Гражданский кодекс часть 1

Троицкий районный суд Челябинской области в составе председательствующего судьи Черетских Е.В., при секретаре Тюменцевой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО «Сбербанк России», ООО «Проффесиональна группа», Управлению федеральной службы судебных приставов России по Челябинской области о признании публичных торгов недействительными

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ПАО «Сбербанк России», указав следующее.

Решением Троицкого городского суда Челябинской области от 05 декабря 2013 года взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты>, а так же обращено взыскание на заложенное имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

23.09.2019 года указанное имущество не было реализовано на торгах, и 19.11.2019 года судебным приставом исполнителем было предложено взыскателю- ПАО Сбербанк России оставить указанное имущество за собой, в том числе и иные объекты недвижимости с кадастровыми номерами : №,№,№, №, №, №, №, №, №, №

Между тем информация о проведении торгов не располагала сведениями о том, что указанные вспомогательные постройки и сооружения включены в состав реализуемого имущества, отсутствие таковых сведений в информации о проведении торгов лишает потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах, препятствует реализации имущества на публичную продажу, отсутствие в извещении о торгах сведений является нарушением порядка проведения торгов. Данное свидетельствует о наличии оснований для признания публичных торгов недействительным.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержала по мотивам, изложенным в иске.

Представитель ПАО Сбербанк России ФИО2, участвуя в суде просила в иске отказать. Пояснила, что при заключении договора кредита оценка имущества проводилась с учетом надворных построек. Рыночная стоимость имущества переданного в торги определена судом, ни судебный пристав, ни торговая организация не вправе ее изменять. Право на постройки следует судьбе земельного участка. Полагает, что истец злоупотребляет процессуальными правами, затягивая передачу имущества взыскателю и исполнению судебного решения о взыскании долга.

Привлеченные судом в качестве соответчиков ( определение от 20.11.2020 года л.д.47 том 2) ООО Профессиональная группа и Управление Федеральной службы судебных пристав по Челябинской области, не участвовали в судебном заседании, были извещены судебными повестками посредством почты России и электронной почты.

3-е лицо Управление Росреестра по Челябинской области о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, представитель в судебном заседании не участвовал, в заявлении просили дело рассматривать без их участия.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, Т. С.Г. с одной стороны и ПАО Сбербанк России с другой стороны заключен кредитный договор и выдан займ на приобретение недвижимого имущества- жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес> ( том 1 л.д.165).

Поскольку договор заключен с определенной целью кредитования- приобретение имущества с передачей приобретаемого имущества в залог кредитору, то перед заключением кредитного договора указанное имущество было оценено и установлена его рыночная стоимость в размере <данные изъяты> + <данные изъяты> (том 1 л.д. 155-164). Исходя из текста отчета об определении рыночной стоимости имущества, оценка производилась с осмотром и описанием надворных построек и сооружений, располагающихся на указанном участке и являющихся принадлежностью к дому : выгребная яма, скважина лит Г8, гараж лит Г5, сараи литГ,Г1,Г3,Г6, баня лит Г4.

Исходя из чего суд считает, что при заключении кредитного договора оценка передаваемого в залог недвижимого имущества определена в совокупности: как основных объектов, так и вспомогательных.

Решением Троицкого городского суда Челябинской области от 05 декабря 2013 года, с учетом апелляционного определения Челябинского областного суда от 13 мая 2014 года, расторгнут кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «Сбербанк» и ФИО1, Т. С.Г., в пользу ОАО «Сбербанк» с ФИО1, Т. С.Г., Р. И.М. и П. Ю.Л. солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты>., а также обращено взыскание на заложенное имущество: жилой дом площадью 316,4 кв.м. и земельный участок площадью 2253 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, начальная продажная стоимость жилого дома установлена в размере <данные изъяты>., земельного участка – <данные изъяты>. (л.д. 12-24 том 1).

Апелляционным определением Челябинского областного суда от 13 марта 2017 года изменен порядок исполнения решения Троицкого городского суда от 05 декабря 2013 года, установлена начальная продажная цена заложенного имущества, принадлежащего ФИО1, реализуемого с публичных торгов – жилого дома, площадью 316,4 кв.м., в размере <данные изъяты>., земельного участка, площадью 2253 кв.м., в размере <данные изъяты>. (л.д. 45-53).

Исходя из текста определения изменение начальной продажной цены имущества произведено на основании представленного отчета об определении рыночной стоимости имущества №/и-1066 от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.54-94 том 1).

При этом указано, что при производстве рыночной оценки стоимости имущества оценщиком учтена стоимость надворных построек ( стр.8 абз.4), а ФИО1 представлялась возможность представить альтернативную оценку стоимости имущества, однако она таких доказательств не представила.

В период исполнения указанного выше решения суда, до изменения начальной продажной цены 06.06.2015 года ФИО1 в порядке декларации зарегистрировала право собственности на указанные выше объекты недвижимости, являющиеся надворными постройками, как принадлежность к жилому дому, расположенные на указанном участке, в ходе которой объектам присвоены кадастровые номера ( л.д.25-34 том 1), а именно:

скважина с оборудованием, кадастровый №- прежнее наименование лит Г8,

хозпостройка с оборудованием, кадастровый №, площадью 10,3 кв.м.- прежнее наименование лит Г6

летняя кухня, площадью 19 кв.м., кадастровый №, прежнее наименование лит Г1

нежилое здание, площадью 25,4 кв.м., кадастровый №, прежнее наименование лит.Г3

хозяйственная постройка – сеновал, площадью 72 кв.м., кадастровый №, прежнее наименование Г2

нежилое здание – баня, площадью 22 кв.м., кадастровый №, прежнее наименование лит Г4

нежилое здание – хозяйственная постройка, площадью 40 кв.м., кадастровый №, прежнее наименование лит.Г

нежилое здание – гараж, площадью 27 кв.м., кадастровый №, прежнее наименование лит Г5

сооружение - погреб, кадастровый №, прежнее наименование

сооружение – канализация, кадастровый №,

При этом исходя из декларации, как основания для регистрации права собственности и выписок из ЕГРН все объекты были возведены в 1996 году, вновь созданными объектами после заключения кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество не являются.

Судебным приставом исполнителем было возбуждено исполнительное производство.

В рамках исполнительного производства недвижимое имущество было выставлено на публичные торги, организатор торгов- ООО Профессиональная группа, дата начала подачи заявки 12.09.2019 года, дата окончания 23.09.2019 года, информация о торгах и их условий опубликованы в газете Южноуральская панорама № от ДД.ММ.ГГГГ, а так же в сети Интернет на официальном федеральном сайте www.torgi.gov.ru,

Опубликована следующая информация по лоту: продажа земельного участка, площадью 2253 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома площадью 316,4 кв.м. условный №, адрес места нахождения <адрес>, начальная продажная цена 2 207 280 рублей.

Торги не состоялись ( л.д.9-11 том1 ).

19 ноября 2019 года судебным приставом-исполнителем Троицкого ГОСП УФССП по Челябинской области на основании ст. 87 Федерального закона от 02 октября 2017 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскателю ПАО «Сбербанк» предложено оставить за собой имущество должника, т.к. данное имущество не было реализовано в принудительном порядке: жилой дом, площадью 316,4 кв.м., стоимостью <данные изъяты>., земельного участка, площадью 2253 кв.м., стоимостью <данные изъяты>. 19 ноября 2019 года ПАО «Сбербанк» выразило согласие принять на баланс Челябинского отделения № 8597 ПАО «Сбербанк» указанное имущество, в связи с чем вынесено постановление о передаче нереализованного имущества взыскателю, а также постановление о проведении государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество, зарегистрированное за должником (л.д.38-44 том1).

04 декабря 2019 года ПАО «Сбербанк» обратилось в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Исходя из актуальных сведений ЕГРН право собственности ПАО Сбербанк на указанное имущество не зарегистрировано.

28.07.2020 года Троицким районным судом принято решение о признании за ПАО Сбербанк России права на надворные постройки, как принадлежность к жилому дому ( л.д.174-184том1). Решение вступило в законную силу 04.09.2020 года.

Указанные выше торги, в том числе и как действия не приведшие к результату в виде заключения договора купли-продажи ( несостоявшиеся торги), но приведшие к результату как основание передачи имущества взыскателю оспариваются истцом.

Глава 9 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" ( далее по тексту ФЗ-229) устанавливает порядок проведения исполнительных действий по реализации на торгах имущества должника.

В ст. 93 ФЗ- 229 определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом РФ.

При этом споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Исходя из того, что при признании торгов несостоявшимися возникают права и обязанности, в том числе и возможность передачи имущества взыскателю, имеется некий результат, то иск о недействительности даже несостоявшихся торгов направлен на защиту интересов как залогодержателя, так и залогодателя, оспаривание несостоявшихся торгов является надлежащим способом защиты нарушенного права. В указанной части возражения ответчика суд не принимает.

Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены ст. 447 и 448 Гражданского кодекса РФ ( далее по тексту ГК РФ).

Согласно ст. 449.1 указанного кодекса под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные ст. 448 и 449 названного кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным кодексом и процессуальным законодательством (п. 1). Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать (п. 3).

В силу положений ст. 449 названного кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (п. 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 названного кодекса (п. 2).

Как разъяснено в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

На то, что предусмотренный п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 г. N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 г., согласно которому публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя, которые были приняты как основание к организации и проведению публичных торгов, не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными. Законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

Из приведенных положений закона и актов его толкования следует, что отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными.

Разрешая указанный спор, оценивая являются ли обстоятельства, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результаты торгов, суд приходит к выводу, что оснований для признания торгов недействительными нет, поскольку не имеется существенных нарушений при их проведении.

Действительно как указано выше лот выставленный на торги : земельный участок и жилой дом не содержал сведений о наличии на участке надворных построек- принадлежности к жилому дому.

Однако отсутствие указанных сведений не свидетельствует о неполном описании объекта выставленного на торги. Исходя из общих принципов единства судьбы участка и строений расположенных на нем, а так же положений п.1 ст. 64 Закона об ипотеке право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Установление отдельного права залога на надворные постройки не требуется, по смыслу статей 64 и 65 Закона об ипотеке исключение распространения на строения залогового режима на надворные постройки может быть только в случае прямого волеизъявления сторон при заключении договора залога, а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться как выражение воли на передачу строений в ипотеку, а следовательно как возможная реализация всего комплекса залогового имущества : состоявшего из участка, жилого дома и надворных построек.

При этом указанные надворные постройки входили в единый комплекс имущества как при заключении договора залога, так и при принятии решения об обращении взыскания на заложенное имущество, будучи возведенными в 1996 году.

Наличие на участке надворных построек в данном случае не могло повлиять на установление иной начальной продажной цены, поскольку начальная цена определяется судом ( в данном случае на основании определения Челябинского областного суда ), не может быть скорректирована ни судебным приставом, ни организатором торгов.

Кроме того, как указано выше начальная продажная цена- <данные изъяты>, которая привела к цене повторных торгов <данные изъяты> определена с учетом надворных построек.

Оспаривание начальной продажной цены жилого дома либо ее изменение было возможно путем обжалования решения суда в этой части либо в порядке, предусмотренном статьей 203 ГПК РФ. Истица как залогодатель с 2017 года не воспользовалась правом об изменении указанной цены в рамках разрешаемого гражданского дела об обращении взыскания на заложенное имущество

Таким образом обстоятельства того, что сведения о надворных постройках ( с указанием их описания) не включены в описание лота само по себе не могло повлиять на результаты публичных торгов, в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов, и соответственно не привело к нарушению прав истца.

Доводов о нарушении самой процедуры проведения торгов, включая передачу имущества на торги, извещение о торгах, признание первых торгов несостоявшимися, снижение вследствие этого начальной продажной цены, определение победителя повторных торгов и т.п., истцом не приведено.

Кроме того, право собственности на надворные постройки у банка возникло ни в силу проведения торгов, а на основании решения суда от 28.07.2020 года, судом неосновательного обогащения банка в связи с принятием надворных построек как вытекающих прав из права залога на основные объекты недвижимости не установлено.

Все вышеуказанное является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Ходатайство ответчика о снятии ограничительных мер при принятии судебного акта подлежит удовлетворению на основании ст. 144 ГПК РФ, согласно которой в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда, однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 12,56,198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ПАО «Сбербанк России», ООО «Проффесиональная группа», Управлению федеральной службы судебных приставов России по Челябинской области о признании недействительными публичных торгов по продаже залогового имущества: земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу <адрес> отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Троицкого районного суда челябинской области от 03.11.2020 года в виде запрета органам Росреестра совершать действия по изменению регистрационных данных о собственности( переходе прав собственности) в отношении недвижимого имущества расположенного по адресу <адрес>:

- жилой дом кадастровый №

- земельный участок с кадастровым номером №

- сооружение – скважина с оборудованием, кадастровый №,

-хозпостройка с оборудованием, кадастровый №,

- летняя кухня, кадастровый №,

- нежилое здание, кадастровый №,

- хозяйственная постройка, кадастровый №,

- нежилое здание – баня, кадастровый №,

-нежилое здание – хозяйственная постройка, кадастровый №,

- нежилое здание – гараж, кадастровый №,

- сооружение - погреб, кадастровый №,

- сооружение – канализация, кадастровый №

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Троицкий районный суд Челябинской области в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: Е.В.Черетских