Гражданский кодекс часть 1

Дальнереченский районный суд Приморского края в составе судьи Тур И. А., при секретаре Гуменюк О. Ю., с участием представителя истца ФИО1, представителей ответчика ФИО2, адвоката Бекетовой Н. В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Дальнереченского городского округа Приморского края к ФИО3 об оспаривании договора купли-продажи в части и возложении обязанностей,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Дальнереченского городского округа Приморского края обратилась в суд с иском к ФИО3, с учётом изменения и уточнения требований, просит: признать недействительным пункт 11 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым данный договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета данного договора, отменяет и делает недействительными другие обязательства или представления, которые могли быть приняты и сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора; обязать ответчика использовать приобретённое имущество – нежилое помещение в здании, назначение: баня, площадью 407,8 кв. м, по адресу: <адрес>, - по назначению (коммунально-бытовое); постоянно сохранять 30 помывочных мест, в том числе и при всех последующих сделках с этим имуществом; при возникновении чрезвычайных ситуаций на покупателя возложить обязанность по предоставлению приобретённого объекта коммунально-бытового назначения для санитарной обработки людей, специальной одежды и автотранспорта. В обоснование доводов указано, что ДД.ММ.ГГГГ по итогам конкурса по продаже муниципального имущества по <адрес>, объявленного и проведённого Администрацией Дальнереченского городского округа, с победителем конкурса ФИО7 был заключён договор № купли-продажи муниципального имущества – объекта коммунально-бытового назначения: Лот №, нежилое помещение (баня), литер А, площадью 407,8 кв. м, 1927 года постройки, расположенного в одноэтажном здании по адресу: <адрес> (далее Объект). Пунктом 1.3 указанного договора были установлены условия в виде: ограничения изменения профиля объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение 5 лет с момента приватизации; проведения капитального ремонта и иных необходимых работ для осуществления деятельности объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение 1 года. Пунктом 6.1 указанного договора проданное имущество обременено ограничениями в использовании в виде: обязанности использования приобретённого в порядке приватизации объекта по назначению (коммунально-бытовое); постоянного сохранения 30 помывочных мест, в том числе, и при всех последующих сделках с этим имуществом; обязанности покупателя при возникновении чрезвычайных ситуаций предоставления приобретённого объекта коммунально-бытового назначения для санитарной обработки людей, специальной обработки одежды и автотранспорта. ДД.ММ.ГГГГ на указанные в п. 1.3 договора ограничения была проведена государственная регистрация права, а именно, ограничение изменения профиля Объекта в течение 5 лет с момента приватизации. Указанные в п. 6.1 договора ограничения не были зарегистрированы, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 4 Закона №, действовавшего на момент спорного правоотношения, государственной регистрации подлежат не любые ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, а лишь те, обязанность регистрации которых предусмотрена законом. Однако законодательством Российской Федерации не запрещено муниципальным образованиям продавать муниципальное имущество с дополнительными ограничениями в использовании. Согласно ст. 31 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом. Ограничениями могут являться: обязанность использовать приобретённое в порядке приватизации государственное или муниципальное имущество по определённому назначению, в том числе объекта социально-культурного и коммунально-бытового назначения; обязанность содержать имущество, не включённое в состав приватизированного имущественного комплекса унитарного предприятия и связанное по своим техническим характеристикам, месту нахождения (для объектов недвижимости), назначению с приватизированным имуществом, - обязанность содержать объекты гражданской обороны, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, имущество мобилизационного назначения; иные обязанности, предусмотренные федеральным законом или в установленном им порядке. По истечении предусмотренного договором пятилетнего срока указанные в п. 1.3 ограничения были сняты. ДД.ММ.ГГГГФИО7 продала ФИО3 в собственность Объект. Указанным договором стороны предусмотрели п. 11, которым был определён весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменены и сделаны недействительными другие обязательства или представления, которые могли быть приняты и сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора. Данный пункт спорного договора является недействительным, так как принимавшая участие в 2004 году в проведении конкурса продажи муниципального имущества ФИО7 законность проведения конкурса не оспорила, порядок проведения конкурса, условия продажи муниципального имущества ей были известны. Она согласилась со всеми условиями и выразила своё желание приобрести Объект в собственность с особыми условиями путём подачи заявки на участие в конкурсе. При заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГФИО7 п. 6.1 не оспорила, согласилась с его условиями, поэтому эти особые условия должны соблюдаться покупателями. При продаже Объекта в 2015 году ФИО7 обязана была сообщить новому покупателю ФИО3 о наличии дополнительных ограничений, которые обязаны соблюдать все собственники имущества при всех последующих сделках с этим имуществом. В виду того, что п. 11 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ противоречит условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, пункт 11 спорного договора является недействительным, так как нарушает права и законные интересы администрации Дальнереченского городского округа.

В письменных возражениях представители ответчика с требованиями не согласны, просят в иске отказать по тем основаниям, что в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник имеет полное право распоряжаться своим имуществом любыми способами, вплоть до его уничтожения, если это не несёт ущерб интересам и правам других лиц, а также не нарушает закон. У прежнего собственника Объекта ФИО7 были зарегистрированы только ограничения в виде ограничения на изменение профиля объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение 5 лет с момента приватизации. Данные ограничения по истечении срока действия были сняты органами Росреестра. Более никакие ограничения государственную регистрацию не проходили. Данный вид ограничения в виде ограничения изменения профиля объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение 5 лет с момента приватизации, является специальным для объектов коммунально-бытового назначения и специально имеет срок действия, указанный в ст. 30 Закона № 178-ФЗ. Данная позиция подтверждена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску администрации Дальнереченского городского округа об обжаловании отказа Росреестра в регистрации обременений. Пунктом 31 Закона «О приватизации» предусмотрены иные обязанности, предусмотренные федеральным законом или в установленном им порядке. Однако истец не представил доказательств, на основании какого нормативно-правового акта он, при наличии вступившего в законную силу судебного решения, вправе требовать от ответчика использовать Объект как объект коммунально-бытового назначения при снятых ограничениях, сохранять 30 помывочных мест и предоставлять для нужд гражданской обороны. Поскольку ограничение действовало в течение 5 лет, соответственно и все остальные особые условия производны и могут действовать только в течение данного срока пока объект является объектом коммунально-бытового назначения и его использование по другому назначению не допускалось в связи с наличием обременения. Как следует из договора купли-продажи муниципального имущества на конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ условие «для всех последующих сделок купли-продажи» установлено только в отношении одного ограничения – постоянное сохранение 30 помывочных мест. Остальные особые условия п. 6.1 указанного договора, исходя из их буквального толкования, возлагались только на покупателя – ФИО7, ответчик ФИО3 не является лицом, на которое могли быть распространены эти условия. Считают, что права администрации Дальнереченсого городского округа п. 11 спорного договора не нарушены, поскольку стороны свободны в заключении договора. Заключая договор приватизации муниципального объекта социально-бытового назначения, администрация Дальнереченского городского округа знала о том, что ограничения в его использовании именно как объекта социально-бытового назначения будут в соответствии с нормами Федерального закона РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» действовать только в течение 5 лет.

Для участия в деле в качестве третьих лиц без заявления самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечены: Управление Росреестра по <адрес>, ФИО7

Третье лицо – Управление Росреестра по Приморскому краю в письменных возражениях указало, что ДД.ММ.ГГГГ Управлением зарегистрировано право собственности ФИО7 на Объект на основании итогового протокола заседания конкурсной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№, договора купли-продажи муниципального имущества на конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ№. Пунктом 1.3 указанного договора было предусмотрено ограничение (обременение) спорного объекта «ограничение изменения профиля объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение 5 (пяти) лет с момента приватизации», зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением предусмотренного договором пятилетнего срока ФИО7, как собственник спорного объекта, обратилась в Управление с заявлением о снятии зарегистрированных ограничений. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированное ограничение (обременение) было прекращено. ДД.ММ.ГГГГ Управлением было зарегистрировано право собственности ФИО3 на спорный объект на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Основания для отказа в государственной регистрации отсутствовали. На момент заключения договора купли-продажи, а также на момент государственной регистрации права собственности ФИО3, ограничение (обременение) спорного объекта «ограничение изменения профиля объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение 5 (пяти) лет с момента приватизации» прекратило своё действие, и было прекращено на основании заявления собственника. Считает, что действия Управления по прекращению ограничения (обременения) законным и обоснованы, были проведены в соответствии с положениями действующего законодательства. Просит в иске отказать, ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствии его представителя.

Третье лицо ФИО7 письменных доводов не представила.

В судебном заседании представитель истца на требованиях настаивала в полном объёме, ссылаясь на доводы искового заявления.

Представители ответчика требования не признали, просили в иске отказать по доводам письменных возражений.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явилась, ходатайств не заявила, о переносе слушаний не просила.

Выслушав участвующих лиц, исследовав представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании ФИО7 по договору № купли-продажи муниципального имущества на конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ приобрела в собственность Объект с ограничениями в виде запрета на изменение профиля объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение 5 лет с момента приватизации. Особыми условиями (п. 6.1) сторонами предусмотрены ограничения в использовании объекта в виде: обязанности использования приобретённого в порядке приватизации Объекта по назначению (коммунально-бытовое); обязанности постоянного сохранения 30 помывочных мест, в том числе, и при всех последующих сделках с этим имуществом; обязанности при возникновении чрезвычайных ситуаций предоставления приобретённого объекта коммунально-бытового назначения для санитарной обработки людей, специальной обработки одежды и автотранспорта. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Приморскому краю зарегистрировано право собственности ФИО7 на Объект и установленное пунктом 1.3 Договора от ДД.ММ.ГГГГ ограничение (обременение) спорного объекта «ограничение изменения профиля объекта коммунально-бытового назначения (баня) в течение 5 (пяти) лет с момента приватизации». ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированное ограничение (обременение) было прекращено по заявлению собственника Объекта в связи с истечением предусмотренного договором пятилетнего срока. ДД.ММ.ГГГГФИО3 по договору купли-продажи приобрела в собственность у ФИО7 нежилые помещения площадью 407,8 кв. м, назначение баня, по адресу: <адрес>, и земельный участок по тому же адресу. По условиям договора сведений о наличии ограничений (обременений) прав в отношении приобретённых объектов нет (п. 6). Пунктом 11 установлено, что настоящий договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора отменяет и делает недействительным другие обязательства или представления, которые могли быть приняты и сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> было зарегистрировано право собственности ФИО3 на спорный объект. Истец считает пункт 11 договора от 24 октября 2015 года недействительным. По его мнению новый собственник обязан использовать приобретённый Объект по назначению – коммунально-бытовое, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исходя из требований п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Истец по договору от ДД.ММ.ГГГГ продал в собственность ФИО7 муниципальное имущество – Объект, обременив его ограничением на изменение профиля коммунально-бытового назначения в течение 5 лет.

Приватизация муниципального имущества регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ№ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее Закон № 178-ФЗ).

Согласно п. 4 ст. 30 Закона № 178-ФЗ обязательным условием приватизации объектов коммунально-бытового назначения (не перечисленных в ст. 30.1 указанного закона) является сохранение их назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации таких объектов, но не более чем в течение пяти лет со дня перехода прав на приватизируемое имущество к его приобретателю в порядке приватизации.

Установленное договором от ДД.ММ.ГГГГ обременение было зарегистрировано Управлением Росреестра по Приморскому краю, по истечению установленного пятилетнего срока – прекращено по заявлению собственника.

Обстоятельств нарушения собственником ФИО7 условия о сохранении назначения приватизированного объекта коммунально-бытового назначения в течение указанного срока не установлены.

Как следует из договора от ДД.ММ.ГГГГ п. 6 (особые условия) установлены дополнительные ограничения в виде: обязанности использования приобретённого в порядке приватизации объекта по назначению (коммунально-бытовое); постоянного сохранения 30 помывочных мест, в том числе и при всех последующих сделках с этим имуществом; предоставления объекта для нужд гражданской обороны при возникновении чрезвычайных ситуаций.

В соответствии с п. п. 1, 2, 5 Закона № 178-ФЗ при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом. Ограничениями могут являться: обязанность использовать приобретённое в порядке приватизации государственное или муниципальное имущество по определённому назначению, в том числе объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения; обязанность содержать имущество, не включенное в состав приватизированного имущественного комплекса унитарного предприятия и связанное по своим техническим характеристикам, месту нахождения (для объектов недвижимости), назначению с приватизированным имуществом, - обязанность содержать объекты гражданской обороны, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, имущество мобилизационного назначения; иные обязанности, предусмотренные федеральным законом или в установленном им порядке. Предусмотренные настоящей статьей ограничения прав собственника имущества, приобретённого в порядке приватизации государственного или муниципального имущества, сохраняются при всех сделках с этим имуществом, вплоть до их отмены.

Из условий договора от ДД.ММ.ГГГГ не следует, что положения п. 6.1 распространяют своё действие за пределы срока ограничения, установленного условиями конкурса по продаже муниципального имущества (п. 1.3 договора) и положениями Закона №.

Фактически перечисленные в п. 6.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ограничения являются условиями именно этого договора, спорным договором от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрены и не могут без соответствующей воли сторон быть им навязаны.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

Освобождённый от обременения Объект был продан ФИО7 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ новому собственнику – ФИО3

Возложение на нового собственника обязанности использования Объекта для муниципальных нужд не основано на законе, так как нарушает его право собственника свободного распоряжения принадлежащим ему имуществом, установленный законом срок обременения которого, истёк.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 10, 14, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать полностью в удовлетворении требований Администрации Дальнереченского городского округа к ФИО3 о признании недействительным в части договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возложении обязанностей по использованию приобретённого имущества.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Дальнереченский районный суд.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья И. А. Тур