Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гусевса Игорса к Администрации города Великие Луки о понуждении к предоставлению в аренду земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации города Великие Луки о понуждении к предоставлению в аренду земельного участка площадью 1200 кв.м. из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> В обоснование иска указал, что 25 августа 2016 года приобрел у ПАА объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по указанному выше адресу. Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства в 2008 году был поставлен на кадастровый учет с КН №, адрес: <адрес>. В дальнейшем кадастровый номер и адрес были уточнены – КН №, <адрес>. Предыдущим собственниками объекта незавершенного строительства земельный участок принадлежал на праве краткосрочной аренды с 2009 года и ежегодно не перезаключался. В 2014 году ПАА уведомлена Администрацией города Великие Луки о возобновлении договора № 226 от 24.09.2012 аренды земельного участка с КН № на неопределенный срок. Однако арендодатель договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрировал. При обращении истца в
Администрацию города Великие Луки, в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства, с заявлением о перезаключении договора аренды, ему было отказано, поскольку земельный участок с КН №, площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>ДД.ММ.ГГГГ снят с кадастрового учета, ввиду отсутствия сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимости. В связи с указанными обстоятельствами, ссылаясь на недобросовестность Администрации города Великие Луки по регистрации договора аренды земельного участка в 2014 году обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 заявленные требования поддержала, настаивала на удовлетворении иска, в дополнение указала, что первоначальным арендатором земельного участка был АОЕ, которому было выдано разрешение на строительство 02 июля 2009 года и установлен срок действия разрешения до 02 июля 2019 года, земельный участок площадью 1200 кв.м., также был предоставлен АОЕ в соответствии с нормами действующего в тот период времени законодательства. В дальнейшем, Администрация города Великие Луки, возобновив договор аренды земельного участка в порядке ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок, не подала необходимую информацию в регистрирующий орган, что привело к снятию земельного участка с КН №, площадью 1200 кв.м., нарушив права истца.

Истец ФИО1, извещенный о дате, времени и месте проведения судебного разбирательства в суд не явился. Истцом в суд представлено заявление, о рассмотрении дела в его отсутствии.

Представитель ответчика Администрации города Великие Луки ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, и представила письменные возражения по ним. Дополнила, что земельный участок, в отношении которого истец заявляет требования, прекратил свое существование в связи со снятием с кадастрового учета. В настоящее время, Администрация города Великие Луки не может утвердить схему расположения земельного участка площадью 1200 кв.м., поскольку в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Великие Луки», утвержденными решением Великолукской городской Думы от 28.05.2010 года № 37, максимальный размер земельного участка, предоставляемого под индивидуальное жилищное строительство составляет 600 кв.м. В связи с указанным, просила в иске отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Судом установлено, что распоряжением Администрации города Великие Луки № 1581-р от 16.07.2008 года, утвержден проект границ земельного участка под индивидуальное жилищное строительство площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Разрешение на строительство индивидуального жилого дома по вышеназванному адресу выдано АОЕ 02 июля 2009 года.

13 апреля 2009 года между Администрацией города Великие Луки и АОЕ заключен договор № 277 аренды земельного участка с КН №, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на срок до 23 февраля 2010 года. Согласно данным Комитета по строительству, архитектуре и градостроительству Администрации города Великие Луки уточнен адрес земельного участка с КН № - <адрес>

14 мая 2010 года между Администрацией города Великие Луки и АОЕ заключен договор № 297 аренды земельного участка с КН №, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес>, на срок до 22 февраля 2011 года.

01 декабря 2010 года АОЕ продал объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке с КН №, площадью 1200 кв.м., по адресу: <адрес>ВМВ.

По сведениям Комитета по строительству, архитектуре и градостроительству Администрации города Великие Луки, по состоянию местности на 2011 год уточненный адрес земельного участка с КН № (ранее - №<адрес>.

24 сентября 2012 года между Администрацией города Великие Луки и ВМВ заключен договор № 226 аренды земельного участка с КН №, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес>, на срок до 01 июля 2013 года.

01 июля 2013 года ВМВ продала объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке с КН №, площадью 1200 кв.м., по адресу: <адрес>ПАА, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра в Псковской области.

19 марта 2013 года Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки уведомил ПАА о том, что договор № 226 аренды земельного участка с КН №, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, возобновлен на неопределенный срок, в порядке, установленном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

ДД.ММ.ГГГГПАА заключила договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с Гусевсом Игорсом, право собственности которого также зарегистрировано в Управлении Росреестра по Псковской области.

На заявление истца от 21.11.2016 года о заключении с ним договора аренды земельного участка с КН №, площадью 1200 кв.м., письмом от 19.12.2016 Администрация г. Великие Луки сообщила о невозможности заключения данного договора, ввиду отсутствия сведений об указанном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

Истец полагает о нарушении его права аренды на объект недвижимого имущества, поскольку вины ФИО1 в неисполнении обязанности Администрации города Великие Луки по регистрации договора аренды от 24.09.2012 года № 226 и дополнительного соглашения к нему от 01.04.2014 года в установленном законом порядке не имеется.

По смыслу ст. 35 ЗК РФ и 552 ГК РФ и п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости порождает отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

При таких обстоятельствах, поскольку истец является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, он обладает исключительным правом на оформление земельно-правовых отношений в отношении испрашиваемого участка.

Как следует из п.8.1 Договора № 226 от 24.09.2012 аренды земельного участка с КН №, заключенного между ответчиком и прежним собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на данном участке, все изменения и (или) дополнения к Договору, оформляются Сторонами в письменной форме.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящегося на нем объекта недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства) стал истец, что не оспаривается ответчиком, необходимо письменное оформление изменений в Договор аренды, подписанное Сторонами.

Довод представителя ответчика на невозможность заключения с истцом договора аренды земельного участка, площадью 1200 кв.м., поскольку данная площадь не соответствует максимально установленным размерам и земельного участка с КН №, суд считает не состоятельным, поскольку изначально земельный участок был предоставлен АОЕ для индивидуального жилищного строительства в 2009г, а проект его границ с площадью 1200 кв.м. был утвержден 16.07.2008.

Кроме этого, утвержден градостроительный план земельного участка площадью 1200 кв.м., с максимальным процентом застройки в границах земельного участка 50%.

Как следует из представленной истцом фототаблицы и подтверждено показаниями свидетеля ГВВ объект незавершенного строительства размещен фактически в середине участка, границы соседних участков также установлены с трех сторон, в четвертой стороны береговая линия реки. В случае предоставления 600 кв.м. земельного участка, оставшиеся его части, с учетом рельефа местности и конфигурации участка, рационально использовать будет невозможно, что не соответствует принципам земельного законодательства.

На основании вышеизложенного ссылка ответчика на Правила землепользования и застройки муниципального образования «город Великие Луки», утвержденные решением Великолукской городской Думы от 28.05.2010 года № 37 и регламентирующие предельные размеры земельных участков, несостоятельна. Земельный участок уже был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство в соответствии с требованиями действующего в тот период законодательства, сформирован, используется по целевому назначению, на нем возводится индивидуальный жилой дом. Разрешение на строительство жилого дома действительно до 02.07.2019г.

Пассивность действий Администрации города Великие Луки, выразившаяся в не соблюдении требований закона по регистрации договора аренды земельного участка после его пролонгации на неопределенный срок в 2014г., привела к снятию земельного участка с государственного кадастрового учета и нарушению прав истца, как собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на данном участке.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В данном случае, именно из смысла ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст.552 ГК РФ и следует обязанность заключения договора.

На основании вышеизложенного суд находит требования истца правомерными и подлежащими удовлетворению об обязании ответчика предоставить земельный участок в аренду, но не на три года, как им испрошено, а до окончания срока действия разрешения на строительство, т.е. до 02.07.2019.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Гусевса Игорса удовлетворить частично.

Обязать Администрацию города Великие Луки предоставить Гусевсу Игорсу в аренду земельный участок, площадью 1200 кв.м. для завершения индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> сроком до 02.07.2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Великолукский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: Архипова И.А.

Мотивированное решение изготовлено 03.08.2017.

Председательствующий: Архипова И.А.

<данные изъяты>

<данные изъяты>а