Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Биробиджане гражданское дело по исковому заявлению Яшиной Ирины Витальевны, Яшина Сергея Михайловича к Верба Елене Николаевне о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки, -

УСТАНОВИЛ:

Яшина И.В. обратилась в суд с иском к Верба Е.Н. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. Требования мотивировала тем, что 24.03.2020 между ней, Яшиным С.М. и Верба Е.В. заключён договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ЕАО, , стоимостью 2 080 000 рублей. Квартира передана им на основании договора, без составления акта приёма-передачи. Считает, что при передаче ответчиком квартиры, на момент её передачи имелись недостатки, о которых ответчик их не уведомил, и которые при приёме квартиры в тёплое время года невозможно выявить, они были выявлены в период пользования квартирой. В частности, в квартире промерзает стена в кухне, на ней образуется лёд, образовывается плесень на стенах и полу, в квартире очень высокая влажность и очень холодно. В зимний период времени проживание с малолетними детьми в квартире невозможно. Считает, что имеются основания для признания сделки недействительной, в порядке ст. 178 ГК РФ, поскольку при заключении договора купли-продажи указанного жилого помещения они заблуждались относительно объекта сделки, его существенных качеств, как то, промерзание стены, зная о наличии недостатков, они не приобрели бы указанное жилое помещение. Она неоднократно обращалась в управляющую организацию, которой проведены проверки. В результате комиссионного обследования принято решение о необходимости утепления внешней стены дома, что является дополнительными расходами, на которые они не рассчитывали, при приобретении жилья. Просила суд признать недействительной сделку, оформленную договором купли-продажи от 24.03.2020 между ней, Яшиным С.М. и Верба Е.В., применить последствия недействительности сделки, взыскав с ответчика денежные средства в размере 2 080 000 рублей.

Определением суда изменён процессуальный статус третьего лица Яшина С.М., он допущен к участию в деле в качестве соистца.

В судебном заседании истец Яшина И.В. требования и доводы, изложенные в иске, поддержала. Суду пояснила, что спорное жилое помещение ими приобретено в марте 2020 г. Предварительно они пошли осматривать квартиру, перед её приобретением, это было в феврале 2020 г. Осмотрели все комнаты, ванную, туалет, кухню, плесени она не видела, запах сырости отсутствовал, двери на балкон были полностью открыты, и при этом в квартире не было холодно, было много солнца. В ванной полотенцесушитель не работал, был холодный. В осмотренной квартире их всё устроило. В мае 2020 г. они вселились в квартиру. Летний и осенний периоды, всё было хорошо, в квартире не было неприятного запаха сырости, либо плесени. С наступлением холодов выяснилось, что в квартире холодно, в углу кухни, под кухонным гарнитуром они обнаружили лёд и плесень. Раньше она не открывала панель, которая закрывает пространство от пола до кухонного гарнитура. Она не проветривала квартиру, поскольку там и так холодно, при готовке пищи могла включать вытяжку и приоткрывать окно на кухне. В ванной комнате также не включала вытяжку. В квартире большая влажность. В шкафу, в прихожей также появились чёрные пятна, одежда покрылась плесенью. Она обращалась в управляющую организацию с жалобами на низкую температуру в квартире, ей необходима температура не менее + 23 градуса, иначе она мёрзнет. В квартире были проблемы, как с температурой, так и с электричеством, его часто отключали. Они всё время вынуждены были пользоваться отопительными приборами, детей она вынуждена была мыть в маленькой комнате, где наиболее тепло, поскольку в ванной комнате холодно. Если бы им было известно о всех недостатках квартиры, они бы её не купили.

В судебном заседании истец Яшин С.М. иск поддержал. Суду пояснил, что в квартире, которую они купили у ответчика, зимой всегда было холодно, они включали обогреватели, в связи с чем, выбивало электричество. Когда в доме отключали электричество, в котельной не работали электронасосы, и не было воды. Электрики сказали, что проводка в доме находится в плохом состоянии. В первую зиму их проживания в квартире, на стене кухни появился лёд и плесень. Они жили с двумя детьми, дети постоянно болели. В доме прохудившаяся крыша, водосточные трубы не в рабочем состоянии. В прихожей, в шкафу сырость, на одежде появляется плесень.

В судебном заседании представитель истца Голубева А.А. требования и доводы, изложенные в иске, поддержала. Суду пояснила, что в период проживания в квартире, приобретённой у ответчика, истцы выявили её существенные недостатки, а именно, в квартире в зимнее время года очень холодно, на кухне промерзает стена, на ней с внутренней стороны образуется лёд, на стене и полу образуется плесень, очень высокая влажность. В ванной комнате также холодно, там невозможно принимать душ, мыть малолетних детей. В доме часто отключают электричество, в связи с чем, невозможно приготовление пищи, поскольку плита в квартире установлена электрическая, отключается холодное водоснабжение и водоотведение. В качестве доказательств в материалы дела представлен фотоматериал, а также видео материал, где видно лёд на стене, сырость, плесень. Указанные обстоятельства подтвердили и свидетели. Кроме того, истец неоднократно обращалась в управляющую компанию, а также в администрацию Биробиджанского муниципального района, в материалах дела имеются ответы на её обращения. Наличие недостатков в приобретённом истцами жилом помещении подтверждается и заключениями экспертов. Полагает, что при заключении договора купли-продажи квартиры, истцы заблуждались относительно объекта сделки, его существенных качеств, что является основанием для признания сделки недействительной, по основаниям, предусмотренным ст. 178 ГК РФ. Ответчик, отчуждая квартиру, не поставила истцов в известность о промерзании стены и образовании на ней льда, о частом отключении электричества и как следствие прекращения работы водоснабжения и водоотведения, о холодной стене в большой комнате, о низкой температуре в квартире, о том, что расположенный в прихожей шкаф, фактически нельзя использовать, поскольку там портятся вещи, в связи с наличием влажности. Все недостатки выявлены истцами с наступлением холодного времени года. Квартира не подлежит использованию в холодное время года. Все выявленные недостатки возникли до заключения договора купли-продажи, они являются, как значительно устранимыми, так и не значительными, устранимыми. Если бы истцы знали о наличии указанных недостатков, они бы не приобретали у ответчика жилое помещение

В судебном заседании представитель истца Авершин А.В. требования и доводы, изложенные в иске, поддержал. Суду пояснил, что в результате эксплуатации жилого помещения, приобретённого истцами у ответчика, выявлены ранее неизвестные им существенные недостатки, скрытые ответчиком. В зимнее время года стены квартиры промерзают, в связи с чем, на стенах образуется иней и лёд, и как следствие, появляется чёрная плесень, в квартире всегда высокая влажность. Также в квартире в зимнее время года температура не соответствует норме, в связи с чем, проживание в ней невозможно. Кроме того, крыша дома не защищает его от дождя и снега. В доме отсутствует работоспособное водоотведение во время дождя и таяния снега. В помещениях подъезда отсутствует отопление, из-за перепада температуры в помещении прихожей образуется плесень и промерзание стен. Канализационная система неисправна. Все эти недостатки являются существенными, устранить их самостоятельно и без больших затрат, истцы не в состоянии. Указанные недостатки не позволяют осуществлять нормальную эксплуатацию жилого помещения. Зная о наличии указанных недостатков, Яшины не стали бы заключать с ответчиком договор купли-продажи жилого помещения. Согласно заключений экспертов, выявленные недостатки невозможно устранить, проведя работы только в одной квартире истцов. Недостатки в квартире истцов вызваны недостатками, имеющимися в самом многоквартирном доме. Для устранения недостатков необходима определённая процедура, в которой должны принимать участие все собственники жилых помещений многоквартирного дома. Для устранения недостатков в квартире необходим ремонт водосточной системы всего дома, восстановление системы вентиляции всего дома, устранение снегового кармана путём регулярной очистки кровли пристроенного здания. Доводы ответчика о том, что в период её проживания в квартире, указанные истцами недостатки не существовали, опровергаются, как показаниями свидетелей, так и заключениями экспертов

В судебном заседании ответчик Верба Е.В. иск не признала. Суду пояснила, что в указанной квартире она проживала со своей семьёй с 2006 г. по 2020 г. В квартире тепло и уютно, температура воздуха в зимней период была 20 – 23 градуса, но не ниже. Она квартиру всегда содержала в порядке. Кухонный гарнитур в кухне стоит с 2015 г., никакой плесени не было, если бы действительно была плесень, она не стала бы устанавливать дорогостоящий кухонный гарнитур. Каждую неделю, при уборке квартиры, она открывала панель, мыла пол под кухонным гарнитуром, никакой плесени или сырости там не было. Они всегда проветривали квартиру. В 2015 г. начали делать ремонт в квартире, делали постепенно, закончили в 2017 г. В 2017 г. дом отключили от горячего водоснабжения, в связи с чем, полотенцесушитель был холодный. В квартире не может быть сырости, поскольку в квартиру попадает много солнца, греют батареи. Когда они жили в квартире, то постоянно проветривали её, а в маленькой комнате всегда было жарко, поэтому окно было приоткрыто. При готовке пищи на кухне она всегда включала вытяжку, а также проветривала помещение. Истица обращалась в управляющую компанию с жалобами на температурный режим, однако, при проверке установлено, что температура в квартире в норме. При приобретении квартира неоднократно осматривалась истицей, сначала она приходила смотреть квартиру с подругой, затем приходила с мужем, всё происходило в зимний период. Истице сказали, что дом не снабжается централизованно горячим водоснабжением, установлен бойлер, об этом было указанно и в объявлении, при выставлении квартиры на продажу. Когда истица осматривала квартиру совместно со своим мужем, им показывали, как подключена электроплита, для этого пришлось открыть панель кухонного гарнитура, муж истицы заглядывал туда, не было никакой плесени или льда. Яшин С.М. при осмотре квартиры трогал батареи, отметил, что они горячие. Если в настоящее время в квартире появилась сырость, плесень, то эти недостатки появились в период эксплуатации её истцами.

В судебном заседании представитель ответчика Николаев Н.В. иск не признал. Суду пояснил, что из экспертного заключения следует, что замеры температуры воздуха в квартире истца производились на расстоянии 1,5 м от стены, установлено, что температурный режим в норме. Стена, естественно прохладнее, чем воздух в квартире, и не относится к жилой зоне. На кухне панель, от пола до кухонного гарнитура полностью перекрывает проём между полом и нижним краем гарнитура, что создаёт замкнутое пространство, в связи с чем, циркуляция воздуха отсутствует. В указанном месте другая среда, отличная от среды в самом помещении кухни, а учитывая эксплуатацию воды на кухне (мойка), закрытого пространства под гарнитуром, непоступление нужного количества воздуха, там удерживается влажность, образуется сырость. При этом в заключении эксперта указано, что имеющиеся на стене под кухонным гарнитуром пятна, на момент осмотра, сухие. Кроме того, в заключениях экспертов сделаны выводы, что появление налёта на стенах в ванной комнате и кухне связаны с неправильной работой вентиляции в указанных помещениях, а также отсутствием проветривания помещений. Промокание стены в квартире истцов экспертами не установлено.

Представитель ответчика Николаева Л.Н. в судебном заседании иск не признала. Суду пояснила, что все недостатки, на которые указанно в экспертных заключениях появились в квартире в период эксплуатации её истцами, поскольку ими жилое помещение не проветривалось, в частности кухня, панель кухонного гарнитура не открывалась, в связи с чем, при использовании воды, а также пользовании духовкой, в замкнутом пространстве, а именно под кухонным гарнитуром образовалась сырость. Что касается крыши дома и отмостки, при приобретении жилого помещения истцы имели возможность осмотреть указанные объекты, поэтому наличие неисправной крыши и отмостки дома не являются скрытыми недостатками. Кроме того, выявленные недостатки, которые образовались в период эксплуатации жилого помещения, являются устранимыми. Просила в удовлетворении иска отказать.

Представители третьих лиц ПАО «Сбербанк России» и Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО в суд не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, опросив свидетелей, эксперта, приходит к следующему.

При рассмотрении дела установлено, что 24.03.2020 между Верба Е.Н. (продавец) и Яшиным С.М., Яшиной И.В. (покупатели) заключён договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ЕАО, , стоимостью 2 080 000 рублей, из которых 416 000 рублей оплачиваются покупателями из собственных денежных средств, сумма в размере 1 664 000 рублей оплачивается за счёт денежных средств, предоставленных покупателям ПАО «Сбербанк России», на основании заключённого кредитного договора № от 24.03.2020. Расчёт по договору покупателями произведён с продавцом в полном объёме, что не оспраривается в судебном заседании и подтверждается письменными материалами дела.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, 30.03.2020 за Яшиным С.М. и Яшиной И.В. зарегистрировано право общей совместной собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО, . Наложено ограничение в виде ипотеки в силу закона, в пользу ПАО «Сбербанк России».

Обращаясь в суд с настоящим иском, в обоснование своих требований о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки истцы Яшины указывают на то, что в период эксплуатации ими приобретённого у ответчика жилого помещения, выявлены скрытые, значительные недостатки, в частности низкий температурный режим в жилом помещении в холодное время года не позволяет использовать его по назначению, в том числе проживая с двумя малолетними детьми; температура воздуха в квартире столь низкая, что в кухне в нижнем углу на стене, за кухонным гарнитуром образовалась наледь и плесень; в ванной комнате на кафеле в шкафу в прихожей образуется плесень; в жилом помещении очень высокая влажность; в доме часто отключают электричество; крыша, наружный водосток и отмостка в многоквартирном жилом доме не исправны. Считают что все указанные недостатки являются скрытыми, при осмотре жилого помещения, до заключения сделки купли-продажи они не имели возможности их выявить.

В ходе судебного разбирательства по делу назначены судебные строительно-технические экспертизы.

Согласно заключению экспертов № 1/1-36 ООО «Оценка – партнёр» жилом в ЕАО, 1984 года постройки, расположена на втором этаже, имеет физический износ 20 %. К жилому дому № имеется пристроенный объект, имеющий примыкание к жилому дому в месте расположения , ранее объект имел плоскую кровлю с парапетами.

Обследуемое экспертами жилое помещение имеет следующие недостатки: неправильно работающая система естественной вентиляции в помещении № (ванная); наличие чёрной плесени в помещении № (ванная); неправильно работающая система вентиляции в помещении № (кухня).

Наличие дефекта в виде чёрной плесени на стенах ванной является следствием нарушения работы общедомовой естественной вентиляции, доступ к которой в помещении ванной комнаты перекрыт встроенным вентилятором. При этом в заключении эксперта (л. 42) указано, что в ходе натурального исследования ванной комнаты истец пояснил, что принудительной вентиляцией они не пользуются по причине неудобства включения, высоко расположен шнур-выключатель.

Нарушение работы естественной вентиляции является следствием того, что доступ к каналу (шахте) естественной общедомовой вентиляции в кухонном помещении перекрыт вытяжкой.

Образование чёрной плесени и наледи в помещении кухни обусловлено совокупностью факторов, а именно: нарушение работы естественной вентиляции, вызванным перекрытием вытяжкой доступа к каналу (шахте) естественной общедомовой вентиляции; дефектами водосточной системы многоквартирного дома (отсутствие фрагментов водосточных труб, отсутствие водосточных желобов, водосточных воронок), что приводит к постоянному переувлажнению кирпичной кладки наружных стен и формированию капиллярного подсоса; образование снегового кармана в месте примыкания пристроенного здания к наружной стене квартиры, что приводит к постоянному переувлажнению кирпичной кладки наружных стен и формированию капиллярного подсоса.

Все дефекты являются не существенными, устранимыми и могут быть устранены при проведении работ по текущему ремонту водосточной системы многоквартирного жилого дома, восстановлению работоспособности системы естественной вентиляции и устранению снегового кармана (в том числе регулярной очистки кровли пристроенного здания).

На странице 39 экспертного заключения указано, что доступ в помещение № не обеспечен, в ходе осмотра истцом даны пояснения, что в комнате нормальный температурный режим, влажность не беспокоит.

По состоянию на 16.12.2021 (обследование экспертами квартиры) температура воздуха вблизи стены комнаты № составляет 22,6 градусов, влажность 24 %, температура воздуха в центре комнаты 23 градуса, влажность 20 %. Температура воздуха в ванной комнате составляет 22 градуса, влажность 44,5 %. Движение воздуха в ванной комнате при отключенной принудительной вентиляции и закрытых дверях, отсутствует. В помещении туалета температура воздуха составляет 22 градуса, влажность 80,8 %. Движение воздуха в помещении туалета при отключенной принудительной вентиляции и закрытых дверях, отсутствует.

На листе 45 заключения экспертов указано, что в связи с отсутствием дефектов (недостатков) в помещении № (коридор) исследование микроклимата не проводилось. В ходе осмотра истцом даны пояснения, что в помещении нормальный температурный режим, влажность не беспокоит.

Помещение кухни оборудовано вытяжкой, которая подключена к общему вентиляционному каналу жилого дома, и перекрывает технологическое отверстие канала естественной вентиляции, естественная вентиляция отсутствует. На стенах, в углу помещения под плитой и далее в сторону окна имеются признаки грибка и плесени. Распространение локальное. Пространство под мойкой – стена сухая, признаки плесени, грибка, промокание отсутствуют. Температура воздуха в помещении 19,7 градусов, влажность 33,4 %. Движение воздуха при закрытых дверях составляет 0,05 м/с, при открытых дверях и включенной вытяжке – 0,21 м/с. В помещениях ванной комнаты и кухне установлена неправильная работа системы естественной вентиляции в квартире. В ходе тепловизионного обследования установлено отсутствие зон нарушения теплового поля, тепловые мосты не выявлены, потери тепла кладки наружных стен не установлены.

Экспертами сделан вывод о том, что все указанные дефекты являются несущественными, так как являются устранимыми, при приведении в работоспособное состояние естественной вентиляции, приведение в работоспособное состояние водосточной системы многоквартирного жилого дома.

Опрошенный в судебном заседании эксперт ФИО11 пояснила, что увлажнение стен в квартире происходит на протяжении от 10 до 15 лет. Возможно допустить, что в феврале-марте 2020 г. в квартире не было дефекта в виде плесени, при условии удаления влажного воздуха, путём частого проветривания квартиры, в этом случае влажный режим в квартире нормализуется, если помещение не проветривается, вся влага будет оставаться в помещении. Допускает, что плесень в квартире существовала, но не проявлялась, пока в квартире не стало холодно. Установлено нормативное и оптимальное значение температуры и влажности жилых помещений, они соответствуют в данном случае нормативам. Из-за того, что стены влажные, образуется конденсат, вследствие чего, образуется плесень. Необходимо проветрить и просушить стену, устранить причину увлажнения стены. Было проведено тепловизионное обследование, которое установило отсутствия промерзания стены в квартире. Увлажнение стены имеется под кухонным гарнитуром. Основная проблема заключается в отсутствии нормальной системы водостока. Стены увлажняются на всем протяжении с 1 по 5 этаж. К зиме стены не успели просохнуть, а также в связи с нарушением работы вентиляции, в квартире тепло, отсюда и образуется влага.

Из заключения эксперта от 19.05.2022 ИП ФИО12 эксперта экспертно-оценочного предприятия «Экспертиза инженерных коммуникаций» следует, что жилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО , обследованного 14.09.2022. Установлено, что на стене дома, снаружи, в месте расположения угла кухни, закреплены трубы системы наружного водостока. Звенья трубы разомкнуты, расположены соосно друг другу. Зазор между звеньями расположен на уровне второго этажа жилого дома (место расположения ). Верхняя часть вертикального участка трубы не содержит приёмной воронки водостока. Отсутствие приёмной воронки водостока не позволяет организованно отвести стоки с крыши дома, и в тёплое время года, при определённых условиях, увлажняется наружная поверхность стены.

В помещении кухни, вдоль левой при входе стены, установлен кухонный гарнитур. Предметы гарнитура имеют одну общую для них столешницу, столешница и тумбы гарнитура плотно примыкают к стенам. Для перекрытия пространства между полом и нижним краем предметов гарнитура установлена панель, являющаяся общей для всего гарнитура. Панель полностью перекрывает проём между полом и нижним краем гарнитура, создавая замкнутое пространство, образованное наружными стенами, полом и деталями гарнитура. Циркуляция воздуха в замкнутом пространстве отсутствует.

В нижней части левой при входе стены и в углу, образованном наружными стенами, на окрашенной поверхности наблюдаются пятна вещества серого и чёрного цвета, похожие на плесень. Пятна тактильно сухие, наиболее выражены в углу помещения, образованном наружными стенами. Пятна расположены в невентилируемом замкнутом пространстве. К воздухоприёмному отверстию присоединена кухонная вытяжка.

При обследовании комнаты №, площадью 17,1 кв.м, следов увлажнения отделочных покрытий не обнаружено.

К лоджии, на уровне плиты, примыкает кровля рядом расположенного здания, водосток указанного здания не организован. На лоджии образованы пятна увлажнения, их появление состоит в причинно-следственной связи с наличием, устройством и состоянием примыкания кровли рядом расположенного здания и с организацией водостока рядом расположенного здания.

Для устранения причины намокания необходима очистка кровли рядом расположенного здания от мусора, устройство организованного водостока, устройство лотка, защищающего стену жилого дома от воздействия осадков, при необходимости гидроизоляция места сопряжения кровли рядом стоящего здания со стеной дома.

В жилой комнате №, площадью 11,2 кв.м следов увлажнения отделочных покрытий не обнаружено.

В ванной комнате на поверхности отделочных покрытий установлено наличие точечных наслоений вещества чёрного цвета, похожего на плесень, локализованных в верхней части помещения. Источник тепловой энергии в ванной комнате отсутствует (полотенцесушитель подключен к системе горячего водоснабжения, которое в доме отсутствует). Отсутствие источника тепловой энергии в ванной комнате не позволяет поддерживать в ней температуру воздуха, предусмотренной ГОСТ 30494-2011 (19). Взаимное расположение дверного проёма ванной комнаты и воздухоприёмного отверстия в перегородке между ванной комнатой и туалетом, при недостаточном воздухообмене, создаёт условия для образования невентилируемой зоны в верхней левой части помещения. В указанной зоне влажность воздуха выше влажности воздуха остальной части помещения, что при определённых соотношениях температуры поверхности стены и температуры воздуха создаёт условия конденсации влаги на стенах.

Нормативно предусмотренный воздухообмен в ванной комнате и туалете обеспечивается только при включении установленного в ванной комнате электровентилятора и притока наружного воздуха в квартире.

В коридоре квартиры установлен шкаф-купе. Стена внутри шкафа оклеена обоями, на которых содержатся пятна, образованные веществами чёрного, серого и синего цвета. На стене под обоями, пятен и наслоений, имеющихся на обоях, не наблюдается, что исключает возможность образование пятен на обоях вследствие их увлажнения влагой, конденсируемой из внутреннего воздуха помещений, а также вследствие проникновения воды в конструкцию стены.

Температура теплоносителя на вводе в соответствовала утверждённому графику температурного регулирования на 2021-2022 г. Результаты проведённого сравнительного исследования температур, с учётом падения температуры в горизонтальных теплопроводах и в отопительных приборах ниже и выше расположенных квартир дома, свидетельствуют о том, что системой отопления дома обеспечиваются условия для теплоснабжения на уровне, достаточном для поддержания в ней нормального значения температуры внутреннего воздуха.

Для предотвращения возможного образования плесени и грибка необходимо обеспечить организованный приток наружного воздуха в помещение и удаление нормативно установленного количества отработанного воздуха из помещений, исключить образование замкнутых невентилируемых объёмов внутри помещений.

Для устранения пятен серого и чёрного цвета необходимо произвести расчистку отделочных покрытий стен в местах проявления пятен, антисептическую обработку поверхности стен и восстановление отделочных покрытий.

Воздухообмен в кухне квартиры соответствует нормальному значению, при условии использования механической кухонной вытяжки и обеспечении притока наружного воздуха в помещение.

Воздухообмен в ванной комнате соответствует нормативному значению, при условии включения электровентилятора, установленного в воздухоприёмном отверстии.

При отсутствии организованного притока наружного воздуха нормативные значения воздухообмена в помещениях квартиры не обеспечиваются. Отсутствие организованного притока наружного воздуха в квартиру противоречит положениям п. 6.1.2 СП 336.1325800.2017 (23) и может состоять в причинно-следственной связи с увлажнением стен кухни и ванной комнаты в квартире.

Экспертом сделан вывод о том, что температура и относительная влажность воздуха в помещениях квартиры, по состоянию на 14.04.2022 и 16.01.2021 отвечают требованиям п. 15 ч. 2 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (28) в части отсутствия конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных отражающих конструкций, влажности внутреннего воздуха, не превышающий 60 % и температуре внутреннего воздуха, не менее 18 градусов.

Все выявленные экспертом дефекты, в заключении указаны как устранимые, относятся к значительным и малозначительным.

Судебные экспертизы проведены в соответствии с требованиями Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определений суда, заключения содержат необходимые ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертиз, эксперты предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Экспертные заключения подробно мотивированы, соответствуют требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Заключения не носят вероятностный характер.

При рассмотрении дела установлено, что истцы неоднократно до заключения договора купли-продажи осматривали жилое помещение, им было известно о том, что в ванной комнате полотенцесушитель подключен к системе горячего водоснабжения, которое в доме отсутствует, неисправная система наружного водостока находится в свободном доступе, истцы имели возможность осмотреть её.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно статье 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Руководствуясь приведенными правовыми нормами, проанализировав выводы, содержащиеся в заключениях судебных экспертиз, конкретные обстоятельства, при которых сторонами был заключен оспариваемый договор купли-продажи объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что материалы дела не содержат доказательств, достоверно свидетельствующих о наличии в приобретенном объекте недвижимости существенных недостатков, дающих истцам право требовать расторжения договора, в связи с чем, отсутствуют правовые основания для признания договора купли-продажи недействительным, и применении последствий недействительности сделки.

При этом суд исходит из того, что недостатки и дефекты, указанные в экспертных заключениях, носят устранимый характер, качество приобретаемого жилого помещения, его характеристики не были скрыты от истцов.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о продаже жилого помещения ненадлежащего качества, не соответствующего условиям договора, а также недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, а также доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик знал об имеющихся недостатках продаваемого имущества и скрыл их от покупателей, создавал препятствия для осмотра жилого помещения до заключения сделки.

Доводы истцов о том, что на момент приобретения жилого помещения имелись скрытые недостатки, не могут быть признаны состоятельными, поскольку не представлено доказательств, что проданное ответчиком жилое помещение имеет существенные нарушения требования к качеству, обнаруженные в нем недостатки являются скрытыми и неустранимыми, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

При рассмотрении дела не нашёл своего подтверждения факт того, что в жилом помещении в холодное время года холодно, температурный режим не соответствует норме, промерзает стена, часто отключается электричество.

В качестве доказательства указанного недостатка истцами заявлено ходатайство об опросе свидетелей.

Так, опрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО13 суду показала, что с 2015 г. знакома с Яшиной И.Н., вместе работали. Яшина ей рассказывала, что купила квартиру, позже выяснилось, что в квартире холодно, нет отопления, часто выключают свет, тогда нет и воды. У неё часто болели дети. Она проживала в квартире Яшиных с августа 2021 г. по декабрь 2021 г. В квартире действительно было холодно, она уехала из квартиры. Зимой 2020 г., когда в квартире жила Яшина И.Н. со своей семьёй, так же было холодно, холодный пол, ванна покрывалась «мхом», вещи в шкафу в прихожей покрывались плесенью. Когда она жила в квартире Яшиных, замеряла температуру воздуха, градусник показывал от 13 до 16 градусов. Она квартиру не проветривала вообще, так как в квартире очень холодно, от балкона тянуло холодом по полу, она закрывала порог одеялом. За период её проживания в квартире Яшиных, электричество отключали три раза. Под кухонный гарнитур она не заглядывала, полы под ним не мыла, панель не открывала, льда там не видела.

Свидетель ФИО15 суду показала, что у неё в собственности в . Она в квартире не живёт с октября 2020 г., там периодически проживает её сын, который работает вахтовым методом, три месяца работает, один отдыхает. В квартире холодно, часто отключают электричество, наступают проблемы с водой. У неё в квартире никогда не производили замер температуры воздуха, актов, подтверждающих низкую температуру, у неё нет. В она никогда не была.

Свидетель ФИО16 суду показал, что проживает в в . В какой квартире проживает истец, ему не известно, он не бывал в . Он живёт в 3 подъезде на 5 этаже. В его квартире всегда низкая температура 14-15 градусов. Без предупреждения в их доме редко отключают электричество, перед отключением вывешивают объявления и указывают, на какое время отключено.

Суд критически относится к показаниям указанных свидетелей, поскольку свидетели ФИО15, ФИО16 никогда не бывали в квартире истцов, а низкий температурный режим в их квартирах, на который они указывают, не подтверждён актами, составленными в установленном законом порядке.

Доводы свидетеля ФИО13 опровергаются заключениями экспертов, изложенными выше, напротив, подтверждают тот факт, что как сама свидетель, проживающая в квартире истцов, так и истцы допускали нарушение влажностного режима в квартире, в частности не проветривали квартиру, не использовали установленную в квартире принудительную вентиляцию.

Как пояснил опрошенный в судебном заседании эксперт, влажный режим в квартире нормализуется, при условии удаления влажного воздуха, путём частого проветривания квартиры, если помещение не проветривается, вся влага будет оставаться в помещении.

Также доводы истцов о низкой температуре в квартире и показания указанных выше свидетелей опровергаются показаниями свидетелей ФИО21, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20

Так, опрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО21, глава администрации Птичнинского сельского поселения Биробиджанского муниципального района ЕАО, суду показала, что в январе 2021 г. комиссионно обследована квартира Яшиных, в связи с поступающими жалобами на низкую температуру. Произведённые замеры показали, что температура в квартире истца соответствует норме. Замеры температуры производились специалистами «Облэнергоремонт» специальными приборами, приборы сертифицированы. При посещении квартиры, она не почувствовала в ней запаха плесени или сырости. Комиссией также не установлено наличие в квартире на стенах льда, либо плесени, иначе это было бы отражено в акте, кроме того, истец не заявляла комиссии на наличие льда и плесени, жалобы были на низкую температуру в квартире. В конце 2021 г. от жильцов с. Птичник поступали жалобы на снижение температуры в квартирах, однако, температура хоть и была снижена, однако находилась в пределах нормы. Это было связано с качеством угля в котельной.

Опрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО17 суду показал, что работает в администрации Биробиджанского района ЕАО в должности заместителя начальника комитета отдела транспорта и связи, он был членом комиссии, когда в квартире Яшиных производили замер температуры воздуха. Произведённые замеры показали, что температура воздуха в квартире соответствует норме. При этом приборы специалистов показывали одну температуру, а термометры, висевшие в квартире, показывали другую температуру.

Опрошенный в судебном заседании свидетель ФИО18, директор ООО «УК «Единый заказчик», суду показал, что с ноября 2020 г. по март 2021 г. от Яшиной поступали жалобы на то, что в квартире холодно. Он отправил в квартиру мастера, затем приходила комиссии, факты жалобы не подтвердились, температура в квартире соответствовала норме.

Свидетель ФИО22 в судебном заседании показала, что всю жизнь проживает в в , в . В 2006 г. в поселилась семья Вербы Е.В., при вселении произвели косметический ремонт, в 2016 г. сделали капитальный ремонт, выровняли стены, заменили потолки, полы, сантехнику. Она часто заходила в квартиру Верба Е.В., никогда не чувствовала запаха сырости или плесени, в квартире всегда было тепло, вся семья ходила в обычной домашней одежде, в халатах, шортах. В зиму 2021 г. в их доме действительно было прохладнее, чем в другие года, но температура не опускалась ниже нормы.

Опрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО20 суду показал, что в 2006 г. они вселились в в . За время их проживания какого-либо грибка, сырости в квартире не было. Они произвели в квартире ремонт. В квартире всегда было тепло, они находились дома в обычной домашней одежде, не кутались. Вытяжку на кухне установили ещё в 2006 г., в ванной комнате тоже не было сырости, там имеется принудительная вентиляция. Лоджию остеклили, утеплили пенопластом и оформили панелями. В феврале они открывали дверь на балкон, было много солнца и было тепло. Квартиру проветривали каждый день. Под кухонным гарнитуром они еженедельно мыли пол, убирали панель, никакой сырости, льда или плесени там не было. Покупатели Яшины дважды осматривали квартиру, перед тем, как заключить договор купли-продажи. Он лично показывал Яшину, как подключена электроплита, они заглядывали под кухонный гарнитур, там и есть розетка. Никакой сырости или плесени там не видели. Квартиру Яшины осматривали не менее 30 минут, при этом они сняли обувь и верхнюю одежду, не жаловались, что в квартире холодно. В день заключения договора купли-продажи Яшины третий раз приехали в квартиру, все шкафы в квартире были открыты, поскольку в них уже не было вещей. О том, что в ванной комнате не работает полотенцесушитель, он предупредил Яшина сразу.

На странице 39 экспертного заключения № 1/1-36 указано, что доступ в помещение № 2 не обеспечен, в ходе осмотра истцом даны пояснения, что в комнате нормальный температурный режим, влажность не беспокоит.

На странице 45 заключения экспертов № 1/1-36 указано, что в связи с отсутствием дефектов (недостатков) в помещении № (коридор) исследование микроклимата не проводилось. В ходе осмотра истцом даны пояснения, что в помещении нормальный температурный режим, влажность не беспокоит.

В заключении эксперта № 1/1-36 на странице 42 указано, что в ходе натурального исследования ванной комнаты истец пояснил, что принудительной вентиляцией не пользуются по причине неудобства включения, высоко расположен шнур-выключатель.

Письменные материалы дела содержат акты, согласно которым температурный режим в квартире истцов соответствует установленной норме, замеры производились на основании заявлений и жалоб, поступающих от Яшиной И.В. на низкую температуру в квартире, на жалобы даны ответы, в которых также указано, что температурный режим в норме.

Каких либо подтверждений того, что все указанные в экспертных заключениях дефекты (наличие плесени в углу кухни, в ванной комнате, в шкаф-купе), имели место до заключения договора купли-продажи, суду не представлено.

Доказательств того, что жилое помещение, приобретённое истцами у ответчика не может быть использовано для постоянного проживания, либо имеет существенные недостатки, относительно которых истцы были введены в заблуждение ответчиком, материалы дела не содержат, в связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения иска истцов о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки.

По правилам ст. 94 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (часть первая статьи 88 ГПК РФ).

Согласно абзацу второму статьи 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

При рассмотрении дела, по ходатайству истца Яшиной И.В. назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «ОЦЕНКА ПАРТНЕР», расходы по проведению экспертизы определением суда возложены на Яшину И.В., как сторону заявившую ходатайство о назначении экспертизы.

При рассмотрении дела установлено, что проведённая по делу экспертиза Яшиной И.В. не оплачена, согласно представленных ООО «ОЦЕНКА ПАРТНЕР» акта и счёта, стоимость экспертизы составляет 40 000 рублей, указанная сумма подлежит взысканию с Яшиной И.В.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Яшиной Ирины Витальевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии №№), ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии №№) к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии №№) о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки, оставить без удовлетворения.

Взыскать с Яшиной Ирины Витальевны в пользу общества с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА ПАРТНЕР» оплату по проведению экспертизы в размере 40 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Юртаева О.А.

Мотивированное решение изготовлено 05 августа 2022 года.