Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Министерства имущественных отношений Алтайского края к Стрельцову Антону Алексеевичу о взыскании задолженности по арендным платежам, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Алтайского края обратилось в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате за период с 12.10.2015г. по 11.01.2016г. в сумме 320420,45 руб., за период с 12.01.2016г. по 26.06.2016г. в размере 587252,75 руб., пени за период с 12.10.2015г. по 11.01.2016г. в размере 37893,56 руб., а всего 75934,02 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.01.2016г. по 13.11.2017 г. в размере 135904,36 руб..

В обоснование иска указано, что 30.08.2013 года между Министерством и Стрельцовым А.А. на основании протокола заседания комиссии о результатах торгов от 28.08.2013 № заключён договор аренды земельного участка № по условиям которого последнему за плату во временное владение и пользование из земель населённых пунктов предоставлен земельный участок, имеющий кадастровый №, площадью1433кв.м., расположенный по адресу: ...., для строительства объекта общественного питания сроком на 5 лет с даты подписания договора сторонами, т.е. с 30.08.2013.

Решением Индустриального районного суда г. Барнаула от 12.10.2015 по делу № 2- 4320/2015, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 12.01.2016, договор расторгнут, с ответчика взыскали задолженность по арендной плате и пени, а также обязали возвратить Министерству свободным участок.

Запись об аренде участка в настоящее время погашена, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости. По дату расторжения договора в судебном порядке ответчик является арендатором участка и обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Решением Индустриального районного суда г. Барнаула от 21.11.2016 по делу № 2-4219/2016 с ответчика по договору взыскана задолженность по арендной плате и пени за предыдущий период (по 11.10.2015 включительно).

Письмами от 04.09.2017 № №, от 16.10.2017 № № Министерство предупреждало ответчика о начислении ему арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами и о необходимости погасить образовавшуюся задолженность. Однако до настоящего времени требования ответчиком не выполнены.

Таким образом, за период с 12.01.2015 по 26.06.2016 сумма задолженности по арендной плате составила 907673 руб. 20 коп., пени за период с 12.10.2015 г. по 11.01.2016 г. – 37893 руб. 56 коп., а сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.01.2016 по 13.11.2017 составила 135 904 руб. 36 коп..

Истец указывает, на то, что начисление арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами с момента прекращения договорных отношений до момента возврата участка по передаточному акту обусловлено также тем, что решением Индустриального районного суда г. Барнаула от 30.09.2016 по делу № 2-2927/2016, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 17.01.2017, право собственности Двадненко А.Ю. на объект недвижимости, расположенный на участке, признано отсутствующим.

Представитель истца Министерства имущественных отношений Алтайского края Насонова К.И. в судебном заседании на исковых требованиях настаивала по доводам, изложенным в иске и в возражениях, поданных на отзыв искового заявления.

Представитель ответчика Александрова В.В. в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, согласно доводов отзыва и дополнительного отзыва.

Ответчик Стрельцов А.А., третье лицо Двадненко А.Ю. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании протокола заседания комиссии о результатах торгов от 28.08.2013, Стрельцов А.А. признан победителем открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства объекта общественного питания, площадью 0, 1425 га., расположенного по адресу .... (л.д. 12).

30 августа 2013 года между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и Стрельцовым А.А. (арендатор) заключен договор аренды №-а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 22:63:030426:1408, расположенного по адресу: ...., площадью 1 433 кв.м., для строительства объекта общественного питания (л.д. 9-11) сроком на 5 лет. Право аренды земельного участка зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП.

По условиям договора ( п.3.1) годовая арендная плата составляет 1 280 000 рублей, которая вносится арендатором на расчетный счет получателя (п. 3.2). Арендная плата по договору исчисляется с даты его подписания (п. 3.3).

Арендная плата за первый отчетный год аренды по договору подлежит внесению арендатором в полном размере в течении 30 календарных дней с момента подписания договора. Отчетным годом является период, равный одному году с даты подписания договора. В последующие годы арендная плата по договору вносится ежеквартально, равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы, до 1-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом (п. 3.4 договора аренды).

В случае не внесения платежей в установленный срок арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки. При этом сумма начисленной пени перечисляется отдельным платежным поручением (либо квитанцией) на тот же расчетный счет, на который перечисляется арендная плата (п.3.5 договора).

07.10.2015 г. Стрельцов А.А. продал, а Двадненко А.Ю. купил в собственность объект незавершенного строительства – объект общественного питания площадью 4836,5 кв.м. по ...., степенью готовности 18%.

Двадненко А.Ю. до заключения договора купли - продажи ознакомился с техническим состоянием объекта и претензий не имел, принял на себя обязанности застройщика (п.4 договора). Объект и относящиеся к нему документы переданы по акту приема - передачи в день подписания договора, также к Двадненко А.Ю. перешел риск случайной гибели и случайной порчи приобретенного имущества (п.8 договора). ФИО3 передал правоустанавливающие документы на объект, в т.ч. и оригинал договора аренды № а от 30.08.2013 г. Двадненко А.Ю., согласно акта приема - передачи оригиналов документов на объект.

Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирован за Двадненко А.Ю. 12.10.2017 г..

Аренда земельного участка являясь целевой - для строительства объекта общественного питания. В рамках реализации целевого использования земли, вьщано разрешение на строительство объекта капитального строительства по .... в ...., срок действия разрешения - 12.01.2017 г.

Решением Индустриального районного суда от 12.10.2015 по делу № 2- 4320/2015, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 12.01.2016, со Стрельцова А.А. в пользу Главного управления имущественных отношений Алтайского края взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.07.2014 по 30.06.2015 в размере 1 071 304 рубля 35 копеек, пеня за несвоевременную уплату за период с 01.10.2013 по 17.07.2015 в размере 90 856 рублей 33 копейки, всего 1 162 160 рублей 68 копеек. Расторгнут договор аренды земельного участка от 30.08.2013 №-а, с кадастровым номером 22:63:030426:1408, площадью 1 433 кв.м., расположенного по адресу ...., заключенный между Стрельцовым А.А. и Главным управлением имущественных отношений Алтайского края. На Стрельцова А.А. возложена обязанность возвратить Главному управлению имущественных отношений Алтайского края свободным земельный участок, расположенный по адресу: ...., кадастровый №, площадью 1 433 кв.м.

Участок был передан ответчиком Министерству по передаточному акту 27 июня 2016 года.

Таким образом, судебными актами взыскана с ответчика задолженность по дату продажи объекта недвижимости ответчиком третьему лицу.

Решением Индустриального районного суда г.Барнаула от 30 сентября 2016 года признано отсутствующим право собственности Двадненко А.Ю. на объект незавершённого строительства, площадью застройки 4836,5 кв.м, степенью готовности 18%, с кадастровым номером №, по улице ..... Судом установлено, что объект недвижимости на земельном участке отсутствует.

Министерство имущественных отношений Алтайского края является органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с Законом Алтайского края от 23.12.2014 года №102-ЗС «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Барнаул Алтайского края и органами государственной власти Алтайского края», постановлением Администрации Алтайского края от 26.08.2016 г. № 297 «Об органах исполнительной власти Алтайского края», подпунктом 4 пункта 2.1.4 положения о Министерстве имущественных отношений Алтайского края, утвержденного Указом Губернатора Алтайского края от 03.11.2016 № 131.

Помимо этого, Министерство осуществляет полномочия администратора доходов краевого бюджета.

В силу п.2 ст.160.1 Бюджетного кодекса РФ администратор доходов бюджета осуществляет полномочия по взысканию задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Одним из оснований возникновения права владения и пользования земельным участком является договор аренды (п.1 ст.607 ГК РФ), что не исключает приобретения указанных прав при заключении договора купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такое имущество переходят права на земельный участок, занятый этим недвижимым имуществом и необходимый для его использования.

Исходя из п.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно п. 3 ст. 522 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Поскольку основной принцип земельных правоотношений заключается в платности землепользования (пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ), то плата за пользование земельным участком, на котором расположен отчуждаемый по договору купли-продажи объект недвижимого имущества, взыскивается с покупателя данного объекта с момента регистрации перехода права собственности на него.

Договор аренды №-а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 30.08.2013 г. не содержал запрета на продажу недвижимости третьим лицам.

В апелляционной жалобе на решение Индустриального районного суда г. Барнаула от 30.09.2016 года ответчик Двадненко А.Ю. указывал, что разбор фундамента им произведен с целью последующего восстановления, однако объект был законсервирован по причине отказа в предоставлении ему земельного участка в аренду.

При рассмотрении указанного гражданского дела Стрельцов А.А. не привлекался к участию в деле.

Решением Индустриального районного суда г. Барнаула от 30.09.2016 г. признано отсутствующим право собственности Двадненко А.Ю. на объект незавершенного строительства, площадью застройки 4 836,5 кв.м., степенью готовности 18% по .... в ..... Однако, ни данным решением, ни каким- либо другим судебным актом, договор купли - продажи объекта, заключенный между Стрельцовым А.А. (продавец) и Двадненко А.Ю. (покупатель) от 07.10,2015 г. не признан недействительным. Сделка, совершенная сторонами 07.10.2015 г., является действительной.

Двадненко А.Ю. в связи с заключением договора купли-продажи стал собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном участке, находящегося в аренде у продавца, соответственно приобрел право пользования этим участком и обязан был вносить арендную плату с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, то есть с 12.10.2015 г.. То обстоятельство, что в последующем объект был разобран, не освобождает третье лицо Двадненко А.Ю. от обязанности по оплате арендных платежей.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что права истца по взысканию задолженности по платежам в бюджет со стороны Стрельцова А.А. не нарушены, он является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям. Истцом не заявлено о замене ответчика на надлежащего, а потому оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Министерству имущественных отношений Алтайского края в удовлетворении исковых требований к Стрельцову Антону Алексеевичу отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г.Барнаула в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Наконечникова