Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к Управлению Росреестра по Ивановской области о смене целевого назначения земельного участка и внесении изменений в кадастровый учет,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратился в суд с иском к Управлению Росреестра по Ивановской области о смене целевого назначения земельного участка и внесении изменений в кадастровый учет, мотивировав его следующим.

С 2013 года семья истца стоит в очереди в Администрации города Иванова на льготное получение земельного участка для многодетных семей, выделяемых для индивидуального жилищного строительства. С целью самостоятельного решения жилищной проблемы и строительства жилого дома в 2017 году истцом был приобретён садовый земельный участок на территории садового некоммерческого товарищества «Трамвайно-троллейбусное управление «Ветеран» площадью 591 кв.м, кадастровый №. В том же году распоряжением Администрации города Иванова от ДД.ММ.ГГГГ№ была произведена смена назначения участка с «для сада - огорода» на «для индивидуального жилищного строительства» и присвоен адрес: <адрес> на который уже получены технические условия на подключение газа и электричества. Данный участок по своей геометрии является длинным и узким, что не позволяет при строительстве полноценного дома сохранить градостроительные отступы от границ соседних участков. Для решения данной проблемы истцом в 2019 году был приобретён прилегающий к границе участка истца (соседний) земельный участок с кадастровым номером № с целевым назначением «для сада-огорода». Для объединения двух участков целевое назначение разрешённого использования у них должно быть одинаковым. 03.12.2021 истец подал заявление в Росреестр о смене назначения земельного участка с кадастровым номером № «сад-огород» на «ИЖС» с целью дальнейшего объединения данных двух участков в один. Оба участка расположены в зоне застройки индивидуальными жилыми домами Ж-1 и не имеют никаких ограничений и препятствий для строительства дома, что соответствует Карте градостроительного землепользования Правил землепользования и застройки города Иванова № от 27.02.2008. 13.12.2021 истец получил из Росреестра уведомление об отказе во внесении изменений в назначение земельного участка №, ссылаясь на п. 1 ст. 30 Правил землепользования и застройки, которые устанавливают минимально допустимую площадь для ИЖС - 400 кв. м, а заявленный истцом участок имеет площадь 377 кв. м. Аргументы истца о том, что земельный участок образован ещё в советские годы, и что он будет объединять участки для соблюдения строительных норм при строительстве индивидуального жилого дома услышаны не были. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Правила землепользования и застройки города Иванова утверждены решением Ивановской городской думы от ДД.ММ.ГГГГ, а земельный участок № с кадастровым номером № входит в состав садового некоммерческого товарищества «Трамвайно-троллейбусное управление «Ветеран» с пятидесятых годов прошлого века, и Свидетельство на право собственности на землю № серия № выдано ДД.ММ.ГГГГ с целевым назначением «для сада-огорода». При объединении указанных двух участков с кадастровыми номерами № общая площадь составит 968 кв. м, что соответствует п. 1 ст. 30 Правил, определяющих предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (от 400 до 1200 кв. м). Положительное решение суда позволит не только решить проблему жилищного строительства в отдельно взятой многодетной семье, но и позволит поддержать усилия Правительства РФ, принявшего Постановление «О государственной программе Российской Федерации «Развитие индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации». На основании вышеизложенных норм права, учитывая, что земельный участок был образован до принятия Земельного кодекса Российской Федерации и Правил землепользования и застройки в города Иванова, предусматривающего предельную минимальную норму земельного участка 400 кв. м, а также то обстоятельство, что в сложившейся застройке земельный участок меньше установленного минимального размера и увеличение его площади не представляется возможным, то в рассматриваемом случае наличие у участка площади в 377 кв. м, не может являться препятствием для смены его назначения с «для сада - огорода» на «для индивидуального жилищного строительства».

На основании изложенного истец просит суд внести изменение в вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с «для сада – огорода» на «для индивидуального жилищного строительства».

Истец ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Ивановской области ФИО7 возражала против удовлетворения требования по основаниям, изложенным в письменных возражениях, полагая, что оспаривание действий Росреестра может производиться только в порядке административного судопроизводства, а поскольку истец их не оспаривает, заявляет требования о фактическом изменении вида разрешенного использования земельного участка, Управление Росреестра по Ивановской области является ненадлежащим ответчиком по иску; надлежащим ответчиком является Администрация города Иванова; если истец не согласен на замену ответчика, в удовлетворении его исковых требований следует отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Иванова, ФИО8 возражала против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве, полагая, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется, спорный земельный участок не отвечает требованиям к земельным участкам, предназначенным для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем заявленное истцом изменение вида его разрешенного использования невозможно.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Как следует из объяснений ответчика и не оспаривается лицами, участвующими в деле, в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся сведения о ранее учтенном земельном участке с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, границы установлены, уточненная площадь 591 кв. м, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, который находится в целом в собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО3, запись о государственной регистрации внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №

Первоначально данный земельный участок имел вид разрешенного использования «для сада-огорода», но ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования был изменен на «индивидуальное жилищное строительство» на основании заявления ФИО2 об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования, предусмотренный зонированием территории; соответствующие сведения были внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером № каких-либо объектов недвижимости не имеется, однако согласно вышеуказанному договору в предмет договора также входил садовый домик, расположенный на данном земельном участке.

В ЕГРН имелись сведения о нежилом здании (садовый дом) с кадастровым номером №, площадью 36,1 кв. м, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, который также находился в собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, запись о государственной регистрации была внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №

11.09.2020 право собственности ФИО2 на садовый дом было прекращено и объект снят с кадастрового учета на основании заявления ФИО2 и акта обследования от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером ФИО9, согласно которому садовый дом с кадастровым номером № полностью прекратил свое существование, полезных конструктивных элементов нет, в связи с чем необходимо было исключить сведения о нем из ЕГРН.

Также в ЕГРН имеются сведения о ранее учтенном земельном участке с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сада-огорода, границы участка установлены, уточненная площадь 377 кв. м, расположенном по адресу: <адрес>, который находится в собственности ФИО6 на основании договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем садовым домиком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с продавцом ФИО4, запись о государственной регистрации внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №далее – спорный земельный участок).

Согласно сведениям ЕГРН по адресу: <адрес>, <адрес> на спорном земельном участке с кадастровым номером № находился садовый домик с кадастровым номером №, площадью 27,7 кв. м, который также на основании вышеуказанного договора находился в собственности ФИО1, запись о государственной регистрации была внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №

10.12.2020 право собственности ФИО6 на садовый домик, расположенный на спорном земельном участке, было прекращено; домик снят с государственного кадастрового учета на основании заявления собственника и акта обследования от 27.08.2020, подготовленного кадастровым инженером ФИО9, согласно которому объект недвижимости полностью прекратил свое существование, в связи с чем необходимо исключить сведения о нем из ЕГРН.

15.07.2020 в Администрацию поступило уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства с кадастровым номером №

03.12.2021 истец ФИО6 через ОГБУ «Многофункциональный центр предоставления государственный и муниципальных услуг» обратился с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о смене вида разрешенного использования спорного земельного участка с вида «для сада-огорода» на вид «для индивидуального жилищного строительства».

В ходе проведения правовой экспертизы представленных истцом документов Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области (далее - Филиал) был направлялся межведомственный запрос от ДД.ММ.ГГГГ№ в Администрацию города Иванова о предоставлении документа, содержащего виды разрешенного использования объектов недвижимости градостроительного регламента по соответствующей территориальной зоне в составе Правил землепользования и застройки города Иванова, в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером №

Как следует из ответа Администрации города Иванова от 09.12.2021 №, поступившего в Филиал, земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами Ж-1. Вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (код вида 2.1) является основным видом разрешенного использования земельного участка в территориальной зоне Ж-1.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 30 Правил землепользования и застройки города Иванова, утвержденных решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694 (далее – ПЗЗ города Иванова), предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков не подлежат установлению, за исключением земельных участков с видом разрешенного использования 2.1, для которых минимальная площадь земельного участка - 0,04 га, максимальная - 0,12 га.

С учетом полученного ответа 13.12.2021 государственным регистратором ответчика прав принято решение об отказе во внесении в ЕГРН сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица (уведомление № № было направлено заявителю).

Истец ФИО6 данный отказ в административном порядке не обжаловал, обратился в суд в порядке искового производства, в исковом заявлении фактически просит суд внести изменения в вид разрешенного использования спорного земельного участка.

В судебном заседании истец пояснил, что целью смены вида разрешенного использования спорного земельного участка является объединение его с земельным участком с кадастровым номером 37:24:020732:6, принадлежащим супруге, и дальнейшее строительство на данном земельном участке жилого дома.

В соответствии с п.п. 1, 3 ч.1 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственный кадастровый учет изменений, вносимых в сведения о недвижимом имуществе, помимо приема государственным регистратором прав заявления о государственном кадастровом учете и прилагаемых к нему документов, предусматривает необходимость проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земли подлежат использованию в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с ЗК РФ и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) установлены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне, при этом установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий) выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Таким образом, по смыслу указанных норм, в случае, если в отношении конкретной территориальной зоны установлен градостроительный регламент, правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования своего земельного участка в пределах тех видов разрешенного использования, которые предусмотрены градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов.

Согласно части 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии со статьей 1 ГрК РФ градостроительный регламент – это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В силу части 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 30, частью 3 статьи 31 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно сведениям ЕГРН спорный земельный участок как объект недвижимости был сформирован 02.10.1995, на кадастровый учет поставлен 24.10.2002, с видом разрешенного использования «для сада-огорода».

При этом, согласно отзыву ответчика, первоначально спорный земельный участок имел площадь 343 кв. м, несмотря на то, что первый собственник земельного участка ФИО5 получил в собственность 479 кв. м, из общей площади 1,7007 га коллективного сада трамвайно-троллейбусного управления в м. Отрадное, что следует из постановления Главы администрации города Иванова от 17.01.1995 №. Тем самым, в данном садоводческом товариществе исторически сложились земельные участки с декларированной площадью.

Спорный земельный участок фактически использовался в соответствии с установленным видом его разрешенного использования, что истцом не отрицается.

Реализуя свое право на изменение вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом, истец обратился с соответствующим заявлением о внесении изменений в ЕГРН.

На момент обращения истца к ответчику (03.12.2021) ПЗЗ города Иванова были приняты и действовали; при этом данным правовым актом предусмотрено градостроительное зонирование территорий, а также установлены предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков для различных территориальных зон.

Согласно ПЗЗ города Иванова вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (код вида 2.1) является основным видом разрешенного использования земельных участков в территориальной зоне Ж-1.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 ПЗЗ города Иванова для указанной территориальной зоны предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков не подлежат установлению, за исключением земельных участков с видом разрешенного использования 2.1, для которых установлена минимальная площадь земельного участка - 0,04 га, максимальная площадь - 0,12 га.

Таким образом, возможность изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка обусловлена необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента о предельных минимальных и максимальных размерах земельных участков с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (код вида 2.1) в территориальной зоне Ж-1.

Согласно выписке из ЕГРН и отзыву ответчика, границы спорного земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства; его уточненная площадь составляет 377+7 кв. м, что меньше установленного предельного минимального размера земельного участка для испрашиваемого вида разрешенного использования.

Доводы истца со ссылкой на разъяснения Росреестра (письмо от 19.07.2016 № 10-3153-КЛ «О предоставлении разъяснения») суд полагает несостоятельными в силу следующего.

В вышеуказанном разъяснении Росреестр полагает, что постановка на государственный кадастровый учет земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного градостроительным регламентом, возможна в случае если в составе необходимых для кадастрового учета документов имеется заключение уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающее, что фактическое использование земельного участка сложилось до принятия правил землепользования и застройки, и отсутствует возможность увеличения площади земельного участка до нормативной; тем самым речь идет об указанной возможности для земельных участков, фактически использовавшихся в соответствии с испрашиваемым видом разрешенного использования.

В рассматриваемом случае спорный земельный участок ранее использовался для ведения садоводства (под «сад-огород»), то есть в соответствии с установленным видом его разрешенного использования, что исключает применение вышеуказанного разъяснения.

Кроме того, в разъяснении Росреестра сказано, что при наличии утвержденных правил землепользования и застройки вид разрешенного использования образуемого земельного участка должен соответствовать градостроительному регламенту, если действие градостроительного регламента распространяется на такой земельный участок.

На спорный земельный участок действие градостроительного регламента распространяется; при этом изменение видов разрешенного использования земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительным регламенотом, действующим на момент обращения гражданина с соответствующим заявлением.

Исходя из положений пункта 4 статьи 37 ГрК РФ, пункта 3 статьи 85 ЗК РФ, правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов).

Вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для испрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования - п. 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

Таким образом, поскольку спорный земельный участок не соответствует требованиям, предусмотренным градостроительным регламентом применительно к минимальному размеру земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства (код вида 2.1) в территориальной зоне Ж-1, изменение его разрешенного использования с вида разрешенного использования «для сада-огорода» на вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» не представляется возможным.

Кроме того, суд считает обоснованными доводы ответчика о том, что по заявленным истцом требованиям надлежащим ответчиком Управление Росреестра по Ивановской области не является, поскольку выполняет лишь функции регистратора вносимых в ЕГРН сведений, в то время как фактические и правовые основания для этого формируются в результате действий непосредственных субъектов градостроительной деятельности: правообладателя земельного участка и органа местного самоуправления, устанавливающего градостроительный регламент.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО6 к Управлению Росреестра по Ивановской области о смене целевого назначения земельного участка и внесении изменений в кадастровый учет в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (путем изменения вида его разрешенного использования), следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6 к Управлению Росреестра по Ивановской области о смене целевого назначения земельного участка и внесении изменений в кадастровый учет в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд г.Иваново путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Шолохова Е.В.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 29.03.2022