Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Строительно-Монтажное Управление- 7» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Строительно-Монтажное Управление- 7» (далее ООО «СМУ-7») о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по АДРЕС, заключенный ДАТА между нею и ответчиком; обязании ответчика возвратить истцу данные земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. и расположенный на нем жилой дом.

В обосновании требований указывает, что ДАТА заключила с ООО «СМУ-7» в лице ликвидатора ФИО2, договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по АДРЕС. Согласно п. 3.1 договора, общая продажная цена земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., и расположенного на нем жилого дома, составляет <данные изъяты>

ДАТА ООО «СМУ-7» в лице ликвидатора ФИО2 гарантийным письмом гарантировало полную оплату в размере <данные изъяты> до ДАТА, но в указанный срок оплата не произведена.

ДАТА истец обратилась к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома. Однако ответчик данное требование не исполнил.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Согласно пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Определением Новоалтайского городского суда от ДАТА производство по исковым требованиям ФИО1 о возврате истцу земельного участка и расположенного на нем жилого дома прекращено, в связи с тем, что они не подлежат рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства. Определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от ДАТА определение суда от ДАТА в данной части оставлено без изменения.

В судебном заседании истец ФИО1 на иске о расторжении договора настаивала, по изложенным в нем основаниям, также пояснив, что ДАТА приобрела данные земельный участок с расположенным на нем жилым домом за <данные изъяты>, расплатившись в полном размере. Впоследствии к ней обратилась ликвидатор ФИО2 и потребовала вернуть данное недвижимое имущество, поскольку оно было продано ей как работнику ООО «СМУ-7» по заниженной цене, а поскольку сменилось руководство, то оно будет этим недовольно. В связи с этим, был заключен оспариваемый ею договор купли-продажи от ДАТА. При этом ликвидатором ФИО2 ей было выдано гарантийное письмо о выплате денежных средств по данному договору до ДАТА, поскольку у предприятия отсутствовали денежные средства. Однако до ДАТА и до настоящего время денежные средства не выплачены. О том, что ООО «СМУ-7» было признано банкротом она не знала, поскольку предприятие работало в нормальном режиме, а в ее обязанности как бухгалтера не входило ведение документов о финансовой деятельности. Поэтому она вовремя не подала заявление о включении ее требований в реестр требований кредиторов.

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, просит исковые требования удовлетворить, поскольку ответчик не рассчитался за приобретенное недвижимое имущество по договору ни в указанный в гарантийном письме срок, ни до настоящего времени. О том, что предприятие признано банкротом истец не знала и не подала в установленный срок заявление о включении ее требований в реестр требований кредиторов. Данный реестр закрыт и требования истца не могут быть включены. При заключении договора истец рассчитывала на получение оплаты по договору, однако в связи с тем, что оплата не произведена, а реестр требований кредиторов ответчика, признанного банкротом, закрыт, она лишена возможность получить оплату по договору, что является существенным нарушением договора.

Представитель ООО «СМУ-7» ФИО4, действующий на основании доверенности в настоящее судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В предыдущем судебном заседании с исковыми требования не был согласен и пояснил, что неоплата по договору купли-продажи недвижимого имущества, основанием для расторжения договора не является. Истец была вправе обратиться с заявлением о включении ее требований в реестр требований кредиторов, однако этим не воспользовалась. О том, что предприятие объявлено банкротом истец знала, поскольку работала бухгалтером. Земельный участок и жилой дом включены в конкурсную массу и подлежат реализации. Подтвердить либо опровергнуть факт оплаты по спорному договору не могут, поскольку конкурсному управляющему соответствующие документы не были переданы.

В письменном отзыве на иск конкурсный управляющий ООО «СМУ-7» С. против исковых требований возражает, указывая, что расторжение договора купли-продажи, а также оплата по неисполненным обязательствам ответчика, признанного (несостоятельным) банкротом, нормами ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не предусмотрены, в связи с чем, истец вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении ее требований в реестр требований кредиторов ответчика. Воспользоваться своим правом на включение ее требования в реестр требований кредиторов истец могла в течении процедуры наблюдения с ДАТА по ДАТА, при открытии конкурсного производства с ДАТА по ДАТА. Истец была осведомлена о процедуре банкротства ответчика, поскольку работала бухгалтером на предприятии. Арбитражным управляющим осуществлена публикация в официальном издании «Коммерсантъ» о введении процедуры наблюдения и об открытии конкурсного производства. Также истец являлась текущим кредитором по заработной плате за период наблюдения, о чем свидетельствуют платежные ведомости.

Суд, с учетом мнения истца и ее представителя, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя ответчика.

Заслушав истца и ее представителя, представителя ответчика, свидетеля, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДАТА между ФИО1- продавец, и ООО «СМУ-7»- покупатель, заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., с расположенным на нем жилым домом по АДРЕС (л.д. 80-82).

В силу ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договорпродажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Из положенийст. 486 ГК РФ следует, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами илидоговором купли-продажии не вытекает из существа обязательства.

Общая продажная цена земельного участка и жилого дома, определенная по договоренности сторон, составила <данные изъяты> (п. 3.1 договора).

Согласно п. 3.2 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка и жилого дома.

Право собственности ООО «СМУ-7» на земельный участок и жилой дом зарегистрировано в установленном порядке.

Согласно гарантийному письму от ДАТА, ООО «СМУ-7» в лице ликвидатора ФИО2 гарантирует полную оплату ФИО1 по договору купли-продажи от ДАТА земельного участка в размере <данные изъяты> до ДАТА (л.д. 142).

Из письма исполнительного директора ООО «СМУ-7» Б. от ДАТА на обращение ФИО1 об оплате стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи от ДАТА, следует, что в связи с тяжелым материальным положением в организации, оплата произведена быть не может (л.д. 143, 144).

Из пояснений представителя ответчика в судебном заседание следует, что конкурсным управляющим не может быть подтвержден либо опровергнут факт оплаты ответчиком по договору от ДАТА, поскольку руководством ООО «СМУ-7» конкурсному управляющему не передана бухгалтерская и иная документация, подтверждающая данный факт.

О данном обстоятельстве конкурсный управляющий сообщил ФИО1 в письме от ДАТА (л.д. 135).

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор купли-продажи специальных условий его расторжения не предусматривает.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. ст. 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя права собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Определением Арбитражного суда Алтайского края от ДАТА, полный текст определения изготовлен ДАТА, в отношении ООО «СМУ-7» введена процедура наблюдения на срок до ДАТА, временным управляющим утвержден С.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от ДАТА, полный текст решения изготовлен ДАТА, ООО «СМУ-7» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим назначен С.

Определением Арбитражного суда Алтайского края от ДАТА в отношении ООО «СМУ-7» продлен срок конкурсного производства до ДАТА.

В силу требований п. 6 ст. 28, п. 1 ст. 68, п. 1 ст. 128 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в газете «Коммерсантъ», являющейся официальным изданием, осуществляющим опубликование сведений, предусмотренных нормами данного закона, ДАТА и на сайте газеты ДАТА опубликованы сведения о введении определением арбитражного суда от ДАТА в отношении ООО «СМУ-7» процедуры наблюдения, а ДАТА в газете и ДАТА на сайте газеты опубликованы сведения об открытии определением арбитражного суда от ДАТА в отношении ООО «СМУ-7» конкурсного производства.

Принадлежащее ООО «СМУ-7» на праве собственности спорные земельный участок и жилой дом в силу ст. 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» составляюет конкурсную массу должника.

В соответствии п. 1 ст. 63 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают следующие последствия: требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральнымзакономпорядка предъявления требований к должнику.

Согласно п. 1 ст. 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в ред. от 30.12.2008) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иныеимущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных впункте 1статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии с п. 1 ст. 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий или лица, имеющие в соответствии состатьями 113и125настоящего Федерального закона право на исполнение обязательств должника, производят расчеты с кредиторами в соответствии с реестром требований кредиторов.

Установление размера требований кредиторов осуществляется в порядке, предусмотренномстатьей 100настоящего Федерального закона.

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Нормами ст. 100 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что кредиторы вправе предъявить требования к должнику, направив их в арбитражный суд, по результатам рассмотрения которых арбитражный суд выносит определение о включении или об отказе во включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов.

Таким образом, поскольку в отношении ответчика была открыта процедура наблюдения, а затем введено конкурсное производство то, ФИО1 имела право потребовать оплаты недвижимого имущество в соответствии с соблюдением установленного Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» специального порядка предъявления требований к должнику.

С учетом названных норм ФИО1 как кредитор должника ООО «СМУ-7» по денежному обязательству вправе была обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении ее требований в реестр требований кредитора.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 таким правом не воспользовалась, реестр требований кредиторов ООО «СМУ-7» на дату предъявления иска в суд ДАТА был закрыт.

Как следует, из пояснений истца и ее представителя основанием для расторжения договора ввиду существенного нарушения договора ответчиком является то обстоятельство, что при заключении договора истец рассчитывала на получение оплаты по договору, однако в связи с тем, что оплата не произведена, а реестр требований кредиторов ответчика, признанного банкротом, закрыт, она лишена возможности получить оплату по договору.

Таким образом, истцом по сути требования о расторжении договора заявлены в обеспечение удовлетворения ее требований как кредитора по денежным обязательствам должника указанным способом (расторжением договора), что нормами гражданского законодательства и Закона о банкротстве не предусмотрено.

Тот факт, что истцу не было известно о введении в отношении ответчика процедуры наблюдения и открытии конкурсного производства с учетом изложенных норм Закона о банкротстве какого-либо значения не имеет.

При изложенных обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Строительно-Монтажное Управление 7» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья Т.Г. Полянская