Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО11 к администрации г. Владивостока, Кулошвили ФИО12 о восстановлении нарушенных прав собственника помещения в многоквартирном доме,

у с т а н о в и л:

ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 17.01.2011 обратилась в суд с иском к администрации г. Владивостока, ФИО4 о восстановлении нарушенных прав собственника помещений многоквартирного дома, указав в обоснование, что она является собственником квартиры и в силу ст. 290 ГК РФ имеет право пользования общим имуществом дома. Согласно выписке из реестра муниципальной собственности, на подвальные помещения площадью 61,3 кв. м, расположенные по адресу: ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право муниципальной собственности, которое обременено договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключенным с ФИО4, срок действия договора с 01.01.2008 по 31.12.2012. В указанном подвальном помещении находится инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме, что подтверждает принадлежность данного помещения к общему имуществу дома. В результате оформления ответчиком спорных нежилых помещений в свою собственность без согласия всех собственников помещений произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, чем нарушены права истца как одного из собственников помещений дома. В июле 2010 г. по инициативе истца состоялось общее собрание собственников многоквартирного дома, на котором принято решение об использовании подвального помещения с целью получения дополнительного дохода для ремонта общего имущества и инженерного оборудования дома . До настоящего времени магазин, расположенный в подвале многоквартирного дома продолжает работать, доход от сдачи в аренду подвального помещения получает Администрация г. Владивостока и использует исключительно в своих целях. Указанное помещение является подвальным, предназначено для обслуживания более одной квартиры, т.е. является общим имуществом собственников квартир в доме, в связи с чем, неправомерно внесено в реестр муниципальной собственности. Полагала, что у администрации г. Владивостока отсутствовали законные основания для регистрации права муниципальной собственности на спорный объект недвижимости, в связи с чем просила признать незаконными действия администрации г. Владивостока по включению в реестр муниципальной собственности нежилых помещений площадью 61,3 кв. м, номера на поэтажном плане 1.2 (лит I), расположенных в строении лит. (А), в доме , признать недействительным зарегистрированное право муниципальной собственности администрации г. Владивостока на указанные нежилые помещения, исключить из реестра муниципальной собственности, из ЕГРП подвальные помещения в доме , признать недействительным договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенный с ФИО4, признать нежилые помещения общим имуществом многоквартирного дома обслуживающим более одного помещения, признать за истцом право на 1/154 долю в праве общей долевой собственности, обязать ответчика освободить подвальные помещения в течение 1 месяца со дня вынесения решения суда, взыскать расходы на представителя в размере 30 000 руб. и расходы по оплате госпошлины в сумме 200 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 настаивал на исковых требованиях по доводам искового заявления; пояснил, что в подвале жилого дома размещены инженерные коммуникации, обслуживающие более одной квартиры, что подтверждает принадлежность данного помещения к общему имуществу дома. Подвальное помещение необходимо для использования всеми собственниками. С ДД.ММ.ГГГГ г. истец является собственником квартиры и, соответственно, сособственником общего имущества многоквартирного дома в силу закона. ДД.ММ.ГГГГ администрация г. Владивостока зарегистрировала право собственности на спорный объект. С ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Владивостока с ФИО4 заключен договор аренды нежилых помещений. О нарушенном праве истица узнала в марте 2010 г., в суд с иском не обращалась в силу юридической неграмотности. Просил требования удовлетворить.

Представитель администрации г. Владивостока по доверенности ФИО5 иск не признала, представила письменный отзыв, в котором указала, что право муниципальной собственности на нежилое помещение возникло на основании решения малого Владивостокского Совета от 25.03.1992 № 182 об утверждении перечня объектов, передаваемых в муниципальную собственность. 17.12.1993 спорное нежилое помещение внесено в реестр муниципальной собственности. Нормы статьи 36 ЖК РФ не являются основанием исковых требований, т.к. на момент отнесения спорного помещения к муниципальному имуществу ЖК РФ не был принят. Пункт 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ также не является основанием исковых требований, поскольку Первая часть ГК РФ принята после того, как на спорное имущество отнесено к муниципальной собственности. Изменение законодательства в последующем не является основанием для прекращения права муниципальной собственности на спорное имущество. Кроме того, спорное нежилое помещение обладает техническими характеристиками, позволяющими использовать его как самостоятельный объект. Помещение никогда не использовалось для обслуживания жилого дома и его квартир в качестве подсобных, вспомогательных, хозяйственных помещений, сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект технической недвижимости, а их действия БТИ истцом не обжаловались. С 1992 г. и по настоящее время какие либо жалобы, обращения от жильцов дома относительно незаконного использования ответчиком спорного помещения в администрацию не поступало. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности по требованию об оспаривании права муниципальной собственности, т.к. с ДД.ММ.ГГГГ г. в спорном помещении располагается магазин. Также истец не вправе оспаривать договор аренды, так как она не является стороной договора, и ее права не нарушены. Просила в иске отказать в полном объеме.

Привлеченный к участию в деле в качестве соответчика ФИО4 возражал против признания недействительным договора аренды. Заявил о пропуске срока исковой давности. Пояснил, на обустройство магазина он понес большие затраты; при этом затраты на капитальный ремонт помещения ему возмещает ответчик. Просил в иске отказать.

Выслушав представителей сторон, соответчика, изучив материалы гражданского дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания имущества в многоквартирном доме. В соответствии с п. 3 Правил при определении состава общего имущества используются содержащиеся в ЕГРП сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом.

Решением малого Совета Владивостокского городского Совета народных депутатов от 25.03.1992 № 182 утвержден перечень предприятий муниципальной собственности г. Владивостока, в который вошли ПЖЭУ и ПЖЭТы.

В соответствии с выпиской из Реестра муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения подвального этажа площадью 61,3 кв. м, номера на поэтажном плане 1, 2 (лит. I), расположенные в строении лит. А, в доме , внесены ДД.ММ.ГГГГ в реестр муниципальной собственности на основании решения малого Владивостокского городского Совета № № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 10)

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственности и предпринимателем ФИО4 заключен договор аренды недвижимого имущества по адресу: общей площадью 61,30 кв. м для использования под магазин на срок с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на это же нежилое помещение между Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры и ООО «Ерэти» в лице директора ФИО4 заключен договор аренды на срок с ДД.ММ.ГГГГ. (25-26)

ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО передает, а новый арендатор - индивидуальный предприниматель ФИО4 принимает на себя права и обязанности бывшего арендатора, предусмотренные договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения по адресу: , площадью 61,3 кв. м.

Согласно экспликации к поэтажном у плану строения, расположенного по (литер I), нежилое помещение имеет площадь 61,3 кв. м, расположено в подвале, состоит из торгового зала.

Право собственности истицы на квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, возникшего на основании договора передачи квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ. Квартира находится в общей совместной собственности ФИО6 и ФИО2 (л.д. 7)

Согласно протоколу № № общего собрания собственников помещений многоквартирного дома , ДД.ММ.ГГГГ принято решение о передаче в управление ООО «УК Первореченского района № 5» подвального помещения в с правом передачи его в аренду третьим лицам, а также с правом заключения договора аренды на пользование данным помещением. (л.д. 17)

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также санитарное, техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения…

Подпунктом «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, т.е. помещения общего пользования.

Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное значение.

Акт обследования помещения от ДД.ММ.ГГГГ по , подъезд № № свидетельствует о том, что в помещении магазина (продукты) расположены инженерные коммуникации: стояки ХВС, стояки ГВС, стояки отопления, стояки полотенцесушителя, стояки канализации. (л.д. 8)

Согласно заключению ДЭКЦ от 10.05.2011, через обследуемые нежилые помещения проходят инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания всех помещений дома. Установлено, что на данных магистральных вертикальных и горизонтальных трубопроводах перекрывающей и регулирующей арматуры нет, постоянный либо периодический доступ к ним с целью обслуживания не требуется, исследуемые подвальные помещения, общей площадью 71,3 кв.м. номера на поэтажном плане №, а так же используемых помещениях площадью 13,3 кв. м имеют самостоятельное значение и могут использоваться самостоятельно без ущерба для эксплуатации жилого дома, так как не препятствуют и не оказывают никакого негативного влияния на режим эксплуатации жилого дома. При перепланировке подвального помещения под магазин арендуемая площадь в габаритах наружных стен не изменилась, то есть помещение имеет площадь 71,3 кв. м. При выполненной перепланировке заменены изношенные конструктивные элементы и восстановлены отсутствующие элементы (окна, двери, полы, отопление, электроснабжение, отделочные покрытия), выполнено усиление проемов. Принятые технические решения при перепланировке и переоборудовании подвального помещения в доме под магазин соответствуют требованиям СНиП 2.01.07-85*, СНиП 3.04.01-87, СНиП 2.01-97*, СНиП 2.02.01-83* и требованиям экологических и санитарно-гигиенических норм СанПиН 2.1.2.1199-03, СанПиН 2.1.2.1002-00, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 и т.д. Данные помещения не относятся к помещениям, обеспечивающим жизнедеятельность дома № 23. (л.д. 43-44)

В соответствии со ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.

С учетом доказательств по делу суд приходит к выводу о том, что право муниципальной собственности на спорные нежилые помещения возникло в ДД.ММ.ГГГГ г. до введения в действие ч. 1 ГК РФ, при этом до введения в действие ГК и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» регистрация права не требовалась. Последующая регистрация права муниципальной собственности ДД.ММ.ГГГГ объем прав администрации г. Владивостока не изменила. С ДД.ММ.ГГГГ г. право муниципальной собственности никем не оспаривалось.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Как усматривается из материалов дела, ФИО2 при обращении в суд и в судебном заседании заявляла о нарушении ее прав как собственника квартиры в доме , которую она приобрела в собственность на основании договора № № на передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку право собственности истца на квартиру в доме, в котором находится спорное нежилое помещение, возникло после возникновения права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение, при этом помещение с ДД.ММ.ГГГГ использовалось в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома и до возникновения права собственности истца на квартиру, то несостоятельны доводы истца о нарушении ее права пользования спорным нежилым помещением, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

Кроме того, нежилое помещение, расположенное по сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект инвентаризации. То обстоятельство, что по данным ФГУП «Ростехинвентаризация» спорное нежилое помещение зарегистрировано как подвал, не является основанием для признания недействительным права муниципальной собственности. Само по себе нахождение спорного нежилого помещения в подвале не является основанием для оспаривания права муниципальной собственности, т.к. истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, что спорное нежилое помещение является общим имуществом многоквартирного дома и используется для обслуживания более одной квартиры. Нахождение в спорном нежилом помещении трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления и канализации не может служить достаточным основанием для отнесения этого помещения к вспомогательным, поскольку истцом не доказано, что нахождение в спорном нежилом помещении общих коммуникаций каким-либо образом препятствует истцу в пользовании принадлежащей ей квартирой или общим имуществом дома. Технические характеристики спорного нежилого помещения позволяют использовать его как самостоятельный объект права.

Требование истца о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ также не подлежит удовлетворению, поскольку истцом не представлено доказательств недействительности сделки, а также в связи с истечением срока исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности 3 года.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из материалов дела, спорные нежилые помещения с ДД.ММ.ГГГГ г. по настоящее время заняты и используются третьими лицами, что было очевидно для всех жильцов дома, в т.ч. истицы. Как отмечалось выше, ФИО2 стала собственником квартиры в доме в ДД.ММ.ГГГГ году. В суд с настоящим иском обратилась ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с пропуском установленного законом срока.

Доводы представителя истца о том, что о нарушенном праве истица узнала в ДД.ММ.ГГГГ года, не могут быть приняты судом во внимание, т.к. опровергаются доказательствами по делу.

В связи с отсутствием оснований для признания недействительным права муниципальной собственности, договора аренды, признания за истцом права на долю в общем имуществе не имеется оснований для удовлетворения требования истца о возложении на ответчиков обязанности по освобождению спорного нежилого помещения.

На основании ст. 98 ГПК РФ в связи с отказом в иске не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО13 к администрации г. Владивостока, Кулошвили ФИО14 об оспаривании права муниципальной собственности на нежилое помещение по , признании недействительным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, признании права на 1/154 доли в праве общей долевой собственности, об освобождении подвального помещения дома , взыскании судебных расходов отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Первореченский районный суд г. Владивостока в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий