Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с иском с учетом уточнений требований к ООО СЗ «ИКАР Северо-Запад» о признании ничтожным п.5.6 договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г., признании ничтожными п.1 (в части согласия истца со строительными недостатками), 4,5,6,7,8 Дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г., взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ г. между ООО СЗ «ИКАР Северо-запад» и истцом заключен договор участия в долевом строительстве №<данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ г. квартира принята истцом по акту приема-передачи жилого помещения. После принятия квартиры обнаружены строительные недостатки, однако в силу условий договора, после подписания акта приема-передачи явные недостатки которые не видны и не требуют вскрытия, не будут приниматься, считается, что они возникли в процессе эксплуатации. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ г. между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение о внутренней предпродажной (чистовой) отделке квартиры. Поскольку условия договора и дополнительного соглашения противоречат положениям ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред.от 30.12.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, истец обратилась с настоящим иском в суд.

Истец ФИО1 при надлежащем извещении участия в судебном заседании не приняла, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «ИКАР Северо-запад» участия в судебном заседании при надлежащем извещении не принял, извещен, сведений о причинах неявки суду не представил.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, но не явившихся в судебное заседание.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п.2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании ст. 9 Гражданского кодекса РФ, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 12 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств.

В силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Указанный основополагающий принцип осуществления гражданских прав закреплен также и положениями ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в силу которых не допускается злоупотребление правом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ г. между истцом и ООО СЗ «ИКАР Северо-запад» заключен договор №34-082/21 об участии в долевом строительстве, по условиям которого истец приобрела квартиру № <данные изъяты> в многоквартирном жилом доме №<данные изъяты> (стр) с объектами социального и бытового обслуживания <данные изъяты> этап, расположенный по адресу: <адрес> Также ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору №<данные изъяты> об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г., по которому ответчик обязался выполнить работы по частичной отделке указанной квартиры.

Застройщиком дома является ООО Специализированный застройщик «ИКАР».

Стоимость квартиры указана в п. 6.1 договора в размере 2 575 480 рублей. Оплата по договору произведена истцом в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ г. квартира принята истцом ФИО1 на основании акта приема-передачи квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 6 настоящего Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии со ст.7 настоящего Закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Согласно ч. 1 ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из п.5.6 договора №<данные изъяты> участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г. в случае обнаружения дефектов Объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе немедленно заявить об этом застройщику в течении 3 дней с момента обнаружения. После подписания акта приема-передачи квартиры, явные недостатки, которые видны и не требуют вскрытия, не будут приниматься, считается, что они возникли в процессе эксплуатации.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ года между ООО Специализированный застройщик «ИКАР Северо-запад» и истцом было заключено дополнительное соглашение к договору №<данные изъяты> об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г., в соответствии с п. 1 которого ООО Специализированный застройщик «ИКАР Северо-запад» приняло на себя обязательство выполнить подготовительные (предпродажные) работы в указанной квартире работы стоимостью 10 000 руб., в следующем составе:

- электроразводка по квартире согласно проекту, с установкой в квартире: электрических розеток и выключателей (в количестве согласно проекту), приборов освещения: электрический патрон без электрической лампы (кухня, санузел, коридоры), розетка потолочная с клеммами (жилые комнаты), светильник Rondo, без электрической лампы (ванная комната);

- внутренняя разводка по квартире горячего-холодного водоснабжения и канализации согласно проекту;

- установка сантехнических приборов: унитаза, фаянсовой раковины в ванной, стальной ванны, смесителей для ванной;

- натяжные потолки в комнатах, коридоре, кухонной зоне (установка потолочного плинтуса не предусмотрена);

- в санузле и ванной комнате водоэмульсионная окраска потолков в два слоя (стороны особо оговорили, что указанные работы допускают дефекты: наличие следов затирочного инструмента на потолке, полосы, раковины, волосяные трещины, шероховатость поверхности потолка, отслоение окрасочного слоя потолка, непрокрасы);

- водоэмульсионная окраска стен в ванной комнате и совмещенной санузле (стороны особо оговорили, что указанные работы допускают дефекты отслоение окрасочного слоя стен, непрокрасы, волосяные (усадочные) трещины на стенах, стыках плит);

- временная (предпродажная) оклейка бумажными обоями жилых комнат, кухни, коридоров и туалета (в раздельном санузле)(стороны особо оговорили, что указанные работы, допускают дефекты: волосяные (усадочные) трещины на стенах, стыках плит, отсутствие сплошного выравнивания стен штукатурными смесями, отклейки обоев, расхождение обоев на стыках, морщины, пузыри, доклейки обоев, наклейка обоев внахлест, не сглаженная поверхность оснований, неровности плавного очертания стен, пола, потолка превышающие допустимые значения не более чем на <данные изъяты>.

- временное покрытие полов линолеумом эконом-класса в комнатах, коридоре, на кухне ( стороны особо оговорили, что указанные работы допускают дефекты: укладывание линолеума внахлест, несглаженная поверхность, пузырчатость и т.п.);

- покрытие полов в санузле и ванной комнате керамической плиткой ( стороны особо оговорили, что указанные работы допускают дефекты: сколы и царапины на керамической плитке, отклонение расположения швов, несовпадение профиля, отклонение ширины шва);

- внутренняя отделка лоджии не выполняется.

Устанавливаются

- домофон с трубкой;

- автономные дымовые пожарные извещатели ( выдаются при подписании акта приема-передачи квартиры в количестве согласно проекту);

- внутренние межкомнатные двери – ламинированные пленкой, в комплекте с фурнитурой (стороны особо оговорили, что указанные работы допускают дефекты: наличие зазоров между наличниками дверных полотен и стенами, отклонение дверных полотен от плоскости, царапины и сколы).

Согласно пункту 4 дополнительного соглашения участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что подготовительные (предпродажные) работы, предоставляемые по настоящему соглашению, не являются работами по отделке квартиры и имеют низкую стоимость в связи с временной подготовкой квартиры к передаче Участнику долевого строительства, для формирования и поддержания интереса к объекту долевого строительства и продвижения на рынке недвижимости, гарантия на указанные в пункте 1 работы не предоставляется. Результат работ может содержать незначительные дефекты, связанные с подготовительным временным назначением. Претензии на результат выполненных работ по дополнительному соглашению не принимаются и не рассматриваются. Гарантийные обязательства распространяются только на те виды работ, которые указаны в пункте 3.2 договора участия в долевом строительстве №<данные изъяты> об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г.

Пунктом 5 дополнительного соглашения предусмотрено, что поскольку чистовая отделка выполняется иждивением участника долевого строительства, подготовительные (предпродажные) работы, производимые застройщиком в рамках настоящего соглашения, не могут иметь недостатки по качеству, не препятствующие использованию квартиры по ее прямому назначению – для проживания.

В соответствии с п.6 дополнительного соглашения в связи с тем, что работы по настоящему соглашению являются подготовительными (предпродажными) работами только для передачи квартиры, участник долевого строительства не вправе ссылаться на настоящее соглашение при приеме-передачи квартиры и отказаться от подписания акта приема-передачи по договору об участии в долевом строительстве при наличии претензий по настоящему соглашению.

Пунктом 7 соглашения установлено, что к отношениям сторон, возникшим в рамках Договора и настоящего соглашения, не подлежат применению документы в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдений требований Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений», перечень которых утвержден приказом Министерства промышленности и торговли Российской Федерации Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от ДД.ММ.ГГГГ г. № <данные изъяты>

Согласно п.8 соглашения стороны согласовали считать пункты 4,5,6,7 существенными условиями настоящего соглашения, в связи с чем участник долевого строительства не вправе ссылаться на их недействительность в будущем. Участник долевого строительства согласен с тем, что пункты 4,5,6,7 настоящего соглашения определяют качество выполнения работ, предусмотренных настоящим соглашением, а также их результата. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства результат работ, соответствующий условиям настоящего соглашения. Участнику долевого строительства известны, разъяснены и понятны положения ч.1,2 Закона РФ от 07.02.1992 «2300-1 «О защите прав потребителей».

Квартира передана истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ года. Право собственности истца зарегистрировано в установленном порядке.

Как утверждает истец, в процессе эксплуатации квартиры был выявлен ряд строительных недостатков внутренней отделки квартиры.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан был передать истцу квартиру, качество которой соответствовало проекту, соответственно, обязан был выполнить чистовую отделку данной квартиры.

То обстоятельство, что застройщик принял на себя обязанность по выполнению отделки квартиры подтверждено и приведенным выше дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует, в том числе, проектной документации.

В силу ч.1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Указанный пункт 5.6 договора №<данные изъяты> участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г. ущемляет права потребителей, а потому является недействительным.

Принимая во внимание изложенное, суд находит подлежащим признать п.5.6 договор ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г., недействительным.

Также суд считает, что условия дополнительного соглашения к нему, согласно которым претензия может быть предъявлена только по скрытым недостаткам, на работы, предусмотренные дополнительным соглашением, гарантийные обязательства не распространяются, отделка может содержать незначительные дефекты, связанные с ее черновым временным назначением, претензии по отделке не принимаются и не рассматриваются, ничтожны в силу части 4 статьи 7 Федерального закона об участии в долевом строительстве как освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства.

Таким образом, учитывая установленные по делу обстоятельства, приведенные нормы закона, а также положения ст. 168 ГК РФ, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о признании недействительными п.5.6 договора <данные изъяты> участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г., пунктов 1,4,5,6,7,8 дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г. в той части, в которой данные положения освобождают застройщика от ответственности за ненадлежащее качество объекта участия в долевом строительстве перед участником долевого строительства, являющегося физическим лицом, приобретающим объект участия в долевом строительстве для своих личных, бытовых потребностей.

Кроме того, суд считает, что условия п.5.6 договора <данные изъяты> участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г., положения пунктов 1,4,5,6,7,8 дополнительного соглашения, согласно которым претензии на результат выполненных работ по настоящему соглашению не принимаются и не рассматриваются; гарантийные обязательства застройщика распространяются только на те виды работ, которые указаны в п. 3.2 договора об участии в долевом строительстве, отделка может содержать незначительные дефекты, связанные с ее черновым временным назначением, ничтожны в силу части 4 статьи 7 Федерального закона об участии в долевом строительстве как освобождающие застройщика от ответственности за ненадлежащее качество объекта участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку требования истца признаны судом обоснованными, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Ременцевой нп к ООО СЗ «ИКАР Северо-Запад» о защите прав потребителей удовлетворить.

Признать положения п.5.6 договора участия в долевом строительстве №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г., положения пунктов 1,4, 5, 6, 7, 8 дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г. недействительными в части, освобождающей застройщика от ответственности за недостатки качества объекта участия в долевом строительстве перед участником долевого строительства.

Взыскать с ООО СЗ «ИКАР» в пользу Ременцевой нп расходы по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд г. Челябинска.

Председательствующий подпись Л.В.Шваб

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года

Копия верна:

Судья Л.В. Шваб

Помощник судьи: О.В. Куницкая