Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ОАО «Уфимский тепловозоремонтный завод» к Реджеповой А.Г. о признании недействительным отчета об оценке,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Уфимский тепловозоремонтный завод» обратилось в суд с исковым заявлением к Реджеповой А.Г. о признании недействительным отчета об оценке на том основании, что 18 мая 2012 года ОАО «Уфимский тепловозоремонтный завод» заключилос ИП ФИО1 договор № № на информационно-консультационныеуслуги по оценке, согласно п. 1.1 которого заказчик (ОАО «УТРЗ») поручает, а оценщик (ИП ФИО1) принимает на себя обязательство в срок с 18 мая 2012г. по 02 июня 2012 г. включительно предоставить информационно-консультационные услуги по оценке в соответствии с Заданием на
оценку (приложение №1): объектов оценки (далее - объекты оценки, недвижимое имущество):

земельный участок, общей площадью 44 985 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; объект незавершенного строительства лечебно-оздоровительный комплекс на 280 мест,расположенный по адресу:<адрес>. вид стоимости имущества: рыночная.

по состоянию на 18 мая 2012г.

Согласно п. 1.2 названного договора целью оценки является определение рыночной стоимостиобъектов оценки для реализации.

По результатам исполнения указанного договора оценщиком был предоставлен Отчет № 05-2012-Н от 21 мая 2012г. об определении рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 40 030 000 рублей.

В соответствии со стоимостью недвижимого имущества, определенной в оспариваемом Отчете, подлежала установлению цена объектов оценки при их продаже на торгах.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.1 Информационного письма ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 № 92 "О рассмотренииарбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки
возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным
органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

26 ноября 2012 года были проведены указанные торги по продаже объектов оценки. Согласно протоколу №2 организатора указанных торгов ООО «Южноуральские ресурсы» от 26 ноября 2012 года начальная цена имущества составила 40 030 000 рублей.

Между тем, до настоящего времени договор купли-продажи по итогам торгов не заключен, и в Арбитражном суде РБ рассматривается дело о понуждении заключить договор купли - продажи недвижимости по иску ООО «Ин-групп-Уфа» на условиях, определенных на торгах. Следовательно, срок на оспаривание Отчета об оценке не пропущен.

Ч. 1 ст.77Федерального закона от 26 декабря 1995 №208-ФЗ «Об акционерныхобществах»предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом цена (денежная оценка) имущества, а также цена размещения или порядок ее определения либо ценавыкупа эмиссионных ценных бумаг общества определяются решением совета директоров(наблюдательного совета) общества, онидолжны определяться исходя из их рыночной стоимости.

Стоимость имущества, определенная в Отчетеоб оценке, являлась обязательной для ОАО«УТРЗ» при отчуждении недвижимого имущества, и данный Отчет может быть оспорен в целом, таккак в соответствии со ст. 77ФЗ «Об акционерных обществах» на основании данного Отчета советомдиректоров ОАО «УТРЗ» была утверждена цена продажи недвижимого имущества на торгах.

Полагают, что Отчет об оценке недействителен на основании следующего.

Отчет содержит неполную информацию об оцениваемом объекте незавершенногостроительства и его стоимости, и, следовательно, недостоверную информацию о стоимостиобъектов оценки в целом. Как указано в п. 1.1 договора № 05-2012-Н на информационно-консультационные услугиоценщик обязан оценить два объекта недвижимости - земельный участок и объект незавершенногостроительства.

В соответствии с ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» в отчете должны бьггь указаны, в томчисле,точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащегоюридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объектаоценки;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а такжеограничения и пределы применения полученного результата;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные икачественные характеристики объекта оценки.

Пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования кпроведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256, предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный,сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иногоподхода.

Между тем, как усматривается из Отчета, оценка части недвижимого имущества - объектанезавершенного строительства лечебно-оздоровительный комплекс на 280 мест, расположенный поадресу:<адрес>, не проводилась: отсутствует указание на последовательностьопределения стоимости объекта незавершенного строительства, методологию определения стоимости(на с. 34 - 47 приводятся сведения только об оценке земельного участка) и указание на ее итоговую
величину.

Таким образом, в Отчете оценен только земельный участок, несмотря на то, что в задании наоценку содержатся два объекта недвижимости и что оспариваемый Отчет стал впоследствииоснованием для установления цены по договору купли-продажи двух объектов недвижимости.

Отчет об оценке содержит некорректные выводы об оцениваемом имуществе. Статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации" предусматривает, что отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) недолжен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательномпорядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, целии задачи проведения оценки объекта оценки, атакже приводятся иные сведения, которые необходимыдля полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки,отраженных в отчете.

Также п. 4 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3),утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254 предусмотрено, что присоставлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимостиобъекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результатерасчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должнабыть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке,а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описаниепроцесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его каналогичным результатам (принцип проверяемости).

Между тем, выводыв Отчете в отношении объекта незавершенного строительства допускаютнеоднозначное толкование, не соответствуют принципам оценки, предъявляемым в частности, на с.13-14 отчета содержатся выводы о том, что «стоимость восстановительных работ будет сопоставимасо стоимостью нового строительства»; «технические и эксплуатационные характеристикистроящегося комплекса неудовлетворяют современным требованиям, смонтированные конструкциизданий рекомендовано разобрать».

Как усматривается из п. 9 ФСО №1, при установлении затрат определяется денежное выражениевеличины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену,уплаченную покупателем за объект оценки.

Однако стоимость необходимых затрат на восстановление объекта незавершенного
строительства не указана, вывод о соразмерности восстановительных работ новому строительству неможет быть проверен.

Таким образом, считают Отчет об оценке недействительным, так как он не
соответствует требованиям полноты, объективности выводов, правильности применения
методов оценки; допущенные нарушения повлияли на итоговую величину рыночной стоимостиобъектов оценки.

В своем исковом заявлении Генеральный директор ОАО «Уфимского тепловозоремонтного завода» ФИО2 просит суд, признать недействительным Отчет № 05-2012-Н от 21 мая 2012г. об определении рыночнойстоимости земельного участка, выполненный оценщиком Реджеповой (ранее - ФИО1) А.Г..

Представитель истца ОАО «Уфимского тепловозоремонтного завода» ФИО3 действующий по доверенности № 47-2013, на судебное заседание не явился, хотя о времени и месте судебного заседания был поставлен в известность надлежащим образом, в соответствии с ч. 1 ст. 113 ГПК РФ.

В материалах гражданского дела имеется расписка представителя истца ОАО «Уфимского тепловозоремонтного завода» ФИО3 от 20 ноября 2013 года, из которого явствует, что он (ФИО3) извещен, что суд состоится 06 декабря 2013 г. 11 час. 00 мин.

Таким образом, суд не находит уважительной причину неявки на судебное заседание представителя истца ОАО «Уфимского тепловозоремонтного завода» ФИО3 и в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотрение данного гражданского дела в отсутствие не явившегося представителя истца ОАО «Уфимского тепловозоремонтного завода».

Представитель ответчика Реджеповой А.Г. - Газизов М.Т. иск ОАО «Уфимского тепловозоремонтного завода» не признал по следующим основаниям:

1. Отсутствие у истца ОАО «Уфимского тепловозоремонтного завода»доказательств о том,в чем именно заключается нарушение его прав.

1.1. Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности

В исковом заявлении утверждается о том, что Отчет содержит недостоверную
информацию о рыночной стоимости объектов оценки в целом. Однако не
сформулировано, какое право истца нарушено или создана угроза его нарушения и в чем
это выразилось.

Исходя из ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - ФЗ «Об оценочной
деятельности») в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной
стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся
иным отчетом об оценке этого объекта, данный спор подлежит рассмотрению судом,
арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским
судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, определенном
законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

Действующее законодательство (ст. ст.11, 12 ГК РФ, ст.3 ГПК РФ, ст. 4 АПКРФ) предусматривает судебную защиту гражданских прав в тех случаях, когда такие
права нарушены или создается угроза их нарушения.

Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании
достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке,
возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при
совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством РФ. При
этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка
является обязательной, если оно считает, что при заключении сделки его права могут
быть нарушены. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины
стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Статьей 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» предусмотрена обязательность
проведения оценки объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ
или муниципальным образованиям, за исключением случаев, прямо предусмотренных
законом.

В соответствии со ст.12 указанного Закона итоговая величина рыночной или
иной стоимости объекта оценки признается достоверной и рекомендуемой для целейсовершения сделки с объектом оценки, если в порядке, определенном
законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное. Соответственно,
при отсутствии требования законодательства об обязательности оценки объекта оценки и
с учетом действия принципа свободы договора (п.1 ст.1 ГК РФ), содержащаяся в
Отчете итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки является лишь
рекомендуемой ценой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Истец утверждает, что в соответствии со статьей 77 Федерального закона от 26
декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее - ФЗ «Об
акционерных обществах») оценка имущества, а в данном конкретном случае - оценка
земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства,
расположенного по адресу: <адрес>, с целью его
реализации (продажи), является для него обязательной.

Такое утверждение является неверным.

В соответствии с пунктом 1 указанной статьи «В случаях, когда в соответствии с
настоящим Федеральным законом цена (денежная оценка) имущества, а также цена
размещения или порядок ее определения либо цена выкупа эмиссионных ценных бумаг
общества определяются решением совета директоров (наблюдательного совета)
общества, они должны определяться исходя из их рыночной стоимости».

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи:

«Для определения рыночной стоимости имущества (акционерного общества)может
бытьпривлечен независимый оценщик.

Привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости
является обязательным для определения цены выкупа обществом у акционеров
принадлежащих им акций в соответствии со статьей 76 настоящего Федерального закона,
а также в иных случаях, если это прямо предусмотрено настоящим Федеральным
законом».

ФЗ «Об акционерных обществах» предусматривает обязательную оценку в 2
случаях:

при оплате акций учредителями (акционерами) неденежными средствами (пункт 3
статьи 34); при выкупе акций обществом по требованию акционеров (пункт 3 статьи 75). Земельным кодексом РФ, имея в виду то, что Отчетом определена рыночнаястоимость земельного участка с обременением, также не предусмотрена обязательная
оценка земли.

Таким образом, оценка земельного участка с обременением, равно как и оценка
другой недвижимости, в целях реализации (продажи) и получения в связи с этим дохода в
силу ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности», п.2 ст.77 ФЗ «Об
акционерных обществах» и п. 1 ст. 66 ЗК РФ носит рекомендательный характер.

Истец согласился с Отчетом и выставил на торги с открытого аукциона земельный
участок с расположенным на нем объектом строительства незавершенного лечебно-
оздоровительного комплекса с начальной ценой, определенной Отчетом - 40030000
рублей. Аукцион завершился продажей земельного участка с объектом незавершенного
строительства по цене 41 631200 рублей.

После торгов истец по неизвестным причинам уклонился от заключения договора
купли-продажи с победителем конкурса. По факту уклонения от заключения договора в
Арбитражном Суде РБ рассматривается дело о понуждении истца заключить такой
договор.

1.2. Правовые позиции Высшего Арбитражного Суда РФ

Пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании
оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное
письмо Президиума ВАС РФ) содержит следующие правовые позиции.

«В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика,
составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом,
признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а
итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в такомотчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом
оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном
порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости
объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления
самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным
нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки,
государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта
оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта
государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом
управления юридического лица).

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной
независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, ст.15 Федерального закона
«Об обществах с ограниченной ответственностью», п.3 ст.34 и п.3
ст. 75 Федерального закона «Об акционерных обществах», ч.2 ст.3
Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах».

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного
органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена
обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки)
без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки,
то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь
рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно,
самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не
допускается».

Истец, в подтверждение соответствия своего иска Информационному письму
Президиума ВАС РФ необоснованно ссылается на ст. 77 ФЗ «Об акционерных
обществах», которое устанавливает общее правило о необязательности независимой
оценки имущества и необязательности определенной в ходе проведения такой оценки
рыночной стоимости имущества, за исключением случаев, прямо предусмотренных
настоящим Федеральным законом. Случаи обязательного проведения независимой
оценки и обязательности установленной оценщиком рыночной стоимости имущества,
предусмотренные указанным Федеральным законом, приведены выше. Обязательную
независимую оценку земельного участка с объектом незавершенного строительства в
целях реализации (продажи), равно как и обязательность определенной в ходе такой
оценки рыночной стоимости указанных объектов ни ФЗ «Об акционерных обществах», ни
Земельный кодекс РФ не предусматривают.

Исходя из изложенного и имея в виду, что ее (Реджеповой А.Г.) Отчет для истца носилрекомендательный характер и, что истец действовал по собственной воле и в
собственном интересе, считает, что какие-либо права истца ее Отчетом не нарушены.

В связи с этим требование о признании недействительным отчета об оценке не
может быть предъявлено в виде самостоятельного иска, а предъявленный иск подлежит
отклонению.

2. Необоснованность претензий истца по содержанию Отчета

2.1. Неосновательность довода о недостоверностиинформации о стоимости объектов оценки в целом.

2.1.1. Претензии истца.

Пунктом 1.1 договора № 05-2012-Н от 18 мая 2012 года оценщик обязан оценить два
объекта недвижимости - земельный участок и объект незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» в отчете должны быть
указаны:

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего
юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного
объекта оценки;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая
величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих
количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, предусмотрено, что оценщик при
проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы
к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Между тем, как усматривается из Отчета, оценка объекта незавершенного
строительства не проводилась: отсутствует указание на последовательность и
методологию определения стоимости объекта незавершенного строительства, а также
указание на ее итоговую величину.

2.1.2. Опровержение

В самом начале Отчета (стр. 2, абзац 5) указано, что отдельные части настоящей
оценки не могут трактоваться отдельно, а только в связи с полным текстом
предлагаемого Отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и
ограничения.

В разделе 2 Отчета (стр.5-6) указано, что Отчет достоверен лишь в полном объеме
и для указанных в нем целей. Использование Отчета для других целей может привести к
неверным выводам.

В разделе 7 Отчета (стр. 10) в составе перечня документов для оценки,
представленных Заказчиком, указаны:

Техническое описание объекта незавершенного строительства;

Заключение ГУП Институт «БашНИИстрой» по результатам обследования
грунтового основания и технического состояния смонтированных строительных
конструкций лечебно-оздоровительного комплекса по <адрес> в <адрес> с
рекомендациями по дальнейшему строительству, проведенного на основании договора
№ (далее - Заключение Института «БашНИИстрой»).

Согласно указанному Заключению (Приложение № 2 к Отчету, стр. 64-67) стоимость
восстановительных работ признана сопоставимой со стоимостью нового строительства.
Учитывая то, что строительство комплекса было прекращено более 10 лет назад без
принятия мер по консервации объекта, физический износ отдельных конструктивных
элементов достигает 30-50 %, а технические и эксплуатационные характеристики
строящегося комплекса не удовлетворяют современным требованиям, Институтом
«БашНИИстрой» рекомендовано смонтированные конструкции зданий по <адрес>,
156 разобрать.

От времени утверждения Заключения Института «БашНИИстрой» (2007 год) к
моменту составления Отчета (2012 год) прошло еще 5 лет. Надо полагать, что состояние
конструктивных элементов объекта незавершенного строительства еще более
ухудшилось и это обстоятельство только усиливает выводы и рекомендации, изложенные
в Заключении о невозможности дальнейшего использования этого объекта. При личном
осмотре в целях объективного составления Отчета объект незавершенного
строительства впечатлил меня своей разрухой.

Таким образом, объект незавершенного строительства является не объектом
недвижимости с положительной ценовой стоимостью, а обременением с отрицательным
значением, поскольку собственник (имеющийся на настоящий момент или будущий)
должен будет нести издержки, связанные со сносом указанного объекта.

Игнорирование Заключения Института «БашНИИстрой» о невозможности
дальнейшего использования объекта незавершенного строительства и затрат, связанных
со сносом этого объекта (см. локальный сметный расчет на работы по сносу объекта
незавершенного строительства, стр. 85-87) при определении стоимости земельного
участка было бы грубейшей ошибкой.

Об указанных обстоятельствах истец знал, он согласился с Отчетом, не высказав по
нему возражений. В своем иске эти обстоятельства он молча обходит стороной.

Точное описание объекта оценки представлено в разделе 8 «Описание объекта
оценки» (стр.11-14 Отчета), в том числе: описание земельного участка (подраздел 8.1) и
описание характеристик незавершенного строительством объекта - Лечебно-
оздоровительный комплекс на 280 мест (подраздел 8.2). Фотографии объекта
незавершенного строительства приведены в Приложении № 1 к Отчету (стр.49-52)

В разделе 10 Отчета (стр.29-32) на основе результатов анализа наилучшего и
наиболее эффективного использования земельного участка и с учетом Заключения ГУП
Институт «БашНИИстрой» я пришла к выводу о целесообразности с экономической точки
зрения и об оправданности с финансовой точки зрения освобождения земельного участка
от объекта незавершенного строительства путем его сноса под строительство
гостиничного комплекса.

Дальнейшие расчеты в Отчете построены на основании указанного вывода,
поскольку в практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее
эффективном использовании объекта недвижимости представляет собой посылку для
дальнейшей оценки стоимости объекта.

В разделе 11 «Обоснование применяемых методов оценки» (стр.33 Отчета)
приведены описания сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке объектов
недвижимости.

В разделе 12 «Определение рыночной стоимости объектов оценки» (стр.34-46
Отчета) из трех подходов к оценке земельного участка сравнительный метод признан
наиболее наилучшим и реально отражающим рыночную стоимость земельного участка.
Остальные методы мотивированно отклонены (стр. 44-46 Отчета).

В частности, в подразделе 12.1. «Определение рыночной стоимости в рамках
сравнительного подхода» приводится описание последовательности расчета рыночной
стоимости земельного участка. А обоснование расчета земельного участка как условно
свободного приводится в разделе 10 «Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования» (стр.29-32).

2.2. Неосновательность довода о некорректностивыводов об оцениваемом имуществе.

2.2.1. Претензии истца.

Статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет об оценке (далее -
отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В
отчете в обязательном порядке указываются дата проведения объекта оценки,
используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а
также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного
толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.

Также п. 4 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО
№ 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254
предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться
следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения
стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в
результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости
объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей
отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип
однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и
описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости
и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Между тем выводы в Отчете в отношении объекта незавершенного строительства
допускают неоднозначное толкование, не соответствуют принципам оценки,
предъявляемым в частности, на с.13-14 Отчета содержатся выводы о том, что
«стоимость восстановительных работ будет сопоставима со стоимостью нового
строительства»; «технические и эксплуатационные характеристики строящегося
комплекса не удовлетворяют современным требованиям, смонтированные конструкции
зданий рекомендовано разобрать».

Как усматривается из п.9 ФСО № 1 при установлении затрат определяется
денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства
объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

Однако стоимость необходимых затрат на восстановление объекта незавершенного
строительства не указана, вывод о соразмерности восстановительных работ новому
строительству не может быть проверен.

2.2.2. Опровержение.

Принцип существенности подтвержден в Отчете свидетельством о государственной
регистрации права собственности на земельный участок серия № от
23 мая 2006 г., кадастровым паспортом земельного участка № от
28 марта 2012 г., техническим описанием объекта незавершенного строительством от
22 декабря 2005 г., Заключением Института «БашНИИстрой», справкой о балансовой и
остаточной стоимости объектов недвижимости.

Принцип обоснованности подтвержден заключением Института «БашНИИстрой»,
данными фотофиксации и локальным сметным расчетом затрат на снос объекта
незавершенного строительства, о чем выше уже было сказано.

Собственник несет затраты, связанные со сносом объекта, следовательно, эти
затраты должны быть исключены из рыночной стоимости земельного участка. Поэтому
земельный участок в данном случае оценивался как условно свободный согласно
проведенному выше анализу наилучшего и наиболее эффективного использования.

Утверждения истца о выводах в Отчете в отношении объекта незавершенного
строительства («стоимость восстановительных работ будет сопоставима со стоимостью
нового строительства», «технические и эксплуатационные характеристики строящегося
комплекса не удовлетворяют современным требованиям, смонтированные конструкции
зданий рекомендовано разобрать»), как допускающих неоднозначное толкование,
являются необоснованными, поскольку эти выводы с предложением разобрать
смонтированные конструкции изложены предельно ясно и четко и принадлежат не ей, а
Институту «БашНИИстрой» (смотри пункт 3.2.4 настоящих возражений). Заключение
Института «БашНИИстрой» истец не оспаривал и представил ей для работы. Указанные
выводы она не могла игнорировать без ущерба объективной оценке земельного участка.

С учетом Заключения Института «БашНИИстрой» в Отчете были рассчитаны
затраты на снос вышеуказанных конструкций. Стоимость затрат на снос прописана на
стр.34 Отчета, сам локальный сметный расчет по сносу объекта незавершенного
строительства осуществлен привлеченным квалифицированным специалистом М.Т.
ФИО4 и представлен в Приложении 3 «Данные для расчетов» (стр.85-87 Отчета).

Необходимым отметить, что в задании на оценку (приложение № 1 к
договору на проведение оценки № 05-2012-Н от 18 мая 2012 г.) и в Отчете (раздел 2
«Задание на оценку») прописано, что Оценщик не проводит технических экспертиз и
исходит из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости
оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На
Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

В судебном заседании представитель ответчика Реджеповой А.Г. - адвокат Газизов М.Т.просит суд, отказать в удовлетворении требования ОАО
«Уфимский тепловозоремонтный завод» о признании недействительным ее отчета №
05-2012-Н об определении рыночной стоимости земельного участка, расположенного по
адресу: <адрес>.

Выслушав объяснения представителя ответчика Реджеповой А.Г. - Газизова М.Т., исследовав материалы гражданского дела № 2-787/2013 г., суд приходит к следующему.

В судебном заседании было установлено, что 18 мая 2012 года ОАО «Уфимский тепловозоремонтный завод» заключилос ИП ФИО1 договор № 05-2012-Н на информационно-консультационныеуслуги по оценке, согласно п. 1.1 которого заказчик (ОАО «УТРЗ») поручает, а оценщик (ИП ФИО1) принимает на себя обязательство в срок с 18 мая 2012г. по 02 июня 2012 г. включительно предоставить информационно-консультационные услуги по оценке в соответствии с Заданием на
оценку (приложение №1): объектов оценки (далее - объекты оценки, недвижимое имущество):

по состоянию на 18 мая 2012г.

Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика,составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом,признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а
итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в такомотчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом
оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном
порядке не установлено иное.

При таких обстоятельствах, суд считает, что в удовлетворении искового заявления ОАО «Уфимский тепловозоремонтный завод» к Реджеповой А.Г. о признании недействительным отчета об оценке необходимо отказать.

За услуги представителя по данному делу (изучение дела, составление и предоставление возражения по иску, представительство в суде первой инстанции) Реджепова А.Г. заплатила6 000 рублей, что подтверждается квитанцией № 119165 от 11ноября 2013 года.

Указанная сумма согласно ст. 100 ГПК РФ подлежит взысканию с ОАО «Уфимский тепловозоремонтный завод» в пользу Реджеповой А.Г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ОАО «Уфимский тепловозоремонтный завод» к Реджеповой А.Г. о признании недействительным отчета об оценке - отказать.

Взыскать с ОАО «Уфимский тепловозоремонтный завод» в пользу Реджеповой А.Г. расходы на оплату услуг представителя в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Кушнаренковский районный суд РБ в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: Буканов Х.Г.