Гражданский кодекс часть 1

Судья Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ Бунаева А.Д., при секретаре Толстихиной Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Айвазян ФИО12 к Балуевой ФИО13 о признании незаключенным договора купли-продажи жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л А:

Айвазян С.Г. обратился в суд с иском к Балуевой О.В. о признании незаключенным договора купли-продажи жилого помещения.

В судебное заседание истец Айвазян С.Г. и его представитель Льянова Л.А., третье лицо Айвазян М.М. не явились.

Судом определено о рассмотрении дела в отсутствие истца, его представителя, третьего лица, поскольку указанные стороны надлежаще извещены о рассмотрении дела, не заявили об отложении дела либо о рассмотрении дела без их участия, представитель ответчика заявил о рассмотрении дела по существу.

В предыдущем судебном заседании представитель истца Льянова Л.А. поддержала иск и суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договора купли- продажи <адрес> по цене 600000 руб. Айвазян занял у Балуевой деньги в сумме 600000 руб. на два месяца, при этом Балуева в качестве гарантии возврата денег потребовала оформить договор купли-продажи квартиры с условием заключения обратной следки купли-продажи по возвращении займа. Айвазян вернул Балуевой 150000 руб., оставшуюся сумму 450000 руб. он решил передать в день оформления сделки купли-продажи квартиры. Однако в УФРС Балуева потребовала передачи ей 800000 руб. Балуева отказалась возвращать квартиру, поскольку Айвазян не смог найти указанную сумму. Айвазян не имел намерение продавать квартиру, что подтверждается ценой <адрес> руб., тогда как рыночная стоимость квартиры более 1800000 руб., Балуева не оплатила цену договора 600000 руб., что подтверждается отсутствием у нее письменного доказательства об оплате. Между тем, цена договора продажи недвижимости является существенным условием договора в силу п. 1 ст. 558 ГК РФ, при отсутствии цены договор считается не незаключенным. Кроме этого, о незаключенности договора свидетельствуют следующие обстоятельства: в указанной квартире проживают члены семьи: супруга и малолетние дети, которые были вселены в квартиру ДД.ММ.ГГГГ, то есть до совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ Члены семьи имеют право пользования указанным жильем:

В силу ст. 20 ГК РФ о месте жительства гражданина, в силу п. 1 ст. 292 ГК РФ о правах членов семьи собственников жилого помещения, п.1, 2 ст. 31 ЖК РФ, согласно которому члены семьи собственника, которыми являются супруги, дети, проживающие совместно с собственником, которые имеют право пользования жилым помещением наравне с его собственником. В соответствие со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого помещения, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования этим помещением, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Однако, оспариваемый договор не содержит существенных условий договора - о перечне проживающих лиц: супруги и двоих несовершеннолетних детей. В этой связи договор купли-продажи квартиры считается незаключенным. Просила договор купли-продажи квартиры признать незаключенным.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Айвазян М.М., участвовавшая в предыдущем судебном заседании суду пояснила, что договор купли-продажи квартиры считается незаключенным, поскольку она как супруга продавца квартиры и его малолетние дети имеют право пользования квартирой с момента вселения в квартиру в качестве членов семьи Айвазян С.Г. О совершении сделки, нарушающей ее права и права их малолетних детей, она не знала. Просит признать незаключенным договор купли-продажи квартиры.

Ответчик Балуева Л.В. в судебное заседание не явилась, судом определено о рассмотрении дела в ее отсутствие, поскольку она надлежаще извещена о рассмотрении дела, заявила о рассмотрении дела без ее участия.

Представитель ответчика Эрдынеев С.П., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, иск не признал и суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи квартиры между сторонами, цена договора была определена соглашением сторон в размере 600000 руб. и указана в п. 5 договора, при этом договор подписан Айвазян как единоличным собственником, который приобрел имущество по завещанию. Требования о включении в договор супруги и малолетних детей можно назвать злоупотреблением правом, так как Айвазян в договоре указал, что на момент подписания договора по данному адресу на регистрации никто не значится. Из чего следует, что Айвазян умышленно скрыл, что его супруга и малолетние дети зарегистрированы по данному адресу, и ввел в заблуждение покупателя и регистрирующий орган либо действительно на момент заключения договора никто не проживал, указанные лица заселились позднее. Доводы иска о том, что договор купли-продажи был заключен в обеспечение договора займа, а именно: в обеспечение возврата денег, также являются необоснованными, при подтверждении этого договор был бы ничтожным. Из представленных расписок о передаче денег следует, что договор займа был заключен ДД.ММ.ГГГГ, тогда как договор купли-продажи квартиры был заключен ДД.ММ.ГГГГ, из чего следует, что договор займа указанный в расписке не мог обеспечить договор купли-продажи квартиры. Акт комиссионного обследования от ДД.ММ.ГГГГ о состоянии жилого помещения, подписанный супругой Айвазян С.Г., не подтверждает и не опровергает доводы иска. Просит в иске отказать.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Суду представлен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Айвазян и Балуевой, о том, что Айвазян продает, а Балуева приобретает в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, блок №, <адрес>, указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону, квартира оценивается сторонами в 600000 руб., на момент подписания договора по данному адресу на регистрации никто не значится, продавец подтверждает, что в квартире не проживают и не проживали лица ограниченно дееспособные и недееспособные граждане и иные лица, имеющие право пользования данным объектом недвижимости, других лиц, у которых имеется право пользования данной квартирой, не имеется.

Таким образом, сторонами, в требуемой к данному виду договоров, то есть в письменной форме, подписан договор купли-продажи квартиры.

Из ст. 551 ГК РФ следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Переход права собственности на квартиру зарегистрирован был зарегистрирован в УФРС, что подтверждается свидетельством о праве собственности Балуевой на указанную квартиру.

Из содержания, заключенного договора купли-продажи квартиры, следует, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В частности, стороны пришли к соглашению о предмете договора: Айвазян продает, а Балуева приобретает в собственность <адрес>, блок №<адрес>, что соответствует требованиям ст. 554 ГК РФ, согласно которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Стороны в договоре также пришли к соглашению об оценке квартиры в 600 00 руб. Доводы представителя истца об отсутствии цены договора, в связи с тем, что рыночная стоимость квартиры составляла 1 800000 руб., квартира была передана ответчику в результате обеспечения договора займа в сумме 600000 руб., кроме этого, Балуева не может доказать оплату 600000 руб. за квартиру, все это свидетельствует об отсутствии цены договора, судом не могут быть приняты, поскольку стороны квартиру оценили в 600000 руб., указав об этом в договоре. Стороны в силу ст. 421 ГК РФ о свободе заключения договора гражданам, пришли к соглашению о цене договора, доказательств понуждения к заключению договора суду не представлено. Также не представлено доказательств заключения между сторонами договора займа. При подтверждении доводов представителя о заключении договора займа на указанных им условиях договор займа влечет ничтожность договора купли-продажи, что не является предметом спора по данному делу. Неоплата товара влечет последствия, предусмотренные ч. 3 ст. 486 ГК РФ, то есть требование оплаты товара, но никак не признание отсутствия соглашения сторон о существенном условии сделки.

Ст. 556 ГК РФ предусмотрена передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Согласно передаточному акту также от ДД.ММ.ГГГГ Айвазян передал и Балуева приняла в собственность квартиру, являющуюся предметов договора купли-продажи.

Согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

По мнению представителя истца, существенным условием договора продажи указанной квартиры, в котором проживают жена Айвазян и двое его малолетних детей, является указание их в договоре, однако они не были указан, в связи с чем просит признать договор незаключенным.

Суд не принимает доводы представителя истца. Айвазян С.Г. является единоличным собственником квартиры, поскольку согласно свидетельству о праве на наследство по закону Айвазян С.Г. является наследником имущества в виде <адрес>, блок 5 <адрес> после смерти ФИО7, умершего ДД.ММ.ГГГГ

Из ст. 36 СК РФ следует, что имущество, полученное одним из супругов во время брака в порядке наследования, является его собственностью.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Айвазян, являясь единоличным собственником квартиры, правомочен был распорядиться своим имуществом, при этом согласие супруги не требуется, не требуется согласие орган опеки и попечительства администрации г. Улан-Удэ в защиту интересов малолетних детей, поскольку они не являются сособственниками имущества родителя.

Малолетние дети и супруга Айвазян не сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем Балуевой, поэтому не должны быть указаны в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Исходя из указанных положений законов, и являясь единоличным собственником квартиры, истец Айвазян вправе был указать в договоре купли-продажи квартиры, что на момент подписания договора по данному адресу на регистрации никто не значится, в квартире не проживают и не проживали лица ограниченно дееспособные и недееспособные граждане и иные лица, имеющие право пользования данным объектом недвижимости, других лиц, у которых имеется право пользования данной квартирой, не имеется.

Суд не принимает доводы представителя истца о том, что члены семьи имеют право пользования указанным жильем, по основаниям указанным выше.

На основании изложенного суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, судья

р е ш и л а:

Отказать в удовлетворении исковых требований Айвазян ФИО14 к Балуевой ФИО15 о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия в течение десяти дней путем подачи кассационной жалобы в Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ.

Судья: А.Д. Бунаева