Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям ФИО1 <данные изъяты> к ФИО4 <данные изъяты> о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратилась ФИО1 с иском к ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ними заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 449 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома площадью 116,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> Стоимость объектов определена в размере 6 850 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истцом было направлено в адрес ответчика предложение заключить основной договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>. Однако, на указанную встречу ответчик не явилась, о причинах неявки не уведомила. ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено уведомление со стороны ответчика, согласно которого ответчик предложила заключить дополнительное соглашение к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ об изменении стоимости объекта до 8 000 000 рублей. Истец, полагая, что ответчик нарушила условия предварительного договора, обратилась в суд с настоящим иском, просит обязать ФИО2 заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью 449 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома площадью 116,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно по цене 6 850 000 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явилась, заявленные требования не признала.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, свидетелей, изучив иные собранные по делу доказательства, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Положения статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предусматривают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пунктам 1, 3, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 5 ст. 429 ГК РФ установлено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Возлагая на контрагентов обязанность заключить основной договор, предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты. В случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ применяется пункт 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу ч. 2 ст. 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора, суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным.

В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что в собственности ответчика ФИО2 находится земельный участок площадью 449 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дом площадью 116,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 заключили предварительный договор купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества, согласовав цену 6 850 000 рублей и условия платежа - 100 000 рублей истец передала в качества аванса в день подписания предварительного договора купли-продажи, далее гарантировала оплату собственных денежных средств в сумме 1 800 000 рублей, 3 300 000 рублей за счет кредитных средств в размере, предоставленных покупателю Банком "Сбербанк" (ПАО) (военная ипотека), 484 000 рублей за счет средств материнского капитала, 1 150 000 рублей за счет военных накоплений по сертификату после регистрации ипотеки Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Как видно, срок заключения основного договора купли-продажи стороны не определили, в связи с чем подлежит применению абзац второй пункта 4 статьи 429 ГК РФ. Следовательно, основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Стороной ответчика не оспаривалось, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила в ее адрес предложение заключить основной договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>. Однако, на указанную встречу ответчик не явилась, и ДД.ММ.ГГГГ уведомила истца о готовности продать жилой дом и земельный участок по цене 8 000 000 рублей.

В ходе рассмотрения ответчик подтвердила намерение продать спорный жилой дом и земельный участок по цене 8 000 000 рублей, мотивируя тем, что в период после заключения с истцом предварительного договора в жилом доме проведены строительные работы, значительно удорожавшие стоимость дома.

Кроме того, в своих пояснениях в ходе рассмотрения дела ответчик настаивала на том, что ее действия по ремонту жилого дома были вызваны отказом истца ФИО1 от покупки дома вследствие нерешенности вопросов оплаты.

В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу требования закона в связи с тем, что предварительный договор является договором о намерениях, то все необходимые оговорки, условия заключения, в том числе и вопросы изменения цены, предмета договора и внесения изменений в предварительный договор подлежат разрешению при подписании основного договора.

Исходя из анализа условий предварительного договора следует, что стороны, определяя стоимость договора, согласовали условия, при которых данная стоимость рассчитывается исходя из состояния жилого дома на момент его осмотра покупателем. Текст предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условий, позволяющих ответчику в одностороннем порядке проводить строительные работы в жилом доме без согласования с покупателем, как перечня работ, так и их стоимости. Не имеется и условий, при которых покупатель обязывалась оплатить стоимость ремонтных работ, которые могли быть произведены в доме после даты заключения предварительного договора. Заключение дополнительных соглашений по этим вопросам стороны отрицали.

Во всяком случае, ФИО2, в случае уклонения покупателя от исполнения обязательств по уплате денежных средств, должна была заявить об этом в соответствующей претензии, чего она, исходя из данных в суде объяснений, не сделала.

Доводы ответчика об уклонении ФИО1 от заключения сделки опровергаются показаниями опрошенных свидетелей, которые сообщили суду, что, действительно, у истца были трудности в вопросе о порядке оплаты по договору, однако, суждений об отказе приобретать спорное домовладение в утвердительной форме истец не высказывала. Во всяком случае, в соответствии с положениями абз. 2 пункта 4 статьи 429 ГК РФ у истца имелось право на определение перспектив заключения договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ. Материалы дела не содержат иных сведений об отказе истца как покупателя от заключения основного договора купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Указание ответчика на то, что согласно условиям предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости покупатель должна была оставшуюся сумму оплатить средствами военной ипотеки и материнского капитала, на что одобрения от соответствующих государственных органов не получила, не может быть отнесено к числу обстоятельств, свидетельствующих об уклонении от заключения основного договора купли-продажи, за которые отвечает покупатель, тем более что основной договор купли-продажи мог быть заключен в любое время до ДД.ММ.ГГГГ.

Напротив, в материалах дела имеются беспорные доказательства, подтверждающие, что ФИО1 предпринимала меры, направленные на заключение основного договора купли-продажи в соответствии с условиями предварительного договора (направляла предложения явиться для его подписания, в течение двух месяцев оплачивала расходы по отоплению жилого дома), так и доказательства наличия денежных средств, достаточных для проведения окончательного расчета.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

При рассмотрении данного спора судом установлено, что у ответчика ФИО2 имеется мотив уклоняться от заключения основного договора по ранее оговоренной цене с учетом изменения цен на рынке недвижимости.

А, учитывая, что строительные работы в доме она провела без согласования с истцом объема и калькуляции и в период нахождения жилого дома в ее собственности, а также принимая во внимание утверждения ответчика о том, что она намеревалась проживать в доме до ДД.ММ.ГГГГ, исследует полагать, что таковые были произведены с целью улучшения условий ее собственного проживания.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, ФИО2 тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК Российской Федерации.

С точки зрения оценки обоснованности действий сторон, суд находит, что у ФИО5, занимающейся на профессиональном уровне строительством индивидуальных жилых домов, изменилось намерение заключить основной договор в силу роста цен на рынке недвижимости. Об этом свидетельствует ее предложение продать жилой дом по цене 8 000 000 рублей, о чем в ДД.ММ.ГГГГ ею, в том числе, было размещено в средствах массовой информации соответствующее объявление, а также завышение цены дома в сумме, не эквивалентной заявленной ею стоимости ремонтных работ 400 000 рублей.

Более того, не настаивая на согласовании в предварительном договоре сокращенного срока заключения основного договора, ФИО5 следовало предусматривать возможность изменения цен на рынке недвижимости.

Необоснованность действий ФИО5 подтверждается и тем, что не расторгнув предварительный договор с истцом ФИО1, она продолжила продажу спорного домовладения по более высокой стоимости.

Вместе с тем, действия истца вполне соответствуют требованиям ст.429 ГК РФ, а именно до истечения срока действия предварительного договора она направила в адрес ответчика предложение по заключению основного договора, тем самым действия предварительного договора не были прекращены, в связи с чем отказ ответчика от заключения основного договора на ранее согласованных условиях противоречит намерениям сторон.

Учитывая фактические обстоятельства дела и требования действующего гражданского законодательства, суд находит, что поскольку ФИО2 приняла на себя обязательство по заключению договора купли-продажи домовладения на согласованных в предварительном договоре условиях, у нее возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, то есть заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка площадью 449 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома площадью 116,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно по цене 6 850 000 рублей, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как усматривается из материалов дела, истцом адвокату Волкову С.А. за оказание юридической помощи по представлению ее интересов в суде по настоящему гражданскому делу оплачено 30 000 рублей на основании договора № об оказании юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ и квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая сложность рассмотренного дела, характер спорных правоотношений, объем выполненной представителем истца работы, суд находит заявленную сумму возмещения затрат на услуги представителя разумной.

На основании ст.98 ГПК РФ с ответчика взыскиваются расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей, оплаченные по квитанции от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно абз. 8 ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.

В данном случае указанные истцов расходы в сумме 1 446 рублей 20 копеек по направлению копии искового заявления и материалов на основании пункта 6 части 1 статьи 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации относятся к почтовым расходам, связанным с рассмотрением дела, компенсируются за счет ответчика.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования ФИО1 <данные изъяты> к ФИО4 <данные изъяты> о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Обязать ФИО4 <данные изъяты> заключить с ФИО1 <данные изъяты> договор купли-продажи жилого дома площадью 116,6 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка площадью 449 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО4 <данные изъяты> в пользу ФИО1 <данные изъяты> судебные расходы в размере 31 746 рублей 20 копеек.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 25 марта 2022 года