Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4 об обязывании заключить договор купли-продажи земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в Конаковский городской суд Тверской области с исковым заявлением к ФИО3 об обязывании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м. и расположенного на нем объекта незавершенного строительства: дом – недострой размером 9,5 м?9,5м, к нему пристроен гараж 4,7м?14м, фундамент общий, стены сделаны из керамзитобетонных блоков, фундамент свайный ж/б с монолитным росверком на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 16 февраля 2021 года, а именно: по цене за 1000000 рублей с оплатой стоимости за земельные работы по благоустройству приобретаемого земельного участка в момент регистрации права собственности на земельный участок 2200000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что 16 февраля 2021 года между ФИО1 и ФИО3, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 1200 квадратных метров и расположенного на нем объекта незавершенного строительства: дом - не дострой, размером 9,5м?9,5 м, к нему пристроен гараж 4,7м?14 м фундамент общий, стены сделаны из керамзитобетонных блоков, фундамент свайных ж/б с монолитным ростверком. Земельный участок должен быть образован путем выдела и межевания земельного участка кадастровый номер №, расположенного по адресу <адрес>. По предварительному договору купли-продажи ответчиком был получен аванс в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей. Указанная сумма была запрошена Ответчиком с целью получения денежных средств для оплаты проведения работ по межеванию земельного участка и в качестве обеспечения обязательств истца как покупателя земельного участка, а ответчика как продавца.

В результате межевания и уточнения границ земельного участка кадастровый номер № был образован земельный участок кадастровый номер № площадью 2370 квадратных метров. Ответчик сообщил истцу, что подал заявление на раздел данного участка в Росреестр вместе с необходимыми документами. В результате раздела земельного участка кадастровый номер № были образованы земельные участки: кадастровый номер № площадью 1200 квадратных метров и земельный участок кадастровый номер № площадью 1170 квадратных метров. На земельном участке кадастровый номер № площадью 1200 квадратных метров расположен объект незавершенного строительства, поэтому именно этот земельный участок Продавец обязался продать покупателю после оформления всех необходимых документов по выделу и регистрации права собственности на земельный участок.

21 апреля 20121 года истец обнаружил на сайте ЦИАН о продаже недвижимого имущества объявление о продаже земельного участка площадью 1200 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость земельного участка с объектом незавершенного строительства: дом - не дострой, размером 9,5м ? 9,5 м, к нему пристроен гараж 4,7 м ? 14 м фундамент общий, стены сделаны из керамзитобетонных блоков, фундамент свайных ж/б с монолитным ростверком, указанная в данном объявлении составляет 3 700 000 (Три миллиона семьсот тысяч) рублей. На вопрос, заданный ответчику по телефону, он сообщил истцу, что собирается продать участок по цене выше, чем предусмотрено в предварительном договоре купли-продажи и предложил вернуть деньги на банковскую карту. Истец считает действия ответчика недопустимыми, и направил в его адрес уведомление с предложением о заключении основного договора купли-продажи земельного участка площадью 1200 квадратных метров и расположенного на нем объекта незавершенного строительства: дом - не дострой, размером 9,5м ? 9,5м, к нему пристроен гараж 4,7 м х 14 м фундамент общий, стены сделаны из керамзитобетонных блоков, фундамент свайных ж/б с монолитным ростверком на условиях ранее заключенного предварительного договора купли-продажи от 16 февраля 2021 года. Для заключения основного договора, истец предложил ответчику не позднее 7 мая 2021 года определить время и место для заключения основного договора купли-продажи и сообщить письменно, направив уведомление по адресу места жительства истца и на адрес электронной почты agrposphera@yandex.ru с указанием адреса, места, где планируется заключение основного договора купли-продажи и даты и времени его заключения. Также истец отправил уведомление на телефон ответчика и телефон его супруги в сообщении WhatsApp.

Ответчик не получает на почте отправленное уведомление и не открывает сообщение отправленное на телефон.

В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора купли-продажи: «В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то уклоняющаяся сторона также должна будет возместить добросовестной стороне убытки, причиненные таким уклонением».

После заключения предварительного договора купли-продажи от 16 февраля 2021 года истцом были произведены следующие расходы:

-юридические услуги;

-оплата за изготовление проекта дома;

-оплата строительных материалов с оплатой стоимости их хранения на складе до момента доставки на строительную площадку;

-предварительная оплата подрядчику за строительство жилого дома и проведение всех необходимых коммуникаций.

В сумме предварительные расходы, связанные с приобретение земельного участка и планируемым строительством жилого дома на приобретаемом участке составили 867 000 (Восемьсот шестьдесят семь тысяч) рублей.

Согласно пункту 3.4 Предварительного договора купли-продажи от 16 февраля 2021 года: «В случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, то в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского Кодекса РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы».

Предварительный договор купли продажи был заключен сторонами в редакции и по предложению продавца, ФИО3.

В своем уведомлении истец указал, что случае отказа продавца от заключения основного договора он будет вынужден обратиться в суд за защитой своего права.

Вышеуказанные действия ответчика явно свидетельствуют о том, что он уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.

В связи с изложенным в суд подано данное исковое заявление.

Протокольным определением суда от 17 июня 2021 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО4.

В судебном заседании 11 августа 2021 года протокольным определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования. Дополнительно пояснил, что ответчик уклоняется от заключения основного договора. Все условия обсуждались с ФИО5 и его женой, она была в курсе намерений о продаже земельного участка. Денежные средства в размере 50000 рублей от ФИО3 он не получал. Просил суд иск удовлетворить.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Направили в суд заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, с участием представителя.

Представитель ответчиков ФИО3, ФИО4 по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что ФИО3 отказался от продажи земельного участка, денежные средства были направлены истцу до востребования. Супруга ФИО3 согласия на продажу участка не давала и в настоящее время не дает. Кроме того, предварительным договором не согласован предмет договора, не определена конфигурация продаваемого земельного участка, наличие на нем объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы не были. На образованном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, как следует из Выписки из ЕГРН. Просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в судебное заседание своего представителя не направило, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Рассмотрев исковое заявление, заслушав участников судебного заседания, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 7 августа 2009 года между ФИО3 и ФИО6 заключен брак, после заключения брака жене присвоена фамилия ФИО7 (свидетельство о заключении брака серия I-OH №643875 выдано Отделом записи актов гражданского состояния Администрации Конаковского района Тверской области 7 августа 2009 года).

22 января 2010 года между ФИО8, действующим на основании доверенности от имени ФИО9, и ФИО3 заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО3 приобрел земельный участок площадью 2112 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> с кадастровым номером № с размещенными на нем объектами: объектом индивидуального жилищного строительства с постройками и сооружениями, кадастровый номер №, расположенными на землях населенных пунктов, предназначенные для индивидуального жилищного строительства.

Право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано 18 февраля 2010 года.

В соответствии с положениями ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером № является совместной собственностью ответчиков ФИО3 и ФИО4

ДД.ММ.ГГГГФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, паспорт гражданина РФ №, выданный <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 692-018, зарегистрированным по адресу: <адрес>, именуемым в дальнейшем продавец, с одной стороны, и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, паспорт гражданина РФ №, выданный <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 770-042, зарегистрированным по адресу: <адрес>, именуемым в дальнейшем покупатель, подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи (далее - Основной договор) земельного участка, основные условия которого стороны определяют в настоящем предварительном договоре.

Согласно пункту 1.2 основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 1 (Одного) месяца с момента государственной регистрации права собственности продавцом на вновь образованный земельный участок площадью 1200 метров квадратных, образованный путем раздела земельного участка площадью 2112 кв.м. по адресу <адрес>, кадастровый номер № и расположенного на образованном участке объекта незавершенного строительства (гараж и дом).

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч.4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно положениям ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В предварительном договоре от 16 февраля 2021 года сторонами определено, что по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателю вновь образованный земельный участок, площадью 1200 м кв., образованный в результате раздела земельного участка, площадью 2112 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и принадлежащего Продавцу на праве собственности, на основании договора купли- продажи от 22.01.2010 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18.02.2010 года серия 69 АВ, № 647988, и расположенный на участке объект незавершенного строительства, а покупатель обязуется принять участок и объект незавершенного строительства (гараж и дом) (пункт 2.1).

При этом продавец обязан до заключения основного договора предоставить всю документацию, имеющуюся по данному образованному в результате межевания земельному участку и объекту незавершенного строительства.

Заключить и оплатить договор с кадастровым инженером для образования земельного участка площадью 1200 метров квадратных, путём раздела земельного участка по адресу <адрес>, кадастровый номер № и расположенного на образованном участке объекта незавершенного строительства (гараж и дом).

Предоставить и получить документы в МФЦ для регистрации права собственности на земельный участок площадью 1200 метров квадратных, образованный путём отмежевания от земельного участка по адресу <адрес>, кадастровый номер № и расположенного на образованном участке объекта незавершенного строительства (гараж и дом).

В исковом заявлении истец ФИО1 просит обязать ответчиков заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м. и расположенного на нем объекта незавершенного строительства: дом – недострой размером 9,5 м?9,5м, к нему пристроен гараж 4,7м?14м, фундамент общий, стены сделаны из керамзитобетонных блоков, фундамент свайный ж/б с монолитным росверком.

Условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не содержат описания и конкретного местоположения объектов недвижимости, расположенных на образуемом земельном участке, а именно гаража и дома. Истцом не представлено доказательств наличия данных объектов на земельном участке с кадастровым номером №

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, сведения о характеристиках объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № отсутствует об объектах недвижимости, распложенных в границах данного земельного участка.

Таким образом, условия о продаже объектов незавершенного строительства сторонами не согласованы.

Из копии кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что 30 октября 1992 года ФИО9 на праве пожизненного наследуемого владения предоставлен земельный участок площадью 0,1748 га по адресу: <адрес>. 23 декабря 2008 года в ГКН на основании заявления собственника внесены изменения относительно площади земельного участка с вида разрешенного использования. Согласно копии кадастрового паспорта земельного участка от 24 декабря 2008 года площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 2112 кв.м.

В феврале 2021 года кадастровым инженером ФИО10 на основании поручения ответчика ФИО3 осуществлено согласование границ земельного участка с кадастровым номером №. 15 февраля 2021 года ответчик ФИО3 обратился в Управление Росреестра по Тверской области об изменении описания границ земельного участка и исправлении реестровой ошибки.

Таким образом, на момент подписания предварительного договора земельный участок с кадастровым номером № имел площадь 2112 кв.м., границы земельного участка были установлены в соответствии с требованиями норм действующего законодательства.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ответчика ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2370 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером №.

Из копии кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером № следует, что 5 марта 2021 года администрацией г. Конаково вынесено постановление №145, которым утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плате территории из земель населенных пунктов с условным №:ЗУ1 площадью 2370 кв.м., расположенного в территориальной зоне Ж – зона жилой застройки, образуемого при перераспределении земельного участка с кадастровым номером № площадью 2112 кв.м., для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося в частной собственности, с землями в кадастровом квартале №, площадью 258 кв.м., государственная собственность на которые не разграничена.

После перераспределения земельных участков из земельного участка ответчика с кадастровым номером № образовался земельный участок с кадастровым номером № площадью 2370 кв.м., также изменилась конфигурация земельного участка и характерные точки его границ. Таким образом, был образован новый объект недвижимого имущества, на который было зарегистрировано право собственности ответчика ФИО3 на основании соглашения об образовании земельных участков путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земельного участка, находящегося в государственной собственности от 30 марта 2021 года, а также договора купли-продажи от 22 января 2010 года (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 9 апреля 2021 года).

19 апреля 2021 года ответчиком ФИО3 подано заявление о разделе земельного участка с кадастровым номером № площадью 2370 кв.м. и регистрации права собственности на два образованных земельных участка.

5 мая 2021 года на кадастровый учет поставлены два земельных участка с кадастровым номером № площадью 1170 кв.м. и с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м., образованные путем раздела земельного участка с кадастровым номером № площадью 2370 кв.м., что подтверждается копиями кадастровых дел на образованные земельные участки, а также выписками о зарегистрированных правах.

Также 5 мая 2021 года зарегистрировано право собственности ФИО3 на указанные земельные участки с кадастровыми номерами № и №.

В соответствии с Выписками из ЕГРН в границах земельного участка с кадастровым номером № расположен объект недвижимости с кадастровым номером №. Объект недвижимости с кадастровым номером № является жилым домом, принадлежащим на праве собственности ФИО3

В границах земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют какие-либо объекты недвижимого имущества, поставленные на кадастровый учет.

Представленные истцом копии объявлений о продаже земельного участка с объектами недвижимости суд признает ненадлежащими доказательствами, поскольку в них отсутствует указание на продажу именно спорного земельного участка. В объявлении отсутствует указание на номер дома, либо кадастровый номер продаваемого земельного участка.

22 апреля 2021 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление с предложением о заключении основного договора купли-продажи земельного участка не позднее 7 мая 2021 года.

Истцом не отрицается, что уведомление ответчиком получено не было. На момент направления истцом уведомления спорный земельный участок с кадастровым номером № не был образован, не был поставлен на кадастровый учет.

Таким образом, исследованными документами подтверждено, что сторонами не согласован надлежащим образом предмет договора – земельный участок, подлежащий продаже, его конфигурация.

Спорный земельный участок площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> образован из земельного участка с кадастровым номером № площадью 2370 кв.м., а не из земельного участка с кадастровым номером № площадью 2112 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.2 предварительного договора Стоимость земельного участка и объекта незавершенного строительства составляет денежную сумму в размере 1 000 000 (один миллион) рублей.

Согласно пункту 2.5.1 предварительного договора покупатель обязан оплатить стоимость земельных работ по благоустройству участка в размере 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей в момент регистрации перехода права собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства по основному договору.

Какие конкретно земельные работы по благоустройству земельного участка необходимо исполнить продавцу, и оплатить покупателю, сторонами не согласовано.

Поскольку сторонами не был согласован предмет договора, предварительный договор 16 февраля 2021 года является незаключенным.

Пунктом 2.3.1 предварительного договора от 16 февраля 2021 года предусмотрено, что перед заключением настоящего договора покупатель обязуется выплатить продавцу в качестве аванса сумму, составляющую 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей.

9 июня 2021 года ответчиком ФИО3 в адрес ФИО1 возвращены с помощью услуг Почты России денежные средства, полученные в качестве аванса, в размере 50000 рублей, что подтверждается копией сопроводительного письма, кассовыми чеками от 9 июня 2021 года.

В соответствии с п.1 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

Согласно п.3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Спорный земельный участок с кадастровым номером № является совместной собственностью ФИО3 и ФИО4.

ФИО4 участия в подписании предварительного договора от 16 февраля 2021 года не принимала, наличие согласия супруги не подтверждено.

Представленный истцом документ, содержащий расшифровку переписки, признается судом ненадлежащим доказательством, поскольку документ не заверен надлежащим образом, источник данной переписки установить невозможно, подлинник переписки в судебном заседании не представлен.

В судебном заседании представителем ответчика ФИО4 по доверенности ФИО2 заявлено об отсутствии согласия ФИО4 на продажу земельного участка.

Заключение истцом ФИО1 10 марта 2021 года агентского договора на заключение договора подряда на изготовление и строительство каркасного жилого дома в соответствии со спецификацией и согласованным проектом на земельном участке, приобретаемом принципалом, расположенном по адресу: <адрес>, оплата по договору 867000 рублей не являются основанием для понуждения ответчиков к заключению договора купли-продажи земельного участка.

Учитывая изложенное, исковые требование ФИО1 к ФИО3, ФИО4 об обязывании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м. и расположенного на нем объекта незавершенного строительства: дом – недострой размером 9,5 м?9,5м, к нему пристроен гараж 4,7м?14м, фундамент общий, стены сделаны из керамзитобетонных блоков, фундамент свайный ж/б с монолитным росверком на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 16 февраля 2021 года, а именно: по цене за 1000000 рублей с оплатой стоимости за земельные работы по благоустройству приобретаемого земельного участка в момент регистрации права собственности на земельный участок 2200000 рублей удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО4 об обязывании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м. и расположенного на нем объекта незавершенного строительства: дом – недострой размером 9,5 м?9,5м, к нему пристроен гараж 4,7м?14м, фундамент общий, стены сделаны из керамзитобетонных блоков, фундамент свайный ж/б с монолитным росверком на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 16 февраля 2021 года, а именно: по цене за 1000000 рублей с оплатой стоимости за земельные работы по благоустройству приобретаемого земельного участка в момент регистрации права собственности на земельный участок 2200000 рублей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Конаковский городской суд в месячный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Ю.С. Мошовец

Решение в окончательной форме изготовлено 14 октября 2021 года.

Председательствующий Ю.С. Мошовец

Дело №2-805/2021