Гражданский кодекс часть 1

Химкинский городской федеральный суд Московской области в составе: председательствующего судьи Кучинского Е.Н. при секретаре Стугареве А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Шеремет Ю.А. к Акционерному коммерческому банку «ФОРА-БАНК» о признании отсутствующим ограничения (обременения) права: ипотека, регистрация ... от ДД.ММ.ГГГГ., срок с ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ, залогодержатель: акционерный коммерческий банк «ФОРА-БАНК» (закрытое акционерное общество) на 1-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью ... кв.м., этаж 10, расположенную по адресу: , условный номер: ...,

У С Т А Н О В И Л :

Шеремет (ранее Попова) Ю.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Акционерному коммерческому банку «ФОРА-БАНК» о признании отсутствующим ограничения (обременения) права.

В обоснование заявленного требования истец сослался на следующее: ДД.ММ.ГГГГ, ФИО (в настоящее время - Шеремет Ю.А.) приобрела в собственность 1-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью ... кв.м., этаж 10, расположенную по адресу: , условный номер: ... Указанная квартира приобретена за счет кредитных средств Акционерного коммерческого банка «ФОРА-БАНК» (закрытое акционерное общество). В соответствии с договором ... о предоставлении кредита от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик предоставил истцу кредитные средства в размере ... на оплату квартиры и имеющихся в квартире неотъемлемых улучшений сроком на ... календарных месяцев с процентной ставкой в размере 12,0 % годовых от суммы кредита. Право собственности истца на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ..., выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области. Одновременно с государственной регистрацией права собственности истца на квартиру было зарегистрировано обременение: ипотека, регистрация ... от ДД.ММ.ГГГГ, срок: с ДД.ММ.ГГГГ на ..., залогодержатель: акционерный коммерческий банк «ФОРА-БАНК» (закрытое акционерное общество). Истец считает, что зарегистрированное на квартиру обременение (ипотека) в силу закона является отсутствующим. Кредит был выдан на приобретение квартиры и оплаты неотъемлемых улучшений, имеющихся в квартире. Стоимость квартиры указана в договоре купли-продажи и составляет ..., в связи с чем в настоящее время истец уже погасил кредит, выданный на приобретение квартиры, в связи с чем ипотеки в настоящий момент быть не может.

В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу пункта 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Согласно статье 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В соответствии с рекомендациями, содержащимися в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996, существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Кроме того, в силу статьи Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор о залоге недвижимого имущества заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений названного закона.

Поскольку иное федеральным законом не установлено, обстоятельствами, свидетельствующими о возникновении ипотеки в силу закона, является соглашение сторон, предусматривающее основания возникновения ипотеки.

Между тем истец и ответчик не пришли к достижению соглашения в соответствии со статьей 432 ГК РФ по всем существенным условиям, оговоренным в статье 9 Закона № 102-ФЗ, и необходимым для заключения договора об ипотеке (отсутствует оценка предмета залога и не указано у какой из сторон находится заложенное имущество). Таким образом, договор между сторонами, который порождал бы соответствующие права и обязанности сторон по обеспечению залогом обязательств истца по договору ... о предоставлении кредита от ДД.ММ.ГГГГ, нельзя считать заключенным, а залог на квартиру возникшим.

Истец просит суд признать отсутствующим ограничение (обременение) права: ипотека, регистрация ... от ДД.ММ.ГГГГ, срок: с ДД.ММ.ГГГГ на ..., залогодержатель: акционерный коммерческий банк «ФОРА-БАНК» (закрытое акционерное общество) на 1-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью ... кв.м., этаж 10, расположенную по адресу: , условный номер: ....

В судебном заседании представитель истца полностью поддержал исковые требования и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика просил в удовлетворении исковых требований отказать и подтвердил, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО (в настоящее время Шеремет Ю.А.) приобрела в собственность 1-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью ... кв.м., этаж 10, расположенную по адресу: , условный номер: .... Указанная квартира приобретена за счет кредитных средств Акционерного коммерческого банка «ФОРА-БАНК» (закрытое акционерное общество). В соответствии с договором ... о предоставлении кредита от ДД.ММ.ГГГГ ответчик предоставил истцу кредитные средства в размере ... на оплату квартиры и имеющихся в квартире неотъемлемых улучшений сроком на 300 календарных месяцев с процентной ставкой в размере ... годовых от суммы кредита. Право собственности истца на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ..., выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области. Одновременно с государственной регистрацией права собственности истца на квартиру было зарегистрировано обременение: ипотека, регистрация ... от ДД.ММ.ГГГГ, срок: с ДД.ММ.ГГГГ на ..., залогодержатель: акционерный коммерческий банк «ФОРА-БАНК» (закрытое акционерное общество). При предоставлении кредита не была разграничена сумма, передаваемая истцу на приобретение квартиры и оплату улучшений находящихся в квартире, в связи с чем до полного погашения истцом кредита ипотека в силу закона должна существовать и не может быть отменена. Стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи, составляет ..., но Банк не является стороной по данного договору, в связи с чем не мог влиять на стоимость квартиры. В настоящее время истец, действительно погасил вредит более ... США, но факт частичного погашения кредита не может являться основанием к отмене ипотеки.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, исследовав материалы регистрационного дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям:

ДД.ММ.ГГГГ Попова Ю.А. (в настоящее время ФИО) приобрела в собственность 1-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью ... кв.м., этаж 10, расположенную по адресу: , условный номер: .... Указанная квартира приобретена за счет кредитных средств Акционерного коммерческого банка «ФОРА-БАНК» (закрытое акционерное общество).

В соответствии с договором ... о предоставлении кредита от ДД.ММ.ГГГГ ответчик предоставил истцу кредитные средства в размере ... на оплату квартиры и имеющихся в квартире неотъемлемых улучшений сроком на ... с процентной ставкой в размере ... % годовых от суммы кредита.

Право собственности истца на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ..., выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по .

Одновременно с государственной регистрацией права собственности истца на квартиру было зарегистрировано обременение: ипотека, регистрация ... от ДД.ММ.ГГГГ, срок: с ДД.ММ.ГГГГ на 300 месяцев, залогодержатель: акционерный коммерческий банк «ФОРА-БАНК» (закрытое акционерное общество).

В материалах регистрационного дела имеется закладная, подписанная истцом, от ДД.ММ.ГГГГ

В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В пункте 2 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» № 102 от 16 июля 1998 года указано два основания возникновения ипотеки: ипотека в силу закона (на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств) и в силу договора об ипотеке.

В этом же пункте указывается, что к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Поскольку право ипотеки на 1-комнатную квартиру, расположенную по адресу: , условный номер: ..., возникло вследствие того обстоятельства, что покупка квартиры Истцом была совершена с использованием кредитных средств банка предоставленных на приобретение квартиры (обстоятельства указанные в ст. 77 ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости)), между сторонами договор ипотеки не заключался. Ипотека была зарегистрирована при государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, заключенного между Истцом и Продавцом квартиры, и переходе права собственности на Истца.

Указанное обстоятельство является достаточным для регистрации ипотеки в пользу АКБ «Фора-Банк» (ЗАО) и не требует заключения дополнительных договоров с указанием существенных условий.

Таким образом, ссылки Истца на то, что договор между сторонами нельзя считать заключенным ввиду отсутствия существенных условий в договоре, не подлежит рассмотрению, так как заключение договора при ипотеке в силу закона и не требуется.

Доводы истца о том, что им уже оплачен кредит в размере, превышающем стоимость квартиры, суд считает несостоятельными, так как при предоставлении кредита Банк не распределял кредитную сумму на приобретение квартиры и оплату улучшений. Также суд учитывает, что ответчик не являлся стороной в договоре купли-продажи квартиры и не мог влиять на стоимость квартиры и стоимость улучшений, произведенных в квартире. При заключении договора именно истец и продавец квартиры установили стоимость квартиры и данная стоимость не может влиять на кредитные отношения, возникшие между истцом и ответчиком. Суд отмечает, что только при полном погашении кредита ипотека в силу закона может быть снята.

В связи с чем, суд отказывает в удовлетворении исковых требований Шеремет Ю.А. в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Шеремет Ю.А. к Акционерному коммерческому банку «ФОРА-БАНК» о признании отсутствующим ограничения (обременения) права: ипотека, регистрация ... от ДД.ММ.ГГГГ9г., срок с ДД.ММ.ГГГГ на ..., залогодержатель: акционерный коммерческий банк «ФОРА-БАНК» (закрытое акционерное общество) на 1-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью ... кв.м., этаж 10, расположенную по адресу: , условный номер: ..., отказать в полном объеме.

В течение 10 дней с момента вынесения мотивированного решения решение может быть обжаловано в судебную коллегию Московского областного суда через Химкинский городской федеральный суд Московской области.

Судья: Кучинский Е.Н.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Кучинский Е.Н.