Гражданский кодекс часть 1

Полевской городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Загидулиной О.А., при секретаре Чубарь Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-789/2019 по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности по исполнению обязательства по заключению договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и возмещении убытков,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о возложении обязанности по исполнению обязательства по заключению договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и возмещении убытков, мотивируя это тем, что 15 мая 2017г. между нею и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения с правом выкупа арендуемого имущества. Предметом договора являлось производственное здание общей площадью 1382 кв.м, расположенное по адресу: <. . .>, принадлежащее ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи от 14 апреля 2004г. Срок договора аренды и право выкупа установлены до 15 мая 2019г. 12 октября 2017г. ответчик выдал обязательство истцу о проведении государственной регистрации договора аренды от 15 мая 2017г., но его не выполнил. 15 мая 2017г. между ними заключено соглашение о задатке к договору аренды нежилого помещения на сумму <данные изъяты>. и установлен график платежей. Истец свои обязательства по этому соглашению выполнил. После выплаты задатка ответчик стал настаивать на передаче ему еще <данные изъяты>. для погашения долгов по исполнительным производствам, по которым он является должником. От супруга истца ФИО3 ответчик получил три раза по <данные изъяты>., в получении которых ответчик сначала написал три расписки, а 12 октября 2018г. выдал одну общую. 15 мая 2018г. между истцом и ответчиком вновь заключен договор аренды с правом выкупа этого же нежилого помещения, который зарегистрирован в установленном порядке в ЕРГН 26 июля 2018г. В целях исполнения договора аренды с правом выкупа ответчик направил ей проект договора купли-продажи арендованного помещения, который она подписала и вернула ответчику, после чего возник спор по размеру выплаченных сумм. Ответчик настаивает на доплате в размере <данные изъяты>. С марта 2019г. она оплачивала ответчику арендную плату в соответствии с графиком, в связи с чем за май и июнь 2019г. возникла переплата в размере <данные изъяты>. по арендной плате.

Истец просила обязать ответчика выполнить обязательство по заключению договора купли-продажи арендованного имущества с доплатой 2 550 000р. в соответствии с условиями договора аренды от . . .г., обязать ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на это недвижимое имущество и взыскать с него убытки в размере 100 000р. в виде внесенных ею платежей по аренде. Так же истец просила возместить ей расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 630,70р. и по оплате услуг представителя в размере 35 000р.

В судебное заседание истец не явилась, будучи извещена надлежащим образом, об уважительных причинах своей неявки суду не сообщила.

Представитель истца ФИО4, действующая по доверенности от 21 июня 2019г., иск и доводы искового заявления поддержала, дополнив, что для приобретения недвижимого имущества нотариально удостоверенного согласия другого супруга не требуется, поэтому таковое не оформлялось ФИО3 Устно супруга ФИО2 так же была согласна на отчуждение предмета аренды. При оформлении правоотношений этот недостаток мог быть устранен. Задолженность ответчика по исполнительным производствам на настоящее время действительно существует, аресты не сняты. При получении выкупной цены ФИО2 может исполнить требования исполнительных документов и препятствия к заключению договора купли-продажи будут устранены. По мнению представителя истца, ответчик не намерен оформлять правоотношения с истцом по выкупу арендованного имущества до декабря 2019г. Между сторонами имеется спор о размере выплаченных сумм по первому договору аренды, заключенному между ними 15 мая 2017г. В апреле 2019г. сторонами подписан договор купли-продажи, но он так же не исполняется в связи с имеющимся спорам о выплаченных суммах в счет выкупной цены. В случае, если бы договор аренды от 15 мая 2018г. был бы исполнен ответчиком по заключению договора купли-продажи арендованного имущества в мае 2019г., то истец не несла бы расходы по арендной плате за май и июнь 2019г. в размере <данные изъяты>.

Представитель истца по доверенности от 21 июня 2019г., он же третье лицо, не заявляющее самостоятельных исковых требований на предмет спора, ФИО3, иск и пояснения представителя истца поддержал и пояснил, что в 2017г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения. Затем был заключен договор от 15 мая 2018г., поскольку первый договор не отвечал требованиям закона. Выкупная цена на день рассмотрения дела не уплачена. Есть спор по ранее выплаченным суммам.

Ответчик иск не признал и пояснил, что в 2017г. между ним и истцом заключен договор аренды нежилого помещения, который не соответствовал требованиям закона, поэтому 15 мая 2018г. заключен новый договор, который зарегистрирован в установленном порядке. Его супруга подключилась к переговорам по продаже помещения в мае 2019г., когда возник спор относительно выкупной цены и зачете в нее ранее выплаченных сумм. У него до настоящего времени сохраняется задолженность по исполнительным документам, арест не снят, но основная часть долгов им выплачена. После получения выкупной цены он погасит все суммы и арест будет снят. С весны 2019г. он и супруг истца вели переговоры относительно выкупа арендованного имущества, в апреле 2019г. он подписал договор купли-продажи, представленный ему со стороны истца. От его заключения он не уклонялся. В связи с тем, что выкупная цена не уплачена, он не согласен с иском о возложении на него обязанности по государственной регистрации перехода права собственности по договору аренды с правом выкупа.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных исковых требований на предмет спора, ФИО5, иск не признала и пояснила, что срок договора аренды, заключенного 15 мая 2018г. между истцом и ответчиком, истек 15 августа 2019г., он продлевался по 25 сентября 2019г. До истечения срока аренды выкупная цена не оплачена. Все обязательства по данному договору возникли с момента его государственной регистрации. Она дала устное согласие на отчуждение спорного имущества, нотариально его не удостоверяли. Поскольку возник спор относительно выкупной цены и выплаченных в счет нее сумм, она не согласна на заключение договора купли-продажи и государственную регистрацию перехода права собственности на истца в отношении предмета договора аренды. В 2017г. договор аренды заключен номинально как основание для получения арендных платежей. Договор не мог быть зарегистрирован в том виде, в каком он составлен. В связи с этим заключен новый договор от 15 мая 2018г. с некоторым изменением его условий.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме.

Выкуп арендованного имущества и купля-продажа являются разными институтами. Пункт 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли - продажи соответствующего имущества.

В судебном заседании установлено, что 15 мая 2018г. между ФИО1, арендатором, и ФИО2, арендодателем, заключен договор аренды нежилого помещения: производственного здания общей площадью 1382 кв.м, расположенного по адресу: <. . .>.

Согласно пункту 7.1 договора, договор аренды действует до 15 августа 2019г.По условиям пунктов 3.1. и 3.2 договора, арендатор обязуется выкупить в собственность арендованное нежилое помещение по истечении срока договора аренды, 15 июня 2016г. или до его истечения, при условии уплаты арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Арендная плата, уплачиваемая по договору, не засчитывается в счет уплаты выкупной цены. Выкупная цена арендованного нежилого помещения составляет <данные изъяты>. Сумма выкупной цены не подлежит изменению.

В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды, право собственности арендатора, переход права собственности и прекращение права собственности арендодателя на арендованное нежилое помещение при выкупе его арендатором по истечении срока договора аренды, при условии уплаты арендатором всей выкупной цены, подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестра прав на недвижимости и сделок с ним. Право собственности арендатора на нежилое помещение возникает с момента его государственной регистрации.

Договор аренды с правом выкупа от 15 мая 2018г. зарегистрирован в установленном порядке 24 мая 2019г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16 июля 2019г. (л.д. 54-56).

Из указанной выписки так же следует, что сделка совершена ФИО2 и ФИО1 без согласия супруги, супруга, необходимого в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в отношении имущества, являющегося предметом договора аренды, Управлением Росреестра зарегистрированы запреты на совершение регистрационных действий 9 сентября 2010г., 8 октября 2013г., 24 мая 2019г. на неопределенный срок в соответствии с постановлениями судебных приставов-исполнителей Полевского РОСП.

Истцом заявлены требования о возложении на ответчика обязанности по заключению договора купли-продажи арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды от 15 мая 2018г.

По мнению суда, эти требования не подлежат удовлетворению, поскольку положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают необходимость заключения договора купли-продажи имущества, переданного в аренду с правом выхода. Право собственности у арендатора возникает с момента уплаты выкупной цены и последующей регистрации перехода права собственности к нему от арендодателя. Основанием для государственной регистрации перехода права является документ, подтверждающий внесение выкупной цены.

Истцом не представлено доказательств внесения ею выкупной цены по договору аренды от 15 мая 2018г.

Представленные документы: обязательство ФИО2 о регистрации договора аренды с правом выкупа от 12 октября 2017г. (л.д. 20), соглашение о задатке от 15 мая 2017г. (л.д. 22), расписка ФИО2 от 12 октября 2017г. относятся к договору аренды с правом выкупа от 15 мая 2017г. (л.д. 14), срок действия которого истек 15 мая 2019г. Этот договор в полной мере сторонами не реализован: он не зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, из объяснений сторон следует, что в связи с несоответствием его требованиям действующего законодательства, ими был заключен новый договор от 15 мая 2018г., более того, сторонами подписан договор купли-продажи здания телятника от 29 апреля 2019г. (л.д. 72).

Таким образом, суд приходит к выводу, что нет оснований для удовлетворения исковых требований о возложении обязанности по исполнению обязательства по заключению договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: заключение договора купли-продажи при выкупе арендованного имущества не требуется, а государственная регистрация перехода прав на арендованное имущество возможна лишь при подтверждении факта уплаты выкупной цены.

Кроме того, на момент заключения договора аренды с правом выкупа от 15 мая 2018г. в отношении имущества, являющегося предметом аренды, приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий, соответственно, государственная регистрация перехода права собственности на него до отмены этих мер невозможна. Сторонами не представлено допустимых доказательств, подтверждающих прекращение действия этих мер (постановления судебного пристава-исполнителя, выписки из ЕГРН без информации о зарегистрированных обременениях).

Что касается требования истца о взыскании с ответчика убытков в размере 100 000р., то суд так же пришел к выводу, что исковые требования в этой части не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истец считает, что в связи с незаключением между нею и ответчиком договора купли-продажи арендованного имущества по вине ответчика ей причинены убытки в виде уплаченной арендной платы за май и июнь 2019г., поскольку по условиям договора аренды от 15 мая 2018г. выкуп арендованного имущества должен быть произведен в срок до 15 июня 2019г.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из договора аренды от 15 мая 2018г., заключенного истцом и ответчика следует, что арендная плата, которую ФИО1 должна выплачивать ФИО2 ежемесячно, составляет <данные изъяты>. Платежи производятся в срок до 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым (пункт 2.1. договора аренды).

В пункте 3.1 договора аренды (л.д. 16-19) стороны установили, что выкуп арендованного имущества может быть произведен в альтернативные сроки: по истечении договора аренды, 15 июня 2019г. или до истечения договора аренды.

Срок договора аренды определен до 15 августа 2019г., выкупная цена до этой даты, до 15 июня 2019г. или иной срок до или после истечения срока аренды арендатором не уплачена, доказательств тому не представлено. Оснований для перехода права собственности к истцу не возникло. Соответственно, платежи, внесенные ею ответчику в размере <данные изъяты>. за май и июнь 2019г. являются ее расходами по исполнению обязательства по оплате арендных платежей и не являются ее убытками.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 21 января 2016г. № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (пункт 5 названного Постановления).

Ответчик заявил ходатайство о возмещении ему судебных расходов в размере 14 420р., понесенных им в связи с оплатой услуг нотариуса по составлению протокола осмотра доказательств от 10 июня 2019г. (л.д. 64-69). Указанным протоколом зафиксирован факт поступления ФИО2 электронного письма от ФИО3 с вложенным файлом договора купли-продажи, датированный 28 марта 2018г. с наименованием «договор купли-продажи телятника с переуступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка».

Поскольку в удовлетворении иска судом отказано, расходы ответчика, понесенные в связи с фиксацией доказательства, подлежат возмещению ему истцом в полном объеме, то есть в размере 14 420р.

Расходы же истца по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления и по оплате услуг представителя возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности по исполнению обязательства по заключению договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и возмещении убытков.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 судебные расходы в размере 14 420р.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Полевской городской суд.

Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате с применением технических средств.

Председательствующий