Гражданский кодекс часть 1

с участием адвоката Поляковой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «город Троицк» в лице администрации города Троицка к ФИО1, администрации Троицкого муниципального района, ФИО2 о признании нежилого здания самовольной постройкой, о признании недействительными ненормативного правового акта, договоров купли-продажи здания, зарегистрированных прав собственности, об обязании снести самовольно возведенное здание,

Установил:

Муниципальное образование «город Троицк» в лице администрации города Троицка обратилось в суд с иском, в котором просит (с учетом уточнения требований) признать нежилое здание <данные изъяты>, площадью 37,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> самовольной постройкой. В обоснование иска ссылается на то, что указанная постройка возведена на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, который относится к землям населенных пунктов, и расположен на территории Троицкого городского округа. Земельный участок никогда не отводился для целей строительства <данные изъяты> разрешение на строительство никогда не выдавалось, правоустанавливающие документы на земельный участок, где расположено самовольное строение, отсутствуют, в связи с чем у муниципального образования «Троицкий муниципальный район не возникло право муниципальной собственности на самовольное строение и оно не могло отчуждать его в пользу ФИО2

По этим основаниям истец просит признать недействительным распоряжение главы Троицкого района от 02.11.2005 года № о продаже <данные изъяты> и договор купли-продажи от 02.11.2005 года, заключенный между МУП <данные изъяты> и покупателем ФИО2, ссылаясь также и на то, что продажа здания осуществлялась в нарушение закона без проведения торгов в форме конкурса или аукциона.

Истец просит также признать недействительной сделку купли-продажи спорного здания от 18.04.2011г., заключенную между ФИО2 и ФИО1, ссылаясь на то, что самовольное строение не является объектом гражданско - правовых отношений и договор купли-продажи является ничтожным.

Истец просит обязать ФИО1 снести нежилое здание <данные изъяты> и привести земельный участок в пригодное для использование состояние.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 поддержала исковые требования, ссылаясь на доводы, изложенные в иске.

Ответчик ФИО1 и его представитель Полякова Н.А. просили в иске отказать, ссылаясь на то, что по данным государственного учета место расположения спорного здания определено в Троицком районе - « <адрес>, иных доказательств расположения спорного объекта на территории муниципального образования г. Троицк не представлено.

Считают ФИО2 и ФИО1 добросовестными приобретателями, право данных лиц на спорный объект первоначально возникло на основании судебного решения Троицкого районного суда от 30.11.2005г. имеющим преюдициальное значение по данным обстоятельствам в соответствии со ст. 61 ГПК РФ. Сделки были заключены в соответствии с действующим законодательством. Доводы истца, сторона ответчика считает, направлены на пересмотр решения суда от 30.11.2005г., что противоречит действующему законодательству.

Представитель администрации Троицкого муниципального района в судебное заседание 15.03.2013г. не явился, о дне слушания дела был извещен надлежащим образом. В предыдущих судебных заседания представитель ФИО4 иск не признал, ссылаясь на то, что спорное здание было продано ФИО2 на законных основаниях не муниципальным образованием, а муниципальным унитарным предприятием <данные изъяты> Считал доводы истца о нахождении спорного объекта в границах Троицкого городского округа необоснованными.

Представители третьих лиц - Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав доказательства по делу, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 этой статьи.

В силу п. 23 Пленума Верховного суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 Постановление от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Судом установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 мая 2011г. зарегистрировано за ФИО1 право собственности на нежилое здание <данные изъяты>., адрес объекта: <адрес>

Право собственности было зарегистрировано на основании договора купли-продажи, заключенного 18.04.2011 года между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем).

Здание <данные изъяты> на момент отчуждения принадлежало продавцу ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи от 02 ноября 2005 г., заключенного между муниципальным унитарным предприятием Троицкого района Челябинской области <данные изъяты> и ФИО2

Право собственности за ФИО2 было зарегистрировано 17 января 2006 года по решению Троицкого районного суда Челябинской области от 30 ноября 2005 года на основании на основании договора купли-продажи от 02 ноября 2005 г., заключенного между муниципальным унитарным предприятием Троицкого района Челябинской области <данные изъяты> и ФИО2

Указанные обстоятельства подтверждаются делами правоустанавливающих документов, предоставленными суду Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (л.д. 79- 100).

Из содержания решения Троицкого районного суда Челябинской области от 30 ноября 2005 года усматривается, что ФИО2 обратился в суд с иском к <данные изъяты> и к Управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации Троицкого района о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание.

Как следует из решения, суд пришел к выводу о том, что ответчик уклоняется от регистрации сделки, так как не регистрирует право муниципальной собственности в установленном законом порядке и принял решение о регистрации перехода права собственности на нежилое здание, общей площадью 42,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 02 ноября 2005 года, заключенного между МУП <данные изъяты> в качестве продавца и ФИО2 в качестве покупателя.

Суд считает несостоятельными доводы стороны ответчика ФИО1 о том, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Троицкого районного суда Челябинской области от 30 ноября 2005 года имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора и оспариванию не подлежат.

Пленум Верховного Суда РФ в абз. 4 п. 9 Постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснил, что, исходя из смысла ч. 2 и 3 ст. 61 ГПК РФ, лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать установленные этими судебными актами обстоятельства. В указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств.

Истец при рассмотрении иска ФИО2 к МУП <данные изъяты> и к Управлению <данные изъяты> о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание к участию в деле привлечен не был, о вынесенном решении узнал только 30.07.2012 года.

Обстоятельства, установленные решением Троицкого районного суда от 30 ноября 2005 года, в частности о том, что спорный объект являлся муниципальной собственностью Троицкого района, которым он распорядился в соответствии с законом, преюдициального значения для данного дела не имеют, поскольку в нем участвовали иные лица, соответственно указанные обстоятельства подлежат доказыванию по общим правилам доказывания и могут быть оспорены истцом.

Регистрация же права собственности за ФИО1 на спорный объект в ЕГРП на основании решения суда 30 ноября 2005 года не исключает возможности предъявления требования о его сносе, как разъяснено в п. 23 Пленума Верховного суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 Постановление от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу судом достоверно установлено, что земельный участок <адрес> на котором расположено нежилое здание - <данные изъяты>, относится к государственной собственности, не прошедшей разграничение в установленном законом порядке (л.д.50), находится в кадастровом квартале № и относится к землям населенных пунктов. Данный земельный участок расположен на территории Троицкого городского округа в природоохранной зоне № - открытые пространства лесостепной зоны города.

Указанные обстоятельства подтверждаются законом Челябинской области от 28.10.2004г. № 309-ЗО, приложением № 1 и 2 к данному закону - схемой границ Троицкого городского округа и Троицкого муниципального района, в которых граница города Троицка проходит <данные изъяты>

Кроме того, тот факт, что спорное строение находится на землях города Троицка, подтверждается также материалами согласования границы Троицкого городского округа и Троицкого муниципального района от 2004г., подписанными главами города Троицка и Троицкого района (л.д. 212-214), планом границ земельного участка, выполненным кадастровым инженером В.. (л.д. 215, 218), генеральным планом Троицкого городского округа (л.д. 216), аэрофотосъемкой (л.д.16).

Данное обстоятельство в нарушение ст. 56 ГПК РФ не оспорено ответчиками, более того, ФИО1 обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в долгосрочную аренду под нежилое здание <данные изъяты> именно к главе города Троицка (л.д.137).

Возражая против иска, оспаривая факт нахождения спорной постройки на землях Троицкого городского округа, администрация Троицкого муниципального района также не предоставила документов, подтверждающих возведение спорного здания на землях Троицкого муниципального района, законность возведения этого здания, отведение под его строительство земельного участка на законных основаниях.

Документов, связанных со строительством спорного здания, о передаче его в хозяйственное ведение МУП <данные изъяты> как пояснил представитель администрации Троицкого муниципального района, не сохранилось.

МУП <данные изъяты> ликвидировано, что установлено определением судебной коллегии Челябинского областного суда (л.д.201).

Гражданское дело по иску ФИО2 к МУП <данные изъяты> и к Управлению <данные изъяты> о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание, рассмотренное Троицким районным судом 30.11.2005г., где могли находиться документы, относящиеся к спорному объекту, уничтожено (л.д.129).

Из справки Обл.ЦТИ (л.д.37) видно, что право собственности на нежилое здание - <данные изъяты> до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не зарегистрировано, сведений о застройщике, основания и года ввода в эксплуатацию на данный объект в архиве БТИ нет.

В управлении по архитектуре и градостроительству администрации г. Троицка отсутствует какая-либо информация о том, кем и в какие годы строилось здание - <данные изъяты> на <адрес> (л.д.51).

Из сообщения Управления муниципальной собственности администрации города Троицка следует, что земельный участок для целей строительства нежилого здания <данные изъяты> на <адрес> не предоставлялся, земельные отношения не урегулированы (л.д.49).

Единственные документы, касающиеся спорного объекта, содержатся лишь в регистрационных делах Росреестра.

В регистрационном деле, на основании которого впервые было зарегистрировано право собственности на спорный объект за ФИО2 ( л.д.98) имеется выписка из технического паспорта, где площадь объекта указана как 37,1 кв.м, хотя в решении суда она обозначена как 42,9 кв.м.

Из копии распоряжения главы Троицкого района от 02.11.2005г. №, представленной истцом, усматривается, что в связи с нецелесообразностью дальнейшего использования здания <данные изъяты>, находящегося на <адрес> на основании заявления директора МУП <данные изъяты> от 20.10.05г. № было дано указание МУП <данные изъяты> продать здание <данные изъяты>, а средства от реализации направить в бюджет Троицкого района (л.д.32).

Из данного документа также нельзя установить, на основании каких правоустанавливающих документов данное строение принадлежало Троицкому муниципальному району, когда и кем оно было возведено, и какой адрес данного объекта, указано лишь, что он находится <адрес> при этом нет указания, что расположено в Троицком районе.

Впервые адрес данного объекта - Троицкий район Челябинской области <адрес> - был указан в решении суда от 30.11.2005г.

В договоре купли-продажи от 2.11.2005г. (л.д.95) адрес объекта не указан, а указано его место нахождения - <адрес>

В выписке из технического паспорта на спорное здание, датированной 19.12.2005г., указано, что государственный акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости в архиве ОГУП «Обл.ЦТИ» отсутствует (л.д.98).

Таким образом, ответчики, утверждая о законности своего владения, ссылаясь на то, что спорная постройка зарегистрирована в ЕГРП по адресу - <адрес>, в нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательств о том, кто присвоил данный адрес этому зданию и на основании каких документов, доказательств законности возведения постройки суду не представили.

Указание адреса постройки - «Троицкий район» не свидетельствует о законности её возведения и не опровергает доказательств истца о том, что находится она на землях Троицкого городского округа.

Поскольку, никаких документов о принадлежности земельного участка, на котором возведено здание <данные изъяты>, ответчиками не представлено, исходя из п. 3 ст. 222 ГК РФ, учитывая разъяснения п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд приходит к выводу о том, что при отсутствии у ответчиков прав на земельный участок, перечисленных в вышеуказанной норме права, при отсутствии необходимых разрешений на возведение данного объекта недвижимости, здание <данные изъяты> обладает всеми признаками самовольной постройки. Лица, осуществившие самовольную постройку, не приобретают на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Возможности признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которому участок, где осуществлена постройка, не принадлежит на одном из перечисленных прав, закон не допускает.

Доводы стороны ответчика ФИО1 о том, что ФИО2 и ФИО1 являются добросовестными приобретателями, являются несостоятельными, поскольку нахождение в обороте самовольной постройки не допускается законом, что исключает применение положений ст. 302 ГК РФ.

Самовольное строительство, как подчеркнул Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2007 года N 595-О-П, представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Поскольку самовольная постройка объектом гражданских прав не является, гражданин не может быть признан добросовестным приобретателем самовольной постройки.

Таким образом, судом достоверно установлено, что самовольная постройка находится на землях Троицкого городского округа.

Данный земельный участок относится к государственной собственности, не прошедшей разграничение в установленном законом порядке (л.д.50).

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления на основании статьи 10 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Положением статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) определено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся, в числе прочего, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Таким образом, администрация города Троицка, являющаяся органом местного самоуправления, вправе распоряжаться спорным земельным участком, принимать решение о предоставлении земельного участка, выдаче разрешения на строительство, в соответствии со ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявлять требования об устранении всяких нарушений своего права.

Решений о предоставлении ответчикам земельного участка, о выдаче разрешения на строительство здания <данные изъяты> администрацией города Троицка не принималось; с заявлениями о предоставлении земельного участка под строительство, выдаче разрешения на строительство ответчики не обращались.

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования о признании нежилого здания - <данные изъяты> площадью 37,1 кв.м. литер Б, расположенного по адресу: <адрес> самовольной постройкой и о его сносе являются законным и обоснованным и подлежат удовлетворению.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной; например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 60 Земельного кодекса РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

В силу ч. 3 ст. 76 ЗК РФ приведение земельных участков в пригодное для использования состояние, в том числе снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или их самовольном строительстве, осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях или за их счет.

Исходя из разъяснений, данных в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оценивая доказательства в их совокупности, учитывая, что ответчик не имеет законных или договорных оснований для использования земельного участка под размещение на нем здания <данные изъяты>, суд считает, что обязанность по сносу самовольной постройки - здания <данные изъяты> и приведение земельного участка в пригодное для использования состояние должна быть возложена на ФИО1 - приобретатель самовольной постройки.

Соглашаясь с доводами истца о том, что сделки с самовольными постройками в силу статьи 168 и пункта 2 статьи 222 ГК РФ являются ничтожными, суд в иске о признании недействительными распоряжения главы Троицкого района, Челябинской области от 02.11.2005г. №-р «О продаже здания <данные изъяты>», договора купли - продажи здания <данные изъяты> от 2.11.2005г., заключенного между МУП <данные изъяты> и ФИО2, и договора купли - продажи здания <данные изъяты> от 18.04.2011г., заключенного между ФИО2 и ФИО1 отказывает по следующим основаниям.

Безусловно, при самовольном строительстве, в правовом смысле, вещь не возникает как предмет, по поводу которого складываются гражданские правоотношения. Законодатель прямо указывает, что такое лицо не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки с вновь созданной вещью.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих или создающих угрозу его нарушения.

Суд считает, что права истца на земельный участок первоначально были нарушены путем возведения на нем самовольной постройки. Дальнейшие сделки по отчуждению самовольной постройки, по сути своей, на нарушенные права истца не влияли, поскольку независимо от того, в чьем владении находится самовольная постройка, чье право собственности на неё зарегистрировано, она незаконно располагается на земельном участок истца.

Признание сделок по отчуждению самовольной постройки недействительными требует применения ст. 167 ГК РФ, в соответствии с которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что в оспариваемых сделках истец стороной их не являлся, то данном случае применение последствий ничтожности договоров купли-продажи здания <данные изъяты> - возврат спорной постройки от ФИО1 сначала ФИО2, затем Троицкому муниципальному району, и взыскание уплаченных по договору сумм покупателям не приведет к восстановлению нарушенных прав муниципального образования «город Троицк».

Издание распоряжения главы Троицкого района от 02.11.2005г. № «О продаже здания <данные изъяты>», по мнению суда, на права истца не влияло, так как он не узаконило постройку.

В силу положений ст. 46 Конституции Российской Федерации и требований ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации следует, что судебная защита прав гражданина возможна только в случае реального нарушения его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенному праву и характеру нарушения.

Нарушенные права истца на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, будут защищены путем её сноса и приведения земельного участка в пригодное для использования состояние.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае будет являться основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Поскольку суд принимает решение об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки с ответчика на основании ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию в доход местного бюджета госпошлина в сумме 200 руб.

Руководствуясь ст. ст. 3,12, 56, 199 ГПК РФ, ст. ст. 222, 168, 167, 305 ГК РФ ст. 76 ЗК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в иске муниципальному образованию «город Троицк» Челябинской области к ФИО1, администрации Троицкого муниципального района, ФИО2, Управлению муниципальной собственности администрации Троицкого муниципального района о признании недействительными распоряжения главы Троицкого района, Челябинской области от 02.11.2005г. № «О продаже здания <данные изъяты>», договора купли - продажи здания <данные изъяты> от 2.11.2005г., заключенного между МУП <данные изъяты> и ФИО2, и договора купли - продажи здания <данные изъяты> от 18.04.2011г., заключенного между ФИО2 и ФИО1

Признать нежилое здание - <данные изъяты>, площадью 37,1 кв.м. литер Б, расположенное по адресу: <адрес> самовольной постройкой.

Обязать ФИО1 за счет собственных средств снести нежилое здание - здание <данные изъяты>, площадью 37,1 кв.м. литер Б, расположенное по адресу: <адрес> и привести земельный участок, занимаемый самовольной постройкой в пригодное для использование состояние в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета госпошлину в сумме 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Троицкий городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: