Гражданский кодекс часть 1

Радужнинский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Студеникиной Н.В. при секретаре Ахмедовой Н.Р., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, представителя третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-813/2016 по исковому заявлению ФИО4 <данные изъяты> к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный о признании незаконным приказа о заключении договора найма, признании договора найма жилого помещения недействительным, обязании заключить договор найма,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5, действуя через представителя по доверенности ФИО7 обратился в суд с исковым заявлением о признании незаконным приказа о заключении договора найма, признании договора найма жилого помещения недействительным, обязании заключить договор найма.

В обоснование исковых требований представитель истца указал, что 20 мая 2014 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный и ФИО5 был заключен договор краткосрочного найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования № 05/766 с 26 мая 2014 года по 25 апреля 2015 года на <адрес>. Договор был заключен на основании приказа КУМИ администрации города Радужный № 442 от 20 мая 2014 года «О заключении договора найма». Приказ КУМИ № 442 от 20 мая 2014 года «О заключении договора найма», договор краткосрочного найма жилого помещения № 05/766 от 20 мая 2014 года нарушают требования закона или иного правового акта и в связи с этим договор является недействительной сделкой, по тем основаниям, что 15 мая 2009 года между муниципальным образованием Ханты-Мансийского автономного округа-Югры городской округ город Радужный и ФИО5 был заключен договор № 05/256 найма жилого помещения муниципального жилищного фонда сроком на 5 лет на <адрес> с 26 мая 2009 года по 25 мая 2014 года – долгосрочный коммерческий найм. В соответствии с положениями ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации КУМИ администрации города Радужный не предупредило ФИО5 в феврале 2014 года за три месяца до истечения срока договора о продлении договора или об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Вышеуказанные обязанности ответчик обязан был реализовать в письменной форме, то есть направить ему официальное письмо со своим решением почтовым отправлением, электронной почтой либо иным способом подтверждающим факт такой отправки. О том, что ответчик не будет сдавать в течение не менее года занимаемое им жилое помещение внаем, он также должен был указать в письме. Ответчик не предоставил ему преимущественное право на заключение договора на тех же или иных условиях, чем нарушил положения ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации. П.4 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации дает ему право признать такой договор недействительным в судебном порядке. В связи с истечением срока договора 23 апреля 2014 года он обратился в КУМИ администрации города Радужный с заявлением о заключении с ним нового договора найма жилого помещения сроком на пять лет. 20 мая 2014 года КУМИ Администрации города Радужный издало приказ № 442 «О заключении договора найма», которым постановлено заключить с ним договор краткосрочного найма коммерческого использования сроком с 26 мая 2014 года по 25 апреля 2015 года сроком на 11 месяцев. В вышеуказанном приказе не обозначены причины, по которым с ним будет заключен договор краткосрочного найма жилого помещения. Основанием для приказа явилось его заявление от 23 апреля 2014 года, однако в заявлении он просил заключить с ним договор сроком на пять лет, имея на это преимущественное право. Договор краткосрочного найма жилого помещения от 20 мая 2014 года № 05/766 заключался с ФИО5 на основании приказа КУМИ от 20 мая 2014 года № 442 и п. 1.3.8 постановления администрации города Радужный № 465 от 01 апреля 2013 года «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги» «Предоставление жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования, находящегося в собственности муниципального образования город Радужный и заключении договора найма». Пункт 1.3.8. административного регламента предусматривает заключение договора найма с вселившимися в жилые помещения, предоставленные им ранее по договорам найма на коммерческой основе, до вступления в силу настоящего постановления (ранее с истцом заключался договор коммерческого найма на жилое помещение по адресу: <адрес> сроком на 5 лет). П. 3.5.2 регламента постановлено, что между гражданином и Комитетом заключается договор найма жилого помещения по образцу согласно приложению № 2. Пунктом 1.2 формы договора коммерческого найма предусмотрено, что срок договора устанавливается не более чем на пять лет. Таким образом, нормативно-правовым актом администрации города Радужный - постановлением № 465 от 01 апреля 2013 года «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги» установлен порядок и сроки заключения договоров коммерческого найма, и заключение с истцом договора краткосрочного договора найма жилого помещения № 05/766 от 20 мая 2014 года на 11 месяцев не основано на нормативно-правовом акте администрации города Радужный, а явилось самостоятельно принятым решением КУМИ администрации города Радужный. Администрацией города Радужный только через два месяца – 29 июля 2014 года комитету по управлению муниципальным имуществом было предоставлено право заключать договоры краткосрочного найма, что следует из постановления № 1606 от 29 июля 2014 года «О внесении изменений в постановление администрации города Радужный от 01 апреля 2013 года № 465 «Об утверждении административного регламента представления муниципальной услуги». Новым административным регламентом установлены требования к предоставлению муниципальной услуги при заключении договоров краткосрочного найма жилого помещения, утверждена форма договора краткосрочного найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования, где п.1.3 определено, что срок договора устанавливается не более 11 месяцев. В связи с чем, считает, что ответчик незаконно заключил с ним договор краткосрочного найма жилого помещения № 05/766 от 20 мая 2014 года, незаконно издал приказ № 442 от 20 мая 2014 года «О заключении договора найма жилого помещения», так как не имелось правового акта администрации города, предоставляющего такие полномочия КУМИ. Заключением договора краткосрочного найма жилого помещения ограничены его права, предусмотренные Гражданским кодексом по договору найма жилого помещения. Со ссылкой на ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит признать незаконным приказ Комитета по управлению муниципальным администрации города Радужный № 442 от 20 мая 2014 года «О заключении договора найма», признать договор краткосрочного найма жилого помещения № 05/766 от 20 мая 2014 года недействительным, обязать КУМИ администрации города Радужный заключить с ним договор найма сроком на пять лет на жилое помещение коммерческого использования по адресу: <адрес> (л.д. 5-10).

В письменных возражениях на иск ответчик – Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный указал, что не согласен с исковыми требованиями по следующим основаниям. Считает, что оспаривание приказа КУМИ администрации города Радужный от 20 мая 2014 № 442 года должно производиться согласно Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации, также заявлено о пропуске трехмесячного срока для оспаривания приказа № 442 от 20 мая 2014 года.

Так же указывает, что 15 мая 2009 года между муниципальным образованием ХМАО-Югры городской округ город Радужный и ФИО5 был заключен договор найма жилого помещения муниципального жилищного фонда № 05/256, предусматривающий новый срок пользования жилым помещением с 26 мая 2009 года по 25 мая 2014 года, а 25 мая 2009 года на основании соглашения о расторжении договора, договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда № 578/549 был расторгнут, тем самым прекратил правоотношение сторон по нему. 20 мая 2014 года на основании соглашения о расторжении договора, подписанного истцом договор найма жилого помещения муниципального жилищного фонда № 05/256 был расторгнут, и заключен договор краткосрочного найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования № 05/766 сроком действия по 25 апреля 2015 года. Впоследствии в заключении договора найма жилого помещения на новый срок ФИО5 было отказано по основанию, предусмотренному п. 2.8 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление находящегося в собственности муниципального образования город Радужный и заключение договора найма», утв. Постановлением администрации города Радужный от 01 апреля 2013 года № 465. Согласно указанному пункту регламента, одним из оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги является наличие у заявителя или членов его семьи жилых помещений в собственности, либо жилых помещений занимаемых по договору найма. Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок к ним в собственности у истца находится 1/3 доли в праве собственности на 2-ух комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 55,4 кв.м. Сам ФИО5 не возражал относительно условий договора краткосрочного найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования от 20 мая 2014 года № 05/766, добровольно заключил указанный договор, а также соглашение о расторжении договора найма жилого помещения муниципального жилищного фонда от 15 мая 2009 года № 05/256.

Кроме этого, 02 декабря 2015 года Радужнинским городским судом были удовлетворены исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный к ФИО5, ФИО8 о признании граждан утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО5, ФИО9 о заключении договора найма жилого помещения было отказано, решение суда первой инстанции оставлено без изменения судом Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, решение суда вступило в законную силу 05 апреля 2016 года и указанное решение суда имеет для суда преюдициальное значение в соответствии с ч.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Из текста апелляционного определения следует, что доводы ФИО5 «о том, что последний не был уведомлен в трехмесячный срок до истечения срока договора найма жилого помещения муниципального жилищного фонда от 15 мая 2009 года № 05/256 о намерении Комитета заключить договор на новый срок не имеют правового значения для дела… Кроме того, юридически значимым действием является добровольное заключение сторонами соглашения о расторжении указанного договора 20 февраля 2014 года, что повлекло за собой прекращение правоотношений по пользованию жилым помещением, а также добровольное заключение сторонами договора краткосрочного найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования от 20 мая 2014 года № 05/766».

Также ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, который в данном случае составляет один год, поскольку договор краткосрочного найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования от 20 мая 2014 года № 05/766 является оспоримой сделкой, так как не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Оснований для заключения с истцом договора найма сроком на пять лет не имеется, в связи с тем, что у истца имеется в собственности жилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью 55,4 кв.м (л.д. 82-85).

На основании протокольного определения суда от 20 сентября 2016 года, по ходатайству представителя истца к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен несовершеннолетний ФИО8, к участию в деле в качестве законного представителя несовершеннолетнего ФИО6, допущена ФИО3 (л.д. 120-121, 122).

В судебном заседании истец ФИО5 не присутствовал, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 119), сведений о причинах неявки не представил, направил в суд представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности (л.д. 74), поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске и дополнительно пояснила, что ответчик нарушил права истца тем, что нарушил требования ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации по пролонгации договора найма жилого помещения, заключенного в 2009 году на пять лет, заключив с ним 20 мая 2014 года договор краткосрочного найма жилого помещения сроком на 11 месяцев. Так как право заключать договоры краткосрочного найма, было предоставлено ответчику административным регламентом лишь с 29 июля 2014 года. Также считала, что договор краткосрочного найма жилого помещения от 20 мая 2014 года является ничтожной сделкой, поскольку затрагивает права третьих лиц – несовершеннолетнего члена семьи истца ФИО6, который был включен в договор в качестве члена семьи, в связи с этим срок исковой давности составляет три года, и истцом не пропущен. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности (л.д. 111), исковые требования не признал по основаниям, изложенным в возражениях на иск. Просил в иске отказать.

В судебном заседании законный представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО6 - ФИО3 полагала, что исковые требования заявлены обоснованно и просила их удовлетворить в полном объеме.

Выслушав объяснения представителей сторон, законного представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как установлено судом, 20 мая 2014 года между муниципальным образованием г. Радужный и ответчиком ФИО5 заключен договор краткосрочного найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования № 05/766, в соответствии с которым ответчику в срочное возмездное пользование за плату передано жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, в качестве члена семьи нанимателя вселен ответчик ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, срок найма жилого помещения установлен с 26 мая 2014 года по 25 апреля 2015 года, жилое помещение передано нанимателю по акту приема-передачи (л.д. 28-31).

Вышеуказанный договор был заключен согласно приказу № 442 от 20 мая 2014 года о заключении договора найма, и на основании постановления администрации города Радужный от 01 апреля 2013 года «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги» (л.д. 27).

Также судом установлено, что 15 мая 2009 года между муниципальным образованием г. Радужный и ответчиком ФИО5 заключен договор найма жилого помещения муниципального жилищного фонда № 05/256, в соответствии с которым спорное жилое помещение передано ответчику в срочное владение и пользование, для использования в целях проживания нанимателя и членов его семьи ФИО3, ФИО6, срок найма жилого помещения установлен на пять лет, с 26 мая 2009 года по 25 мая 2014 года (л.д. 128-130).

На основании соглашения сторон от 20 мая 2014 года договор найма жилого помещения муниципального жилищного фонда № 05/256 от 15 мая 2009 года расторгнут (л.д. 131).

Обосновывая требование о признании договора краткосрочного найма ничтожным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец ссылается на нарушение ответчиком его прав, предусмотренных ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также тем обстоятельством, что ответчику не было предоставлено право в мае 2014 года заключать договор краткосрочного найма.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

В силу п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

В соответствие со ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Из материалов дела следует, что Радужнинским городским судом 02 декабря 2015 года было рассмотрено гражданское дело № 2-1071/2015 по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Ханты-Мансийского автономного округа - Югры городской округ город Радужный к ФИО5, ФИО6 о признании утратившими право пользования жилым помещением и по встречному иску ФИО5, ФИО6 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Ханты-Мансийского автономного округа - Югры городской округ город Радужный о заключении договора найма жилого помещения. Решением суда ФИО5, ФИО6 признаны утратившими право пользования жилым помещением, по адресу: <адрес> и ФИО5, ФИО6 отказано в иске к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный о заключении договора найма жилого помещения, бессрочно (л.д. 86-92). Апелляционным определением суда ХМАО-Югры от 05 апреля 2016 года решение Радужнинского городского суда оставлено без изменения (л.д. 93-107).

В соответствии с ч.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Материалы дела не содержат сведений о направлении ответчиком истцу уведомления в соответствии с требованиями ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, между тем, как указал суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в своем апелляционном определении каждый новый договор заключался с ФИО5 и членами его семьи в соответствии с законодательством Российской Федерации и муниципальными правовыми актами, действовавшими на момент заключения договоров. Каждый новый договор устанавливал для сторон новые правоотношения по пользованию жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, при этом правоотношения, срок которых истек, были прекращены на основании заключенных соглашений. Соответственно, к правоотношениям сторон по пользованию жилым помещением на основании договора краткосрочного найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования от 20 мая 2014 года № 05/766, правильно применены положения административного регламента, действовавшего на момент заключения данного договора.

В соответствие со ст. 168 Гражданского кодекса российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, суд не усматривает оснований для признания ничтожным договора краткосрочного найма жилого помещения от 20 мая 2014 года № 05/766, как заключенному в нарушение требований ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор найма жилого помещения муниципального жилищного фонда от 15 мая 2009 года № 05/256 был сторонами расторгнут путем подписания соглашения № 32 о расторжении договора.

Право требовать признания недействительным договора в соответствии с положениями п.4 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставлено нанимателю в случае, заключения договора найма с другим лицом, тогда как договор краткосрочного найма 20 мая 2014 года был заключен именно с нанимателем - истцом.

Обсуждая доводы истца о том, что договор краткосрочного найма 20 мая 2014 года был заключен в нарушение действующего на тот момент административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования находящегося в собственности муниципального образования город Радужный и заключении договора найма» утвержденного постановлением администрации города Радужный № 465 от 01 апреля 2013 года суд приходит к следующему.

Постановлением администрации города Радужный от 01 апреля 2013 года № ;65 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги» утвержден Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Предоставление жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования, находящегося в собственности муниципального образования город Радужный и заключении договора найма» (л.д. 39), который разработан целью определения процедуры и критериев представления жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования, находящегося в собственности муниципального образования город Радужный.

Вышеуказанный административный регламент какого-либо запрета на заключение комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный договора краткосрочного найма не содержит, договор найма жилого помещения также заключается на определенный в договоре срок и не обязательно должен составлять пять лет, поскольку в соответствии со ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет.

В связи с вышеизложенным суд не усматривает нарушений прав истца ответчиком заключением с ним договора краткосрочного найма 20 мая 2014 года.

Кроме этого, суд учитывает, что на момент рассмотрения дела истец и его несовершеннолетний сын признаны утратившими право пользования спорным жилым помещением, а договор краткосрочного найма жилого помещения исполнен и прекратил свое действие.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ФИО6, ФИО5 являются собственниками по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в связи с чем у истца не возникло право вновь требовать от ответчика заключить с ним договор найма жилого помещения.

Так в соответствии с п. 2.8 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования, находящегося в собственности города Радужный и заключении договора краткосрочного найма, утвержденного постановлением администрации города Радужный от 29 июля 2014 года № 1606 в исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги входят: - заявитель или члены его семьи, имеющие жилые помещения в собственности (л.д. 60).

В этой связи несостоятельными и ошибочными суд признает доводы представителя ответчика о том, что заключенный между сторонами 20 мая 2014 года договор краткосрочного найма жилого помещения является ничтожной сделкой, поскольку нарушает права третьих лиц, в частности несовершеннолетнего сына истца на жилое помещение.

В силу п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Несовершеннолетний сын истца также имеет в собственности жилое помещение, в связи с чем заключением данного договора на определенный срок его права нарушены не были, а следовательно данная сделка является оспоримой, в связи с чем истцом пропущен одногодичный срок для предъявления требований о признании недействительным договора краткосрочного найма жилого помещения.

В связи с вышеизложенным не имеется оснований и для признания незаконным приказа № 442 от 20 мая 2014 года КУМИ администрации города Радужный «О заключении договора найма», а заявленные истцом требования подлежали рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства в связи с наличием спора о праве.

На основании установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, в связи с чем суд принимает решение об отказе в иске.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 <данные изъяты> к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный о признании незаконным приказа о заключении договора найма, признании договора найма жилого помещения недействительным, обязании заключить договор найма – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме 26 сентября 2016 года, путём подачи апелляционной жалобы через Радужнинский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья Н.В. Студеникина