Решение № 2-7902/2016 от 26.12.2016 Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ (Республика Бурятия)

РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации26 декабря 2016 г. г. Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Дандаровой А.А. при секретаре Имескеновой Н.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ к ФИО1 о взыскании задолженности, расторжении и освобождении, встречному исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части расчета стоимости арендной платы, при участии представителя истца по доверенности ФИО2, представителя ответчика по доверенности ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, Комитет по управлению имуществом и землепользованию <адрес> просит взыскать с ответчика ФИО1 в свою пользу сумму задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 623442,25 руб.; сумму пени за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 68032,99 руб.; расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.; обязать ответчика освободить земельный участок расположенный по адресу: <адрес> площадью 15000 кв.м., частично входящий в зоны: «Охранная зона воздушных линии электропередач ВЛ-110 кВ ЗМС-101 «ЗММК» -«Северная», охранная зона воздушной линии электропередач ВЛ-110 кВPC-180 «Районная» - «Северная», с кадастровым номером № и передать его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом и землепользованию <адрес> в течении 14 дней с момента вступления решения в законную силу. Исковые требования мотивированы тем, что на основании решения от ДД.ММ.ГГГГ№, между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию <адрес> и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№. Согласно данному договору аренды Арендодатель передал Арендатору участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 15000 кв.м., частично входящий в зоны: «Охранная зона воздушных линии электропередач ВЛ-110 кВ ЗМС-101 «ЗММК» - «Северная», охранная зона воздушной линии электропередач ВЛ-110 кВ РС-180 «Районная» - «Северная», с кадастровым номером №.В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с пунктом 3.4 договора аренды, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком. Арендатор данное условие не соблюдает, в связи, с чем у него имеется задолженность по арендной плате за период с №. по №. в размере 623442,25 рублей. Кроме того, согласно пункту 4.2 договора аренды в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки. Сумма пени за периоде №. по №. в размере 68032,99 рублей. Так же, согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 5.4 договора аренды земельного участка, в случае двукратного невнесения Арендатором арендной платы в установленный договором срок, договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя. Арендатору было направлено предупреждения о необходимости погасить имеющуюся задолженность, однако до настоящего времени требования не были выполнены. Руководствуясь статьей 309, 614, 619 Гражданского кодекса РФ, пунктами 3.4,4.2, 5.4 договора аренды просит иск удовлетворить.

В ходе судебного разбирательства ответчик ФИО1 предъявил встречные исковые требования к Комитету по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ, в соответствии с которым просил признать незаконным ввиду несоответствия земельному законодательству применение арендодателем земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ коэффициента от кадастровой стоимости в размере 3 и изменить договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в части стоимости арендной платы путем применения коэффициента от кадастровой стоимости 0,3, изменить стоимость арендной платы из расчета 2591,26*15000*0,3= 116606,70 рублей в год, в месяц 9717,22 рублей.

Далее в ходе судебного разбирательства ответчик ФИО1 изменил встречные исковые требования и просил суд изменить условия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в части арендной платы в соответствии с решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ, рассчитав арендную плату по формуле Ап=Ксз.у.38млн868900 руб.*15000 кв.м. *2%= 777378 руб. в год и 64781,5 руб. в месяц, с ДД.ММ.ГГГГ – даты вступления в силу Решения Улан-Удэнского городского Совета депутатов. Требование о применении коэффициента разрешенного использования в размере 0,3% исключить из встречных требований.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме, дав пояснения по обстоятельствам дела так, как они изложены в иске, просил исковые требования удовлетворить. Встречные исковые требования ФИО1 не признал, считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению, так как размер арендной платы установлен соглашением сторон в подписанном ответчиком договоре аренды, оснований для его изменения не усматривает, задолженность по арендной плате в неоспариваемой части ответчиком не произведена.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте проведения судебного заседания, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО3 исковые требования Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ не признал, считает завышенным размер арендной платы, доводы встречного искового заявления поддержал в полном объеме, дав пояснения так как они изложены во встречном исковом заявлении и уточнении к нему. Суду пояснил, что вступившим в законную силу решением Верховного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ установлено вновь открывшееся обстоятельство, а именно кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости в размере 19857000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период заключения договора аренды и расчета арендной платы. В связи с изложенным полагает, что арендная плата, рассчитанная арендодателем в сумме 1166067 руб. за год, в том числе ежемесячно 97172,25 руб. является незаконной, так как рассчитана из кадастровой стоимости 38868900 руб., тогда как согласно решения Верховного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость, равная рыночной установлена с ДД.ММ.ГГГГ в 19857000 руб. Просит произвести расчет задолженности арендной платы, исходя из кадастровой стоимости, указанной в решении Верховного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ подлежащими частичному удовлетворению, встречные исковые требования ФИО1 подлежащими оставлению без рассмотрения на основании нижеследующего.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на соответствующий период) правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением договора аренды земельного участка, регулируются земельным и гражданским законодательством. Согласно пункту 4 названной статьи размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009).

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы определения арендной платы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, а также в силу действующих до ДД.ММ.ГГГГ положений п. 3 ст. 65 ЗК РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между Комитетом по управлению имуществом г. Улан-Удэ и гр. ФИО1 был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 15000кв.м., частично входящий в зоны: «Охранная зона воздушной линии электропередач ВЛ-110кВ ЗМС-101 «ЗММК»-«Северная», «Охранная зона воздушной линии электропередач ВЛ-110 кВ PC-180 «Районная»-«Северная» с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства музея природы (экоцентра) под открытым небом, с учетом соблюдения режима использования в охранной зоне линии электропередач. Указанный договор заключен на основании решения Комитета по управлению имуществом и землепользования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ на срок с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается актом приема – передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.2.1. договора арендная плата исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 2.2 вышеназванного договора, размер арендного платежа составляет 1166067 рублей за год, в том числе ежемесячно – 97172,25 рублей. Пунктом 2.3 Договора установлена обязанность арендатора оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца.

Установлено, что обязательства по внесению арендных платежей исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность.

Согласно расчету, представленному истцом, задолженность ответчика по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ составляет 623442,25 рублей, сумма пени за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 68032,99 рублей.

Порядок расчета арендной платы определен в п. 2.5 Договора аренды на основании действующих на момент заключения договора следующих нормативных правовых актов: Решение Улан-Удэнского городского Совета депутатов от ДД.ММ.ГГГГ N №
(ред. от 28.08.2014) "Об установлении значений коэффициентов разрешенного использования, применяемых при расчете арендной платы за использование земельных участков на территории г. Улан-Удэ, государственная собственность на которые не разграничена" и постановления Правительства РБ от 14.01.2008 N 4
(ред. от 21.11.2014) "Об установлении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена" на основе новых стоимостных показателей государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением Правительства Республики Бурятия от 28.11.2011г. № «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов».

Арендная плата за земельные участки рассчитывалась по формуле:

Ап = КС з.у. * К/100, где

КСз.у. - кадастровая стоимость земельного участка 38868900 руб.

К - коэффициент от кадастровой стоимости (3).

Соответственно, размер арендной платы по договору аренды с ФИО1 составлял 38868900* 3 /100 = 1166067 руб., в месяц 97172,25 руб.

Однако, в связи с изменениями в законодательстве, указанные выше Решение Улан-Удэнского городского Совета депутатов от ДД.ММ.ГГГГ N №и постановление Правительства РБ от ДД.ММ.ГГГГ N 4 утратили силу с ДД.ММ.ГГГГ.

С ДД.ММ.ГГГГ определение годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена, если произвести согласно методике расчета арендной платы, утвержденной Постановлением Правительства Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ№ на основе стоимостных показателей государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением Правительства Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ. № «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов». Согласно указанному нормативному правовому акту, с ДД.ММ.ГГГГ. ежегодная арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах 2.1 - 2.3 и пунктах 3 - 6 настоящего Порядка. Соответственно, размер арендной платы за пользование земельным участком ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ рассчитывается по следующей формуле 38868900* 2% и составляет 777378 руб. – годовая плата, в месяц 64781,5 руб. (п.2.5 Постановления).

При разрешении настоящего спора судом учитывается позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, согласно которой стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, проверив расчет истца по арендной плате, суд находит его не соответствующим требованиям действующего законодательства с ДД.ММ.ГГГГ, и находит подлежащим частичному удовлетворению исковые требования Комитета, исходя из следующего расчета:

Таким образом, за вычетом произведенной ответчиком оплаты в размере 29000 рублей. взысканию с ответчика ФИО1 подлежит задолженность по арендной плате в размере 429097,75 рублей.

Судом проверены доводы ответчика о том, что арендная плата, должна исчисляться из кадастровой стоимости, установленной решением Верховного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ и отклонены как необоснованные.

Из материалов дела следует, что решением Верховного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены частично исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 15000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, равной 19857000 рублей.

Согласно абзацу 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Применительно к рассматриваемому делу, исковое заявление об установлении кадастровой стоимости равной рыночной было подано в суд ФИО1ДД.ММ.ГГГГ, решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости принято Верховным судом Республики Бурятия ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, днем применения сведений о кадастровой стоимости, установленной решением суда, является ДД.ММ.ГГГГ. Согласно требованиям Комитета по настоящему гражданскому делу взыскивается задолженность за период с февраля по ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о перерасчете арендной платы за 2015 года по новой кадастровой стоимости земельного участка по решению Верховного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ. являются необоснованными и не основаны на законе.

Что касается исковых требований о взыскании пени, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 4.2 договора аренды в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендатор оплачивает пени в размере 0,1 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый календарный день просрочки, а за нарушение иных условий договора аренды оплачивает штраф в размере 10% от годовой суммы арендной платы.

Ввиду не внесения ответчиком ФИО1 в сроки, установленные договором арендных платежей, с последнего подлежат взысканию пени за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. согласно приведенного выше расчета в размере 49149,17 рублей.

Суд также находит обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования Комитета о расторжении договора аренды и об обязании ответчика освободить земельный участок, передав его по акту приема-передачи Комитету.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В п. 5.4 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды в частности, в случае неисполнения арендатором обязательств и условий данного договора и в случае, если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату.

Как следует из расчета задолженности по начислениям, ФИО1 не производит оплату арендных платежей по договору длительное время.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению имуществом и землепользованию <адрес> ответчику направлено предупреждение, в соответствии с которым арендатору ФИО1 предложено в срок до ДД.ММ.ГГГГ погасить недоимку по арендной плате в размере 526270 рублей и уплатить начисленные пени в размере 48625,46 рублей с указанием, что в случае неоплаты договор аренды будет расторгнут. В установленный срок арендатор задолженность по арендной плате не погасил, на предупреждение не отреагировал.

Проанализировав представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что требования истца о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению, также как и требования о возложении обязанности на ответчика освободить земельный участок, передав его по акту приема-передачи Комитету.

Ответчиком ФИО1 предъявлен встречный иск, в котором арендатор по существу просил внести изменения в договор аренды в части порядка определения размера арендной платы.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 названного кодекса).

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно абз. 2 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

Доказательств, подтверждающих обращение ответчика ФИО1 в Комитет с предложением (требованием) изменить условия договора аренды, в материалах дела не имеется. Во встречном исковом заявлении ФИО1 не ссылается на соблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Заявляя встречные исковые требования, ФИО1 просит внести изменения в условия договора аренды. Между тем федеральным законом предусмотрен специальный порядок разрешения споров о внесении изменений в гражданско-правовые сделки. Данным порядком предусмотрено обязательное правило о направлении заинтересованным лицом (истцом) в адрес контрагента предложения внести изменения в договор до обращения в суд.

При таких обстоятельствах суд оставляет без рассмотрения встречные исковые требования ФИО1 об изменении условий договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в части порядка определения арендной платы.

Согласно ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в соответствующий бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этой связи суд считает необходимым взыскать с ответчика ФИО1 госпошлину в доход муниципального образования г. Улан-Удэ в размере 7982,46 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды и освобождении земельного участка и передачи его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ задолженность по арендной плате в размере 429097,75 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пени в размере 49149,17 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, всего 478246,92 рублей.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО1.

Обязать ФИО1 освободить земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 15000 кв.м., частично входящий в зоны: «Охранная зона воздушных линии электропередач ВЛ-110 кВ ЗМС-101 «ЗММК» -«Северная», охранная зона воздушной линии электропередач ВЛ-110 кВPC-180 «Районная» - «Северная», с кадастровым номером № и передать его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом и землепользованию <адрес> в течении 14 дней с момента вступления решения в законную силу

Встречные исковые требования ФИО1 к Комитету по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части расчета стоимости арендной платы оставить без рассмотрения.

Взыскать с ФИО1 в доход муниципального образования г.Улан-Удэ госпошлину в размере 7982,46 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ.

Судья: А.А. Дандарова