Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации <адрес> об обязании исполнить договор коммерческого найма в части проведения капитального и текущего ремонта, не начислять плату за найм и коммунальные услуги до приведения ее в надлежащее состояние,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд к администрации <адрес> c иском об обязании исполнить договор коммерческого найма в части проведения капитального и текущего ремонта, не начислять плату за найм и коммунальные услуги до приведения ее в надлежащее состояние. В обоснование заявленных требований пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> (наймодатель) и истец (наниматель) заключили договор коммерческого найма жилых помещений, в соответствии с которым ему передана <адрес> общей площадью 44,6 кв.м. в <адрес> в <адрес> на первом этаже в двухэтажном деревянном доме сроком на 5 лет. В акте приема передачи указано: «квартира оборудована холодным и горячим водоснабжением, центральным отоплением, электроснабжением, водоотведением, газоснабжением - баллоны. Жилое помещение по санитарно-техническому состоянию пригодно для проживания». Указанные факты не соответствуют действительности, нет водоснабжения, водоотведения, отопление в неудовлетворительном состоянии, межкомнатные стены и полы обрушаются, не хватает окон, дом и квартира нуждаются в капитальном ремонте, квартира находится в антисанитарном состоянии, в ней невозможно проживать. Администрация нарушила пункт 2.1.1 договора, передала квартиру в непригодном для проживания состоянии. Истцу назначена плата за найм жилья в размере 3 000 рублей в месяц. ДД.ММ.ГГГГФИО3 обратился с заявлением в администрацию <адрес> о проведении проверки состояния указанного жилого помещения, выполнить капитальный, текущий ремонт, освободить его от всех видов платы за квартиру до приведения её в удовлетворительное состояние. С момента постройки капитального, текущего ремонта ни разу не проводилось. Состояние дома и квартир изображено на фотографиях. Бремя содержания жилых помещений, в том числе и проведение капитального ремонта, лежит на собственнике. Просит обязать администрацию <адрес> исполнить п.2.1.1 договора коммерческого найма жилых помещений, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и ФИО3, а именно привести <адрес> в <адрес> в пригодное для проживания состояние, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям, произвести капитальный и текущий ремонт указанного жилого помещения; обязать администрацию <адрес> не начислять оплату за найм и коммунальные услуги по <адрес> в <адрес> до приведения её в надлежащее состояние.

В судебном заседании истец ФИО3, его представитель ФИО4 требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика администрации <адрес>ФИО2 указала, что с заявленными требованиями не согласна, в связи с тем, что заявляя требования о приведении предоставленного по договору коммерческого найма жилого помещения в пригодное для проживание состояние, истец должен доказать, что оно не является таковым. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Согласно пункту 8 части 1 статьи 14 Жилищного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений, в числе прочих, относится признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания. Частью 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято Постановление от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». В соответствии с пунктом 7 Положения уполномоченным органом, к компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, является межведомственная комиссия, порядок создания которой урегулирован данной нормой. Таким образом, решение вопроса о признании жилых помещений непригодными для проживания действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. Вопрос о проведении оценки соответствия жилого помещения - <адрес> и жилого дома в целом требованиям, установленным Положением, на заседании городской межведомственной комиссии не рассматривался, решение не принималось. По этим же обстоятельствам, требование о возложении обязанности на администрацию <адрес> произвести капитальный ремонт не имеет оснований и не подлежит удовлетворению. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ истцом было подписано приложение к договору коммерческого найма вышеуказанного жилого помещения - акт сдачи квартиры, в соответствии с которым жилое помещение по санитарно-техническому состоянию пригодно для проживания. Специалистами управления жилищного фонда и приватизации жилья администрации города ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт о том, что в ходе визуального осмотра квартиры повреждения структурных элементов квартиры, ведущих к ее разрушению, не выявлено. Санитарно-техническое оборудование находится в исправном состоянии. Оконное остекление не нарушено. В квартире требуется проведение текущего ремонта. По факту предоставления жилищно-коммунальных услуг специалистами ООО УК «ФИО9ДД.ММ.ГГГГ была проведена проверка спорного жилого помещения. В ходе проверки было установлено, что система отопления находится в рабочем состоянии, радиаторы отопления прогреваются полностью, холодная и горячая вода в квартиру поступает, система канализации исправна, течей трубопроводов не выявлено, о чем также составлен акт. Таким образом, спорная квартира была предоставлена истцу в пригодном для проживания состоянии, доказательств обратного не представлено. В соответствии со ст. 681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Просила суд в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Суд, выслушав пояснения истца ФИО3, его представителя ФИО4, представителя ответчика администрации <адрес>ФИО2, исследовав материалы дела в совокупности, приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Аналогичные права гарантируются нормами ст.ст.1-3 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии со ст.10 Жилищного кодекса РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности, в том числе, они возникают вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Согласно договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> передала ФИО3 в пользование жилое помещение –двухкомнатную <адрес>, общей площадью 44,6 кв.м., жилой 27,4 кв.м в <адрес> в <адрес> сроком на пять лет.

Согласно п.1.2 указанного договора коммерческого найма по согласованию сторон оплата за наем жилого помещения устанавливается в размере 3 000 руб.

Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ<адрес>, общей площадью 44,6 кв.м., жилой -27,4 кв.м. в <адрес> в <адрес> передана ФИО3, при этом ФИО3 своей подписью в акте подтвердил, что квартира оборудована холодным и горячим водоснабжением, центральным отоплением, электроснабжением, водоотведением, газоснабжение – баллоны. Жилое помещение по санитарно-техническому состоянию пригодно для проживания.

Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ, составленного в присутствии главного специалиста отдела учета и распределения жилья управления жилищного фонда и приватизации жилья администрации города ФИО5 Бесединой, зам. начальника жилищного отдела по Индустриальному и <адрес>м ФИО6 - по адресу: <адрес> при визуальном осмотре квартиры установлено, что повреждения структурных элементов квартиры, ведущих к ее разрушению не выявлено, в квартире требуется проведение текущего ремонта, входная дверь-металлическая, санитарно-техническое оборудование-целое, окна деревянные, остекление не нарушено.

Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ, составленного должностными лицами ООО УК «ФИО10 по адресу: <адрес> произведен осмотр <адрес> на первом этаже в двухэтажном доме. При осмотре квартиры установлено: в квартире две комнаты, кухня, ванная, где имеются радиатор отопления, прогреваются. На кухне, в ванной-холодная, горячая вода имеется, канализация в квартире присутствует. На момент осмотра протечки стояков холодного и горячего водоснабжения, канализации не установлено.

Согласно экспертного заключения по оценке соответствия/несоответствия/ жилых помещений санитарным нормам, выданного ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ№.1/3013 <адрес> не соответствует п. 9.1, п.9.2, п. 5.4, п. 4.7 СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ- 10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Согласно ст.673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Согласно ст.2 Жилищного кодекса РФ, органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан; обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда.

Согласно пункту 8 части 1 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений, в числе прочих, относится признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.

В соответствии с ч.4 ст.15 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу определен Положением "О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденным Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 47.

Пунктом 7 Положения установлено, что признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

Из указанной правовой нормы следует, что решение вопроса о признании жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, а также подлежащими капитальному ремонту действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности дома к соответствующему жилищному фонду, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, и муниципального жилищного фонда.

В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.

Решение о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, в том числе проведение капитального ремонта принимается органом местного самоуправления (за исключением жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации и многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности).

В силу п.42 Положения, комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Согласно п.49 Положения на основании полученного заключения орган местного самоуправления в течение 30 дней со дня получения заключения в установленном им порядке принимает решение, предусмотренное абзацем седьмым пункта 47 настоящего Положения, и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Согласно материалам дела, вопрос о проведении оценки соответствия жилого помещения - <адрес> и жилого дома в целом требованиям, установленным Положением, на заседании городской межведомственной комиссии не рассматривался, решение о проведении капитального ремонта не принималось.

Установлено, что спорная квартира была предоставлена истцу в пригодном для проживания состоянии, доказательств обратного истцом не представлено.

В соответствии со ст.681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Таким образом, осуществление текущего ремонта является обязанностью нанимателя.

В судебном заседании установлено, что в установленном законом порядке (на основании заключения межведомственной комиссии) <адрес> в <адрес> решений межведомственной комиссией о необходимости проведения капитального ремонта не принималось; текущий ремонт жилого помещения должен проводить наниматель; администрация <адрес> не является исполнителем услуг по содержанию и обслуживанию указанного дома, в связи с чем у суда не имеется оснований для возложения на ответчика обязанности по освобождению истца от платы за найм и коммунальные услуги.

Таким образом, суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований ФИО3 к администрации <адрес> об обязании исполнить договор коммерческого найма в части проведения капитального и текущего ремонта, не начислять плату за найм и коммунальные услуги до приведения ее в надлежащее состояние отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к администрации <адрес> об обязании исполнить договор коммерческого найма в части проведения капитального и текущего ремонта, не начислять плату за найм и коммунальные услуги до приведения ее в надлежащее состояние отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий И.В. Моисеева

Копия верна: судья И.В. Моисеева

Мотивированное решение составлено 16 декабря 2016 года