Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого дома с нарушением преимущественного права покупки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого дома с нарушением преимущественного права покупки.

Требования обоснованы тем, что ФИО1 (истец) является долевым собственником здания торгового центра, площадью 12810.6 кв.м., этажность: 3, подземных этажей: 1, расположенного по адресу: РФ, <адрес>-Кузбасс, Кемеровский городской округ, <адрес> (далее – здание). В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску ООО «Управляющая» к долевым собственникам здания о взыскании задолженности по договору, истцу стало известно, что доля в размере 12/1000 в праве собственности на здание была продана ФИО3 ФИО2 (ответчики). Однако, о намерении совершить сделку истцу, как участнику долевой собственности, сообщено не было. Истец не согласен с указанной сделкой и желает сам приобрести спорную долю общей долевой собственности на здание.

Истец просит суд перевести на ФИО1 права и обязанности ФИО2, как приобретателя 12/1000 доли общей долевой собственности здания торгового центра, площадью 12810.6 кв.м., этажность: 3, подземных этажей: 1, расположенного по адресу: РФ, <адрес>- Кузбасс, Кемеровский городской округ, <адрес>.

Истец ФИО1, ответчики ФИО2, ФИО3 извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, не представили причин уважительности своей неявки, не просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель истца ФИО4, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на <данные изъяты>, в судебном заседании исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении в полном объеме, суду пояснила, что о спорной сделке истцу не было известно.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5, действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на <данные изъяты>, в судебном заседании исковые требования не признал, возражал против и удовлетворения, ссылаясь на то, что сособственник может воспользоваться преимущественным правом покупки доли только в случае ее возмездного отчуждения постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности. На момент заключения спорного договора купли-продажи как ФИО3, так и ФИО7 являлись собственниками строящегося здания торгового центра.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, считая их извещенными надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, дав оценку собранным доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил о преимущественной покупке (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ФИО8 (200/1000 доли), ФИО9 (125/1000 доли), ФИО10, (58/1000 доли), ФИО11 (35/1000 доли), ФИО12 (35/1000 доли), ФИО1 (12/1000 доли), ФИО3 (12/1000 доли), ФИО13 (380/1000 доли), ФИО14 (18/1000 доли), ФИО2 (125/1000 доли) являлись общедолевыми собственниками объекта незавершенного строительства, площадью 35 596,9 кв.м., степень готовности 10%, кадастровый №, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Кемеровский городской округ, <адрес>,33, а также земельного участка, общей площадью 5950 кв.м., кадастровый №, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: здание многофункционального использования в составе: административное учреждение, торгово-развлекательный комплекс, гостиница по адресу: <адрес>, Кемеровский городской округ, <адрес>, что подтверждается договором купли – продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, актом приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ (Т.1, л.д. 41-48). Право общей долевой собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 47).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мера» (продавец) и ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО1, ФИО3, ФИО13, ФИО14, ФИО2 (покупатели) был заключен договор купли-продажи (купчая) 50/100 долей земельного участка, в соответствии с которым, продавец передал, а покупатели приняли 50/100 доли в праве долевой собственности на земельный участок, общей площадью 821 кв.м., кадастровый №, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: здание многофункционального использования в составе: административное учреждение, торгово-развлекательный комплекс, гостиница, по адресу: <адрес>, Кемеровский городской округ, <адрес>, что также подтверждается актом приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ (Т.1, л.д. 52-57). Право общей долевой собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (Т.1, л.д. 56).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО1, ФИО3, ФИО13, ФИО14, ФИО2 (заказчик) и ООО «Инвестиционно-финансовая компания «МЕРА» (генеральный подрядчик) был заключен договор генерального подряда №, в соответствии с которым, генеральный подрядчик в соответствие с проектной документацией, действующим законодательством, строительными нормами и правилами, сводами правил, иными нормативно-правовыми актами, условиями договора, а также письменными указаниями заказчика, не противоречащими условиям договора, обязуется в порядке и срок, установленный договором, выполнить работы по строительству Торгового центра, общей площадью 12 639,17 кв.м., этажностью: 2 (два) надземных и 1 (один) подземный этажи, на земельном участке, общей площадью 5 950 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, Кемеровский городской округ, <адрес>, сдать работы заказчику, а заказчик обязуется принять и оплатить работы на условиях договора. Земельный участок принадлежит заказчику на праве собственности на основании договора купли-продажи б/н от 26.11.2018г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (Т.2, л.д. 115-124).

По завершении строительных работ объект незавершенного строительства был поставлен на кадастровый учета как нежилое здание торгового центра, общей площадью 12 810, 6 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, пр Ленина, <адрес>, с кадастровым номером: №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (Т.2, л.д. 137-141).

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, в соответствии с которым, продавец передал, а покупатель принял в собственность следующие объекты недвижимости:

- 3/500 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, Кемеровский городской округ, <адрес>, с кадастровым номером: № общей площадью 821 +/- 10 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание многофункционального использования в составе: административное учреждение, торгово - развлекательный комплекс, гостиница;

- 12/1000 в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, Кемеровский городской округ, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 5 950 +/- 27 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание многофункционального использования в составе: административное учреждение, торгово - развлекательный комплекс, гостиница;

- 12/1000 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, находящегося по адресу: Российская Федерация, <адрес>-Кузбасс, Кемеровский городской округ, <адрес>, здание 33а, с кадастровым номером: №, общей площадью 12 472 кв.м (Т.1, л.д. 38-39).

Запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 в отношении завершенного объекта внесена в Единый государственный реестр недвижимости за номером № от ДД.ММ.ГГГГ (Т.2, л.д. 125-141).

Согласно отчета ООО Фирма «Консалт ЮКЭЛ» №/»1 от ДД.ММ.ГГГГ, итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 472 496 000 рублей, а именно: незавершенный строительством торговый центр, общей площадью 12 472 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> - Кузбасс, Кемеровский городской округ, <адрес>, здание 33а (451 709 000 рублей); земельный участок, общей площадью 5950кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> - Кузбасс, Кемеровский городской округ, <адрес> (17 912 000 рублей), земельный участок, общей площадью 821кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> - Кузбасс, Кемеровский городской округ, <адрес> – 2 875 000 рублей (Т.1, л.д. 70-197).

Анализируя собранные по делу доказательства, судом бесспорно установлено, что на дату заключения - ДД.ММ.ГГГГ - договора купли - продажи недвижимости ФИО3, ФИО2 являлись долевыми сособственниками спорных объектов недвижимости, что исключает соблюдение ответчиками положений ст.250 ГК РФ о преимуществом праве покупки остальными участниками долевой собственности, является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Письменными доказательствами подтверждается, что на дату заключения спорного договора как ФИО3, так и ФИО2 являлись собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, Кемеровский городской округ, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 821 +/- 10 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание многофункционального использования в составе: административное учреждение, торгово - развлекательный комплекс, гостиница ; в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, Кемеровский городской округ, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 5 950 +/- 27 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание многофункционального использования в составе: административное учреждение, торгово - развлекательный комплекс, гостиница; доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, находящегося по адресу: Российская Федерация, <адрес>-Кузбасс, Кемеровский городской округ, <адрес>, здание 33а, с кадастровым номером: №, общей площадью 12 472 кв.м ( л.д.64-69.т.1).

С учетом изложенного, ФИО2 не являлась посторонним лицом по смыслу ст.250 ГК РФ, предусматривающей обязанность ФИО3 как продавца доли в объекте долевой собственности соблюсти требование о преимущественном прав покупки иных долевых собственников.

Суд полагает, что поскольку как ФИО3, так и ФИО2 являлись собственниками спорных объектов недвижимости, ФИО3 был вправе распорядиться по своему усмотрению при продаже своей доли в праве на объекты недвижимости -земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, Кемеровский городской округ, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 821 +/- 10 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание многофункционального использования в составе: административное учреждение, торгово - развлекательный комплекс, гостиница ; в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, Кемеровский городской округ, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 5 950 +/- 27 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание многофункционального использования в составе: административное учреждение, торгово - развлекательный комплекс, гостиница; долив праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, находящегося по адресу: Российская Федерация, <адрес>-Кузбасс, Кемеровский городской округ, <адрес>, здание 33а, с кадастровым номером: №, общей площадью 12 472 кв.м, отчуждая собственнику, владеющему долей как и продавец на объект недвижимости, без соблюдения требования о праве преимущественной покупки.

Доводы истца о своем желании приобрести отчужденные ФИО3 по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ доли в праве собственности на объекты недвижимости, не являются основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку право заключения договора купли- продажи доли, принадлежащей собственнику, с иным долевым собственником объекта недвижимости, принадлежит исключительно продавцу и покупателю, без получения согласия иных долевых собственников и без соблюдения условия о преимущественном праве покупки.

Судом нарушений требований действующего законодательства при заключении договора купли- продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО2, не установлено, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого дома с нарушением преимущественного права покупки отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Заводский районный суд г.Кемерово в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Председательствующий И.В. Быкова

Мотивированное решение изготовлено 4 апреля 2022 года

Копия верна:

Подлинный документ подшит в материалах дела №2-784/2022 Заводского районного суда г. Кемерово.