Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям Комитета имущественных отношений Азовского района к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился Комитет имущественных отношений Азовского района с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании задолженности по договору аренды. В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому истец передал ответчику во временное пользование земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: <адрес> В нарушение условий договора аренды земельного участка ответчик не вносит арендную плату. Истец с учетом уточнений просит расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты>, пеню в размере <данные изъяты>.

Представитель истца Комитета имущественных отношений Азовского района по доверенности ФИО1 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, уведомлялся о дне и времени рассмотрения дела. Представитель адвокат Лакомов С.Н. в судебное заседание явился, заявленные исковые требования не признал.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив собранные по делу доказательства, суд находит следующее.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из материалов дела следует, что на основании постановления Администрации Азовского района № от ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных отношений Азовского района и ответчиком ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому истец передал ответчику во временное пользование земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: <адрес> Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (49 лет). ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора аренды.

В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет <данные изъяты> рублей в год.

Также стороны предусмотрели возможность изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, а также в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении ставок арендной платы, нового размера прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, результатов государственной кадастровой оценки земель. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Размер арендной платы на год за использование не разграниченных земельных участков, впервые предоставленных в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, определенный по рыночной стоимости права аренды, подлежит изменению в пределах срока договора аренды не разграниченного земельного участка, исходя из рыночной стоимости права аренды такого земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, не чаще чем один раз в год и не реже одного раза в три года путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды данного земельного участка. При этом индексация размера арендной платы в году, в котором изменилась рыночная стоимость права аренды не разграниченного земельного участка, не проводится (п. 3.4).

Согласно п.3.2 договора арендная плата вносится арендатором поквартально до 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – до 25 ноября путем перечисления расчетный счет истца.

В соответствии со ст.5.2 аренды арендатор выплачивает арендодателю за нарушение сроков внесения арендной платы по договору пени из расчета 0,08% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В ДД.ММ.ГГГГ года Комитет направил ответчику ФИО2 претензию, в которой указал об имеющейся у него задолженности по арендной плате за земельный участок в размере <данные изъяты>. Ответчику было предложено перечислить указанную сумму задолженности по арендной плате, а также пени в размере <данные изъяты> на расчетный счет истца. Также в претензии Комитет указал, что в случае оставления ее без исполнения, будет направлен в суд иск о взыскании задолженности и о расторжении договора аренды земельного участка.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

В силу статьи 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года.

В соответствии со статьей 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Истцом произведен расчет по арендной плате в пределах срока исковой давности с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>

Доводы представителя ответчика о существенном нарушении порядка начисления арендной платы являются необоснованными.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса РФ (в ныне действующей редакции) за публичные земли, переданные в аренду без проведения торгов, взимается арендная плата, которая определятся в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая неразграниченные земельные участки) и органами местного самоуправления.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В данном случае, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ. Арендная плата по этому договору, исходя из вышеназванных норм права и разъяснений высшей судебной инстанции, является регулируемой. Поэтому, стороны обязаны руководствоваться нормативно установленным размером арендной платы. При этом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в котором предусмотрена возможность такого изменения.

Из условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стороны не установили твердый размер арендной платы на весь срок действия договора, а предусмотрели возможность ее изменения в бесспорном одностороннем порядке в случае изменения размера базовой ставки годовой арендной платы.

В данном случае со стороны ответчика не отрицался тот факт, что спорный участок был по его заявлению сформирован и передан в аренду впервые. Размер арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был определен согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО5

На момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ действовало постановление Администрации Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области».

Пунктом 8 данного постановления было предусмотрено, что в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер годовой арендной платы за использование неразграниченных земельных участков изменяется:

путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;

в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении): ставок арендной платы; нового размера прогнозируемого уровня инфляции; значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы; результатов государственной кадастровой оценки земель.

Размер арендной платы, определенный в соответствии с пунктом 4 настоящего Порядка, подлежит изменению в пределах срока договора аренды неразграниченного земельного участка исходя из рыночной стоимости права аренды такого земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, не чаще чем один раз в год и не реже одного раза в три года путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды данного земельного участка. В этом случае индексация размера арендной платы в году, в котором изменилась рыночная стоимость права аренды неразграниченного земельного участка, не проводится.

Аналогичное правило об индексации было закреплено в постановлении Администрации Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ№, а также предусмотрено ныне действующем постановлении Администрации Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ№.

Расчет годовой арендной платы за спорный земельный участок произведен истцом в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Ростовской области, в соответствии с выше указанными нормативными актами Ростовской области.

Согласно п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.11.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Согласно разъяснениям пункта 19 Постановления N 73 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

При таких данных, довод ответчика о том, что у него не возникло обязанности уплачивать арендную плату по новым ставкам, так как арендодатель не уведомил арендатора об изменении арендной платы, и между сторонами не подписано соглашение об изменении размера арендной платы, является несостоятельным.

С учетом изложенного выше суд приходит к выводу о том, что истцом произведен расчет задолженности по арендной плате правильно, и, учитывая, что в ходе рассмотрения дела ответчиком добровольно оплачено <данные изъяты>, то с ФИО2 в пользу Комитета взыскивается задолженность по арендной плате в пределах трехлетнего срока исковой давности в размере <данные изъяты>

В соответствии с условиями договора аренды, заключенного между сторонами, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени, в размере, предусмотренном договором.

Ввиду ненадлежащего исполнения ФИО2 обязательств по своевременному внесению арендной платы согласно уточненному расчету начислена неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ размер неустойки может быть уменьшен судом, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. В п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая то, что ответчиком в ходе рассмотрения дела добровольно оплачена часть испрашиваемой арендной платы, а также оценивая соотношение суммы неустойки и взысканной задолженности по денежному обязательству, принимая во внимание компенсационный характер неустойки, и заявление ответчика об уменьшении неустойки, суд полагает, что последствиям нарушения обязательства будет соответствовать сумма <данные изъяты> рублей.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Данное положение, как разъяснено в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450, 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из материалов дела следует, что ответчиком начата работа по освоению земельного участка, за ним зарегистрировано право собственности на хозяйственную постройку площадью 24,2 кв.м., возведенную в границах земельного участка с кадастровым номером №. То есть ответчиком предпринимаются меры к освоению предоставленного в аренду для ведения личного подсобного хозяйства земельного участка. Кроме того, часть арендной платы ответчиком погашена добровольно. Взыскание части арендной платы в судебном порядке вызвано разногласием сторон по порядку исчисления арендной платы.

С учетом указанных обстоятельств по делу, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО2 не допустил существенных нарушений договора аренды, которые могли бы послужить основанием для его расторжения, поэтому в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ отказано.

Руководствуясь ст. 194-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить частично исковые требования Комитета имущественных отношений Азовского района к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании задолженности по договору аренды.

Взыскать с ФИО2 в пользу Комитета имущественных отношений Азовского района задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты>, пеню в размере <данные изъяты> рублей.

Отказать в удовлетворении остальной части исковых требований

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение в мотивированной форме изготовлено 15 июля 2019 года