Гражданский кодекс часть 1

ООО «РИО» обратилось с иском к ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений в окончательной редакции с уточнением оснований заявленных исковых требований от18.05.2011 года указав, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды недвижимого имущества от , который был расторгнут в 2010 году. За время действия данного договора истцом были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества на сумму рублей. Просит взыскать стоимость данных улучшений в вышеуказанной сумме с ответчика в свою пользу. В обоснование заявленных требований указывает, что сумма иска складывается из стоимости строительных материалов и работ: Работы на сумму рублей были выполнены подрядчиком ООО «Строительная компания Крепость» и частично па сумму рублей оплачены Истцом, что подтверждается следующими документами: 1) Договор подряда № 05-СП-05 от 17.10.2006 года ; КС-2 за декабрь 2006 года на сумму рублей, КС-3 за декабрь 2006 года на сумму рублей, в том числе НДС, КС-2 за декабрь 2006 года на сумму рублей; КС-3 за декабрь 2006 года па сумму рублей; КС-2 № 5 от 30.01.2007 года на сумму рублей; КС-3 № 3 за январь 2006 года на сумму рублей, Счет № 6 от 19.10.2006 г. на рублей (Т. 2, л.д. 29), Платежное поручение № 11 от 19.10.2006 года на сумму рублей (Т. 2, л.д. 34), Выписка из банка за 20.10.06 г.(Т.2, л.д. 35), Платежное поручение № 12 от на сумму рублей (Т. 2, л.д. 32), Выписка из банка за 07.11.06 г. (Т.2, л.д. 33); Счет № 8 от 07.11.2006 г. на рублей (Т. 2, л.д. 36); Платежное поручение № 13 от 10.11.2006 года на сумму рублей (Т. 2, л.д. 30).; Выписка из банка за 10.11.06 г. (Т.2. л.д. 31); Счет № 9 от 21.11.2006 г. на рублей (Т. 2, л.д. 37); Платежное поручение № 15 от 22.11.2006 года на сумму рублей (Т. 2, л.д. 38); Выписка из банка за 23.11.2006 г.; Счет № 10 от 28.11.2006 г. на рублей (Т. 2, л.д. 39), Платежное поручение № 16 от 29.11.2006 года на сумму рублей (Т. 2, л.д. 40); Выписка из банка за (Т.2, л.д. 41); Счет № 12 от 18.12.2006 г. на рублей (Т. 2, л.д. 42); Платежное поручение № 26 от 19.12.2006 года на сумму рублей (Т. 2, л.д. 43); Выписка из банка за 19.12.06 г.(Т.2, л.д. 44); Счет № 13 от 25.12.2006 г. на рублей (Т. 2, л.д. 45); Платежное поручение № 27 от 26.12.2006 года на сумму рублей; Выписка из банка за 09.12.06 г. (Т.2, л.д. 25); Платежное поручение № 13 от 31.01.2007 года на сумму рублей (Т. 2, л.д. 47); Выписка из банка за 31.01.2007 г. (Т.2, л.д. 48). 2) Договор подряда № 1-СП-07 от 11.01.2007 года; Локальный сметный расчет № 4 на сумму рублей; Счет № 1 от 11.01.2007 г. на рублей (Т. 2, л.д 26); Платежное поручение № 1 от 11.01.2007 года на сумму рублей (Т.2, л.д. 27); Выписка из банка за 11.01.2007 г. (Т.2, л.д. 28) 3); Договор подряда № 2-СП-07 от 08.02.2007 гола; Локальный сметный расчет № 4 изм. на сумму рубля; Счет № 3 от 08.02.2007 г. на рублей (Т. 2, л.д. 21); Платежное поручение № 18 от 13.02.2007 г. на сумму рублей (Т. 2. л.д. 22); Выписка из банка за 13.02.2007 г. (Т. 2, л.д. 23); Платежное поручение № 27 от на сумму рублей (Т.2, л.д. 24); Выписка из банка за 09.02.2007 г. (Т.2, л.д. 25). Материалы для монтажа вентиляции и кондиционирования приобретены у ИП ФИО2 на сумму рублей, работы по монтажу вентиляции и кондиционирования осуществлялись подрядчиком ООО «Панорама» на сумму рублей и полностью оплачены истцом, оставшиеся работы на сумму рублей, указанный в дополнительном соглашении № 6 выполнены истцом хозяйственным способом.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности от 22.04.2011 года заявленные требований поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном виде, пояснив, что во время действия договора аренды между ФИО1 и ООО «РИО» последнее за счет собственных средств произвело неотделимые улучшения арендованного имущества. Перечень и стоимость указанных улучшений была согласована с ФИО1 в дополнительном соглашении № 6 от 05.10.2009 года и письмом к нему. Кроме того, стоимость работ по производству указанных улучшений подтверждается представленными первичными документами. В частности часть работ выполнено ООО «СК Крепость», часть денежных средств потрачено на приобретение материалов для монтажа вентиляции и кондиционирования и монтаж последних, оставшиеся работы выполнены истцом хозяйственным способом за счет заемных средств учредителей истца.

Ответчик ФИО1, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности от 18.05.2011 года исковые требования не признала в полном объеме, указав, что ФИО1 является ненадлежащим ответчиком по данному делу, поскольку продал указанный объект ООО «Дефанс». Кроме того, решением Арбитражного суда Томской области от 02.07.2008 года о признании права собственности на самовольно возведенный завершенный строительством объект признано, что все работы по реконструкции спорных помещений произведены ответчиком за собственный счет. Полагала, что ссылка представителя истца на дополнительное соглашение № 6 от 05.10.2009 года необоснованна, поскольку последнее не прошло государственную регистрацию. Кроме того, проведенной по делу экспертизой установлено, что документы, заявленные истцом в качестве основания исковых требований директором ООО «СК Крепость» ФИО6 не подписывались, а потому также не могут быть положены в основу решения.

Третье лицо ООО «Дефанс», надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явилось. Ранее участвуя в судебных заседаниях представитель третьего лица ФИО5, действующий на основании доверенности № 1 от 01.02.2011 года полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку истцом не представлены доказательства именно произведения неотделимых улучшений за его счет. Полагал, что ФИО1 является надлежащим истцом.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В ходе судебного заседания установлено и не оспаривается сторонами, что 01.09.2006 года между предпринимателем без образования юридического лица ФИО1 (арендодатель) и ООО «РИО» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому последнему в аренду передано недвижимое имущество в виде нежилых помещений офисно-складского типа по адресу: г.Томск, площадью кв. м., кв.м.и кв.м на первом этаже.

Согласно п. 1.4 срок договора аренды составляет 10 лет, в связи с чем указанный договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Томской области в установленном законом порядке.

Передача указанных помещений подтверждается актом приема-сдачи от 01.09.2006 гола, являющегося приложением № 1 к договору.

Решением Арбитражного суда Томской области от 02.07.2008 года право собственности на самовольно возведенный завершенный строительством объект площадью кв.м. признано за ФИО1

29.06.2010 года ФИО1 по договору купли-продажи продал принадлежащее ему нежилое здание площадью кв.м. по вышеуказанному адресу и земельный участок ООО «Дэфанс».

21.08.2010 года договор аренды нежилых помещений от 01.09.2006 года расторгнут с ООО «Дэфанс» и 31.08.2010 года по акту приема-передачи недвижимое имущество площадью кв. м. передано новому собственнику.

29.09.2010 года индивидуальный предприниматель ФИО1 прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что следует из выписки из ЕГРП от 02.11.2010 года.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец заявляет требования к ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений.

Разрешая вопрос о надлежащем ответчике суд исходит из следующего.

Статья 617 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из представленных документов следует, что еще во время действия договора аренды ФИО1, продал спорное имущество с учетом произведенных улучшений, в связи с чем суд приходит к выводу, что выгодоприобретателем в отношении вновь созданного объекта является ФИО1, а потому он является надлежащим ответчиком по заявленному спору, а доводы представителя ответчика об обратном необоснованны.

Согласно ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из п. 4.2 Договора аренды от 01.09.2006 года следует, что произведенные Арендатором без письменного согласия Арендодателя неотделимые улучшения арендованного по настоящему договору имущества стоимостью не менее рублей являются собственностью Арендодателя и подлежат возмещению Арендатору в разумный срок по дополнительному соглашению.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на заключенное между истцом и ответчиком дополнительное соглашение № 6 от 05.11.2009 года к договору аренды нежилых помещений от 01.09.2006 года. Согласно данного дополнительного соглашения стороны согласовали перечень неотделимых улучшений, произведенных арендатором в здании Арендодателя для своей деятельности. Указано, что Арендатору необходимо предоставить Арендодателю для согласования стоимость неотделимых улучшений согласно данного перечня.

Также в материалы дела представлено письмо от 04.12.2009 года, согласно которому директор ООО «РИО» ФИО8 просит ПБОЮЛ ФИО1 согласовать стоимость неотделимых улучшений – произведенных работ и материалов в размере рублей. На указанном письме имеется подпись ФИО1 датированная 14.12.2009 года.

Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Статья 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В ходе судебного заседания установлено и не оспаривается сторонами, что договор аренды нежилых помещений от 01.09.2006 года зарегистрирован в установленном законом порядке.

Статья 452 ГК РФ предусматривает, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку заключение дополнительного соглашения о возмещении стоимости неотделимых улучшений прямо предусмотрено п. 4.2 Договора аренды от 01.09.2006 года, суд приходит к выводу о том, что при заключении указанного дополнительного соглашения сторонами не соблюдена его форма, поскольку оно не прошло государственную регистрацию.

Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.( Статья 165 ГК РФ)

Таким образом, суд приходит к выводу, что ссылка истца на указанное дополнительное соглашение № 6 является необоснованной, а потому заявленные требования по указанному основанию удовлетворению не подлежат.

Также в качестве основания исковых требований истец указывает, что им были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества на сумму рублей, которые складываются из стоимости строительных материалов и работ: так, работы на сумму рублей были выполнены подрядчиком ООО «Строительная компания Крепость» и частично па сумму рублей оплачены Истцом, что подтверждается представленными суду документами, материалы для монтажа вентиляции и кондиционирования приобретены у ИП ФИО2 на сумму рублей, работы по монтажу вентиляции и кондиционирования осуществлялись подрядчиком ООО «Панорама» на сумму рублей и полностью оплачены истцом, оставшиеся работы на сумму рублей, указанный в дополнительном соглашении № 6 выполнены истцом хозяйственным способом.

Неотделимые изменения и улучшения помещения - улучшения, которые арендатор произвел в помещении и которые не могут быть отделены без вреда для помещения. Таковыми, в частности, являются перепланировка помещения, изменение элементов интерьера поверхности стен, пола и потолка помещения, демонтаж оборудования, составляющего принадлежность помещения и тому подобное. Именно поэтому суд приходит к выводу, что по смыслу правовых норм в качестве стоимости неотделимых улучшений понимается не стоимость произведенных истцом ремонтных работ, а стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных именно истцом работ. При этом неотделимые части имущества должны являться улучшением с точки зрения назначения этого имущества, в частности с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности. Кроме того, произведение данных улучшений должно отвечать требованиям необходимости и разумности.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что правовых оснований для взыскания заявленной истцом стоимости произведенных работ с учетом стоимости материалов в размере рублей у суда нет.

Каких-либо иных доказательств стоимости неотделимых улучшений истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности приходит к выводу, что истцом не доказаны обстоятельства, на которых он основывает свои требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, в связи с чем исковые требования ООО «РИО» удовлетворению не подлежат, что не лишает истца права защиты своих интересов по надлежащим основаниям.

При этом, доводы ответчика, что подписи в представленных истцом договорах, заключенных между ООО «РИО» и ООО «СК Крепость» не принадлежат директору последнего, что подтверждено заключением эксперта № 2806/11 от 15.06.2011 года при вышеуказанных обстоятельствах не является юридически значимым обстоятельством, влияющим на принятое по делу решение.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ООО «РИО» к ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного текста решения.

Председательствующий (подпись) Ю.А.Ходус

Мотивированный текст решения изготовлен .