Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Ейского городского поселения Ейского района к Булла С.А. о расторжении договоров аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Ейского городского поселения Ейского района обратилась в суд с иском к Булла С.А. о расторжении договоров аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г. Ейска и ЛМ были заключены договора аренды земельных участков №№, №, который в свою очередь ДД.ММ.ГГГГ передал права и обязанности в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности по вышеуказанным договорам аренды, ответчику Булла С.А.. Договора аренды и соглашения об уступке права аренды земельных участков зарегистрированы в установленном законом порядке. В силу п. 3.2.5 договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке в случае не внесения арендной платы в течение одного квартала. В связи с тем, что Булла С.А. неисполняла обязательств по договору аренды, связанных со своевременной оплатой арендных платежей, в адрес арендатора были направлены претензии с предложением устранить допущенные нарушения и осуществить погашение образовавшейся задолженности, а также предложения о досрочном расторжении договоров в случае не оплаты. Претензии администрации были получены ответчику, однако оставлены без рассмотрения. Администрация полагает, что со стороны арендатора Булла были допущены существенные нарушения условий договора аренды в части своевременного внесения арендных платежей и считает, что данные нарушения договорных отношений дают основания для досрочного расторжения договоров аренды.

В ходе судебного разбирательства исковые требования были уточнены представителем истца в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которым в окончательной редакции просила расторгнуть с Булла С.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с видом разрешенного использования - для эксплуатации многоквартирных малоэтажных жилых домов (блокированных и секционных):

№ - аренда земельного участка площадью 605 кв.м. с кадастровым номером объекта №; № - аренда земельного участка площадью 610 кв.м. с кадастровым номером объекта №№ - аренда земельного участка площадью 608 кв.м. с кадастровым номером объекта №№ - аренда земельного участка площадью 660 кв.м. с кадастровым номером объекта №; № аренда земельного участка площадью604 кв.м. с кадастровым номером объекта №№ - аренда земельного участка площадью 610 кв.м. с кадастровым номером объекта №№ - аренда земельного участка площадью603 кв.м. с кадастровым номером объекта №№ - аренда земельного участка площадью 603 кв.м. с кадастровым номером объекта №№ - аренда земельного участка площадью 612 кв.м.с кадастровым номером объекта №№ - аренда земельного участка площадью 614 кв.м. с кадастровым номером объекта №№ - аренда земельного участка площадью 609 кв.м. с кадастровым номером объекта №; № - аренда земельного участка площадью 612 кв.м. с кадастровым номером объекта №№ - аренда земельного участка площадью 607 кв.м. с кадастровым номером объекта №

В судебном заседании представитель Администрации Ейского городского поселения Ейского района по доверенности Куцаева М.Е. уточненные исковые требования поддержала. Дополнительно пояснила, не смотря на погашение Булла С.А. имеющейся задолженности по арендной плате при наличии нарушений договорных отношений имеется основания для досрочного расторжения договоров аренды.

В судебном заседании ответчик Булла С.А. и ее представитель по устному ходатайству Ромашенко Н.А. возражали против удовлетворения исковых требований по доводам письменных возражений, согласно которым задолженность по арендной плате в настоящее время отсутствует, предпринимаются меры по освоению спорных земельных участков, которые используется по своему целевому назначению. Поскольку договора аренды заключены на длительный срок, досрочное их расторжение приведет к существенному нарушению баланса интересов сторон договора как участников гражданского оборота.

Третье лицо Ушаков А.О., привлеченный к участию в деле протокольным определением в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя по доверенности Пархоменко Р.Н., который представил суду письменные возражения на иск, просил в удовлетворении требований истцу отказать.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в виду следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 3 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Процедура расторжения договора складывается из направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требования о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Судом при рассмотрении настоящего дела установлено, что, земельные участки с кадастровыми номерами № расположенные по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации многоквартирных малоэтажных жилых домов (блокированных и секционных), являются собственностью субъекта Российской Федерации - <адрес>.

Данные обстоятельства не оспорены в судебном заседании.

Согласно договорам аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Администрация Ейского городского поселения Ейского района предоставила за плату Лыбзикову М.В. земельные участки с кадастровыми номерами № площадью 605,0 кв.м., №, площадью 610,0 кв.м., № площадью 608,0 кв.м.. № площадью 660,0 кв.м., №, площадью 604,0 кв.м., - №, площадью 610 кв.м., №, площадью 603 кв.м., №, площадью 603 кв.м., №, площадью 612,0 кв.м., №, площадью 614,0 кв.м., №, площадью 609,0 кв.м., №, площадью 612 кв.м., №, площадью 607 кв.м., соответственно (л.д. 5-8, 10-12, 14-16, 18-20, 22-24, 26-28, 30-32, 34-36, 38-40, 42-44, 46-48, 50-52,54-56)

Согласно пункту 1.1 Договором вышеуказанные земельные участки предоставлены в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ, то есть на 49 лет.Пунктом 2.4 Договора определено, что арендная плата исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ и вносится арендатором ежеквартально за каждый арендный период в виде авансового платежа до 10-ого числа первого числа первого месяца текущего арендного периода.В силу п. 3.2.5 Договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке в том числе, в случае не внесения (либо внесением не в полном объеме) арендной платы в течение одного квартала.На основании соглашений от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, по договорам аренды были переданы от Лыбзикова М.В. (Цедент) Булла С.А. (Цессионарий). По условиям Соглашений, право аренды переходит к цессионарию на условиях, существующих в момент заключения данного Соглашения (л.д. 10, 13, 17, 21, 25, 29, 33, 37, 41, 45, 49, 53, 57).Договоры аренды и соглашения об уступке права аренды земельных участков зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в установленном законом порядке.Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между Булла С.А. и Ушаков А.О. в отношении вышеуказанных земельных участков заключены соглашения о переуступке прав аренды, которые были ДД.ММ.ГГГГ сданы на регистрацию в Межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.ДД.ММ.ГГГГ Межмуниципальным отделом по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществление государственной регистрации прав аренды в отношении выше указанных земельных участков приостановлено, в связи с запретом на осуществление регистрационных действий, наложенным определением Ейского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу 2-786/2020 в качестве обеспечительной меры. В связи с тем, что Булла С.А. допущены существенные нарушения условий договора аренды в части своевременного внесения арендных платежей ДД.ММ.ГГГГ Администраций в адрес последней направлены претензии о погашении образовавшейся задолженности по оплате арендных платежей, а также предложения о расторжении договора аренды. Указанные документы получены Булла С.А. (л.д. 58-70, 71-83, 84) Как видно из представленных чеков – Булла С.А. произведена оплата аренды вышеуказанных земельных участков по договорам, что не оспаривалось в судебном заседании представителем истца. Таким образом, установлено, что на момент рассмотрения настоящего дела по существу ответчиком в полном объеме произведены арендные платежи, в том числе и пени. Ответчик до вынесения судом решения погасил задолженность по арендным платежам в полном объеме. Учитывая позицию Верховного Суда РФ, выраженной в Определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 18-В01-1 и Определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 5-В11-27 указанные обстоятельства, при наличии формального нарушения порядка внесения арендной платы, не могут свидетельствовать о существенном нарушении договоров стороной Ответчика, поскольку Истцу не причинен какой-либо ущерб и последний в значительной степени не лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Более того, после заключения договоров аренды Арендатором предприняты необходимые для целевого использования земельных участков действия, связанные с освоением и использованием земельных участков, понесены существенные затраты на разработку рабочей документация наружных сетей водоснабжения коттеджного поселка, расположенного по адрес <адрес>№, проектной документации строительства ВЛ-10 кВ, строительства ВЛ-0,4 кВ, реконструкции ВЛ - 0,4 кВ, строительства ТП 10/0.4кВ для присоединения к электрическим сетям ПАО «Кубаньэнерго» энергопринимающих устройств земельных участков по адресу <адрес>, 87, 113, технических условий водоснабжения и водоотведения на объект: коттеджный поселок по адресу <адрес>№ от 05.07.2018г. № и от 25.01.2019г. №, технических условий АО «Газпром газораспределение Краснодар» №ДА-01/1-04-03/442 от 25.06.2018г. разработку схемы газоснабжения коттеджного поселка по <адрес>.При этом, конкретные сроки освоения земельных участков, переданных ответчику, договора аренды не предусмотрены. Достаточных доказательств существенного нарушения арендатором условий договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ, причинения ущерба истцу и доказательств необходимости их расторжения в суд истцом не представлено. Также не представлено доказательств нарушения прав и законных интересов истца действиями ответчика. Нарушение арендатором обязательства по оплате арендной платы суд признает несущественным, поскольку таковая задолженность на момент рассмотрения дела отсутствует. В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

По смыслу части третьей данной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Разрешая заявленные требования, проанализировав вышеприведенные нормы закона, с учетом собранных и исследованных в судебном заседании доказательств суд приходит к выводу о том, что оснований для расторжении договоров аренды не имеется, поскольку задолженность перед Администрацией по спорным договорам аренды погашена ответчиком, условия договоров аренды выполнены Булла С.А., земельные участки используются по их целевому назначению, доказательств обратного не представлено. При этом, принудительное прекращение отношений по аренде может повлечь за собой убытки Булла С.А., связанные с освоением земельных участков, и не будет соответствовать долгосрочным целям аренды недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе суда.

Учитывая, что необходимость в сохранении обеспечительных мер, наложенных определением Ейского городского суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ, отпала в связи с отказом в удовлетворении иска, суд не находит оснований для дальнейшего сохранения по делу мер по обеспечению иска и считает возможным снять обеспечительные меры, указанные в судебном акте от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации Ейского городского поселения Ейского района к Булла С.А. о расторжении договоров аренды отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые на основании определения Ейского городского суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ.

Снять арест в виде запрета на осуществление регистрационных действий в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: №, по адресу <адрес>; №, по адресу <адрес>; №, по адресу <адрес>; №, по адресу <адрес>; №, по адресу <адрес>; № по адресу <адрес>; №, по адресу <адрес>; №, по адресу <адрес>; №, по адресу <адрес>; №, по адресу <адрес>; № , по адресу <адрес>; № по адресу <адрес>; №, по адресу <адрес>.

Решение в части отмены меры по обеспечению иска направить в Межмуниципальному отделу по Ейскому и Щербиновскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – для исполнения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ейский городской суд Краснодарского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено – 30 сентября 2020 года

Председательствующий: