Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению 1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Контакт» о признании предварительного акта приема-передачи недействительным, признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Контакт» (далее - ООО «Спецзастройщик Контакт») о признании предварительного акта приема-передачи недействительным, признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, указав, что между ООО «Спецзастройщик Контакт» и ООО «Регионстрой» заключен договор об участии в долевом строительстве жилого <адрес> от <дата>, по условиям которого дольщик принимает участие в строительстве двухкомнатной <адрес>, находящейся на пятом этаже пятиэтажного жилого 60-ти квартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № <номер> по адресу: <адрес> Согласно условиям договора и приложения № <номер> к нему «Основные характеристики подлежащего передаче объекта долевого строительства» общая площадь квартиры по проекту 66,22 кв.м, площадь лоджии по проекту – 3,9 кв.м, жилая площадь – 33,92 кв.м (две жилые комнаты: 23,30 кв.м и 10,62 кв.м), площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента 64,27 кв.м, площадь квартиры без учета лоджии – 62,32 кв.м (66,22-3,9). Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что в случае расхождения проектной общей площади объекта долевого строительства и фактической общей площади (с учетом понижающих коэффициентов) подтвержденной обмерами организации, проводящей кадастровые работы, больше/меньше, чем на 5% от общей площади, цена договора также подлежит изменению. В соответствии с п.п.1.1 и 1.2 договора размер денежных средств подлежащих уплате застройщику дольщиком составляет 2345855 кв.м, стоимость одного квадратного метра расчетной площади – 36500 руб. Пунктом 2.3 договора установлено, что застройщик обязан в 4-м квартале 2020 года получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и в течении 6-ти месяцев передать квартиру по акту приема-передачи. Установленное договором обязательство по оплате исполнено в полном объеме. В целях улучшения жилищный условий своей семьи, 4 (цессионарий, далее- истец), <дата>, заключила договор уступки права (цессии) № <номер> с ООО «Регионстрой» (цедент), на основании которого право (требование) на передачу в собственность квартиры по договору перешло к истцу. За счет личных и заемных денежных средств, за передачу права требования по договору в соответствии с условиями договора уступки права (цессии) от <дата>№ <номер>, истцом выплачены ООО «Регионстрой» денежные средства в общей сумме 2 690 000 руб. Согласно выданной ООО «Регионстрой» справке «Об отсутствии задолженности и финансовых претензий» от <дата> № б/н все финансовые обязательства по договору уступки права (цессии) от <дата>№ <номер> истцом исполнены в полном объеме. Квартира истцу передана ответчиком (застройщиком) <дата>, в подтверждение чего оформлен соответствующий акт приема-передачи, где указано, что истцом принята <адрес> состоящая из двух комнат, кухни, коридора, санузла, общая площадь которой (без учета лоджии) составляет 59,5 кв.м. Право собственности истца на указанную квартиру площадью 59,5 кв.м зарегистрировано в ЕГРН. Однако квартира передана ответчиком истцу меньшей площадью, разница между оплаченной (проектной) общей площадью квартиры фактически переданной общей площадью квартиры составляет 2,82 кв.м. (62,32 - 59,5). Проектная общая площадь квартиры, в состав которой включена площадь лоджия (3,9 кв.м.), составляет 66,22 кв.м; площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5 составляет 1,95 кв. (3,9 * 0,5 = 1,95). По договору передана квартира, фактическая площадь которой с учетом понижающих коэффициентов определяется путем сложения общей площади- 59,5 кв.м, и площади лоджии с учетом понижающего коэффициента- 1,95 кв.м, и составляет 61,45 кв.м. (59,5 + 1,95); установленное п. 1.2 договора расхождение проектной общей площади квартиры (66,22 кв.м.) и фактической общей площади с учетом понижающих коэффициентов (61,45 кв.м.) составила 4,77 кв.м. (66,22 - 61,45) или 7,2% (с учетом округления до десятых) от общей площади 66,22 кв.м. (4,77 *100/ 66,22). Полагает, что условия договора, изложенные в п.1.2 об изменении цены договора при условии расхождения фактической площади квартиры от проектной на 5% являются недействительными на основании ч.1 ст.16 Закона о защите прав потребителей. Цена договора подлежит соразмерному уменьшению на 102 930 руб., то есть на стоимость 2,82 кв.м площади квартиры исходя из договорной стоимости 1-го кв.м, такой площади – 36500 руб. (2,82 * 36 500), соответственно, возврату истцу подлежит излишне уплаченная по договору денежная сумма - 102 930 руб. Также указывает, что свои обязательства застройщик в срок не исполнил, последним днем передачи квартиры является – <дата>, днем передачи квартиры по акту приема-передачи является – <дата>, период просрочки обязательств с <дата> по <дата> (163 дня), размер неустойки составляет 191 187 руб. Истцом в адрес ответчика <дата> направлена претензия с требованием об уменьшении цены договора на 102 930 руб., выплаты неустойки за нарушение обязательств в размере 191 187 руб. за период с <дата> по <дата>, а также компенсации морального вреда – 30 000 рублей, которая оставлена ответчиком без удовлетворения с указанием о том, что квартира передана истцу <дата>, о чем составлен предварительный акт приема-передачи. Учитывая, что акт приема-передачи от июня 2021 года составлен до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, находит данный акт недействительным. На основании изложенного истец просит признать оформленный в июне 2021 года между ООО «Спецзастройщик Контакт» и 1 передаточный акт приема-передачи квартиры по договору об участии в долевом строительстве жилого <адрес> от <дата> недействительным; признать пункт 1.2 договора об участии в долевом строительстве жилого дома от <дата>№ <номер> в части условия об изменении цены данного договора при расхождения фактической площади объекта долевого строительства от его проектной площади на 5%, недействительным, применить последствий недействительности указанного условия договора; взыскать с ООО «Спецзастройщик Контакт» в пользу 1: 102 930 руб. - в счет уменьшения цены договора об участии в долевом строительстве жилого д от <дата>№ <номер>, в связи с уменьшением площади переданной по данному договору квартиры по сравнению с оплаченной площадью этой квартиры на 2,82 кв.м.; 191 187 руб. - в счет неустойки за нарушение ООО «Спецзастройщик Контакт» срока передачи квартиры по договору об участии в долевом строительстве жилого дома от <дата>№ <номер> начисленной за период с <дата> по <дата>; 30 000 руб. - в счет компенсации морального вреда; штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца.

Истец 1 в судебное заседание не явилась о времени и месте его проведения извещена своевременно и надлежащим образом, направила в суд своего представителя.

Представитель истца 1 – 5, действующий на основании доверенности со специальными полномочиями, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Против применения ст.333 ГК РФ возражал, ссылаясь на экономические риски застройщика и возможности взыскания застройщиком с подрядной организации штрафных санкций.

Представитель ответчика ООО «Спецзастройщик Контакт»- 6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования признала частично по основаниям изложенным в письменных возражениях, согласно которым в удовлетворении требований о признании п. 1.2 договора об участии в долевом строительстве жилого дома от <дата>№ <номер> в части условия об изменении цены данного договора при расхождения фактической площади объекта долевого строительства от его проектной площади на 5%, недействительным, просила отказать, поскольку оспариваемый пункт не нарушает права истца и соответствует требованиям закона, расхождение площади переданной квартиры не превышает 5%, установленной условиями договора (62,32 -5%=59,2, а истцу передана квартира площадью 59,5). К заявленному размеру неустойки и штрафу просила применить 333 ГК РФ, снизив размер неустойки до 90 000 рублей, моральному вред просила уменьшить до 5000 рублей. В судебном заседании не оспаривала нарушение срока передачи квартиры истцу, период заявленный истцом и расчет, также не оспаривала, что акт приема-передачи от июня 2021 года, который оспаривается истцом, заключался между сторонами до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и являлся предварительным. В качестве обоснования применения ст.333 ГК РФ пояснила, что нарушения срока передачи квартиры дольщику послужило невыполнение в срок подрядчиком работ, просила учесть, что квартира передана по предварительному акту с целью возможности истцом осуществлять отделочные работы.

В силу ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца, направившего в суд своего представителя.

Суд, заслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что <дата> между ООО «Спецзастройщик Контакт» (Застройщик) и ООО «РегионСтрой» (Дольщик) заключен договор № <номер> об участии в долевом строительстве жилого дома, по которому Дольщик принимает участие в долевом строительстве двухкомнатной <адрес>, находящейся на 5 этаже в 5-ти этажного 60-ти квартирного жилого <адрес> (строительный) по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № <номер> общая площадь квартиры по проекту 66,22 кв.м., площадь балкона (лоджии) по проекту 3,9 кв.м., жилая площадь 33,92 кв.м, площадь квартиры с учетом понижающих коэффициентов 64,27 кв.м., стоимость квартиры составляет 2345 855 рублей, стоимость квадратного метра расчетной площади составляет 36500 руб. (п.1.1, 1.2 Договора).

Также п.1.2 договора установлено, что цена договора фиксируется на день заключения договора, однако в случае резкого удорожания стоимости строительных работ и строительных материалов изменение цены договора оформляется двусторонним соглашением. В случае расхождения проектной общей площади объекта долевого строительства и фактической общей площади (с учетом понижающих коэффициентов), подтвержденной обмерами организации, проводящей кадастровые работы, больше/меньше, чем на 5% от общей площади, цена договора подлежит изменению (л.д.52-55).

Согласно приложения№ <номер> к договору долевого участия, являющегося неотъемлемой частью договора «Основные характеристики подлежащего передачи объекта долевого строительства» общая площадь квартиры по проекту - 66,22 кв.м, комнаты жилые 2 площадью по проекту - 23,30 кв.м и 10,62 кв.м, лоджия 1 площадь по проекту – 3,9 кв.м (л.д.56-57).

<дата> между ООО «РегионСтрой» (цедент) и 1 (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессии), согласно которому Цедент уступает, а Цессионарий принимает права требования в полном объеме по договору № <номер> об участии в долевом строительстве жилого дома от <дата> (л.д.38-39).

Согласно справок выданных ООО «РегионСтрой» (цедент), ООО «Спецзастройщик Контакт» (застройщик) обязательства по оплате по договору о перемене лиц в обязательстве от <дата> и по договору долевого участия исполнены полностью, задолженности перед застройщиком по оплате квартиры указанной в договоре отсутствует (л.д.40,41).

Из регистрационного дела на объект недвижимости, являющегося предметом указанного выше договора долевого участия следует, что <дата> ООО «Спецзастройщик Контакт» получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, <дата> ООО «Спецзастройщик Контакт» передало 1 квартиру состоящую из дух комнат, кухни коридора, санузла, общей площадью 59,5 кв.м, по акту приема-передачи (л.д.42, 48-51).

В ЕГРН <дата> зарегистрировано право собственности 1 в отношении объекта недвижимости – квартиры с кадастровым номером 67:18:0060108:5278 общей площадью 59,5 кв.м, расположенная по адресу: <адрес> (л.д.59-60).

В соответствии с ч.1 ст.16 Закона РФ от <дата> N 2300-1 (ред. от <дата>) "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулирует Федеральный закон Российской Федерации от <дата> «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ (далее – Закон №214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Закона №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от <дата> №214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из материалов дела, условиями договора № <номер><дата> согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения (5%).

На основании приведенных норм права, суд не находит правовых основания для удовлетворения требований истца о признании пункт 1.2 договора об участии в долевом строительстве жилого дома от <дата>№ <номер> в части условия об изменении цены данного договора при расхождения фактической площади объекта долевого строительства от его проектной площади на 5%, недействительным и применении последствий недействительности указанного условия данного договора, поскольку указанный пункт не противоречит требованиям закона, согласован между сторонами.

Также истец, заявляя требования о взыскании с ответчика 102 930 руб. в счет уменьшения цены договора указывает, что расхождение в площади переданного объекта от проектной площади составляет 7,2%, что более 5% установленной договором.

Как указывалось выше, истцу застройщиком передана квартира общей площадью 59,5 кв.м, в указанную площадь не включена площадь балкона (лоджии) – 3,9 кв.м. Указанные обстоятельства сторонами не оспаривается и подтверждается материалами дела, выпиской из ЕГРН и техническим планом объекта.

Заявляя требования, истец производит расчет от проектной общей площади квартиры - 66,22 кв.м. и фактической общей площади, к которой применяет понижающий коэффициент в отношении площади балкона - 61,45 кв.м.(59,5+1,95 (площадь лоджии с понижающим коэффициентом), которая по расчету истца составляет 4,77 кв.м. (66,22 - 61,45) или 7,2% (с учетом округления до десятых) от общей площади 66,22 кв.м. (4,77 *100/ 66,22).

Однако согласно договора долевого участия стоимость квартиры составляет 2345855 руб., стоимость одного квадратного метра – 36500 кв.м, таким образом цена объекта долевого участия определена от установленной договором площади квартиры с учетом понижающих коэффициентов – 64,27 кв.м (64,27*36500= 2345855).

Таким образом, осуществления расчета расхождения площади от общей площади квартиры по проекту – 66,22 кв.м, суд находит необоснованным и не соответствующим условиям договора, которым предусмотрено расхождение проектной общей площади объекта долевого строительства и фактической общей площади, с учетом понижающих коэффициентов.

Учитывая, что согласно договора площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента составляет 64,27 кв.м, которая включает в себя размер лоджии 1,95 кв.м с учетом понижающего коэффициента (3,9 кв.м*0,5), то площадь расхождения по проекту без учета лоджии составит 62,32 кв.м, что не превышает 5% от фактически переданной площади квартиры 59,5 кв.м (62,32-59,5=2,82; 2,82*100/62,32=4,5)

На основании изложенного, суд находит требования истца о взыскании с ответчика 102 930 руб. в счет уменьшения цены договора не подлежащими удовлетворению, поскольку сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, а также порядок изменения цены договора, что не противоречит требованиям закона, расхождение площади переданной истцу квартиры не превышает 5% от проектной площади квартиры, установленной договором и от которой рассчитана цена договора.

В соответствии с п. 2.3 Договора застройщик обязан в 4 квартале 2020 года получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и в течение шести месяцев передать квартиру дольщику по акту приема-передачи.

Таким образом, с учетом условий договора застройщик принял на себя обязательства передать дольщику квартиру не позднее <дата>.

На основании ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п.1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ч.1 ст.6 Закона №214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п.1 ст.12 Закона №214-ФЗ).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст.10 Закон №214-ФЗ).

Согласно ч.2 ст.6 Федерального закона № <номер> в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Из материалов дела следует, что между сторонами в июне 2021 года подписан акт приема-передачи квартиры истцу, дата составления акта и площадь переданного объекта по договору долевого строительства отсутствует (л.д.23).

Однако, согласно регистрационного дела на объект недвижимости, являющегося предметом указанного выше договора долевого участия следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком <дата> (л.д.48-51).

Учитывая, нормы действующего законодательства, условия договора, суд находит требования истца о признании оформленный в июне 2021 года между ООО «Спецзастройщик «Контакт» и 1 передаточный акт приема-передачи квартиры по договору об участии в долевом строительстве жилого <адрес> от <дата> недействительным, обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку передача объекта долевого строительства дольщику до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, противоречит требованиям закона.

Судом установлено, что после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, квартира передана ответчиком истцу на основании акта приема-передачи от <дата>.

Таким образом, судом установлено, что ООО «Спецзастройщик Контакт» свои обязательства по договору долевого участия в строительстве жилья своевременно не исполнил, в связи с чем требования истца о взыскании с должника неустойки за период с <дата> по 10.12.2021суд находит обоснованными.

Указанный период, а также расчет неустойки стороной ответчика в ходе рассмотрения дела не оспаривался, заявлено ходатайство о ее снижении в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст.ст. 330, 332 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от <дата> N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Суд, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, принимая во внимание период просрочки, учитывая конкретные обстоятельства дела, учитывая данные о стоимости объекта недвижимости и при общеизвестности факта экономического кризиса, в том числе и в строительной отрасли в период возведения объекта долевого строительства, степени выполнения ответчиком своих обязательств, заявленная истцом ко взысканию сумма неустойки в размере 191 187 рублей, явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства ответчиком (период просрочки обязательств не превышает 6 месяцев) и на основании ст.333 ГК РФ суд снижает размер подлежащей взысканию неустойки до 130000 рублей.

На основании изложенного, с учетом заявленных требований, суд приходит к выводу, что неустойка подлежит взысканию с ответчика за период с <дата> по <дата> в размере 130000 рублей.

Разрешая заявленные истцом требования о компенсации морального вреда, суд руководствуется положениями ст.15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Вина ООО «Спецзастройщик Контакт» установлена как объяснениями представителя истца, так и письменными материалами дела.

В соответствии со ст. 151 и ст.1101 ГК РФ с учетом характера причиненных истцу нравственных страданий, а так же степени вины причинителя вреда, с учетом требований разумности и справедливости и фактических обстоятельств дела, передача квартиры истцу спустя 5 месяцев, после установленного договором срока, суд определяет размер компенсации в размере 10 000 рублей.

Пункт 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусматривает, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с продавца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку ответчиком в добровольном порядке требования истца о выплате неустойки удовлетворены не были, претензия в данной части оставлена без исполнения, в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 70 000 рублей (140 000/2), при этом оснований для иной оценки влияющих на размер взыскиваемого штрафа, а также его уменьшения в порядке ст.333 ГК РФ, суд не усматривает.

Поскольку в силу ч.3 ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления в суд, государственная пошлина в пользу государства подлежит взысканию с ответчика – в соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ, в размере 5 500 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования 1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Контакт» о признании предварительного акта приема-передачи недействительным, признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа - удовлетворить частично.

Признать оформленный в июне 2021 года между Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Контакт» и 1 передаточный акт приема-передачи квартиры по договору об участии в долевом строительстве жилого <адрес> от <дата> недействительным.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Контакт» в пользу 1 неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства за период с <дата> по <дата> в размере 130 000 (сто тридцать тысяч) рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 (десять тысяч) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Контакт» в пользу 1 штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 70 000 (семьдесят тысяч) рублей,

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Контакт» в доход государства государственную пошлину в размере 5 500 (пять тысяч пятьсот) рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Смоленский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий И.Б.Стеблева

Мотивированное решение изготовлено 23.06.2022