Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публичного акционерного общества Банк «Финансовая корпорация Открытие» к ФИО2 о расторжении договора аренды недвижимого имущества с последующим выкупом и взыскании задолженности,

У С Т А Н О В И Л:

ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» обралось в суд с иском к ФИО2, в котором просит:

расторгнуть договор аренды недвижимого имущества с последующим выкупом ХХХ от 19 апреля 2012 года, заключенный с ФИО2;

взыскать с ФИО2 задолженность по договору аренды недвижимого имущества с последующим выкупом ХХХ от 19 апреля 2012 года в размере 10 118 455,53 руб., из них:

- по выкупным платежам в размере 7 664 926,40 руб., в т.ч. НДС 20%, которые включают в себя задолженность по выкупным платежам, начисленную до 31 января 2021 года, в размере 801 751,45 руб. и пени за нарушение исполнения обязательства в размере 6 863 175 руб.;

- по арендным платежам в размере 2 453 529,08 руб., в т.ч. НДС 20%, которые включают в себя задолженность по арендным платежам в размере 1 456 683,08 руб., начисленные до 31 января 2021 года, и пени за нарушение исполнения обязательства в размере 996 846 руб.

взыскать с ФИО2 расходы по уплаченной госпошлине в сумме 64 792,28 руб.

В обоснование своих доводов истец указал, что 19 апреля 2012 года между ОАО «СКА-Банк» и ФИО2 был заключен Договор ХХХ аренды недвижимого имущества с последующим выкупом, с дополнительным соглашением от 22.04.2015 г., и дополнительным соглашением от 31.03.2016 г. (далее договор аренды). Согласно п. 1.1. договора аренды, Арендодатель предоставляет Арендатору в аренду с правом выкупа недвижимое имущество, а Арендатор обязуется выплачивать Арендодателю арендную плату, выкупные платежи и принимает в аренду следующее недвижимое имущество: часть здания корпуса ХХХ l-этажная, общая площадь 561.4. кв.м., условный номер ХХХ, адрес объекта: <адрес>, которая принадлежит Арендодателю на основании: Соглашения о предоставлении отступного передачей должником части здания корпуса ХХХ и 2/3 доли в праве собственности на земельный участок кредитору от 16 января 2009 года, заключенного в г. Вязьма Смоленской области, Акта приема передачи от 16 января 2009 года. Имущество, передаваемое по настоящему договору в аренду с последующим выкупом, расположено на земельном участке, общей площадью 7279 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: ХХХ, адрес объекта: <адрес>, который принадлежит ОАО «СКА-Банк» на праве общей долевой собственности, доля в праве 1/2, на основании Соглашения о предоставлении отступного передачей должником части здания корпуса ХХХ и 2/3 доли в праве собственности на земельный участок кредитору от 16 января 2009 года, заключенного в г. Вязьма Смоленской области, Акта приема передачи от 16 января 2009 года. Указанное имущество передается на срок до 31 марта 2021 года (п. 1.4 договора). Согласно п. 3.1. договора аренды, по соглашению сторон выкупная цена арендуемого имущества составляет: за часть здания корпуса ХХХ – 4575450 руб., в т.ч. НДС 18% - 697 950 руб. В соответствии с п. 3.2. договора аренды, Арендатор погашает указанную выкупную цену имущества в течение срока действия настоящего договора путем внесения выкупных платежей, ежемесячно в срок не позднее последнего рабочего дня текущего месяца путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя, в том числе НДС 18%. Пунктом 3.4. договора аренды предусмотрено, что Арендатор погашает арендную плату в течение срока действия договора путем внесения арендных платежей, ежемесячно в срок не позднее последнего рабочего числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя, в том числе НДС 18%. Арендатор нарушил условия заключенного договора аренды. Последний платеж по договору аренды был произведен 29 января 2016 года. В соответствии с п. 4.3. договора аренды, за нарушение Арендатором условий п. 3.2 настоящего договора, Арендодатель вправе потребовать, а Арендатор обязан в течение двух дней со дня получения письменного требования уплатить Арендодателю пеню в размере 0,1 % от выкупной цены имущества, указанной в п.3.1. договора, за каждый день просрочки платежа. В соответствии с п. 4.4. договора аренды, за нарушение Арендатором условий п. 3.4. настоящего договора, Арендодатель вправе потребовать, а Арендатор обязан в течение двух дней со дня получения письменного требования уплатить Арендодателю пеню в размере 0,1 % от суммы арендной платы, указанной в п. 3.3. договора, за каждый день просрочки платежа.

Задолженность Арендатора перед Арендодателем по состоянию на 31 января 2021 года составляет: по выкупным платежам в размере 7 664 926,40 руб., в т.ч. НДС 20%, которые включают в себя задолженность по выкупным платежам, начисленные до 31 января 2021 года, в размере 801 751,45 руб. и пени за нарушение исполнения обязательства в размере 6 863 175 руб.; по арендным платежам в размере 2453529,08 руб., в т.ч. НДС 20%, которые включают в себя задолженность по арендным платежам в размере 1 456683,08 руб., начисленные до 31 января 2021 года, и пени за нарушение исполнения обязательства в размере 996 846 руб. Общая сумма задолженности Арендатора по состоянию на 31 января 2021 года составляет 10 118 456,53 руб. 14 февраля 2017 года в адрес Арендатора было направлено уведомление о замене стороны и новые реквизиты ПАО «БИНБАНК» для внесения арендных платежей. В марте 2018 года от Арендатора поступило письмо с информацией, что ему ни разу не сообщали о смене собственника и новых реквизитах для оплаты. В июне 2018 года в адрес Арендатора было направлено уведомление с требованием погасить задолженность по арендным и выкупным платежам, а также было предложено : расторгнуть договора аренды и подписать акт приема-передачи. В июле 2018 года от Арендатора было получено письмо с ответом на требование о расторжении, в котором говорится, что Арендатор не получал письма от Арендодателя с реквизитами. В 2019 году начался процесс по реализации имущества Арендатору по рыночной стоимости, с внесением изменений в договор аренды, путем подписания дополнительного соглашения. Дополнительное соглашение было подписано с двух сторон, но не зарегистрировано в Росреестре, но причине отказа ФИО2 устранить замечания, выявленные Росреестром при сдаче документов на регистрацию. 19 мая 2015 года ОАО «Смоленский акционерный коммерческий банк» (CKА-Банк) сменило наименование на ПАО «БИНБАНК Смоленск». 08 апреля 2016 года ПАО «БИНБАНК Смоленск» реорганизовано в форме присоединения к ПАО «БИНБАНК», которое является его правопреемником по всем обязательствам в отношении всех его кредиторов и должников, в том числе по обязательствам, оспариваемым сторонами. Кроме того, 07 октября 2016 года ПАО «МДМ Банк» реорганизовано в форме присоединения к нему ПАО «БИНБАНК» и является его правопреемником по всем обязательствам в отношении всех их кредиторов и должников, в т.ч. по обязательствам, оспариваемым сторонами. 18 октября 2016 года наименование ПАО «МДМ Банк» изменено на ПАО «БИНБАНК». 26 октября 2018 года ПАО Банк «ФК Открытие» реорганизован в форме присоединения к нему ПАО «БИНБАНК». С 1 января 2019 года ПАО Банк «ФК Открытие» стал правопреемником ПАО «БИНБАНК» по обязательствам в отношении третьих лиц, в том числе кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами.

В судебном заседании представитель истца представила уточненные исковые требования, согласно которым просит суд:

внесенные арендатором выкупные платежи в размере 3 773 698 руб. 55 коп. зачесть в счет погашения задолженности по арендным платежам за весь срок действия договора;

взыскать с ФИО2 в пользу ПАО Банк «ФК Открытие» задолженность по договору аренды недвижимого имущества с последующим выкупом ХХХ от 19 апреля 2012 года в размере 13 937 531 руб. 70 коп., из них:

- задолженность по арендным платежам в размере 112689 343 руб. 68 коп.;

- пени за нарушение исполнения обязательства в размере 2 669 188 руб. 02 коп.;

взыскать с ФИО2 расходы по уплаченной государственной пошлине в сумме 64 792 руб. 28 коп.

Ответчик в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы представителю.

Представитель ответчика ФИО3 представила возражение на исковое заявление, в судебном заседании поддержала доводы возражения, заявила о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (ч. 1 ст. 407 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 12 апреля 2012 года между ОАО «Смоленский акционерный коммерческий банк» (СКА-Банк) и ФИО2 заключен Договор ХХХ аренды недвижимого имущества с последующим выкупом (том № 1 л.д. 10-12), согласно которому арендатору предоставлено в аренду с правом выкупа недвижимое имущество: часть здания корпуса ХХХ, общей площадью 561,4 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее арендодателю на основании Соглашения о предоставлении отступного передачей должником части здания корпуса ХХХ и 2/3 доли в праве собственности на земельный участок кредитору от 16 января 2009 года, акта приема-передачи от 16 января 2009 года (п. 1.1). Арендатору одновременно с передачей права аренды на имущество передается право использования части земельного участка, которая занята имуществом и необходима для его использования (п. 1.3). Имущество передается в аренду на срок по 31 марта 2015 года включительно.

Согласно п. 3.1 договора аренды выкупная цена арендуемого имущества составила 4 575 450,00 руб., в том числе НДС – 18% - 697 950,00 руб. Пунктом 3.2 договора аренды определена сумма выкупных платежей, которые уплачиваются арендатором ежемесячно в срок не позднее последнего рабочего дня текущего месяца путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

Согласно п. 3.3. договора аренды арендная плата составляет 424 564,00 руб., в том числе НДС – 18% - 64 764,00 руб. Пунктом 3.4 договора аренды определена сумма арендных платежей, которые уплачиваются арендатором ежемесячно в срок не позднее последнего рабочего дня текущего месяца путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

Данный договор зарегистрирован 3 мая 2012 года в Управлении Росреестра по Смоленской области (том № 1 л.д. 12-об.).

Впоследствии к договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа ХХХ от 19.04.2012 были заключены дополнительные соглашения: от 22 апреля 2015 года, от 31 марта 2016 года и от 10 октября 2019 года.

В дополнительном соглашении от 22 апреля 2015 года определена арендная плата, которая составляет 664564 руб., в том числе НДС – 101374, руб. 17 коп. Срок действия дополнительного соглашения с 31 марта 2015 года, срок окончания действия дополнительного договора не установлен, последний день внесения арендных платежей – 31 марта 2016 года (том № 1 л.д. 13).

Дополнительным соглашением от 31 марта 2016 года срок аренды имущества продлен до 31 марта 2021 года; определена сумма ежемесячного платежа за аренду имущества и выкупные платежи.

14 февраля 2017 года ПАО «БИНБАНК» в адрес ФИО2 направлено уведомление о реорганизации и изменении реквизитов банка (том № 1 л.д. 16).

19 июня 2018 года ПАО «БИНБАНК» в ответ на уведомление ФИО2 о необходимости составления сводного акта сверки оплаты денежных средств за аренду, направленное ФИО2 24 апреля 2018 года, сообщил ему о задолженности по состоянию на 30 апреля 2018 года по выкупным платежам, которая составляет 10 393 438 руб. 13 коп., и по арендным платежам, которая составляет 1 041 916 руб. 26 коп., а также предложил в срок до 30 июня 2018 года произвести погашение всей образовавшейся задолженности, уведомив при этом о расторжении договора аренды с последующим выкупом в случае непоступления в указанный срок денежных средств (том № 1 л.д. 21).

Согласно приложенному к данному уведомлению Соглашению от 1 июля 2018 года о расторжении договора ХХХ аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 19.04.2012 договор аренды расторгается 23 июня 2018 года; задолженность арендатора по оплате арендных платежей с учетом п. 10.1. договора аренды с последующим выкупом составляет по состоянию на 22 июня 2018 года 9 903 119, руб., пени 2 206 251,77 руб.; при этом арендодатель удерживает внесенные ранее арендатором выкупные платежи в размере 3 773 698 руб. 56 коп. в счет измененного размера арендной платы (том № 1 л.д. 22).

28 февраля 2019 года в адрес ответчика направлено уведомление том, что с 1 января 2019 года произошло юридическое объединение ПАО «БИНБАНК» и ПАО Банк «ФК Открытие» путем присоединения, повлекшее замену стороны арендодателя по договору аренды ХХХ от 19 апреля 2012 года, заключенного между ОАО «СКА-Банк» и ФИО2, обязательства и требования, вытекающие из договоров, заключенных ОАО «СКА-Банк» сохраняют свою силу; договоры продолжают действовать в полном объеме на установленных в них условиях (том № 1 л.д. 26).

10 октября 2019 года к договору аренды недвижимого имущества с последующим выкупом № от 19 апреля 2012 года заключено дополнительное соглашение ХХХ, согласно которому имущество переходит в собственность арендатора в дату государственной регистрации, которая осуществляется после внесения арендатором обусловленной п. 3.1. договора выкупной цены имущества в установленные сроки в полном объеме (п.2.6). В п. 1.1. соглашения указано, что в состав имущества входит также 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ХХХ, общей площадью 7279,0 кв.м, категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения и обслуживания части здания корпуса ХХХ. Пункт 3.1 изложен в следующей редакции: выкупная цена арендуемого имущества составляет 3 773 698,56 руб.: 1 700 000 руб. – за часть здания корпуса ХХХ, 2 074 698,56 руб. – за 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; стороны договорились считать выкупную цену уплаченной в полном размере в дату подписания настоящего дополнительного соглашения (том № 1 л.д. 27-29).

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что государственная регистрация дополнительного соглашения ХХХ от 10.10.2019 в установленном порядке не произведена.

По смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорное соглашение не прошло необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения соглашения об изменении договора аренды и о содержании его условий. Таким образом, дополнительное соглашение от 10 октября 2019 года к договору аренды земельного участка ХХХ от 12 апреля 2012 года следует считать заключенным.

Поскольку государственная регистрация дополнительного соглашения ХХХ от 10.10.2019 не произведена, имущество в собственность арендатора не перешло (п. 4 дополнительного соглашения ХХХ).

Согласно акту приема-передачи от 10 октября 2019 года арендатор возвратил, а арендодатель принял следующее имущество: часть здания корпуса ХХХ, общей площадью 561,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ХХХ, общей площадью 7279,0 кв.м, категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения и обслуживания части здания корпуса ХХХ (том № 1 л.д. 30, 31).

Вместе с тем, выкупная цена считается уплаченной в полном объеме на дату подписания дополнительного соглашения, то есть 10 октября 2019 года (п. 6 дополнительного соглашения ХХХ).

Свои обязательства по договору аренды недвижимого имущества ответчик ФИО2 с учетом дополнительных соглашений от 24 апреля 2015 года и 31 марта 2016 года не исполнил, последний платеж произведен им 28 января 2016 года.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 3 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку обязательства по внесению арендной платы ответчик не исполнил, истец обратился в суд с настоящим иском, представив расчет долга по арендной плате, подлежащего взысканию с ответчика по уточненным требованиям по состоянию на 31 июля 2021 года в размере 11 268 343 руб. 68 коп., а также пени за нарушение обязательств в размере 2 669 188 руб. 2 коп.

Ответчик, в свою очередь, ссылается на пропуск истцом срока исковой давности за период до 31 января 2018 года. Задолженность по арендным платежам, по мнению ответчика, может быть рассчитана за период с 31 января 2018 года по 11 декабря 2019 года (срок подачи документов для регистрации дополнительного соглашения от 10.10.2019).

В соответствии со ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как следует из п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление Пленума № 43), по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В силу п. 1 ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

В абз. 2 п. 17 постановления Пленума № 43 разъяснено, что днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Суд не соглашается с представленным ответчиком расчетом, поскольку истцом был пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период с апреля 2012 года по март 2018 года, так как в суд с иском истец обратился 6 апреля 2021 года.

Поскольку акт приема передачи имущества, подписанный представителем арендодателя и арендатором, от 10 октября 2019 года, получен ответчиком 10 декабря, а 11 декабря 2019 года ответчик подал заявление через МФЦ на регистрацию дополнительного договора от 10.12.2019, суд приходит к выводу, что с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате, образовавшейся до 11 декабря 2019 года, в сумме 2 777 785 руб. 40 коп.

Исходя из представленного истцом расчета, суд находит возможным взыскать с ответчика пени, с учетом срока исковой давности за период с 06.04.2018 по 11.12.2019 в размере 85 417 руб. 35 коп. (615 дней х 138,89 руб. (сумма пени за 1 день просрочки)).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины пропорционально заявленным требованиям в размере 13 310 руб. 35 коп.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Публичного акционерного общества Банк «Финансовая корпорация Открытие» к ФИО2 о расторжении договора аренды недвижимого имущества с последующим выкупом и взыскании задолженности удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу Публичного акционерного общества Банк «Финансовая корпорация Открытие»: задолженность по арендной плате по договору ХХХ от 19 апреля 2012 года в размере 2 777 785 (два миллиона семьсот семьдесят семь тысяч семьсот восемьдесят пять) рублей 40 копеек, пени в размере 85 417 (восемьдесят пять тысяч четыреста семнадцать) рублей 35 копеек, расходы по уплаченной государственной пошлине в размере 13 310 (тринадцать тысяч триста десять) рублей 35 копеек.

В остальной части исковых требований Публичного акционерного общества Банк «Финансовая корпорация Открытие» отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Вяземский районный суд Смоленской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Титова

24.12.2021 – резолютивная часть решения

30.12.2021 – изготовлено мотивированное решение

02.02.2022 – вступает в законную силу