Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ТСЖ «Орбели-19» о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки и по встречному иску ТСЖ «Орбели-19» к ФИО1 о взыскании суммы неосновательного обогащения, коммунальных платежей, процентов

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ТСЖ «Орбели-19» с иском о признании недействительным договора аренды нежилого помещения №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Орбели-19» и ФИО1; просила применить последствия недействительности договора аренды нежилого помещения № как ничтожной сделки, взыскать с ТСЖ «Орбели-19» денежные средства в сумме <данные изъяты>, просила взыскать расходы по оплате госпошлины <данные изъяты>.

Мотивировала требования тем, что является собственником квартиры <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды нежилого помещения <данные изъяты>, расположенного на <данные изъяты> <адрес>, на основании решения общего собрания собственников помещений № от ДД.ММ.ГГГГ года. Истица приняла указанное помещение, приняла обязанность уплачивать арендную плату за пользование нежилым помещением. Истцом исполнялся договора аренды нежилого помещения, была уплачена арендная плата в размере <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик, начиная с <данные изъяты> уклонялся от исполнения договора, направлял неоднократно уведомление о необходимости освобождения помещения и расторжении договора. ДД.ММ.ГГГГ истице стало известно о том, что не имеется решения общего собрания собственников о распоряжении нежилым помещением. В связи с чем, истица полагала заключенный договор подлежащим признанию недействительным как не соответствующий требованиям закона, в виду отсутствия решения собственника объекта на заключение договора. (л.д.4-5)

Ответчик обратился к ФИО1 со встречным иском об обязании освободить нежилое помещение № площадью <данные изъяты> кв.метров, расположенное на <адрес>, привести его в первоначальное состояние. Просил взыскать неосновательное обогащение, сбереженное в результате неоплаченных денежных средств, в период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в сумме <данные изъяты>, судебных расходов <данные изъяты>.

Мотивировал требования тем, что управление многоквартирным домом <адрес> осуществляется ТСЖ «Орбели 19». ФИО1 занимает нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.метров (а не <данные изъяты> кв.метров) с <данные изъяты> года. В реестрах ТСЖ «Орбели-19» отсутствует договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ года. Решением правления принято решение об освобождении ФИО1 технического помещения <данные изъяты> многоквартирного <адрес> нарушает права собственников в части распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Истице были направлены предписания об освобождении помещения, на которые она не реагирует, ключи от помещения в правление ТСЖ не передает. Поскольку у истицы отсутствовали правовые основания для пользования помещением, отсутствовали договорные отношения между ответчиком и истицей, с истицы следует взыскать неосновательное обогащение за пользование помещением. (л.д.33-51)

ДД.ММ.ГГГГ ответчик в порядке ст. 39 ГПК РФ увеличил требования — просил взыскать с истицы неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> согласно заключению специалиста, проценты за пользование чужими денежными средствами <данные изъяты>, судебные расходы <данные изъяты>. (л.д.76-78)

Представитель истца явился в судебное заседание, иск поддержал, возражал против удовлетворения встречного иска, представил возражения на встречный иск (л.д.70-72). Просил взыскать с ответчика расходы на представителя в размере <данные изъяты>. (л.д.16-22)

Представители ответчика явились в судебное заседание, доводы встречного иска поддержали, возражали против удовлетворения первоначального иска, представили отзыв на иск (л.д.73-75). Уточнили, что требования об освобождении нежилого помещения заявлены в отношении помещения <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенного рядом с квартирой <адрес>, которое занимает истица.

Суд, изучив материалы дела, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» № (л.д.198-208), заключение специалиста ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.74-109), выслушав объяснения сторон, свидетеля ФИО4 (л.д.127-128), ФИО5 (л.д.128), ФИО6 (л.д.129), ФИО7 (л.д.151-152), ФИО8 (л.д.152), приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником <адрес> на основании договора с ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ года, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании свидетельства о государственной регистрации права (л.д.6)

Квартира истицы расположена на <данные изъяты> дома <адрес>. На <данные изъяты> жилого дома <адрес> расположены нежилые (технические) помещения.

Согласно плану <данные изъяты> жилого дома <адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО1, примыкает нежилое (техническое) помещение <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. метров (л.д.52). Нежилое (техническое) помещение <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. метра, расположено возле квартир <данные изъяты> дома <адрес>

Истицей в качестве доказательств по делу представлен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7-8), подписанный от имени ТСЖ «Орбели 19» председателем ФИО4

Согласно п. 1.1 договора аренды арендодатель на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенного на <данные изъяты> многоквартирного дома, а арендатор обязуется принять указанное помещение и уплачивать арендную плату за пользование указанным нежилым помещением.

Согласно п. 1.4 договора аренды помещение передается во временное владение и пользование на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.1 договора аренды арендатор путем безналичного перечисления на расчетный счет арендодателя вносит арендную плату за пользование помещением в период с <данные изъяты> по <данные изъяты> года, следующего за годом заключения договора в размере <данные изъяты>, которая включает в себя плату за пользование помещением, расходы арендодателя на выполнение обязательств, предусмотренных п. 2.1 договора.

Истицей представлено доказательство оплаты по договору аренды в виде квитанции от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. (л.д.9)

Истицей оспаривается договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ТСЖ «<данные изъяты>» и ФИО1, по основанию ничтожности, поскольку отсутствует решение собственников помещения жилого дома <адрес>.

Из показаний свидетеля ФИО4, являющегося председателем ТСЖ «Орбели 19» на дату ДД.ММ.ГГГГ года, следует, что он от имени товарищества не подписывал договор аренды, на представленном ему договоре от его имени исполнена подпись другим лицом. Свидетель пояснил, что в делах ТСЖ «Орбели 19» отсутствует такой договор.

Представитель истца настаивал на том, что договор от имени ТСЖ «Орбели 19» был подписан именно ФИО4, для доказательства данных обстоятельств представитель истца ходатайствовал о проведении по делу почерковедческой экспертизы для подтверждения довода о подписании договора аренды председателем ТСЖ ФИО4

Согласно заключению эксперта ООО «ЦНПЭ «<данные изъяты>» № (л.д.198-208) решение вопроса об исполнении подписи от имени ФИО4 в представленном договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ самим ФИО4 или иным лицом не представляется возможным. Эксперт указал, что простая по строению подпись, исполняемая маловыработанным почерком, может быть легко воспроизведена сторонними лицами с достаточной степени схожести.

Таким образом, истицей не представлено доказательств, подтверждающих подписание договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ председателем ТСЖ ФИО4

У суда не имеется оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО4, не заинтересованного в исходе дела.

Суд полагает, что подписание договора аренды неуполномоченным лицом является основанием в силу ст. 168 ГК РФ для выводов о ничтожности договора аренды.

Следует согласиться с доводами истицы о том, что в нарушение ст.ст. 36, 44 ЖК РФ отсутствовало решение общего собрания собственников жилого дома <адрес>, принявшего решение о сдаче в аренду нежилых (технических) помещений жилого дома, в том числе, помещений <данные изъяты>.

Основанием для признания договора аренды ничтожным является также указание на передачу помещения <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.метров, поскольку помещения с таким номером и указанной площади в жилом доме не имеется, то есть отсутствует предмет договора аренды.

Из представленного поэтажного плана следует, что помещение <данные изъяты> имеет площадь <данные изъяты> кв.метров, помещение <данные изъяты> имеет площадь <данные изъяты> кв.метров.

Поскольку договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, то подлежат удовлетворению требования истицы о взыскании с ответчика уплаченных по договору денежных средств в размере <данные изъяты>, уплаченных ДД.ММ.ГГГГ (а не ДД.ММ.ГГГГ как указано в иске) как последствия недействительности ничтожной сделки.

С ответчика в пользу истицы подлежит взысканию судебные расходы в размере <данные изъяты>, а также расходы на представителя в размере <данные изъяты>.

Ответчик обратился с требованиями об обязании ФИО1 освободить нежилое помещение <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.метров, расположенное на <данные изъяты> жилого дома <адрес>, примыкающее к квартире №, принадлежащей истице. Ответчик просил обязать истицу привести нежилое помещение в первоначальное состояние. Мотивировал данные требования тем, что у истицы отсутствуют основания для использования данного жилого помещения, истице неоднократно направлялись уведомления об освобождении помещения.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, технические помещения.

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно ч. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В судебном заседании, из показаний свидетелей ФИО4 (л.д.127-128), в том числе, письменных объяснений ФИО4 (л.д.188), ФИО5 (л.д.128), ФИО6 (л.д.129), следует, что истица с <данные изъяты> года занимает нежилое (техническое) помещение 9-Н площадью <данные изъяты> кв. метров, при этом не вносит оплату за пользование нежилым помещением; у истицы имеются ключи от нежилого помещения, в ТСЖ «Орбели-19» ключей от нежилого помещения <данные изъяты> не имеется.

Представитель истицы, возражая против удовлетворения встречного иска, представил письменные возражения (л.д.70-71), из которых следует, что истица никогда не пользовалась нежилым помещение <данные изъяты>, не имеет возможности пользоваться в связи с не обеспечением помещения электричеством, водоснабжением и водоотведением.

Доводы представителя истицы опровергаются показаниями свидетеля ФИО7, допрошенного по ходатайству представителя истца, который будучи предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, в судебном заседании пояснил, что неоднократно бывал в нежилом помещении, которое примыкает к квартире №, входил в помещение со второго этажа квартиры №; первый раз посещал помещение около двух лет назад (т.е. в <данные изъяты> года), в помещении находились коробки, велосипеды, установлена шведская стенка, висит баскетбольное кольцо. (л.д.151-152)

Доводы представителя истца опровергаются текстом искового заявления (л.д.3), где истица указала – «истицей соблюдался правовой режим использования помещения, переданного во временное владение и пользование», что также свидетельствует об использовании нежилого помещения истицей.

Из показаний представителя истца в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ следует, что у ФИО1 имеются ключи от нежилого помещения, истица хранила свои вещи в помещении, пользуется нежилым помещением (л.д.126)

Из показаний представителя истца в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ следует, что «когда суд признает договор аренды недействительным, тогда истица покинет данное помещение» (л.д.150)

Таким образом, судом установлено, что истица занимает нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенное на <данные изъяты> дома, примыкающее к квартире № Истицей не представлено доказательств законности использования нежилым помещением, отсутствует решение общего собрания собственников о передаче помещения в пользование истицы.

Суд полагает, что имеются основания для удовлетворения требований ответчика об обязании истицы освободить нежилое помещение 9-Н.

Суд полагает, что ТСЖ «Орбели-19» является надлежащим истцом по данным требованиям, поскольку осуществляет управление многоквартирным домом, от имени собственников защищает права на общее имущество.

Суд полагает, что не имеется оснований для удовлетворении требований об обязании истицы привести помещение 9-Н в первоначальное состояние, поскольку суду не представлено доказательств, в каком состоянии находилось указанное помещение до передачи его истице. В случае удовлетворения данных требований решение суда будет неисполнимым.

Ответчик в рамках срока исковой давности просил взыскать с истицы неосновательное обогащение за пользование нежилым помещением № площадью <данные изъяты> кв.метров за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, оплату за коммунальные услуги за этот же период <данные изъяты>, за пользование чужими денежными средствами <данные изъяты>.

Доводы представителя истицы о том, что истица не занимает спорное жилое помещение, опровергаются собранными по делу доказательствами, в том числе, свидетелями, допрошенными по ходатайству представителя истицы, показаниями представителя истца.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно ч. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Поскольку истица в отсутствии правовых оснований в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (заявленный ответчиком период для взыскания) пользовалась по своему усмотрению нежилым помещением №, с истицы в пользу ответчика, являющегося управляющей организацией, осуществляющей управление жилым домом от имени собственников, подлежит взысканию неосновательное обогащение.

Согласно заключению специалиста ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость арендной ставки 1 кв. метров для нежилых помещений <данные изъяты>, расположенных на <данные изъяты> многоквартирного дома <адрес> составляет:

на ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рублей за кв.метр;

на ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рублей за кв. метр;

на ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рублей за кв. метр. (л.д.74-93)

Ответчиком произведен расчет согласно заключению специалиста в сумме <данные изъяты> (л.д.111):

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>;

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>.

Суд полагает, что данные требования подлежат удовлетворению, поскольку судом установлено, что истица в течение указанного времени пользовалась нежилым помещением, оплату не производила. Истицей каких-либо доказательств иного размера арендной платы не представлено.

Ответчик просил взыскать с истицы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ оплату коммунальных платежей за холодную воду, горячую воду, водоотведение в сумме <данные изъяты>. (л.д.113-118)

Суд полагает, что не имеется оснований для удовлетворения данных требований, поскольку не представлено доказательств, свидетельствующих об оборудовании данного нежилого помещения холодным и горячим водоснабжением, водоотведением, а также пользования истицей указанными услугами.

Ответчик просил взыскать с истицы за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ <данные изъяты>, представив расчет. (л.д.112)

Ответчиком произведен расчет исходя из ставки рефинансирования 8% с нарастающим итогом. Поскольку судом признаны обоснованными требования о взыскании неосновательного обогащения, необоснованными признаны требования о взыскании коммунальных платежей, то расчет по ст. 395 ГК РФ произведен только из суммы неосновательного обогащения.

<данные изъяты> =

<данные изъяты>.

Суд полагает возможным в порядке ст. 333 ГК РФ уменьшить размер подлежащей взысканию суммы до <данные изъяты> с учетом обстоятельств дела.

Суд полагает, что с истицы в пользу ответчика подлежит взысканию судебные расходы <данные изъяты>, понесенные при подаче иска. (л.д.56)

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Признать недействительным договор аренды нежилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Орбели-19» и ФИО1.

Взыскать с ТСЖ «Орбели-19» в пользу ФИО1 <данные изъяты>, судебные расходы <данные изъяты>, расходы на представителя <данные изъяты>.

Обязать ФИО1 освободить нежилое помещение №, расположенное в доме <адрес> в Санкт-Петербурге, площадью <данные изъяты> кв. метров.

Взыскать с ФИО1 в пользу ТСЖ «Орбели-19» неосновательное обогащение <данные изъяты>, неустойку <данные изъяты>, судебные расходы <данные изъяты>.

В остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца.

Судья Гребенькова Л.В.