Гражданский кодекс часть 1

представителя АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации» ФИО3 доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ООО «Пирамида» к КГБУ «<адрес>вой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости», АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ», администрация муниципального образования «<адрес>» о признании функционального пристроенного нежилого помещения самостоятельным (отдельно стоящим) зданием,

У С Т А Н О В И Л

ООО «Пирамида» обратилось в суд с иском к КГБУ «<адрес>вой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости», АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ», администрация муниципального образования «<адрес>» о признании функционального пристроенного нежилого помещения самостоятельным (отдельно стоящим) зданием, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ. приобрело в собственность функциональное нежилое помещение «стоматологическая ортопедия» помещение 0 (1;4), 1 (1-5, 17) расположенное по адресу: <адрес> целью эксплуатации в качестве головного офиса предприятия. В процессе эксплуатации выяснилось, что земельный участок под объектом оформить в собственность либо взять в аренду не возможно, так как в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ., а также в свидетельстве о праве собственности указано, что это функциональное помещение, а действующим законодательством РФ, оснований для выделения земельного участка под помещение не предусмотрено. Указанное обстоятельство существенно ограничивает общество в правах, так как общество не имеет возможности получить земельный участок под объектом в собственность, а также заключить договор аренды), что существенно ограничивает их в правах на распоряжение данным имуществом и земельным участком в соответствии с ст.209 ГК РФ, а также создает правовую неопределенность в отношении земельного участка и вступает в противоречие с требованием Закона (ст.522 ГК РФ). В настоящее время согласно информации полученной с публичной кадастровой карты, земельный участок под объектом не сформирован и не стоит на кадастровом учете.

Как следует из заключения № от ДД.ММ.ГГГГ. по результатам технического освидетельствования объекта установлено, что одноэтажное пристроенное здание (лит. А 2) – «функциональное пристроенное нежилое помещение» стоматологическая ортопедия» помещение 0 (1-4); помещение 1 (1-5, 17) (Лит. А 2), расположенное по <адрес>, является самостоятельным независимым зданием, объектом недвижимого имущества может быть выделено в самостоятельное владение, а земельный участок под ним может быть делимым. Таким образом, считают что есть основания чтобы внести изменения в сведения содержащиеся в ЕГРП и государственном кадастре недвижимости, технический паспорт, в части вида объекта недвижимости, заменить наименование функциональное пристроенное нежилое помещение на самостоятельное отдельное стоящее здание. В связи с чем просят суд признать функциональное пристроенное нежилое помещение «стоматологическая ортопедия» помещение 0 (1-4); помещение 1 (1-17) расположенное по адресу: <адрес> – самостоятельным (отдельно стоящим) зданием.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 дал суду пояснения аналогичные изложенным в иске, просил иск удовлетворить. Суду дополнительно пояснил, для того чтобы выделить спорное помещение из жилого помещения путем реконструкции, необходимо подготовить очень дорогостоящий проект, тогда как, считает, можно через суд признать спорное помещение отдельно стоящим зданием.

Представитель КГБУ «<адрес>вой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца. Суду пояснила, что считает, что права истца ничем не нарушаются. Препятствий в пользовании помещения истцом не представлено. Не согласны с заключением специалиста, в части, что данное здание - отдельно стоящее здание. Так, на фотографиях представленных специалистом и включенных в заключение нет фотографий технических врезок, из которых было бы видно, что все коммуникации проходят через жилое здание и являются неотъемлемой частью всего жилого здания помещением, которого и является спорное помещение. Кроме того, как видно из представленных ими документации жилое здание было построено «Г» образно. Сдавалось очередями, в том числе и последней очередью, сдавалось помещение «Сберкасса» - пристроенное функциональное нежилое помещение. Сдача дома была в целом, и присвоен единый адрес: <адрес> несмотря на очередность сдачи объекта. Считает, что для того чтобы признать данное функциональное нежилое помещение отдельно стоящим зданием истцу необходимо подготовить проектную документацию по реконструкции здания передать в отдел архитектуры и не было бы проблем. То, что у каждой очереди единого здания имеется индивидуальный фундамент и стены, не дает оснований для признания отдельно стоящим зданием, так как все очереди единого здания связывают единые коммуникации. Кроме того, это строительные правила, иметь фундамент, даже под пристройкой, так как жилой дом и помещение в процессе эксплуатации могут не равномерно «просесть», в результате чего могут быть разорваны стены, чтобы избежать этого, сделан индивидуальный фундамент. Но спорное помещение не является в данном случае отдельно стоящим зданием, это помещение являющееся пристройкой к жилому зданию. Также, нет доказательств того, что истец обращался в администрацию о присвоении индивидуального адреса спорной пристройки. Согласно технического паспорта это помещение, а не здание. Считает, что права истца вообще не нарушены. Истцу надо было выбрать иной способ защиты своих прав и оформить все через реконструкцию, но истец желает экономить на проекте. Согласно 218-ФЗ, так как это сейчас единое здание, то просто признать часть здания отдельно стоящим невозможно, так как тогда появиться должны два самостоятельных объекта недвижимости. То есть реконструкция должна произойти не только спорного помещения, но и жилого дома, так как границы недвижимого имущества изменяются. Считает, что их организация права истца ни чем не нарушила.

Представитель администрации муниципального образования «<адрес>» извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явился, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Суд, с учетом мнения сторон считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ» ФИО3 иск не признал, в той части, что ему не понятно, чем именно их организация могла нарушить законные права и интересы истца. В связи с чем, позиция такая, что по существу требований они не имеют мнения. Дополнительно пояснил, что в техническом паспорте функционального пристроенного помещения указываются центральные коммуникации всего дома, а не отдельного данного спорного помещения.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно представленного КГБУ «<адрес>вой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» из гос.архива инвентаризационного дела № по проспекту <адрес><адрес>: акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, утвержденного решением от ДД.ММ.ГГГГ. № председателем Амурского горисполкома ФИО4 сдана в эксплуатацию Сберкасса пристроенная к КПД-17 бдВГ <адрес>.

Согласно технического паспорта № на жилой <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. спорное функциональное нежилое помещение является помещением единым с жилым домом расположенным «Г»-образно.

Согласно сведений Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ., на основании договора купли-продажи функционального нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 продала ООО «Пирамида» функциональное нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. 0 (1, 4), 1 (1-5, 17), Лит. «А2» (л.д.99). Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. собственником функциональное нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. 0 (1, 4), 1 (1-5, 17), Лит. «А2» является ООО «Пирамида».

Согласно техническому паспорту функциональное пристроенное помещение «Стоматологическая ортопедия» расположено по адресу: <адрес>, пом. 0 (1, 4), 1 (1-5, 17), Лит. «А2».

Согласно инвентаризационного дела №, представленного отделом архитектуры и градостроительства администрации <адрес> с <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ. был дан ответ директору ФИО6 ОО «СНК», о том, что функциональное нежилое помещение по адресу: <адрес> которое арендуют у ФГУ ППО «Вымпел» с целью открытия торгового центра «Влечет изменение функционального назначения здания и требует его реконструкции, для чего необходимо оформить разрешение на реконструкцию» и представлен перечень документов необходимых для реконструкции. «Реконструкция здания производится на основании разработки проектной документации. Проект должен быть выполнен организацией, имеющей лицензию на данный вид работ». Затем заказчик должен согласовать проектную документацию в полном объеме с надзорными службами района, получить заключение вневедомственной и экологической экспертиз и оформить разрешение на строительство (реконструкцию). После выполнения строительных ми строительно–монтажных работ – сдать объект в эксплуатацию». Таким образом, и ранее ставился вопрос о реконструкции спорного функционального нежилого помещения.

Согласно заключению ООО «Инспект+» от ДД.ММ.ГГГГ. по результатам технического освидетельствования объекта: функциональное пристроенное нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. 0 (1, 4), 1 (1-5, 17), Лит. «А2», сделан вывод о том, что пристроенное нежилое помещение «стоматологическая ортопедия» является самостоятельным зданием, объектом недвижимого имущества, может быть выделено в самостоятельное владение, а земельный участок под ним может быть делимым.

Данное заключение суд не принимает, так как, суду не представлен кадастровый план указанного жилого здания с функциональным нежилым пристроенным помещением. Как следует из пояснений представителя ответчика КГБУ «<адрес>вой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» ФИО2, в настоящее время кадастр на данное здание формируется как единый объект недвижимого имущества с жилым дом и выделение данного помещения возможно только через реконструкцию при этом должно появиться тогда два самостоятельных недвижимых объекта.

Судом установлено, что образование спорного нежилого функционального помещения в отдельно стоящее здание влечет фактически образование нового объекта недвижимости и возможно только через реконструкцию всего единого здания с образованием двух новых объектов: жилой дом в новых границах и функционального нежилое помещение – в новых границах, для чего необходимо:

-снятие с ГКУ помещения на основании акта обследования, подтверждающего прекращение существования помещения;

-проведения ГКУ изменений здания. При этом в техническом плане в разделе «Заключение кадастрового инженера» должно быть отражено обоснование возможности существования объекта без литера А2, как самостоятельного объекта ( наличие коммуникаций, конструктивных элементов, вход/выход и т.д.

- постановка на ГКУ здания с литером А 2. При этом в техническом плане в разделе «Заключение кадастрового инженера» должно быть отражено обоснование возможности существования объекта Литера А 2 без литера А, А1, А3, А4, как самостоятельного (наличие коммуникаций, конструктивных элементов, вход/выход и т.д.

То, что у каждой очереди единого здания имеется индивидуальный фундамент и стены, не дает оснований для признания отдельно стоящим зданием спорного помещения, так как все очереди единого здания связывают единые коммуникации.

Судом установлено, что в собственности ООО «Пирамида» имеется функциональное пристроенное помещение «Стоматологическая ортопедия» по адресу: <адрес>, пом. 0 (1, 4), 1 (1-5, 17), Лит. «А2», данная пристройка является частью многоквартирного дома по адресу <адрес><адрес>.

Дом по адресу <адрес><адрес> принят в эксплуатацию вместе с пристройкой «Сберкасса» ДД.ММ.ГГГГ. Литер А2 как единый объект – здание.

В настоящее время на стыке жилого дома «Г»-образной формы в наличии имеется нежилое функциональное нежилое помещение которое примыкает к жилому зданию, отсутствуют общие элементы строительных конструкций, нет общего фундамента, однако имеются общие коммуникационные сети, то есть помещение «стоматологическая ортопедия» не автономно по отношению к жилому дому. Жилой дом и помещение «Стоматологическая ортопедия» в настоящее время не функционируют как самостоятельные объекты недвижимости.

То, что в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ. выданного на функциональное пристроенное помещение «Стоматологическая ортопедия» указано, что коммуникации от городской сети, не означает автономности помещения как отдельного здания, а свидетельствует о том, что <адрес> частью которого является функциональное пристроенное помещение «Стоматологическая ортопедия» имеет единые коммуникационные сети которые используются от городской сети.

«Стоматологическая ортопедия» был приобретен ООО «Пирамида» как «нежилое помещение» и находился на государственном учете как «нежилое помещение».

Также, то, что пристроенное к жилому дому функциональное нежилое помещение «стоматологическая ортопедия» имеет свой фундамент и стены, обусловлено СНиП и нормами по строительству зданий и сооружений и является элементом устойчивости конструкции.

Кроме того, выбор типа фундамента и способа устройства основания устанавливается проектом в зависимости от инженерно-геокриологических условий строительства, конструктивных особенностей сооружения и технико-экономической целесообразности и не является безусловным основанием для отнесения типа помещения к зданию или сооружению.

Кроме того, Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) и иные нормативные правовые акты не содержат положений, регламентирующих порядок раздела, выдела объектов капитального строительства (в отличие от порядка раздела земельных участков, в отношении которых также установлены требования к образуемым земельным участкам).

Учитывая положения пункта 2 части 2 статьи 7 Закона о кадастре, образование объекта недвижимости может быть осуществлено в результате раздела, выдела, реконструкции или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с преобразуемым объектом недвижимости.

Согласно позиции Минэкономразвития России, изложенной в письме от ДД.ММ.ГГГГ N <адрес>, законодательство в целом определяет строительство как создание нового объекта, а иные виды строительных работ - реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование - как изменение существующего объекта.

Вместе с тем реконструкция может проводиться, в том числе, с целью раздела объекта недвижимости, выдела из объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, то есть в результате реконструкции происходит преобразование существующего объекта недвижимости (объектов недвижимости), в результате которого образуются новые объекты.

В случае подготовки технического плана помещений, конфигурация которых изменена в результате перепланировки, в том числе в результате объединения помещений, изменения их границ или раздела помещений, такой технический план составляется на основании оформленных в установленном жилищным законодательством порядке проекта перепланировки помещения(й), документа, подтверждающего принятие решения о согласовании перепланировки, и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки (письмо Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N <адрес>).

В соответствии с разъяснениями Минэкономразвития России, изложенным в письме от ДД.ММ.ГГГГ N <адрес>, а также ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» постановка на государственный кадастровый учет помещений в нежилых зданиях (сооружениях) в связи с их перепланировкой осуществляется в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании документов о реконструкции здания (сооружения) или его части.

Кроме того, образование помещений путем "выдела" из исходного помещения с сохранением помещения в измененных границах (по аналогии преобразования земельных участков) законодательством не предусмотрена.

В соответствии с п.4 ст.14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрена государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с:

1) возникновением права на созданный объект недвижимости в случае, указанном в пункте 1 части 5 настоящей статьи; 2) возникновением права на образованный земельный участок в случаях, указанных в пунктах 8 - 10 части 5 настоящей статьи; 3) прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в пункте 3 части 3 настоящей статьи); переходом права на объект недвижимости; подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; подтверждением прав на объект недвижимости, возникших в силу федерального закона; ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

Таким образом, «выделение» помещения из самостоятельного здания с образованием самостоятельного объекта недвижимости невозможно без предварительного государственного кадастрового учета, что не было представлено сторонами суду.

Также, в соответствии с п.5 ч.1 ст.7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение.

В п.21 ч.1 ст.14 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» говорится о том, что к вопросам местного значения городского поселения, в том числе относятся присвоение адресов объектам адресации, изменение, аннулирование адресов, присвоение наименований элементам улично-дорожной сети, наименований элементам планировочной структуры в границах поселения, изменение, аннулирование таких наименований, размещение информации в государственном адресном реестре.

ФЗ «О федеральной информационной адресной системе и о внесении изменений в ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного адресного реестра, осуществлением эксплуатации федеральной информационной адресной системы, а также отношения по использованию содержащихся в государственном адресном реестре сведений об адресах.

П.п.1, 3 ст.2 «О федеральной информационной адресной системе и о внесении изменений в ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» определено:

- адрес, как описание места нахождения объекта адресации, структурированное в соответствии с принципами организации местного самоуправления в РФ и включающее в себя, в том числе наименование элемента улично-дорожной сети, а также цифровое и (или) буквенно-цифровое обозначение объекта адресации, позволяющее его идентифицировать;

- объект адресации, как один или несколько объектов недвижимого имущества, в том числе земельные участки, либо в случае, предусмотренном установленном Правительством РФ правилами присвоения, изменения, аннулирования адресов, иной объект, которому присваивается адрес.

Согласно п.5 Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов утвержденных постановлением Правительства РФ 19.11.2014г. № объектами адресации являются один или несколько объектов недвижимого имущества.

В соответствии с п.8 вышеуказанных правил присвоение объекту адресации адреса осуществляется: при подготовки и оформления в отношении помещения, в том числе образуемого в результате преобразования другого помещения в соответствии с положениями, предусмотренными ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» документов содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком помещении.

Доказательств, того что функциональному нежилому помещению принадлежащему ООО «Пирамида» расположенному по адресу: <адрес>, как одним из отличий самостоятельно расположенного здания в соответствии с вышеуказанными нормативными актами, был бы присвоен иной адрес отличный от жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, суду не представлено.

Кроме того, как пояснил суду представитель истца ООО «Пирамида» ФИО1 они желают оборудовать рядом с помещением автомобильную парковку, а так как помещение не является отдельным стоящим зданием они не могут оформить землю в аренду для этих целей. В дальнейшем они бы хотели изменить назначение эксплуатации помещения под кафе, что также им препятствует статус помещения, а не отдельно стоящего здания.

Суд, не принимает данные доводы представителя истца. Так, суду не представлены письменные доказательств того, что ООО «Пирамида» обращались в администрацию с просьбой о предоставлении в аренду земельного участка и им было отказано по тем основаниям, что они владеют помещением, а не отдельно стоящим зданием. Также, не представлено суду доказательств того, что статус помещения, а не отдельно стоящего здания является препятствием для изменения назначения эксплуатации здания под кафе.

Таким образом, суду не представлено доказательств того, какое право истца нарушено тем обстоятельством, что в собственности у истца находится функциональное пристроенное нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. 0 (1, 4), 1 (1-5, 17), Лит. «А2», а не отдельно стоящее здание.

Истец не лишен возможности реализовать свое право по оформлению земельных участков в аренду и изменения функционального назначения эксплуатации помещения при условии соблюдения законодательства РФ.

Истцом не представлено доказательств того, что права и законные интересы были нарушены ответчиками. Также, то, что ООО «Пирамида» как собственник спорного нежилого помещения лишен возможности использовать данное нежилое функциональное помещение по назначению, распоряжаться им либо иным образом ущемлен в своих правах как собственник.

Суд считает, что ООО «Пирамида» неверно выбран способ защиты, нарушенного права.

Законом о кадастре не предусмотрено изменение вида объекта с «помещение» на «здание». Постановка на кадастровый учет объекта недвижимости – здания может быть осуществлена только при предоставлении необходимых документов, в том числе документов, подтверждающих снятие с учета объекта «помещения»; предоставлении технического плана, в котором должно быть отражено обоснование возможности существования «стоматологическая ортопедия» как самостоятельного (автономного) объекта (наличие самостоятельных коммуникаций, конструктивных элементов и т.д.). Доказательств, представления данных документов истцом не представлены.

Таким образом, требования ООО «Пирамида» являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ООО «Пирамида» к КГБУ «<адрес>вой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости», АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ», администрация муниципального образования «<адрес>» о признании функционального пристроенного нежилого помещения самостоятельным (отдельно стоящим) зданием отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Амурский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Е.В.Одинцова