В настоящее время строительство нежилого здания со встроенными офисными помещениями по <адрес> не завершено, объект в эксплуатацию в установленном порядке не введен, цель по договорам, заключенным между истцами с ООО «Бажена» не достигнута, следовательно, исковые требования о признании права общей долевой собственности на места общего пользования, составляющие <данные изъяты> кв.м. или <данные изъяты> долей объекта незавершенного строительства, истцами ФИО4, ФИО3, ФИО7, ФИО1, ФИО8, ФИО9, ФИО5, ФИО2, ФИО6 удовлетворению не подлежат.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что истец ФИО4 подарила свою долю равную <данные изъяты> в праве общей долевой собственности здания торгового центра, находящегося по адресу: <адрес> своей дочери ФИО18, за которой ДД.ММ.ГГГГ это право зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку на момент принятия судом решения у истца ФИО4 право собственности на долю в праве общей долевой собственности здания торгового центра, находящегося по адресу: <адрес> прекращено, она не вправе требовать признания за ней права общедолевой собственности на места общего пользования в данном объекте, в связи с чем, суд считает необходимым отказать ей в удовлетворении иска.

ФИО18 подан аналогичный иск о признании права общей долевой собственности на места общего пользования в указанном объекте, который на момент принятия судом решения, к производству суда не принят.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО4, ФИО3, ФИО7, ФИО1, ФИО8, ФИО9, ФИО5, ФИО2, ФИО6 к ООО «Бажена» о признании права общей долевой собственности на места общего пользования в незавершенном строительством объекте – нежилом здании со встроенными офисными помещениями по <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., составляющие <данные изъяты> кв.м. или <данные изъяты> долей объекта незавершенного строительства отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд через Нововятский районный суд г.Кирова в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 24 декабря 2013 года.

Председательствующий: подпись Чуракова Н.А.

Решение вступило в законную силу 28.01.2014