Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Атлант» о признании сделки недействительной, обязании передать квартиру, взыскании неустойки, взыскании разницы в стоимости квартиры, компенсации морального вреда, штрафа за нарушение прав потребителя,

Установил:

ФИО2 обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО «Атлант» о признании сделки недействительной, обязании передать квартиру, взыскании неустойки, взыскании разницы в стоимости квартиры, компенсации морального вреда, штрафа за нарушение прав потребителя.

В обоснование своих требований указала следующее:

12.09.2016 года между ООО «Атлант» и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно п.1.2 которого объектом долевого строительства является квартира (номер строительный) в доме по адресу: , третья очередь строительства, срок ввода дома в эксплуатацию – четвертый квартал 2016 года. Квартира подлежала передачи в течение 30 дней после ввода дома в эксплуатацию.

Свои обязательства в виде оплаты денежных средств в размере 928000 рублей Истец выполнила полностью, однако в указанные в договоре сроки, квартира не была передана.

По акту приема-передачи Истцом 24.04.2017 года была получена квартира со строительным номером площадью 23,2 кв.м., однако, фактически согласно данным технического паспорта, площадь квартиры составила 22,1 кв.м.

Таким образом, Ответчик нарушил сроки, указанные в договоре долевого строительства и обманул его относительно площади передаваемой квартиры, в связи с чем органы Росреестра отказали Истцу в регистрации права собственности на данную квартиру.

В связи с изложенным просит признать акт приема-передачи квартиры от 24.04.2017 года недействительной сделкой, совершенной под влиянием обмана со стороны Ответчика, обязать ответчика передать ему квартиру с площадью 22,1 кв.м. по , взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи квартиры с 31.01.2017 года по день передачи квартиры, разницу в стоимости квартиры в размере 44000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 30000 рублей и штраф за нарушение прав потребителя.

В судебное заседание ФИО2, надлежащим образом уведомленная (д.д.25, 59 – телефонограммы), не явилась, суд полагает возможным рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель ФИО3 – ФИО4 (л.д.24-доверенность) исковые требования поддержал по изложенным в них основаниям, дополнительно пояснил следующее:

В конце 2016 года Ответчик действительно предлагал жильцам дома подписать дополнительное соглашение к договору долевого строительства в связи с получением нового техпаспорта. Истец данное соглашение не подписала, т.к. оно изменяло метраж квартиры в иную сторону, а также в связи с отсутствием времени на согласование. 25.04.2017 года Истцом был подписан акт приема-передачи квартиры, однако, ключи ей не были переданы, т.к. в квартире отсутствовали счетчики. После установки счетчиков, приблизительно в сентябре 2016 года Истец ключи получила, в октябре 2016 года представитель ответчика опломбировал счетчики в его (ФИО4) присутствии, предложил ему подписать акт пломбировки, он отказался, т.к. представителем Истца на тот момент не являлся, а также полагает, что все документы должны направляться Истцу на почту с предоставлением времени для ознакомления и согласования. Он не оспаривает, что по акту приема-передачи ему передана квартира с разницей в площади в пределах двух квадратных метров, что в силу п.1.3 не влечет перерасчетов между сторонами. Однако, он не согласен ни на подписание дополнительного соглашения к договору долевого строительства с изменением площади квартиры задним числом, ни на подписание текущего акта о внесении изменений в акт приема-передачи от 25.04.2017 года в части площади квартиры. Он желает взыскать неустойку по день подписания нового акта приема-передачи без всяких дополнительных соглашений. Полагает, что из-за действий Ответчика Истец была лишена возможности зарегистрировать свое право собственности, а соответственно, в полной мере осуществлять правомочия собственника квартиры.

Представитель ответчика ФИО5 исковые требования не признала, суду пояснила следующее:

Факт заключения с Истцом договора долевого строительства, прошедшего государственную регистрацию, передачи квартиры, указанной в договоре с нарушением предусмотренного срока на 85 дней она не отрицает. То, что за нарушение сроков полагается взыскание неустойки, компенсация морального вреда и штраф ей также известно, и до 25.04.2017 года она не оспаривает право истца на взыскание неустойки и сопутствующих требований. Однако, что касается остальных требований, то ФИО2 уже в конце 2016 года было предложено заключить дополнительное соглашение к договору долевого строительства в связи с получением технического паспорта, где был указан настоящий метраж и номер квартиры. Истец от подписания дополнительного соглашения отказалась. После сдачи дома в эксплуатацию в 2017 году все жильцы были уведомлены о передаче квартир, и в апреле 2017 года началась передача квартир. Истец явилась и приняла квартиру в соответствии с договором долевого строительства, указанным в нем метражом и номером, с отметкой о том, что номер строительный. Ключи были переданы Истцу в день подписания акта приема-передачи, как и всем остальным жильцам. Далее, Истцу было отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру в связи с разницей в метраже и номере, указанном в акте приема-передачи, договоре долевого строительства и в техническом паспорте. Истец обратился к ответчику с претензией, ей опять было предложено подписать дополнительное соглашение к договору долевого строительства и личным письмом и письмо из Департамента архитектуры и строительства Томской области. Письмо было получено ФИО2, однако, дополнительное соглашение не подписано, не смотря на неоднократные редакции, предлагаемые ответчиком. На претензию Истца в марте 2018 года она (ФИО5) не ответила, т.к. все уже было обсуждено до этого, Истец заявил о своем намерении обращаться в суд. Дом действительно был сдан с задержкой, в связи с чем некоторые жильцы обратились за неустойкой, но из 159 квартир в сданном доме, только с квартирой Истца возникли проблемы, все остальные жильцы подписали дополнительные соглашения к договору в конце 2016 года, получили квартиры в апреле, оформили право собственности, проживают в них или сдают. На данный момент она готова заключить дополнительное соглашение с изменением метража или номера квартиры, либо акт о внесении изменений в акт приема-передачи от 25.04.2017 года в части номера и метража квартиры. Ответчик считает свои обязательства по договору долевого строительства выполненным 25.04.2017 года, когда Истцу была передана квартира, соответствующая условиям п.1.2-1.3 договора долевого строительства. До этой даты она признает право Истца на взыскание неустойки, после передачи квартиры, проблемы с её регистрацией возникли по причине непонятного поведения самого Истца.

Представитель ответчика ФИО6 исковые требования не признала, представила письменные возражения (л.д. 30-33).

Суду пояснила, что Истцом выбран неверный способ защиты, поскольку оспариваемый акт приема-передачи квартиры сделкой не является, т.к. права и обязанности сторон вытекают из договора участия в долевом строительстве, который не оспаривается. Акт приема-передачи только подтверждает исполнение обязанности по договору долевого строительства, сам по себе никаких прав и обязанностей не порождает. Кроме того, со стороны Ответчика никакого обмана Истца не было, ему ещё в конце 2016 года было предложено подписать дополнительное соглашение к договору долевого строительства в связи с изменением площади квартиры, от чего он отказался. При акте приема-передачи Истец присутствовала, квартиру и её площадь прекрасно видела, ключи получила, что подтверждается показаниями свидетеля, и тем, что ни в одной претензии передачи данных ключей Истец не требовала. Со взысканием неустойки по 25.04.2017 года Ответчик согласен, однако, это никак не решит вопрос Истца с государственной регистрацией прав на квартиру, который он мирным путем, предложенным в письменном уведомлении и в судебном заседании, решить отказался.

Свидетель ФИО1 суду пояснил, что является председателем 10.10.2017 года он лично опломбировал в квартире Истца приборы учета, ФИО4 открывал и закрывал дверь в квартиру , представленный акт опломбирования подписать отказался, причин не объяснил.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему:

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению (статья 9 ГК РФ).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, урегулированы Федеральным законом РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Согласно п.1 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Как следует из п. 1 ст. 6 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Сторонами не оспаривалось, что между ними заключен договор участия в долевом строительстве от 12.09.2016 года, прошедший государственную регистрацию (л.д.8-11- договор с отметкой о госрегистрации).

П.1.2. данного договора предусмотрено, что его объектом является квартира (номер строительный) в доме по адресу: , третья очередь строительства.

П.1.3 данного договора предусмотрено, что адрес объекта (в том числе номер квартиры) и его технические характеристики будут определены на основании данных технической инвентаризации, при этом увеличение или уменьшение площади квартиры в пределах 2 кв.м. по сравнению с общей проектной площадью Объекта не влечет перерасчетов между сторонами.

Истец по данному договору уплату произвел в полном объеме в указанные сроки (л.д.12 – справка).

Согласно 5.1 договора участия в долевом строительстве срок ввода дома в эксплуатацию – четвертый квартал 2016 года. Квартира подлежала передачи в течение 30 дней после ввода дома в эксплуатацию.

Согласно акту приема-передачи, подписанному сторонами (л.д.13) Истцу 25.04.2017 года передана квартира со строительным номером по площадью 23,2 кв.м.

Согласно техническому паспорту на жилой дом у предоставляемой квартиры изменился номер на и её площадь составила 22,1 кв.м. (л.д.42-44).

Таким образом, Истцу 25.04.2017 года передана квартира с нарушением сроков, указанных в договоре (30.01.2017 – последний день передачи по условиям договора), соответствующая по площади условиям договора долевого строительства, но не соответствуют данным технической инвентаризации. При этом, площадь переданной квартиры соответствует условиям договора долевого строительства (расхождение на 1 кв.м., что перерасчета не влечет).

Соответственно, свои обязательства по договору долевого строительства Ответчик выполнил 25.04.2017, когда передал Истцу квартиру, соответствующую условиям, указанным в п.п. 1.2-1.3 Договора долевого строительства, с нарушением сроков, указанных в 5.1 Договора.

Согласно ст. 6 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Таким образом, исковые требования ФИО4 о взыскании неустойки подлежат удовлетворению в части взыскания неустойки за период с 31.01.2017 года (следующий день за 30.01.2017 – последним днем исполнения обязательства в силу п.п.5.1, 7.1 Договора о 12.09.2016 года) по 25.04.2017 года (день фактической передачи квартиры).

Размер неустойки рассчитывается по формуле: 980000 рублей х 1/300 х 9,75% (ставка рефинансирования на день исполнения обязательства) х85 (количество дней просрочки) х 2 и составляет 51306 рублей.

При этом, суд не берет во внимание пояснения представителя Истца о непереданных ключах, т.к. по акту приема-передачи квартира передана полностью без каких-либо замечаний со стороны Истца, факт не предоставления ключей ни в акте, ни в последующих претензиях Истца не отмечен, согласно пояснений свидетеля ФИО1 в начале октября 2017 года представитель истца открывал и закрывал квартиру своими ключами.

В части взыскания неустойки за пределами 25.04.2017 года суд полагает возможным в удовлетворении данной части исковых требований отказать, поскольку Истцу передана квартира, соответствующая условиям договора долевого строительства, с разницей в площади 1 кв.м., что перерасчетов не влечет, с указанием на строительный номер квартиры, и в силу п.3.2.6 с момента подписания акта приема-передачи обязательства застройщика считаются выполненными.

Что касается пояснений Истца о невозможности пользоваться квартирой в отсутствии зарегистрированного права, то данные обстоятельства находятся за пределами обязательств, предусмотренных договором долевого строительства.

Как следует из представленных ответов из органов Росреестра, регистрация была приостановлена, а затем в ней было отказано, в связи с противоречиями в акте приема-передачи квартиры и данных технической инвентаризации, Истцу была разъяснена необходимость составления дополнительного соглашения с ответчиком о внесении изменений в договор долевого строительства. Из пояснений сторон, в том числе представителя Истца, следует, что Истец никаких препятствий к заключению данного соглашения не чинил, наоборот, предлагал его заключить с момента получения данных технической инвентаризации, а также во всех ответах на претензии Истца, полученных лично Истцом, предоставлял проект дополнительного соглашения, как и в настоящем судебном заседании. Представитель Истца пояснил, что данное соглашение, равно как и документ о внесении изменений в акт приема-передачи квартиры он подписывать не желает, т.к. хочет получить неустойку, вплоть до подписания нового акта приема-передачи квартиры.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ответчик с 25.04.2017 года свои обязательства по договору выполнил, и оснований взыскивать неустойку с указанной даты у суда нет.

В силу п.1.3 Договора участия в долевом строительстве от 12.09.2016 года увеличение или уменьшение площади квартиры в пределах 2 кв.м. по сравнению с общей проектной площадью Объекта не влечет перерасчетов между сторонами.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Поскольку фактическая площадь переданной квартиры отличается всего на 1 кв.м. указанная разница никаких перерасчетов не влечет, в силу ст.309 ГК РФ в удовлетворении требований о взыскании разницы в стоимости квартиры 44000 рублей также должно быть отказано.

Что касается исковых требований о признании акта приема-передачи квартиры недействительным, как заключенного под влиянием обмана, обязании подписать новый акт приема-передачи квартиры суд приходит к следующему:

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.2 ст.179 ГК РФ Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Суд полагает, что сделкой, направленной на установление прав и обязанностей является договор участия в долевом строительстве, о недействительности которого ни одна из сторон ни заявляла, и не заявляет.

В соответствии с п.3.2.6 данного договора акт приема-передачи квартиры является документом, подтверждающим выполнение обязательств Застройщика по данному договору, а не самостоятельной сделкой.

Соответственно, оспариванию в порядке главы 9 ГК РФ данный акт не подлежит.

Кроме того, действия ответчика в силу п.2 ст.179 ГК РФ никаким образом под понятие обмана, изложенного в указанной статье, не попадают.

Ответчик в конце 2016 года известил участников долевого строительства о необходимости заключения дополнительных соглашений в связи с поступившими данными технической инвентаризации, что представитель Истца не отрицает, поясняя, что договор не подписал, т.к. «не хотел подписывать договор «на коленке», с изменениями, как он полагал, ухудшающими его положение.

Акт приема-передачи Истец также подписала добровольно, квартиру при этом видела, что опять же представитель Истца не отрицает, возможностью проверить её площадь располагала.

Кроме того, представитель Истца ссылается на то, что признание акта приема-передачи недействительным и обязание составить новый акт, необходимо ему для регистрации права собственности на квартиру в органах росреестра, однако, данный способ к устранению нарушений не приведет, т.к. противоречия в акте и договоре долевого участия, на которые ссылались регистрирующие органы в своем ответе (л.д.14-15, 22-23), останутся, а заключать дополнительное соглашение, на что ссылаются органы росреестра, либо вносить изменения в имеющийся акт, Истец не хочет.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным в удовлетворении данной части исковых требований отказать, в связи с необоснованностью: акт приема-передачи сделкой не являются, по основаниям, указанным Истцом, недействительным признан быть не может, обман со стороны Ответчика в судебном заседании подтверждения не нашел.

Согласно п. 1 ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом в каждом конкретном случае с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Поскольку в судебном заседании установлено нарушение прав ФИО2 как потребителя со стороны ответчика суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд учитывает обстоятельства нарушения прав потребителя (истца), последствия этих нарушений, степень вины ответчика, в связи с чем, руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд полагает обоснованным к взысканию с ответчика компенсации морального вреда в сумме 1000 рублей.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Следовательно, применение данной меры ответственности постановлено в зависимость от того, было ли исполнено законное требование потребителя в добровольном порядке.

Соответственно, с Ответчика подлежит взысканию штраф в размере 52306 : 2 (половина взысканной неустойки и компенсации морального вреда), т.е. 26153 рубля.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Поскольку в силу действующего законодательства при подаче иска по данной категории дел истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета муниципального образования «Город Томск» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2039 рублей ( 1739 рублей по требованиям имущественного характера + 300 рублей по требованиям о компенсации морального вреда).

Решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Атлант» ИНН <***> в пользу ФИО2:

- 51 306 рублей – неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с 31.01.2017 года по 25.04.2017 года;

- 1000 рублей – компенсацию морального вреда за нарушение прав потребителя;

- 26 153 рублей – штраф за нарушение прав потребителя.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Атлант» ИНН <***> в пользу муниципального образования «город Томск» - 2039 рублей – госпошлину, от уплаты которой истец был освобожден.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г.Томска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста судебного решения.

Председательствующий: Н.Б. Ананичева