Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика (истца по встречному иску) - Администрации городского округа Саранска Киреевой Натальи Владимировны, действующей на основании доверенности №82-д от 24.09.2020;

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гвоздева Сергея Николаевича к Администрации городского округа Саранск о признании недействительным одностороннего изменения условий заключаемого договора аренды земельного участка (в проекте договор №№ от .._.._.. г.), заключении договора аренды с прежним видом его разрешенного использования, по встречному иску Администрации городского округа Саранска к Гвоздеву Сергею Николаевичу о заключении договора аренды земельного участка,

установил:

Гвоздев С.Н. обратился в суд с иском к Администрации городского округа Саранск о признании недействительным одностороннего изменения условий договора аренды земельного участка, заключении договора аренды земельного участка с прежним видом его разрешенного использования.

В обоснование иска указал, что .._.._.. г. между ним и Администрацией городского округа Саранск заключен договор №№ аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, площадью 953 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: для размещения административного здания промышленного назначения, со сроком действия с 19 сентября 2012 г. по 19 августа 2017 г.

08 августа 2017 г. Администрация городского округа Саранск выдала ему разрешение на строительство административного здания промышленного назначения по указанному адресу, действие которого продлено 05 апреля 2019 г. на срок по 08 февраля 2020 г.

Произведена государственная регистрация права собственности за ним на незаконченное строительством административное здание промышленного назначения, возведенное на предоставленном в аренду земельном участке.

По истечению срока действия указанного договора аренды земельного участка, он продолжает им пользоваться, в связи с чем, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

16 февраля 2019 г. им получено предупреждение №№ о расторжении договора аренды в связи с окончанием его действия на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Реализуя свое право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, до истечения срока действия договора аренды земельного участка, он обратился к ответчику с заявлением о заключении нового договора на прежних условиях.

Письмом №5948-ОГ от 15 августа 2019 г. ответчик направил ему для подписания договор №№ аренды земельного участка от .._.._.. г, со сроком действия с .._.._.., с иным видом разрешенного использования земельного участка: «деловое управление» и, соответственно, с существенным увеличением арендной платы.

Прежний вид разрешенного использования земельного участка: «для размещения административного здания промышленного назначения» изменен на новый вид: «деловое управление» на основании Постановления Администрации городского округа Саранск от 29.05.2019 №1006 «О виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №».

Обстоятельства предоставления земельного участка для размещения административного здания промышленного назначения, возведение на этом земельном участке административного здания промышленного назначения, строительство которого находится в стадии завершения, свидетельствуют том, что Администрацией городского округа Саранск незаконно произведено одностороннее изменение вида разрешенного использования земельного участка в новом договоре аренды земельного участка.

В этих действиях ответчика усматривается нарушение требований пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, злоупотребление правом (пункт 3 статьи 1, статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Он – истец на основании разрешения на строительство, выданного в соответствии с действующим законодательством возвел административное здание промышленного назначения, которым не сможет пользоваться по назначению, так как вид разрешённого использования земельного участка: «деловое управление» устанавливается для размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также объектов капитального строительства с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

Считает, что имеется основание, предусмотренное пунктом 4 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, для понуждения ответчика заключить с ним новый договор аренды земельного участка с прежним видом разрешенного использования: «для размещения административного здания промышленного назначения».

На основании изложенного и статьи 46 Конституции Российской Федерации, статей 1, 7, 40, 41, 42, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 30, 36, 37, 38, 39, 40, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации просит:

1. Признать недействительным одностороннее изменение Администрацией городского округа Саранск договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в части разрешенного использования земельного участка с «для размещения административного здания промышленного назначения» на «деловое управление», совершенное путем вынесения Постановления Администрации городского округа Саранск от 29.05.2019 №1006 «О виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №», обязав Администрацию городского округа Саранск совершить действия по восстановлению положения, существовавшего до издания Постановления Администрации городского округа Саранск от 29.05.2019 №1006 путем обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия с заявлением о внесении в государственный кадастр недвижимости ранее существовавших сведений о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером № в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

2. Обязать Администрацию городского округа Саранск заключить с ним - Гвоздевым С.Н. договор аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, площадью 953 кв. м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с указанием в части разрешенного использования земельного участка: «для размещения административного здания промышленного назначения» в срок не более 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В заявлении от 02 ноября 2020 г. истец изменил предмет иска о признании недействительным одностороннего изменения условий договора аренды земельного участка на предмет иска о признании недействительным одностороннего изменения условий заключаемого договора аренды земельного участка (в проекте договор №№ от .._.._.. г.), остальные требования оставил без изменения.

Администрация городского округа Саранск обратилась в суд со встречным иском к Гвоздеву С.Н. о заключении договора №№ от .._.._.. г. аренды земельного участка площадью 953 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: деловое управление.

В обоснование встречного иска Администрация городского округа Саранск указала, что 8 февраля 2019 г. письмом № № она предупредила Гвоздева С.Н. о расторжении с ним, как арендатором, договора № № аренды земельного участка от .._.._.. г.

30 апреля 2019 г. Гвоздев С.Н. обратился в Администрацию городского округа Саранск с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, поскольку на нем имеется возведенный им объект незавершенного строительства (административное здание промышленного назначения) с кадастровым номером №, находящееся в его собственности.

Администрация городского округа Саранск в письме от 4 июня 2019 г. № 4198- ОГ подтвердила, что указанный договор аренды земельного участка расторгнут, в связи с истечением срока его действия. 15 августа 2019 г. она направила в адрес Гвоздева С.Н. для подписания договор № № аренды земельного участка от .._.._.. г. со сроком действия с .._.._.., с указанием вида разрешенного использования земельного участка: «деловое управление». Прежний вид разрешенного использования земельного участка: «для размещения административного здания промышленного назначения» был изменен на основании Постановления Администрации городского округа Саранск от 29.05.2019 №1006.

Гвоздев С.Н. не заключает предложенный ему договор № № аренды земельного участка от .._.._.. г., при этом в письме от 26.08.2019 не отказывается от его заключения.

Вступившим в законную силу решением Лямбирского районного суда Республики Мордовия от 17 января 2020 г. по делу №2а-29/2020 отказано в удовлетворении административных исковых требований Гвоздева С.Н. к Администрации городского округа Саранск о признании незаконным постановления № 1006 от 29.05.2019 «О виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №», возложении обязанности совершить действия по восстановлению положения, существовавшего до издания оспариваемого постановления, путем обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия с заявлением о внесении в государственный кадастр недвижимости ранее существовавших сведений о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером № в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

На основании изложенного и статей 421, 455, 406, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации просит удовлетворить их встречные исковые требования.

В заявлении от 2 ноября 2020 г. Администрация городского округа Саранск дополнила свой встречный иск требованием о сроке заключения договора - 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) Гвоздев С.Н. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался своевременно и надлежащим образом. Дело рассмотрено в его отсутствие по части 3 статьи 167, части 1 статьи 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) Терешкин Ю.Н. поддержал исковые требования Гвоздева С.Н. по основаниям, указанным в заявлении. Не признал встречные исковые требования по тем основаниям, что в силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, понуждение к заключению договора не допускается, Гвоздев С.Н. отказывается заключать с Администрацией городского округа Саранск договор №№ от .._.._.. г. аренды земельного участка с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования: «деловое управление». Администрация городского округа Саранск не соблюла процедуру и сроки по заключению договора в обязательном порядке, предусмотренную статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика (истца по встречному иску) Администрации городского округа Саранск Киреева Н.В. не признала исковые требования истца по тем основаниям, что истцом неправильно определена категория спора и соответственно, выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Поддержала встречные исковые требования по основаниям, указанным в заявлении, пояснив, что в данном случае имеет место спор по заключению договора №№ от .._.._.. г. аренды земельного участка.

Суд, исследовав доказательства, считает, что исковые требования истца Гвоздева С.Н. не подлежат удовлетворению, встречные исковые требования Администрации городского округа Саранск подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Лямбирского районного суда Республики Мордовия от 17 января 2020 г., вступившим в законную силу 9 июня 2020 г., по административному делу №2а-29/2020 по административному исковому заявлению Гвоздева С.Н. к Администрации городского округа Саранск о признании незаконным постановления № 1006 от 29.05.2019 «О виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №», возложении обязанности совершить действия по восстановлению положения, существовавшего до издания оспариваемого постановления, путем обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия с заявлением о внесении в государственный кадастр недвижимости ранее существовавших сведений о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером № в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу, постановлено:

отказать административному истцу Гвоздеву С.Н. в удовлетворении административного иска.

Данным решением суда установлены следующие обстоятельства.

.._.._.. г. между Гвоздевым С.Н. и Администрацией городского округа Саранск был заключен договор №№ аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, площадью 953 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: «для размещения административного здания промышленного назначения», со сроком действия с 19 сентября 2012 г. по 19 августа 2017 г. Государственная регистрация права аренды Гвоздева С.Н. была произведена в Едином государственном реестре недвижимости 09 января 2013 г. за № №.

08 августа 2017 г. Администрацией городского округа Саранск Гвоздеву С.Н. выдано разрешение №№ на строительство на арендованном земельном участке с кадастровым номером № административного здания промышленного назначения, которое было продлено 05 апреля 2019 г. до 08 февраля 2020 г.

Право собственности Гвоздева С.Н. на объект незавершенного строительства - нежилое здание, со степенью готовности 13%, кадастровый номер №, расположенное по адресу: Республика <адрес>, зарегистрировано в порядке, предусмотренном законом, в Едином государственном реестре прав недвижимости 31 августа 2017г.

Администрация городского округа Саранск письмом №985-ОГ от 08 февраля 2019 г. предупредила Гвоздева С.Н. о расторжении на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды от .._.._.. №№ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 953 кв.м., в связи с окончанием срока его действия.

Постановлением Администрации городского округа Саранск №1006 от 29 мая 2019 г. «О виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №» был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 953 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с вида «для размещения административного здания промышленного назначения» на «деловое управление» на основании статей 36 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Гвоздев С.Н. обратился в Администрацию городского округа Саранск с предложением, полученным административным ответчиком 06 мая 2019 г., о заключении нового договора аренды на тех же условиях на тот же срок для завершения строительства.

15 августа 2019 г. письмом №5948-ОГ Администрация городского округа Саранск направила Гвоздеву С.Н. для подписания договор №№ от .._.._.. аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 953 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования «деловое управление», и расчет арендной платы за 2019 г.

Все вышеизложенные обстоятельства суд, в силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, признает установленными.

Из материалов настоящего гражданского дела, пояснения лиц, участвующих в деле, следует, что предложенный арендодателем проект договора аренды на новый срок, предусматривающий изменение вида разрешенного использования земельного участка, не был подписан арендатором в связи с наличием возражений.

Правоотношения, возникшие между сторонами по аренде земельного участка с кадастровым номером № регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3).

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пункт 2 этой же нормы закона устанавливает, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом установлено, что по истечении установленного срока в договоре аренды № № земельного участка от .._.._.. г. арендатор Гвоздев С.Н. продолжил пользование земельным участком с кадастровым номером № в отсутствие возражений со стороны арендатора.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что действие договора договоре аренды № № земельного участка от .._.._.. г. возобновилось .._.._.. г. на неопределенный срок и на тех же условиях в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что Администрацией городского округа Саранск соблюдены сроки отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотренные пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодателем расторгнут договор аренды № № земельного участка от .._.._.. г. по истечении трех месяцев со дня предупреждения об этом Гвоздева С.Н.

Так, 14 февраля 2019 г. Гвоздев С.Н. получил предупреждение о расторжении договора, а 17 мая 2019 г. Администрация городского округа Саранск обратилась в ГАУ Республики Мордовия «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды.

Исходя из пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса.

Пункт 4 этой же нормы закона устанавливает, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 1 пункта 3, пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка с кадастровым номером № – Гвоздев С.Н. имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Из вышеизложенных обстоятельств, следует, что Гвоздев С.Н., реализовал преимущественное право на заключение с ним договора аренды земельного участка, обратившись 6 мая 2019 г., то есть до истечения срока действия договора №№ аренды земельного участка от .._.._.. г., в Администрацию городского округа Саранск с заявлением о заключении нового договора аренды на тех же условиях.

Из содержания положений статьи 621 ГК РФ и статьи 39.6 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В письме от 04.06.2019 № 4198 Администрация городского округа Саранск сообщила о рассмотрении заявления Гвоздева С.Н. о заключении нового договора аренды земельного участка и предложила заключить такой договор.

15.08.2019 Администрация городского округа Саранск направила Гвоздеву С.Н. для подписания договор аренды от .._.._.. № № земельного участка с кадастровым номером №, с разрешенным видом использования: деловое управление, с расчетом арендной платы на 2019 г.

В данном договоре указан иной вид разрешенного использования земельного участка: «деловое управление» и, соответственно, расчет арендной платы произведен, исходя из данного вида разрешенного использования.

Согласно сведениям Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Мордовия», предоставленным Гвоздеву С.Н. в письме от 11.09.2019 № 9975/14-11, 25 июня 2019 г. на основании Постановления городского округа Саранск от 29 мая 2019 г. № 1006 был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с вида «для размещения административного здания промышленного назначения» на «деловое управление», что повлекло за собой изменение кадастровой стоимости данного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка в размере 3 846 193 руб. 64 коп. была определена согласно пункту 18 а Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 24.02.2018 № 514.

Объект аренды является существенным условием договора аренды, поэтому в этот договор должны в обязательном порядке включаться данные (признаки, характеристики и т.п.), позволяющие определить объект аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 1, 7, 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 1, 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предмет договора аренды земельного участка состоит из совокупности следующих элементов: кадастровый номер, местоположение, площадь, разрешенный вид использования. Следовательно, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка изменяется предмет договора аренды земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Таким образом, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка изменяются два существенных условия договора аренды земельного участка: предмет и размер арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, Администрация городского округа Саранск предложила Гвоздеву С.Н. договор аренды земельного участка с иным предметом и размером арендной платы.

В письме от 26.08.2019, адресованном заместителю Главы городского округа Саранск, Гвоздев С.Н. на предложение заключить с ним договор №№ земельного участка от .._.._.. не отказался, но и не подписал его.

Гвоздев С.Н. обратился в Лямбирский районный суд Республики Мордовия с административным иском к Администрации городского округа Саранск о признании незаконным постановления № 1006 от 29.05.2019 «О виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №», возложении обязанности совершить действия по восстановлению положения, существовавшего до издания оспариваемого постановления.

В административном исковом заявлении Гвоздев С.Н. указывает, что не намерен подписывать договор аренды от № № .._.._.. земельного участка на новый срок, из-за внесенных арендодателем изменений в части изменения вида разрешенного использования и арендной платы.

По смыслу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Довод представителя истца Гвоздева С.Н. - Терешкина Ю.Н. о том, что в силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка заключается на новый срок с теми же условиями, поскольку земельный участок предоставляется в аренду однократно для строительства объекта, основан на неправильном толковании указанной нормы материального права.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ прямо указано на возможность однократного заключения нового договора без торгов в целях завершения строительства при условии соблюдения требований, установленных подпунктами 1 и 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В рассматриваемом случае Администрация городского округа Саранск предлагает заключить новый договор аренды №№ земельного участка от .._.._.. без проведения торгов, что не противоречит изложенным выше положениям земельного законодательства.

Из изложенных обстоятельств, следует, что между сторонами в ходе заключения договора аренды №№ земельного участка от .._.._.. возникли разногласия по его условиям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 8 статьи 39.20 ЗК РФ, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Статья 445 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2).

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (пункт 3).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1).

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке (пункт 2).

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером № находится незавершенный строительством объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности Гвоздеву С.Н., и он заявил о заключении с ним договора аренды этого земельного участка до истечения срока действия договора аренды№№ от .._.._.. г., то, в силу перечисленного закона, как для Администрации городского округа Саранск, так и для Гвоздева С.Н. является обязательным заключение договора аренды земельного участка на новый срок. В связи с этим стороны при разрешении возникших разногласий по заключению договора аренды земельного участка должны были руководствоваться положениями статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 ГК РФ и не является исчерпывающим.

В силу статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению. Вместе с тем в силу прямого указания в абзаце 13 статьи 12 названного кодекса в качестве иных способов защиты права могут быть использованы только те способы, которые предусмотрены законом. При этом выбор способа защиты осуществляется исходя из предмета и основания исковых требований.

Когда истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, это является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При изложенных обстоятельствах, когда Гвоздев С.Н. не отказался от заключения договора от .._.._.. № № аренды земельного участка на условиях, которые предложил он сам, то надлежащим способом защиты нарушенного права Гвоздева С.Н., в силу статьей 12 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, является передача разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, либо обращение с иском о понуждении заключить договор.

В связи с этим обращение Гвоздева С.Н. в суд с заявленными исковыми требованиями о признании недействительным одностороннего изменения условий заключаемого договора аренды земельного участка (в проекте договор №№ от .._.._.. г.) с возложением на Администрацию городского округа Саранск обязанности совершить действия по восстановлению положения, существовавшего до издания Постановления Администрации городского округа Саранск от 29.05.2019 №1006 путем обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия с заявлением о внесении в государственный кадастр недвижимости ранее существовавших сведений о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером №, суд признает ненадлежащими способами защиты нарушенного права и отказывает в их удовлетворении.

Несмотря на то, что формулировка исковых требований истца Гвоздева С.Н. о понуждении заключения договора аренды земельного участка не соответствует требованиям, предъявляемым к категории дел, заявленных в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходит из того, что установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета, как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок. Так, по смыслу приведенных выше норм права, разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Гвоздев С.Н. не направлял в Администрацию городского округа Саранск протокол разногласий на договор аренды от .._.._.. № № земельного участка, а обратился в суд с иском о понуждении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № в иной редакции в части разрешенного использования земельного участка, а Администрация городского округа Саранск выразила согласие на рассмотрение спора, в том числе путем предъявления встречного иска к Гвоздеву С.Н. о понуждении заключить договор аренды № № земельного участка от .._.._.. в предложенной редакции.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В связи с этим суд в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", не применяет к спорным правоотношениям правовые последствия пропуска обеими сторонами сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, в виде отказа в удовлетворении требования об их урегулировании.

Согласно установленным судом обстоятельствам между сторонами имеются разногласия по предмету договора аренды от .._.._.. № № земельного участка, указанному в пункте 1.1 договора.

Пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции:

«Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 953 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры):<адрес>, вид разрешенного использования: деловое управление, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов (далее -Участок), в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от .._.._.. г. № №, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью».

Гвоздев С.Н. имеет разногласие по виду разрешенного использования земельного участка. Предлагает заключить договор с прежним видом разрешенного использования земельного участка: «для размещения административного здания промышленного назначения»

Заявляя исковые требования о заключении договора аренды на прежних условиях, истец Гвоздев С.Н. предполагает таким образом изменить в судебном порядке вид разрешенного использования земельного участка, что противоречит само по себе нормам действующего законодательства, а также принятому Постановлению Администрации городского округа Саранск №1006 от 29 мая 2019 г. «О виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером .._.._..». Договор аренды не может отменить Постановление главы городского округа, тем более внести изменения в государственный кадастр недвижимости.

Так, Градостроительный кодекс Российской Федерации (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельный кодекс Российской Федерации (статья 85) раскрывают понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, согласно Земельному кодексу Российской Федерации (пункты 2 и 3 статьи 85), образуют основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами. Согласно же Градостроительному кодексу Российской Федерации (часть 2 статьи 36) градостроительные регламенты устанавливаются с учетом в том числе фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны с возможностью сочетания в пределах одной территориальной зоны разных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также с учетом функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований.

В соответствии с частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Законность принятого Администрацией городского округа Саранск Постановления №1006 от 29 мая 2019 г. «О виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №» была предметом административного дела, рассмотренного Лямбирским районным судом Республики Мордовия. Решением суда по данному делу установлено, что оспариваемое постановление направлено на обеспечение правового режима земельного участка в соответствии с документами градостроительного зонирования территории, принято административным ответчиком в пределах предоставленных полномочий, при наличии предусмотренных на то оснований и не нарушает прав, свобод и законных интересов административного истца Гвоздева С.Н.

Таким образом, в настоящее время предмет договора аренды земельного участка, ранее заключенного между сторонами, изменен, заключение договора аренды на прежних условиях в рамках действующего Постановления Администрации городского округа Саранск №1006 от 29 мая 2019 г. «О виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №», с учетом положений Земельного кодекса Российской Федерации, невозможно. В связи с этим Гвоздеву С.Н. следует отказать в удовлетворении иска о понуждении заключить договор аренды земельного участка №№ земельного участка от .._.._.. в предложенной им редакции пункта 1.1. в части разрешенного использования земельного участка: «для размещения административного здания промышленного назначения».

При изложенных обстоятельствах имеются правовые основания, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, для понуждения Гвоздева С.Н. заключить с Администрацией городского округа Саранск договор от .._.._.. г. №№ аренды земельного участка в редакции пункта 1.1., изложенной в этом договоре.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ данный договор будет считаться заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда.

Вместе с тем, в соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом Администрацией городского округа Саранск требованиям о понуждении заключить Гвоздева С.Н. договор аренды в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с частью 2 статьи 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует установить срок, в течение которого Гвоздев С.Н. обязан заключить договор аренды земельного участка с Администрацией городского округа Саранск - в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В силу статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с Гвоздева С.Н. подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 рублей в бюджет городского округа Саранск.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Пролетарский районный суд г. Саранска Республики Мордовия,

решил:

Отказать Гвоздеву Сергею Николаевичу в удовлетворении исковых требований к Администрации городского округа Саранск о признании недействительным одностороннего изменения условий заключаемого договора аренды земельного участка (в проекте договор № № от .._.._.. г.), заключении договора аренды земельного участка с прежним видом его разрешенного использования.

Удовлетворить встречный иск Администрации городского округа Саранска к Гвоздеву Сергею Николаевичу о заключении договора аренды земельного участка.

Обязать Гвоздева Сергея Николаевича заключить в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу с Администрацией городского округа Саранск договор от .._.._.. г. №№ аренды земельного участка площадью 953 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: деловое управление.

Взыскать с Гвоздева Сергея Николаевича государственную пошлину в бюджет городского округа Саранск в размере 6 000 (шесть тысяч ) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия через Пролетарский районный суд г. Саранска.

Судья <данные изъяты>

<данные изъяты>

Дело № 2-790/2020 <данные изъяты>