Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО7 Гюльмамед оглы к Жилищно-строительному кооперативу № 106, ФИО5 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании права собственности на жилые помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО6 обратился с указанными требованиями в суд, указав, что в 2002 году он вступил в жилищно-строительный кооператив № 106, заключил договор на строительство двухкомнатной квартиры на седьмом этаже десятиэтажного панельного дома по адресу <адрес> «а». При заключении договора на строительство квартиры, паевой взнос им был выплачен полностью, о чем выдана справка. В 2007 году основные строительные работы в доме были завершены, оставались незавершенными внутренние и отделочные работы. На основании решения общего собрания членов ЖСК № от ДД.ММ.ГГГГ истец вселился в квартиру, произведя в ней капитальный ремонт. С февраля 2007 года он пользуется указанной квартирой, оплачивает потребление электроэнергии и потребление холодной воды. ДД.ММ.ГГГГ на квартиру оформлены кадастровый и технический паспорт, в которых указано что квартира является жилой, однако, стоит отметка об отсутствии акта ввода жилого дома в эксплуатацию. В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный с ЖСК № 106, почтовый адрес дома и номер квартиры был изменены, дому присвоен № «б» по <адрес>, а квартире присвоен номер 26. ДД.ММ.ГГГГ с ЖСК № подписан акт приема-передачи квартиры. Истец не имеет возможности оформить регистрацию права в УФРС по <адрес> ввиду отсутствия у кооператива пакета обязательных документов. До ДД.ММ.ГГГГ председателем ЖСК № являлся ФИО11, который до указанного времени не завершил строительство дома. Не были получены технические условия на отопление, водоснабжение электроснабжение, не были проложены инженерные сети (существовали времянки) хотя к данному времени практически все члены кооператива полностью оплатили свои паи, дом достраивался рабочей группой из членов кооператива. ДД.ММ.ГГГГ было избрано новое правление и новый председатель ЖСК № 106. Как выяснилось, документы на строительство дома документы подтверждающие продление аренды земельного участка под строительство дома были утеряны прежним председателем ЖСК. Правление ЖСК № обращалось в УМИГА Администрации <адрес> с просьбой о выдаче дубликата разрешения на строительство дома, однако был получен отказ, в связи с отсутствием в архиве второго экземпляра данного разрешения. В мае 2009 г. отделением по <адрес> филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по ПК была проведена инвентаризация и получен технический паспорт на жилой дом по <адрес> «б» состоящий из двух подъездов и был зарезервирован почтовый адрес <адрес> «б». В настоящее время правление ЖСК № закончило работу по получению всех требуемых технических условий на технологическое присоединение дома к водоснабжению и электросетям, заключены договоры на электроснабжение по бытовым тарифам и водоснабжению, фактически дом полностью функционирует в жилом режиме. В настоящее время ЖСК № отказывается оформлять документы необходимые для регистрации членами ЖСК права собственности, ссылаясь на то, что разрешение на строительство дома является просроченным, а продлить срок разрешения не представляется возможным. Действиями ЖСК № нарушено право истца на государственную регистрацию права собственности, и как следствие ограничено право на распоряжение имуществом, предоставляемое ст. 209 ГК РФ. Кроме того, нарушено его право на получение льготы по налогу на доходы физических лиц - имущественный налоговый вычет. Просит суд признать право собственности на принадлежащее ему жилое помещение - <адрес> «б» в <адрес> общей площадью 50,3 кв.м., обязать ФИО5 Регистрационной службы по <адрес> выдать свидетельство о регистрации права собственности на указанную квартиру.

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанными требованиями, указав, что в 2010 году он вступил в ЖСК № 106, путем заключения договора об уступки паевого взноса за <адрес> строящемся доме по адресу <адрес> «б» с ФИО12 (первоначальный пайщик). При заключении договора, паевой взнос был выплачен полностью. В 2007 году основные строительные работы в доме были завершены, оставались незавершенными внутренние и отделочные работы. На основании решения общего собрания членов ЖСК № от ДД.ММ.ГГГГ квартира была заселена, в ней производился капитальный ремонт. С февраля 2007 года указанная квартира находилась в пользовании, оплачивалось потребление электроэнергии и холодной воды. ДД.ММ.ГГГГ на данную квартиру БТИ были оформлены кадастровый и технический паспорт, в которых указано, что квартира является жилой, однако стоит отметка об отсутствии акта ввода жилого дома в эксплуатацию. В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК № и первоначальным пайщиком, почтовый адрес дома и номер его квартиры был изменен дому присвоен № «б» по <адрес>, а квартире присвоен порядковый № 52. ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК № и первоначальным пайщиком был подписан акт приема-передачи квартиры для дальнейшего проживания в указанной квартире. На сегодняшний день оригинала разрешения на строительство дома и правоустанавливающего документа на земельный участок документа у правления ЖСК № нет, сформировать пакет документов в УФРС по ПК для получения членам ЖСК свидетельств о праве собственности не представляется возможным. ЖСК № отказывается оформлять документы необходимые для регистрации членами ЖСК права собственности, ссылаясь на то, что разрешение на строительство дома является просроченным, а продлить срок разрешения не предоставляется возможным. Полагает, что действиями ЖСК№ нарушено его право на государственную регистрацию права собственности, и ограничено право на распоряжение имуществом. Кроме того, нарушено его право на получение имущественного налогового вычета. Просит суд признать право собственности на принадлежащее ему жилое помещение <адрес> «б» в <адрес> общей площадью 80,9 кв.м., обязать ФИО5 Регистрационной службы по ПК выдать свидетельство о регистрации права собственности на указанную квартиру.

ФИО13 обратился в суд с иском, указав, что в 2011 году он вступил в ЖСК № 106, заключив договор уступки паевого взноса за <адрес> строящемся доме по адресу <адрес> «б». При заключении договора переуступки, паевой взнос был выплачен полностью, о чем получил справку. На основании решения общего собрания членов ЖСК № от ДД.ММ.ГГГГ первоначальный пайщик вселилась в указанную квартиру, произведя в ней капитальный ремонт. С ноября 2007 года квартира находится в пользовании, потребление электроэнергии и холодной воды оплачивается по потребительским тарифам. ДД.ММ.ГГГГ на данную квартиру оформлены кадастровый и технический паспорт, в которых указано, что его квартира является жилой, однако стоит отметка об отсутствии акта ввода дома в эксплуатацию. В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ почтовый адрес дома и номер его квартиры был изменен дому присвоен № «б» по <адрес>, квартире присвоен порядковый номер 18. ДД.ММ.ГГГГ с ЖСК № подписан акт приема-передачи спорной квартиры. В мае 2009 года отделением по <адрес> филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по ПК была проведена инвентаризация и получен технический паспорт на жилой дом по адресу <адрес> «б». В настоящее время правление ЖСК № закончило работу по получению всех требуемых технических условий на техническое присоединение дома к водоснабжению и электросетям, заключены договоры на электроснабжение по бытовым тарифам и водоснабжению, фактически дом полностью функционирует в жилом режиме. Для оформления членам ЖСК свидетельства о праве собственности в ФИО5 регистрационной службы по ПК кооператив должен предоставить необходимый пакет документов, в перечень которого в обязательном порядке входят оригинал разрешения на строительство дома и правоустанавливающий документ на земельный участок. Сформировать этот пакет документов не представляется возможным, так как разрешение на строительство и правоустанавливающий документ на земельный участок отсутствуют. ЖСК № отказывается оформлять документы необходимые для регистрации членами ЖСК права собственности. Действиями ЖСК № нарушено его право на государственную регистрацию права собственности, и ограничено право на распоряжение его имуществом. Просит суд признать право собственности на принадлежащее ему жилое помещение <адрес> «б» в <адрес> общей площадью 49,6 кв.м. и обязать ФИО5 Регистрационной службы по ПК выдать свидетельство о регистрации права собственности на указанную квартиру.

ФИО3 обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что в 2002 году он, вступив в ЖСК № 106, заключил договор на строительство трехкомнатной квартиры в десятиэтажном панельном доме по адресу <адрес> «а». При заключении договора на строительство квартиры, паевой взнос был выплачен полностью, о выдана справка. В 2007 году основные строительные работы в доме были завершены, оставались незавершенными внутренние и отделочные работы. На основании решения общего собрания членов ЖСК № от ДД.ММ.ГГГГ истец вселился в указанную квартиру, произведя в ней капитальный ремонт С февраля 2007 года он пользуется вышеуказанной квартирой, оплачивает потребление электроэнергии и холодной воды по потребительским тарифам. ДД.ММ.ГГГГ на его квартиру были оформлены кадастровый и технический паспорта, в которых указано, что квартира является жилой, однако стоит отметка об отсутствии акта ввода жилого дома в эксплуатацию. В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ г., почтовый адрес дома и номер её квартиры были изменены, дому присвоен номер 46 «б» по <адрес>, а квартире присвоен порядковый номер 24. ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приема-передачи спорной квартиры. В мае 2009 года отделением по <адрес> филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по ПК была проведена инвентаризация и получен технический паспорт на жилой дом. В настоящее время дом фактически полностью функционирует в жилом режиме. Однако для оформления членам ЖСК свидетельства о праве собственности в ФИО5 регистрационной службы по ПК, ЖСК № отсутствует необходимый пакет документов. ЖСК № отказывается оформлять документы необходимые для регистрации членами ЖСК права собственности, ссылаясь на то, что разрешение на строительство дома является просроченным, а продлить срок разрешения не предоставляется возможным. Истец полагает, что действиями ЖСК № нарушено его право на государственную регистрацию права собственности, и право на распоряжение имуществом. Просит суд признать право собственности на принадлежащее ему жилое помещение <адрес> «б» в <адрес> общей площадью 66 кв.м. и обязать ФИО5 Регистрационной службы по ПК выдать свидетельство о регистрации права собственности на указанную квартиру.

ФИО4 обратился в суд с указанным иском в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ЖСК № и заключен договор на строительство трехкомнатной квартиры на четвертом этаже десятиэтажного панельного дома по адресу <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ЖСК № дополнительное соглашение, о предоставлении трехкомнатной квартиры на 4 этаже слева от лифта под строительным номером 88, общей площадью 71,88 кв.м. с учетом дополнительной площади. Паевой взнос истцом выплачен полностью, о чем имеется справка. В дальнейшем почтовый адрес дома и номер квартиры были изменены дому присвоен № «б» по <адрес>, квартире присвоен порядковый номер «13». На сегодняшний день истец не имеет возможности оформить право собственности на квартиру, поскольку, ЖСК № должен быть предоставлен необходимый пакет документов, в перечень которого в обязательном порядке входят оригинал разрешения на строительство дома и правоустанавливающий документ на земельный участок, однако такие документы в кооперативе отсутствуют. ЖСК № отказывается оформлять документы необходимые для регистрации членами ЖСК права собственности, ссылаясь на то, что разрешение на строительство дома является просроченным, а продлить срок разрешения не предоставляется возможным. Просит суд признать право собственности на принадлежащее ему жилое помещение <адрес> «б» в <адрес> общей площадью 71,6 кв.м.

ФИО7 обратился в суд с аналогичными требованиями, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ЖСК № и заключен договор на строительство трехкомнатной квартиры на третьем этаже во второй блоксекции дома по адресу <адрес> взнос истцом выплачен полностью, о чем имеется справка. ДД.ММ.ГГГГ председателем ЖСК 106 был выдан акт приемки строительной готовности квартир, согласно которому выполнены монтаж строительных конструкций, оконных и балконного блока, монтаж электропроводки. В дальнейшем дому присвоен № «б» по <адрес>, квартире присвоен порядковый номер «9». На сегодняшний день истец не имеет возможности оформить право собственности на квартиру, поскольку, ЖСК № должен быть предоставлен необходимый пакет документов, в перечень которого в обязательном порядке входят оригинал разрешения на строительство дома и правоустанавливающий документ на земельный участок, однако такие документы в кооперативе отсутствуют. ЖСК № отказывается оформлять документы необходимые для регистрации членами ЖСК права собственности, ссылаясь на то, что разрешение на строительство дома является просроченным, а продлить срок разрешения не предоставляется возможным. Просит суд признать право собственности на принадлежащее ему жилое помещение <адрес> «б» в <адрес> общей площадью 66,38 кв.м.

В судебном заседании истцы настаивали на заявленных требованиях.

Председатель ЖСК № ФИО14 представила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что предыдущий председатель кооператива не завершил строительство дома, хотя все члены кооператива полностью оплатили свои паи. Дом достраивался рабочей группой из членов кооператива. Бывший председатель ЖСК пояснил, что документы, подтверждающие продление аренды земельного участка под строительство дома утеряны им. Правление ЖСК № обращалось в УМИГА администрации <адрес> с просьбой о выдаче дубликата разрешения на строительство дома, однако был получен отказ, в указанием на отсутствие в архиве второго экземпляра данного разрешения. Для оформления членам ЖСК свидетельств о праве собственности в ФИО5 регистрационной службы по ПК, ЖСК № должен предоставить необходимый пакет документов, в перечень которого в обязательном порядке входят: оригинал разрешения на строительство дома (продленное) и правоустанавливающий документ на земельный участок. На сегодняшний день ни одного, ни другого документа у правления ЖСК № нет. Сформировать пакет документов для оформления членами ЖСК свидетельств о праве собственности на квартиры не представляется возможным, хотя для этого были приняты все возможные меры. Дом полностью функционирует в жилом режиме. Произведено межевание земельного участка, получен кадастровый паспорт, произведен ремонт подъездов, благоустройство придомовой территории, заключены договоры на обеспечение коммунальных услуг. Просит признать требования истцов.

ФИО5 администрации <адрес> в судебное заседание не явился просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

ФИО5 службы регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Представил возражения на иск, указав, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи о правах на спорные квартиры. ФИО5 не нарушало прав и законных интересов истцов, поэтому, не может быть привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд отказывает в удовлетворении требований по следующим основаниям.

В соответствии с рекомендациями Пленума ВС РФ № и ВАС РФ № от 29.04.2010г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ и.о.главы администрации <адрес> было издано постановление № о предоставлении жилищно-строительному кооперативу № в аренду сроком на 5 лет земельного участка пл.0,6 га в районе <адрес> для строительства 10-этажного жилого дома.

При этом на ЖСК № была возложена обязанность, оформить документы на землепользование в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, оформить разрешение на производство строительных работ, завершить строительство в нормативные сроки (т.1 л.д.212).

Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора при администрации <адрес>ДД.ММ.ГГГГ жилищно-строительному кооперативу № было выдано разрешение № на выполнение строительно-монтажных работ (подготовительных работ) на строительство 10-ти этажного жилого дома с административными помещениями, срок действия которого истек ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.218,233).

ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта 10-ти этажного жилого дама 83 серии, 1-блок секция, 40 квартир, по адресу <адрес>. возведенного в соответствии с разрешением № 39/34.

Дальнейшее строительство кооперативом второй и третей очереди многоквартирного дома было осуществлено без разрешительной документации в нарушение положений Земельного, Гражданского и Градостроительного кодексов.

В соответствии со ст.40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

Строительство многоквартирного дома при отсутствии разрешительной документации в нарушение действующего законодательства дает основание считать возведенный объект недвижимости в силу п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой, что исключает право совершать сделки по распоряжению такой постройкой (п.2 ст.222 ГК РФ).

В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Вместе с тем, возведенный ЖСК-106 многоквартирный дом по <адрес> «б» кадастровый учет в порядке, установленном ФИО5 законом от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не прошел.

В соответствии со ст.16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст.ст.130,131 ГК РФ, также подлежат обязательной государственной регистрации.

Буквальное толкование данных норм означает, что не завершенный строительством объект является самостоятельным объектом, разделение которого не допускается, в то время как квартира является выделенной частью такого объекта, по смыслу п.3 ст.16 ЖК РФ.

Произведенные истцами инвестиции на стадии строительства объекта являются лишь капитальными вложениями, и до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, признание права собственности на отдельные квартиры в нем не представляется возможным.

Применительно к ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, следует учесть, что отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, удостоверяющего выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в при отсутствии разрешения на строительство, соответствие построенного, объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, свидетельствует о том, что спорный дом не был введен в гражданский оборот, в силу чего на него и на квартиры в отдельности не может быть признано право собственности.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

В п.25, п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка), а также в случае если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения.

Между тем ответчиком возведен многоквартирный дом без разрешения на строительство и без получения правоустанавливающих документов на земельный участок.

В соответствии с положения п.4 ст.218 ГК РФ, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Однако приобретение права собственности на имущество в указанном порядке происходит в случае, когда кооперативом создание (строительство) объектов недвижимости осуществлено с соблюдением закона и иных правовых актов, что предполагает предоставление ему органом местного самоуправления земельного участка для указанных целей, получение от компетентных органов разрешения на строительство, приемку объекта в эксплуатацию.

Таким образом, условием возникновения права собственности члена ЖСК на квартиру является не только выплата пая, но и наличие самого объекта недвижимого имущества созданного кооперативом в соответствии с требованиями закона.

Учитывая отсутствие доказательств законности возведения кооперативом объекта недвижимости (многоквартирного дома), о правах на квартиры в котором заявили иски истцы, оснований для удовлетворения требований не усматривается.

Руководствуясь ст. 194-198,199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требованиях ФИО6, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО7 Гюльмамед оглы к Жилищно-строительному кооперативу № 106, ФИО5 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании права собственности на жилые помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Первореченский районный суд <адрес> в течение месяца со дня вынесения судом решения в окончательной форме.

Председательствующий: