Гражданский кодекс часть 1

ФИО3 обратился с исковыми требованиями к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу №, заключенному, действовавшей от его имени ФИО1 ФИО34, и ФИО1 ФИО16 ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование доводов суду пояснил следующее.

Он вместе с матерью и своей семьей проживал в . В ДД.ММ.ГГГГ году прекратил семейные отношения с ФИО5 и она вместе с переехала к своей в , официально брачные отношения прекращены в ДД.ММ.ГГГГ году.

В ДД.ММ.ГГГГ году, продав квартиру в , он с так же приехал в , где приобрела земельный участок и стала строить дом. В результате был построен каменный двухэтажный жилой дом общей площадью около № кв.м., в котором стали проживать он и его мама.

ФИО5 с проживали в жилом доме по , принадлежащей его .

В ДД.ММ.ГГГГ году скончалась, после ее смерти дом был оформлен на него как на единственного наследника. В этот период времени он работал в , проживал с на частной квартире и его стали уговаривать его продать дом и разделить деньги поровну между ним и ФИО16 или обменять дом на две раздельные жилплощади. Для этой цели он в администрации поселка в ДД.ММ.ГГГГ года оформил на доверенность на продажу или обмен дома, при этом между ними была устная договоренность о том, что ФИО5 ищет покупателя, договаривается с ним о продажной цене, ставит его в известность об этом и он принимает окончательное решение продавать ли дом за указанную цену. Поиски покупателя или подходящего обмена происходили и до ДД.ММ.ГГГГ года, он пытался найти покупателя в , ФИО7 обращалась в Гусь-Хрустальные агентства недвижимости, сначала реальная стоимость дома составляла № рублей, затем она снизилась, продать дом за указанную цену не удавалось.

После того как он оформил доверенность на имя ФИО5, он на две недели уехал на юг отдыхать, вернувшись, узнал, что воспользовавшись предоставленным ей правом, оформила фиктивный договор купли-продажи на ФИО16 и при этом каких-либо денег ему передано не было.

Указывает, что дом по является единственным его жильем, он прописан в нем, ФИО16 в настоящее время живет и работает в , скорее всего продаст дом по своему усмотрению, а он будет выселен из родительского дома.

Действительно до ДД.ММ.ГГГГ года несколько раз обращалась к нему с просьбой подарить ей дом, однако он категорически ей отказывал, единственное на что он был согласен – это на половину тех денежных средства, которые будут выручены от продажи дома.

Ответчик : ФИО4 в судебное заседание явилась. Исковые требования не признала. Суду пояснила, что она вместе с вернулась в в ДД.ММ.ГГГГ году. Когда в поселок приехали , отношения между ними сначала не складывались, не работал, алименты на ее содержание не платил. Однако, за несколько лет до смерти , та стала налаживать с ней контакты, обещала, что дом после ее смерти отойдет ей. умерла и какого-либо завещания на дом не оставила, наследственное имущество было оформлено на ее ФИО3

После смерти , она действительно несколько раз просила подарить ей дом, он не отказывался, однако по каким-то причинам этого не делал.

Затем в ДД.ММ.ГГГГ года в администрации поселка оформил на доверенность на продажу дома, после чего обращалась в агентства по продаже недвижимости, но за предложенную цену покупателей не находилось. Примерно через две недели после оформления доверенности она вместе с обратилась за консультацией к адвокату, который подтвердил, что по указанной доверенности дом можно переоформить на нее как на покупателя. При этом инициатива по оформлению указанной сделки исходила от нее, об этом в известность ни мама, ни она не ставила, каких-либо денег отцу не платила.

Третье лицо : ФИО5 в судебное заседание явилась. Исковые требования не признала. Указав следующее.

В ДД.ММ.ГГГГ году она вместе с ФИО16 уехала из , где проживала с . В ДД.ММ.ГГГГ году в приехал ФИО3 со своей , купли у цыган разрушенный дом, сломали его и возвели кирпичный двухэтажный дом. За некоторое время до смерти, стала общаться с ФИО16, обещала, что завещает ей половину дома, однако скончавшись в ДД.ММ.ГГГГ году какого-либо завещания не оставила и все наследственное имущество было оформлено на ФИО3

Все ФИО3, проживающие в , уговаривали его продать дом, поскольку в нем постоянно никто не проживал и дом стал разрушаться, при этом все говорили о том, что дочери должна быть выделена какая-то доля от продажи дома. Все пришли к решению, что дом нужно продать, а деньги разделить поровну, или обменять его на две отдельные квартиры.

С ДД.ММ.ГГГГ года она безуспешно искала покупателей на дом, обращалась в агентства по недвижимости, однако достойной цены за дом никто не давал.

А ДД.ММ.ГГГГ году в администрации оформил на ее имя доверенность на продажу или на обмен дома, предполагалось, что по этой доверенности она будет искать покупателей. Между ними существовала договоренность о том, что если она найдет покупателя, то поставит в известность о продажной цене ФИО3, заручившись его поддержкой.

Однако, в конце ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, находясь в состоянии алкогольного опьянения, пригрозил ей, что отзовет доверенность на продажу дома, и посоветовавшись с адвокатом, они с решении переоформить дом по доверенности на ФИО16, указав в договоре минимально возможную покупную цену - № рублей, хотя , никаких денег ей при этом не передавала.

Считает, что указанная сделка каких-либо прав ФИО3 не нарушает. Истец прописан в доме и может постоянно в нем проживать. Более того, в настоящее время ни у нее, ни у ФИО16 нет ключей от входной двери, а ФИО3 утверждает, что не позволит им ни пользоваться ни распоряжаться домом.

Суд выслушав мнение сторон, опросив свидетелей ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом ( представителем) от имени другого лица ( представляемого ) в силу полномочия, основанного на доверенности непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В судебном заседании установлено следующее.

ФИО1 ФИО15 являлся собственником жилого дома и земельного участка. расположенных по адресу № в порядке наследования после смерти ФИО2, скончавшейся ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в администрации муниципального образования ( сельское поселение ) оформил на имя ФИО5 доверенность, согласно которой он уполномочивал ФИО5 продать и ( или) обменять за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащий ему земельный участок и дом по адресу №.

В судебном заседании установлено, что оформлению доверенности предшествовала договоренность между ФИО3 и его доверенным лицом ФИО5 относительно условий продажи дома : дом должен быть продан за максимально высокую цену, при достигнутой договоренности о которой, ФИО5 должна была поставить об этом в известность ФИО3 и заручиться его согласием на оформление сделки ; либо дом должен быть обменен на две разные жилые площади с учетом интересов самого ФИО3 и его ФИО4

Суд не может согласиться с позицией представителя ответчика – адвоката Ахметшина С.Р., утверждающего об отсутствии между сторонами какой-либо договоренности относительно условий продажи дома. Поскольку о существовании такого соглашения в судебном заседании подтвердил не только истец, но и ФИО5 (л.д. 20, 61об. ) пояснившая о том, что доверенность на продажу или обмен дома была выдана ей только с целью найти покупателей на дом, а предложенную покупную цену она должна была первоначально обговорить с ФИО3

Таким образом, в нарушение достигнутой договоренности, ФИО5, действуя от имени ФИО3, заключила ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 ФИО16 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу №, указав в договоре, что стороны оценивают указанный земельный участок и жилой дом в № рублей.

Вместе с тем как было установлено в судебном заседании при подписании договора купли-продажи какие-либо денежные средства, составляющие покупную цену домовладения, ни истцу, ни его представителю ФИО4 не переданы, в судебном заседании ФИО5 утверждала о том, что не поставила в известность истца о заключении сделки, так как полагала, что не продает, а оформляет на «дарственную».

Учитывая указанное, а так же субъектный состав сторон сделки суд приходит к выводу, что по своей сути была заключена не сделка купли- продажи жилого дома, а его дарение, что полномочиями доверенности на имя ФИО5 оговорено не было.

В силу ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только это лицо ( представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

При этом сделки и другие юридические действия порождают права и обязанности для лица, совершающего эти действия. Поэтому для того, чтобы в результате сделки возникли правовые последствия у лица иного, чем совершившего действия, необходимо специальное право, именуемое полномочиями. Таким образом, сделка, совершенная без полномочий или с отступлениями от него, не создает правовых последствий для представляемого.

При этом, по смыслу указанной нормы закона, превышение полномочий может выразиться в том числе и в отношении юридической природы сделки, когда вместо возмездного заключается безвозмездный договор.

При превышении полномочий представителем лица при заключении сделки, по общему правилу, такая сделка не порождает никаких юридических последствий для лица, от имени которого она была совершена.

Согласно ст. 973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указанием доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными. Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо ему в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответ на свой запрос.

В соответствии со ст. 974 ГК РФ поверенный обязан сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения.

Анализируя установленные в судебном заседании обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что ФИО3, наделяя полномочиями ФИО5 на продажу или на обмен домовладения, собственником которого являлся, давал вполне конкретные указания о продажной цене дома либо об условиях его обмена на две жилые площади.

Ее действия по оформлению безвозмездного договора на имя ФИО4 явно не соответствуют тому результату, который ФИО3 намерен был получить.

Поскольку указания доверителя - это часть соглашения между поверенным и доверителем, то отступление от них считается ненадлежащим исполнением поручения. На поверенного возлагается обязанность по согласованию с доверителем всех основных условий сделок, которым безусловно является цена сделки.

Как следует из смысла ст. 973 ГК РФ получив указание, поверенный обязан им следовать. Отступление от указаний возможно при условии предварительного запроса доверителя лишь в том случае, когда это оказалось невозможным или запрос остался без ответа, оправданно отступление от указаний с незамедлительным последующим уведомлением доверителя.

В судебном заседании ФИО5 пояснила суду, что оформление договора купли-продажи с ФИО16 было обусловлено желанием ФИО3 отменить действие доверенности, в связи с чем действовала она без соответствующего запроса ФИО3 и без его последующего уведомления. А ФИО4 утверждала в судебном заседании, что инициатива по оформлению сделки исходила именно от нее, то есть ответчику заведомо было известно о существующих в доверенности ограничениях.

В связи с чем суд приходит к выводу о том, что данная сделка совершена хотя и от имени ФИО3, однако не в его интересах, с существенным нарушением прав собственника имущества, а значит не имеет правовых последствий для сторон, ее совершивших.

В силу ч.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

Как следует из обстоятельства дела ФИО5, действующая в интересах истца, и ФИО4 заключив договор купли-продажи 2-х этажного жилого дома общей площадью № кв.м. и земельного участка площадью 800 кв.м. за столь ничтожную сумму 10 000 рублей, которая кроме того ни продавцу, ни его доверенному лицу передана не была, тем самым замаскировали свои намерения совершить иную сделку – договор дарения.

Указанная притворная сделка, по мнению суда, совершена с целью обойти ограничения, установленные доверенностью на право продажи и обмена домовладения от имени ФИО3, а так же ущемить права и охраняемые законом интересы собственника домовладения и земельного участка, в связи с чем переход права собственности на домовладение и земельный участок на имя ФИО4 нельзя признать законным.

Признавая совершенную между сторонами сделку притворной, учитывая, что ФИО5, являясь доверенным лицом ФИО3, совершила сделку явно выходящую за пределы ее полномочий, обусловленных доверенностью, что повлекло в конечном счете за собой существенное нарушение прав собственника имущества, который после оформления сделки лишился и собственности и денежных средств на которые рассчитывал при удостоверении доверенности, суд приходит к выводу о ее ничтожности и полагает необходимым признать ее недействительной.

РУКОВОДСТВУЯСЬ ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 ФИО15 удовлетворить.

Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с жилым домом по адресу №, заключенный между ФИО1 ФИО34, действующей от имени ФИО1 ФИО15 ( продавец) и ФИО1 ФИО16 ( покупатель), недействительным.

Обязать ФИО1 ФИО16 передать ФИО1 ФИО15 земельный участок с жилым домом по адресу № в течение № дней с момента вступления решения в законную силу.

Прекратить право собственности ФИО1 ФИО16 на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу №.

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Гусь-Хрустальный городской суд в срок 10 дней.

СУДЬЯ: ОРЛОВА О.А.