Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО6 к Администрации городского поселения г. Баймак муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан о признании право собственности на жилой дом и признании права аренды на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации городского поселения г.Баймак муниципального района Республики Башкортостан о признании права собственности на жилой дом и признании права аренды на земельный участок, указывая, что ему на основании постановления администрации муниципального района Баймакский район №1858 был предоставлен земельный участок в аренду под жилищную застройку, площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся в государственной собственности с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды № ДД.ММ.ГГГГ года сроком на 3 года. Срок аренды истек 31 августа 2014 года.

Истец указывает, что в соответствии с актом приема-передачи от 31.08.2011 года передан арендатору под индивидуальное жилищное строительство. Истец указывает, что обратился в КУС МЗИО РБ по Баймакскому району и г. Баймак с заявлением о продлении срока договора аренды, КУС МЗИО РБ заключил с ним новый договор аренды земли за № ДД.ММ.ГГГГ г., но зарегистрировать его в регистрационной палате не смог, получив отказ в связи с тем, что не оформлены правоустанавливающие документы на жилой дом или объект незавершенного строительства. В противном случае данный земельный участок должен предоставляться ему только по торгам (аукциону). Истец указывает, что в 2011 г. на основании постановления администрации муниципального района Баймакский район «О разрешении на строительство индивидуального жилого дома» и разрешения на строительство <данные изъяты> начал строительство жилого дома на выше указанном участке, но до окончания срока договора аренды зарегистрировать данный жилой дом в собственность не успел, так как техническая документация и постановка на кадастровый учет объекта недвижимости не были готовы. Истец указывает, что на земельном участке имеется жилой дом. Согласно техническому паспорту от 13.01.2017 года литер А, инвентарный номер <данные изъяты>, общая площадь жилого дома составляет <данные изъяты> кв.м., жилая площадь жилого дома составляет <данные изъяты>) кв.м. Жилой дом на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ введен в эксплуатацию степень готовности 100%. В доме имеется автономное отопление и электроснабжение, инвентарная стоимость жилого дома составляет: 220591 рубль, то есть оценка недвижимого имущества произведена.

Истец указывает, что в силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ получение разрешения на строительство является обязательным при строительстве и реконструкции объектов ИЖС. Объекты, созданные без получения разрешения на строительство, и право собственности, на которые не признано судом, являются самовольными постройками, истец считает, что его дом не является самовольной постройкой, так как он имеет разрешение на строительство.

В соответствии с положениями п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе возводить жилые строения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Истец указывает, что как добросовестный арендатор возвел на арендуемом им земельном участке жилое строение в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Строительство начато в период действия договора аренды в 2011 году и продолжается после истечения срока его действия 31.08.2014 года, срок действия договора соответствующим соглашением не продлен.

Истец указывает, что в то же время арендодатель не совершил каких-либо действий, свидетельствующих, что он возражает против продолжения строительства истцом индивидуального жилого дома на данном земельном участке.

В обоснование своих требований истец указывает, что согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если договор аренды недвижимого имущества считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Договором аренды в данном случае не установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из положений статьи 35 ЗК РФ следует, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" также закреплено, что, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Названной нормой закреплено исключительное право правообладателя объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на его предоставление в аренду однократно сроком на три года по окончании срока действия первоначального договора аренды.

При этом выполнение на земельном участке, предоставленном в аренду до 01.03.2015, строительных работ уже дает право истцу претендовать на заключение договора на три года.

Истец указывает, что договор аренды был заключен до 01.03.2015 года, а именно -31.08.2011 года.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в ст. 39.6 ЗК РФ

Согласно подпункту 10 пункта 2 и подпункту 2 пункта 5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Указанная норма является императивной.

Кроме того, п.п. 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу, строящийся в соответствии с разрешением на строительство, не заявлено кем либо требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов и этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, а также данный земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (таковых не имелось), суд приходит к выводу о том, что истец является собственником данного строения в силу положений п. 1 ст. 218 ГК РФ и земельный участок мог быть предоставлен ему арендодателем без проведения процедуры торгов на основании поди. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 12 ГК РФ одним из способов зашиты гражданских прав является признание права.

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Истец просит суд признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества: жилой дом с инвентарным номером <данные изъяты>, общей площадью жилого дома <данные изъяты>) кв.м., в том числе жилой площадью составляет <данные изъяты>) кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за ним право аренды на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся в государственной собственности с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>

Обязать Администрацию городского поселения города Баймак муниципального района предоставить земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся в государственной собственности с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, в аренду сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился. Поступило заявление, в котором ответчик просит суд рассмотреть дело без его участия, исковые требования признает.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по РБ, комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений филиал РБ по Баймакскому району в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив их в совокупности с доказательствами, добытыми на судебном заседании, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также присуждения к исполнению обязанности в натуре.

В силу действующих на момент возникновения спорных правоотношений правовых норм право собственности на сооружение как на самостоятельный объект гражданских прав возникает при его создании и индивидуализации в установленном порядке именно как объекта недвижимости.

Согласно ст.128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как установлено в ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законам (п.1).

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п.6).

В обоснование исковых требований истцом в материалы дела представлены документы, подтверждающие факт строительства им индивидуального жилого дома на основании документов, разрешающих строительство на предоставленном ему в аренду земельном участке.

Так, земельный участок местоположением по адресу: <адрес>, сформирован, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ года. Как видно из кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ года № <данные изъяты> земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, имеет площадь <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную.

На основании постановления администрации муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан от 06.07.2011 года № 1858 между администрацией муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Баймакскому району и городу Баймак ФИО2 (арендодателем) и (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (далее - договор аренды), предметом которого является земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, под жилую застройку индивидуальную, по адресу: <адрес>.

Полномочия арендодателя на заключение договора аренды на земельный участок регулируются Соглашением о взаимодействии Комитета по управлению собственностью Республики Башкортостан по Баймакскому району и городу Баймаку с Администрацией муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан по вопросам управления и распоряжения муниципальным имуществом, сроком действия 5 лет, утвержден Решением Совета MP Баймакский район от 01.03.2013 года №49.

В пункте 2.1 выше названного договора аренды срок действия настоящего договора устанавливается с 31.08.2011 года по 31.08.20147 года.

В силу п. 4.3.3 договора аренды арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок, согласованных сторонами условиях, но письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора. Пунктом 6.3 договора аренды предусмотрено, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о продлении.

Указанный договор аренды земельного участка 07.10.2011 года прошел государственную регистрацию, о чем имеется штамп регистрирующего органа, номер регистрации <данные изъяты>.

В связи с истечением срока договора аренды истцу вынесено постановление администрации муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан от 24.12.2015 года № 1285 о предоставлении в аренду земельного участка под жилую застройку индивидуальную.

При этом срок действия договора аренды земельного участка истек 31.08.2014 года, что в соответствие с условиями пунктов 4.3.3, 6.3 договора аренды влечет прекращение его действия.

Из составленного 13.01.2017 года технического паспорта на объект индивидуального жилищного строительства - жилое здание (литер А), инвентарный номер <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, следует, что по данному адресу находится объект индивидуального жилищного строительства, в состав которого входят: жилой дом - одноэтажный (литер А), общей площадью <данные изъяты> кв.м, а также баня, уборная, забор, ворота.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 24.01.2017 г. жилой дом построен и введен в эксплуатацию.

Согласно со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно абзацу 1 п.1 ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016 с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) (далее по тексту – Закон о регистрации) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения (абз.1 п.1).

В данном случае истец для регистрации права собственности на созданный им объект недвижимости не может предоставить в регистрирующий орган правоустанавливающий документ на земельный участок в связи с истечением срока его действия. В то же время его права на созданный им объект недвижимости никем не оспаривается.

Как изложено выше, строительство объекта истцом начато в период действия договора аренды в 2011 году и продолжается после истечения срока его действия 31.08.2014 года, срок действия договора соответствующим соглашением не продлен.

В то же время арендодатель не совершил каких-либо действий, свидетельствующих, что он возражает против продолжения строительства истцом индивидуального жилого дома на данном земельном участке.

Вышеизложенные обстоятельства сторонами не оспариваются.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГПК РФ суд при принятии решения определяет, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Рассматриваемые по делу обстоятельства подлежат регулированию нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ и ЗК РФ).

Так, в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Исходя из положений п. 2 ст. 621 ГК РФ, договор аренды считался возобновленным между сторонами на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), поскольку истец как арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя - ответчика по делу.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если договор аренды недвижимого имущества считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Договором аренды в данном случае не установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Однако 1 марта 2015 года вступили в законную силу изменения, внесенные в Земельный кодекс РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ).

Так пунктами 20 и 21 ст.1 названного ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ 20 статьи 36, 38 - 39 Земельного кодекса РФ признаны утратившими силу и Кодекс дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности», в которой по мнению суда содержатся нормы, регулирующие возникшие между сторонами спорные правоотношения в рассматриваемом случае.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" также закреплено, что, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

При этом выполнение на земельном участке, предоставленном в аренду до 1 марта 2015 года (до изменений в земельном законодательстве), строительных работ уже дает право истцу претендовать на заключение договора на три года.

Как установлено выше, договор аренды был заключен до 1 марта 2015 года, а именно – 31.08.2011 года.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

При этом установлено, что объект недвижимости – объект незавершенного строительства возведен истцом в соответствии с требованиями действующего законодательства, в соответствии с разрешенным видом использования, на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, на основании соответствующего разрешения от 15.12.2011 года, сроком действия до 1 декабря 2021 года, что не оспаривается сторонами.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу, строящийся в соответствии с разрешением на строительство, не заявлено кем либо требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов и этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, а также данный земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (таковых не имелось), суд приходит к выводу о том, что истец является собственником данного строения в силу положений п. 1 ст. 218 ГК РФ, и земельный участок мог быть предоставлен ему арендодателем без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд находит, что требования истца о заключении с ним нового договора аренды на спорный земельный участок, без проведения торгов, на срок три года для завершения строительства, подлежат удовлетворению как основанные на законе.

Исковые требования ФИО1 ФИО7 к Администрации городского поселения г. Баймак муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан о признании право собственности на жилой дом и признании права аренды на земельный участок подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 ФИО8 к Администрации городского поселения г. Баймак муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан о признании право собственности на жилой дом и признании права аренды на земельный участок удовлетворить.

Признать за ФИО1 ФИО9 право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 ФИО10 право аренды на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>

Обязать Администрацию городского поселения г. Баймак муниципального района Баймакский район РБ предоставить в аренду земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> в аренду сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Баймакский районный суд Республики Башкортостан.

Судья: Янтилина Л.М.