Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика – Межрегионального территориального управления Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях Котовой Е.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Абрашнева Павла Сергеевича к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях Российской Федерации об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности,

у с т а н о в и л:

Абрашнев П.С. обратился в Судогодский районный суд с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях Российской Федерации (далее по тексту - Росимущество) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Мотивируя свои требования, Абрашнев П.С. указал, что ему на праве общей долевой собственности (доля в праве 7/8) принадлежит объект недвижимого имущества: нежилое здание, расположенное по адресу: РФ, ..., ..., ...... площадью ... кв.м., кадастровый .... ООО «МЕТРЫ» являются собственником указанного объекта недвижимости (доля в праве 1/8). Указанный объект недвижимости расположен, в том числе, на земельных участках с кадастровыми номерами ... которые принадлежат на праве собственности Российской Федерации. Ответчиком принято решение о предоставлении истцу и третьему лицу указанных выше земельных участков на праве аренды для эксплуатации административного здания сроком на 49 лет. На основании данного решения, письмом от 30 августа 2021 года № 33-МР-04/17261 ответчиком в адрес истца был направлен проект договора аренды № 1508-ф земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Истец, не согласившись с размером арендной платы, 21 сентября 2021 года направил заявление о подписании проекта договора с протоколом разногласий, в котором указал, что он и ООО «МЕТРЫ» обратились в независимую оценочную организацию ООО «АсЭкО», результаты исследования которой показали, что величина ориентировочной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером ... составляет ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... составляет ... рублей. В предложенной ответчиком редакции договора аренды размер арендной платы в год составляет ..., что соответствует ... в месяц, который определен на основании отчета об оценке земельных участков с определением рыночного размера годовой арендной платы от ..., составленного независимым оценщиком ООО «СОУЛО». Направляя ответчику протокол разногласий, истец предложил согласовать условие о размере арендной платы в сумме ..., что соответствует ... в месяц. Ответчик необоснованно оставил данные предложения без ответа. Таким образом, между сторонами не достигнуто соглашение о размере арендной платы земельного участка, что послужило основанием для подачи настоящего иска, в котором истец просит урегулировать разногласия, возникшие между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославских областях и Абрашневым П.С., ООО «МЕТРЫ» при заключении договора аренды земельных участков №1508-ф:

-из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., местоположение: ..., ..., ..., площадью ... кв.м., видом разрешенного использования «обеспечение сельскохозяйственного производства»;

- из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., местоположение: ..., ..., ..., площадью ...) кв.м., с видом разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования»;

изложив:

Пункт 3.1 Договора в следующей редакции:

«Срок аренды Участков, указанных в п.1.1 Договора, устанавливается на 49 лет с момента государственной регистрации Договора».

Пункт 4.1 Договора в следующей редакции:

«Размер арендной платы за Участки, указанные в п.1.1 Договора, в год составляет 93 877 рублей 56 копеек, что соответствует 7 823 рубля 13 копеек в месяц. Расчет арендной платы определен в приложении ... к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора».

Пункт 4.3 Договора в следующей редакции:

«Договор вступает в силу и становится обязательным для Сторон с момента его государственной регистрации. Стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего Договора не применяются к отношениям, возникшим до его заключения, взаимных финансовых претензий до его заключения друг к другу не имеют».

Пункт 5.1.6 Договора в следующей редакции:

«Изменять в одностороннем порядке размер арендной платы с соблюдением требований, предусмотренных п.4.6 Договора».

Пункт 5.2.4 Договора в следующей редакции:

«Своевременно производить перерасчет арендной платы с соблюдением требований, предусмотренных п.4.6 Договора, и своевременно уведомлять об этом Арендаторов».

Пункт 5.3.2 Договора в следующей редакции:

«Передавать Участки в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам».

Пункт 5.4.3 Договора в следующей редакции:

«Уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных Договором и последующими перерасчетами».

Пункт 5.4.8. исключить.

Пункт 8.1 Договора в следующей редакции:

Все споры между Сторонами возникающие по Договору, разрешаются в соответствии с действующим процессуальным законодательством Российской Федерации по месту нахождения истца».

Исключить в приложение 1 слова:

«Кадастровый номер участка ...- фактическое пользование земельным участком осуществляется с ...

«Кадастровый номер участка ... – фактическое пользование земельным участком осуществляется с ...».

Приложение 2:

«1. Годовая арендная плата за участок в год составляет.

2. Годовая арендная плата за участок в год составляет».

С учетом уточнений исковых требований от ... истец просил урегулировать разногласия возникшие между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославских областях и Абрашневым П.С., ООО «МЕТРЫ» при заключении договора аренды земельных участков №1508-ф:

-из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., местоположение: ..., ..., ..., площадью ...) кв.м., видом разрешенного использования «обеспечение сельскохозяйственного производства»;

- из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., местоположение: ..., ..., ..., площадью ... кв.м., с видом разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования»;

путем принятия положений пункта 4.1 Договора в редакции истца Абрашнева П.С., а именно: «Размер арендной платы за Участки, указанные в п.1.1 Договора, в год составляет ... что соответствует ... в месяц. Расчет арендной платы определен в приложении №2 к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора».

Истец Абрашнев П.С. в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя Неряхина А.И.

Представитель истца Неряхин А.И. в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования и настаивал на их удовлетворении, дополнительно указав на отсутствие возражений относительно определения арендной платы земельных участков с кадастровыми номерами ... исходя из его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта № 883-22 от 18 февраля 2022 года ООО «Экспертно-аналитический центр «БИЗНЕС-ЭКСЕПРТ».

Представитель ответчика Межрегионального территориального управления Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях Котова Е.Л. просила в удовлетворении исковых требований Абрашнева П.С. отказать, ссылаясь на заключение государственного контракта с ООО «СОУЛО» по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности; отсутствие оснований сомневаться в объективности отчетов № 19602-10-35 и №19602-10-36 о рыночном размере арендной платы и рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ... в соответствии с которым были определены положения проекта Договора аренды.

Представитель третьего лица на стороне истца ООО «Метры» Неряхин А.И. поддержал исковые требования Абрашнева П.С., с учетом их уточнений и просил суд их удовлетворить.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора- Министерство науки и высшего образования Российской Федерации и ФГБУ «Верхневолжский ФАНЦ» о месте и времени судебного разбирательства извещались судом надлежащим образом, их представители для участия в судебном заседании не явились, что не является препятствием для рассмотрения настоящего дела по существу.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Островская А.С., в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени извещена надлежащим образом, ее неявка также не является препятствием для рассмотрения настоящего дела.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В п.4 ст.22 ЗК РФ закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В рассматриваемом случае, плата за пользование спорным участком, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен.

Согласно абз.2 п.2 ст.445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст.446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По общему правилу п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 указанной статьи. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (п.п.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ).

Из представленных выписок из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 21-25, 61-63 т.1) следует, что Абрашнев П.С. является собственником 7/8 долей объекта недвижимого имущества: адресу: ..., ..., ..., ... площадью ... кв.м с кадастровым номером .... ООО «МЕТРЫ» является собственником 1/8 долей вышеуказанного недвижимого имущества.

Перечисленные объекты недвижимого имущества расположены, в том числе, на земельных участках с кадастровыми номерами ... из числа земель населенных пунктов, площадью ... кв.м. и ... из числа земель населенных пунктов, площадью ....м., который принадлежит на праве собственности Российской Федерации (л.д.64-68 т.1).

Указанные обстоятельства не оспаривались стороной ответчика, отразившего сведения об объектах недвижимого имущества истца Абрашнева П.С. в проекте договора аренды № 1508-ф (л.д.48-52 т.1).

Согласно п.4.1 проекта Договора определен размер арендной платы 141 722 рублей 02 копейки в год, что составляет 11 810 рублей 17 копеек в месяц (л.д.49 т.1).

Указанный размер арендной платы явился результатом оценочной деятельности ООО «СОУЛО», отраженной в отчетах № 19602-10-36 и №19602-10-35, из которых следует, что в результате аналогового сравнения была определена стоимость аренды исходя из площади ... кв.м. земельного участка с кадастровым номером ... вычислена математическим путем его месячная арендная плата в размере 3 ...; а путем умножения годовой арендной платы на срок аренды (49 лет) установлена рыночная стоимость всего земельного участка, которая составила ...... рублей, исходя из площади ... кв.м. земельного участка с кадастровым номером ... вычислена математическим путем его месячная арендная плата в размере ...; а путем умножения годовой арендной платы на срок аренды (49 лет) установлена рыночная стоимость всего земельного участка, которая составила ... (л.д.151-224, т.2).

Истцом в материалы дела предоставлена информация ООО «АсЭкО», из которой следует, что величина ориентировочной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на ... составляет ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 02 сентября 2021 года составляет ... рублей (л.д. 203 т.1).

Сторонами по делу в судебном заседании не оспаривался способ определения арендной платы за земельный участок исходя из его рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" субъектам Российской Федерации предписано руководствоваться основными принципами, сформулированными в этом Постановлении.

К таковым, в частности, относятся: экономическая обоснованность определения размера арендной платы, в соответствии с которой арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования - предсказуемость расчета (порядок расчета арендной платы и случаи ее одностороннего изменения по требованию арендодателя определяются нормативными правовыми актами органов государственной власти и местного самоуправления); предельно допустимая простота расчета (на основании кадастровой стоимости); недопущение ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении прав (размер арендной платы не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога); поддержка социально значимых видов деятельности (арендная плата в пределах земельного налога, защита интересов лиц, освобожденных от его уплаты).

Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельногоучастка (п.6 Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 20.02.2020) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации").

Не согласившись с предложенным ответчиком размером арендной платы за земельные участки, стороной истца было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, которое определением Судогодского районного суда от 24 января 2022 года удовлетворено. Проведение экспертизы было поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-аналитический центр БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ» (л.д.232-234 т.1).

Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-аналитический центр БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ» №883-22 от 18 февраля 2022 года (л.д. 2-82 т.2), величина рыночной стоимости права аренды земельного участка, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: обеспечение сельскохозяйственного использования, площадь ... кв.м., адрес ..., ..., ..., кадастровый ... составляет ... рублей; величина рыночной стоимости права аренды земельного участка, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: обеспечение сельскохозяйственного использования, площадь ... кв.м., адрес ..., ... кадастровый ... составляет ... рублей.

Основания не доверять выводам эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-аналитический центр БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ» не имеется, поскольку он обладает специальными познаниями в области экспертной деятельности, имеет стаж работы по специальности и стаж работы судебного эксперта. В судебном заседании экспертом Есиным В.В. подтверждено данное заключение, им даны подробные пояснения по всем возникшим вопросам, указанные выводы подтверждены фотоматериалами. Доказательств, опровергающих либо ставящих под сомнение выводы эксперта, суду не представлено. Методики исследования, способы и приемы были определены экспертом с учетом его специальных познаний. В заключении эксперта указаны источники получения информации, в материалы дела экспертом представлены распечатки использованных им справочных изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

Указанное заключение эксперта отвечает требованиям части 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является полным, объективным, не имеющим противоречий, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы эксперта категоричны, не вводят в заблуждение, не допускают неоднозначного толкования, в связи с чем, у суда не имеется оснований не доверять данному заключению эксперта. Эксперт, проводивший экспертизу, имеет соответствующую экспертную специальность, является независимым по отношению к сторонам судебного процесса, был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В данном случае, достоверных и достаточных доказательств, опровергающих либо ставящих под сомнение выводы эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-аналитический центр БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ», изложенные в заключении №883-22 от 18 февраля 2022 года, суду не представлено.

Оценивая отчеты об оценке ООО «СОУЛО», представленные истцом, суд, учитывая обстоятельства составления заключения, пришел к выводу о том, что данные отчеты получены вне рамок рассмотрения дела, не может быть признаны экспертными заключениями, полученными в соответствии со ст. 86 ГПК РФ и не являются допустимым доказательством. Эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Поскольку доказательств порочности экспертного заключения Общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-аналитический центр БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ» не представлено, оснований не доверять выводам судебной экспертизы у суда не имеется, то суд принимает данное экспертное заключение как допустимое и достоверное доказательство по делу при определении рыночной стоимости арендной платы земельных участков.

Таким образом, суд признает требование Абрашнева П.С. об установлении годовой арендной платы земельных участков с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. и с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. в размере ... рубль ... копейки рублей, в месяц в размере ... рублей ... копеек обоснованным и подлежащим удовлетворению; тем более, что данный размер не противоречит п.6 Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и не нарушает интересов Российской Федерации.

В связи с указанными обстоятельствами, суд считает необходимым требования Абрашнева П.С. к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях Российской Федерации об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности с кадастровыми номерами ..., путем принятия положений пункта 4.1 Договора в редакции истца Абрашнева П.С., а именно: «Размер арендной платы за Участки, указанные в п.1.1 Договора, в год составляет ..., что соответствует ...... в месяц. Расчет арендной платы определен в приложении ... к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора».

Требований о взыскании судебных расходов истцом не заявлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Абрашнева Павла Сергеевича к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях Российской Федерации об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославских областях и Абрашневым Павлом Сергеевичем, ООО «МЕТРЫ» при заключении договора аренды земельных участков №1508-ф:

путем принятия положений пункта 4.1 Договора в редакции истца Абрашнева П.С., а именно: «Размер арендной платы за Участки, указанные в п.1.1 Договора, в год составляет ..., что соответствует ... в месяц. Расчет арендной платы определен в приложении №2 к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора».

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Судогодский районный суд Владимирской области в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Т.И. Староверова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23 июня 2022 года.