Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тотьмянин В.А., Тотьмянина В.Н. к Обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтройМаркет» о расторжении договора № участия в долевом строительстве жилого дома № в от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Тотьмяниными В.Н., В.А. и ООО «ИнвестСтройМаркет», взыскании уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств в размере 2 482 725 руб., неустойки в размере 981 659 руб. 77 коп., убытков в размере 739 264 руб. 38 коп.,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с иском к ООО «ИнвестСтройМаркет» о расторжении договора долевого участия и взыскании денежных средств. В обоснование своих требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между Тотьмяниным В.А., Тотьмяниной В.Н. и ООО "ИнвестСтройМаркет" был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома № по (зарегистрирован в УФРС по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ за № регистрации №).

В соответствии с Договором Застройщик взял на себя обязательство передать в долевую собственность Истцов однокомнатную ориентировочной площадью 47,29 кв.м. (включая площадь лоджий,балконов, веранд и террас), расположенную на 6 этаже ФИО8 дома по адресу: «Д».

Цена договора долевого участия была оплачена Дольщиками в размере 2482725 руб. в полном объеме, что подтверждается платежными документами: чек-ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 149259 руб., чек-ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 133466 руб., квитанция Сбербанка о перечислении заемных средств от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 200 000 руб.. а также Справкой Застройщика от ДД.ММ.ГГГГ.

После окончания строительства дома Дольщикам была предложена к приемке квартира № №, по своим характеристикам отличающаяся от объекта долевого участия, указанного в Договоре №, а именно: вместо однокомнатной квартиры с лоджией площадью 7,78 кв.м. - однокомнатная квартира с балконом площадью 1,7 кв.м. и лоджией 3,87 кв.м. Указанное изменение объекта долевого строительства, и следовательно, условий договора, является существенным для Дольщиков в силу следующих обстоятельств.

Описание объекта долевого строительства содержится в п. 1.2. Договора и Приложении № Договору, являющемся неотъемлемой его частью. Исходя из данных положений Договора и проектного плана, Дольщикам должна была быть передана по окончании строительства однокомнатная квартира площадью 47,29 кв.м., включая площадью лоджии - 7,78 кв.м.

В соответствии с п.4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», существенным условием договора долевого участия в строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

Таким образом, предмет договора является его существенным условием. Вместе с тем, Застройщик в одностороннем порядке, без согласования с Дольщиками, внес изменения в проектный план, являющийся неотъемлемой частью договора, и осуществил строительство однокомнатной квартиры с балконом площадью 1,7 кв.м. и лоджией 3,87 кв.м, т.е. в результате данного изменения уменьшилась площадь объекта долевого участия. Вместе с тем, площадь квартиры, включая площадь лоджии, была использована для расчета стоимости договора долевого участия: общая стоимость договора была определена из расчета 52 500 руб. за 1 кв.м. площади, в том числе площади лоджии (п. № Договора, приложение № к договору).

Указанное изменение площади объекта долевого строительства не является допустимым отклонением по смыслу п. № договора, в соответствии с которым общая площадь квартиры может отличаться от проектной по данным технической инвентаризации. Изменение объекта долевого строительства, подлежащего передаче Истцам, обусловлено не особенностью подсчета общей площади, а несогласованным перепроектированием объекта, в результате которого произошло изменение строительных параметров квартиры: вместо одной лоджии площадью 7,78 кв.м. построена квартира с лоджией, в половину меньше по площади, чем запроектированная, и балкон.

В соответствии с Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", лоджия - это перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.

Всоответствии со СНиП 31-01-2003 "ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ" (Приложение Б, п.3.1.), Балкон - это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, а Лоджия (п.3.3.) - встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает.

Таким образом, балкон и лоджия являются различными по своим техническим параметрам частями квартиры (балкон - площадка, лоджия - помещение), в связи с чем перепроектирование застройщиком лоджии в лоджию и балкон с двумя различными входами является существенным изменением условий Договора.

Кроме того, запроектированная лоджия и фактически построенные лоджия и балкон различаются не только по строительно-техническим характеристикам, но и по своим полезным свойствам. Заключая договор долевого участия, Дольщики рассчитывали на то, что лоджия в квартире будет большая, что имеет существенное значение, поскольку квартира является однокомнатной, и лоджия могла быть использована в качестве дополнительного помещения. Разделение большой лоджии на маленькую лоджию площадью 3,87 кв.м. и маленький балкон площадью 1,7 кв.м. значительно снижает полезные свойства данных дополнительных помещений, поскольку они разделены и имеют разные входные проемы.

Исходя, из вышеизложенного, изменение Застройщиком объекта долевого участия является существенным для Дольщиков.

Наличие в квартире балкона и лоджии меньшей площади вместо лоджии является неустранимым, т.е. существенным недостатком.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона №214-ФЗ.

Дольщиками неоднократно направлялись претензии Застройщику в части выявленных недостатков объекта долевого участия, в том числе - требование о расторжении договора. Расторгнуть договор Застройщик отказался, Дольщикам были предложены другие варианты квартир в качестве замены предмета договора (письмо от 15.09.2010). Вместе с тем, выбор Дольщика между заменой квартиры и расторжением Договора принадлежит Участнику долевого строительства.

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 статьи 9, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата закройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Денежные средства были уплачены по Договору в размере 2 482 725 руб.в следующем размере и в следующие сроки:

- ДД.ММ.ГГГГ-149259 руб.,

- ДД.ММ.ГГГГ- 133466 руб.,

- ДД.ММ.ГГГГ - 2 200 000 руб.

В соответствии с Указанием ЦБ РФ от 31.05.2010 N 2450-У "О размере ставки рефинансирования Банка России", учетная ставка банковского процента составляет 7,75%. Общая сумма неустойки, подлежащей выплате Ответчиком, составляет 841 932 руб.

В связи с тем, что для оплаты договора Дольщиками привлекались кредитные средства (кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный со Сбербанком РФ), они понесли убытки в виде выплаченных процентов по кредиту в размере 604 075.13 руб. (на момент подачи заявления в соответствии со справкой Сбербанка РФ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) и единовременного платежа за открытие ссудного счета в размере 25 000 руб.

На основании изложенного выше просят расторгнуть Договор № участия в долевом строительстве жилого дома № № по в от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Тотьмяниной В.Н, Тотьмяниным В.А. и ООО "ИнвестСтройМаркет"; взыскать с ООО "ИнвестСтройМаркет" в пользу Тотьмяниной В.Н, Тотьмянина В.А уплаченные по Договору участия в долевом строительстве денежные средства в размере 2 482 725 руб.; неустойку в размере 841 932 руб.; убытки в размере 629 075,13 руб.; судебные расходы, в размере оплаченной государственной пошлины 27 968 руб. 66 коп.

ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании истцы уточнили исковые требования, просят расторгнуть Договор № участия в долевом строительстве жилого дома № № по в от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Тотьмяниной В.Н, Тотьмяниным В.А. и ООО "ИнвестСтройМаркет"; взыскать с ООО "ИнвестСтройМаркет" в пользу Тотьмяниной В.Н, Тотьмянина В.А уплаченные по Договору участия в долевом строительстве денежные средства в размере 2 482 725 руб.; неустойку в размере 956633,90 руб.; убытки в размере 707142 руб.; судебные расходы, в размере оплаченной государственной пошлины 33023 руб. 66 коп.

В дальнейшем истцы вновь подали заявление об увеличении исковых требований, в частности, просят взыскать неустойку в размере 981659,77руб.; убытки в размере 739264,38 руб.; судебные расходы, в размере оплаченной государственной пошлины 34938,43 руб.

Истцы в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, просят рассмотреть дело в свое отсутствием, с участием представителя.

Представитель истцов Колчанова Н.Н. в судебном заседании поддерживает позицию своих доверителей, просит удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика Попова Е.С. в судебном заседании с иском не согласна. В ранее представленном письменном отзыве указали, что ДД.ММ.ГГГГ между Истцами и Ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома № № по в , в соответствии с которым Ответчик обязан после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать в долевую собственность Истцов однокомнатную ориентировочной площадью 47,29 кв.м. (включая площадь лоджий, балконов, веранд и террас), расположенную на шестом этаже жилого дома по адресу: ».

В исковом заявлении Истцы указывают, что Застройщик существенно изменил условия заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора, предложенная им к передаче квартира имеет существенные нарушения к качеству объекта долевого строительства, в связи с тем, что на проектом плане, являющимся приложением № к договору в квартире указана одна лоджия площадью 7, 87 кв.м., предложенная же им к передаче квартира имеет лоджию 3,87 кв.м. и балкон 1,7 кв.м.

Ответчик с данным мнением не согласен, считает, что данное изменение не является существенным и не приводит к ухудшению качества квартиры.

В соответствии с условиями заключенного договора Ответчиком построена , расположенная на № этаже жилого дома по адресу: Квартира полностью соответствует строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, что подтверждается разрешением на ввод дома в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Администрацией г. Перми.

То есть квартира построена с соблюдением всех требований к качеству объекта долевого строительства, как предусмотрено п. 1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Кроме того, Истцы до сдачи квартиры знали о наличии в квартире лоджии и балкона (а не одной лоджии), что подтверждается актом предварительного осмотра Истцами квартиры № № жилого дома № № по в ДД.ММ.ГГГГ, подписанного Истцами, представителями Застройщика, генерального подрядчика и управляющей компании.

Истцы осматривали квартиру, осматривали балкон и лоджию, высказали и отразили в акте ряд замечаний по регулировке балконной двери, указали на сломанную ручку при выходе из лоджии, просили устранить данные замечания, что и было сделано. Никаких замечаний, недовольства по наличию в квартире лоджии и балкона, а не одной лоджии не высказывали.

В ДД.ММ.ГГГГ. Истцы обратились с претензией к Ответчику, в которой просили предоставить им взамен квартиры № №, другую двухкомнатную квартиру в этом же доме или возвратить оплаченные ими по договору деньги в сумме 2 482 725 рублей.

В ответ на данную претензию Ответчиком были предложены Истцам 5 квартир имеющих одну лоджию, Однако никакой реакций со стороны Истцов не последовало.

На основании вышеизложенного просят отказать истцам в иске в полном объеме.

Заслушав представителя истцов, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Тотьмяниным В.А., Тотьмяниной В.Н. и ООО "ИнвестСтройМаркет" был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дама № № по (зарегистрирован в УФРС по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ за № регистрации №) (л.д.10-16).

В соответствии с п№ данного договора Застройщик взял на себя обязательство передать в долевую собственность истцов однокомнатную квартиру № № ориентировочной площадью 47,29 кв.м. (включая площадь лоджий,балконов, веранд и террас), расположенную на шестом этаже жилого дома по адресу:

В соответствии с п.№ Договора стоимость долевого участия по настоящему договору является договорной и составляет 2 482 725 руб.

Согласно справке ООО «ИнвестСтройМаркет» от ДД.ММ.ГГГГ истцы полностью оплатили ООО «ИнвестСтройМаркет» сумму по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве жилого дома № № по в , в размере 2.482 725 руб., задолженности нет (л.д.17).

Полная оплата по договору также подтверждается платежными документами: чек-ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 149259 руб., чек-ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 133466 руб., квитанция Сбербанка о перечислении заемных средств от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 200 000 руб. (л.д.18, 19).

ДД.ММ.ГГГГ Тотьмянины В.А., В.Н. обратились к ООО «ИнвестСтройМаркет» с требованием о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве жилого дома № № по в , указав, что после возведения дома им предложена к приемке квартира № № меньшей площадью от предусмотренной в договора на 3-4 метра. Уменьшение площади вызвано недопустимой погрешностью измерений ЦТИ, и не другими факторами, а существенным изменением планировки квартиры, а именно вместо лоджии (7,87 м), обозначенной в договоре, в квартире обустроена лоджия - 3,87 м и балкон - 1,7 м. (л.д.27).

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком дан ответ, в котором Застройщик отказывается от добровольного расторжения указанного договора и предложено рассмотреть возможность замены аналогичной квартирой в этом же доме, с лоджией 7,75 кв.м, с заключением дополнительного соглашения об изменении предмета договора (л.д.28).

Разрешая требование истцов о расторжении договора участия в долевом строительстве, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, основанием расторжения договора по ст. 451 ГК РФ является не только существенное изменение обстоятельств, но наличие одновременно всех четырех условий, предусмотренных подпунктами 1 - 4 пункта 2 ст. 451 ГК РФ.

Суд считает, что истцами не представлены в соответствии со ст. 56 ГПК РФ доказательства, подтверждающие наличие одновременно всех четырех условий, предусмотренных подпунктами 1 - 4 п. 2 ст. 451 ГК РФ, являющихся основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ

По мнению суда, то обстоятельство, что Застройщиком истцам предложена квартира имеет лоджию 3,87 кв.м. и балкон 1,7 кв.м, а не квартира с одной лоджией, как было указано в приложении № к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15) основанием для удовлетворения иска не является, т.к. в материалах дела имеется акт предварительного осмотра квартиры № № жилого дома № № по в от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный истцами, представителями Застройщика, генерального подрядчика и управляющей компании. Как следует из указанного акта, истцы осматривали квартиру, осматривали балкон и лоджию, отразили в акте ряд замечаний по регулировке балконной двери, указали на сломанную ручку при выходе из лоджии. Никаких замечаний по наличию в квартире лоджии и балкона, а не одной лоджии в акте осмотра не отражено.

Кроме того, в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве жилого дома № № по в , а также в проектом плане, являющемся приложением № к договору, указана ориентировочная площадь однокомнатной квартиры № № указанного дома (включая площадь лоджий, балконов, веранд и террас) равная 47,29 кв.м. Данный договор подписан сторонами. В указанном договоре не указано на то, что истцам должна быть предоставлена квартира с одной лоджией, не определена площадь лоджии. В разделе 7 договора № от ДД.ММ.ГГГГ «Дополнительные условия» предусмотрено, что общая площадь квартиры после технической инвентаризации может отличаться от проектной, что обусловлено особенностью подсчета общей площади, а также техническими особенностями строительных работ и является допустимым отклонением. В этом случае при расхождении площади переданной квартиры, согласно данных Бюро технической инвентаризации с ориентировочной площадью указанной в п. 1.2 настоящего Договора, изменение стоимости долевого участия не происходит.

Также истцам после подачи претензии предлагалась возможность замены квартиры № № аналогичной квартирой в этой же доме, с лоджией площадью 7,75 кв.м, было предложено пять вариантов аналогичных однокомнатных квартиры. Однако истцы на данное предложение никак не отреагировали. Оснований для предоставления им двухкомнатной квартиры не имелось, поскольку предметом заключенного между сторонами являлась однокомнатная квартира с ориентировочной площадью 47,29 кв.м.

Доказательств того, что квартира № не соответствует строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов, проектной документации, в суд не представлено. То, что квартира построена в соответствии с условиями договора и с соблюдением всех строительных норм и правил, подтверждается разрешением на ввод дома в эксплуатацию, выданным Администрацией г. Перми ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, Тотьмянин В.А. и Тотьмянина В.Н., подписав договор, согласились со всеми условиями, в нем указанными.

С учетом изложенного, суд считает, что все условия заключения договора участия в долевом строительстве спорной квартиры, в том числе и по площади лоджии и балкона, были согласованы и соблюдены.

Поскольку, как указано выше, истцами не представлены доказательства в обоснование иска, т.е. доказательства, подтверждающие наличие одновременно четырех условий, предусмотренных подпунктами 1 - 4 п. 2 ст. 451 ГК РФ, являющихся основанием для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, им в удовлетворении заявленных исковых требований в части расторжения договора участия в долевом строительстве жилого дома № № по в от ДД.ММ.ГГГГ следует отказать.

Принимая во внимание изложенное выше, а также то, что Тотьмяниными В.А. и В.Н. отказано в удовлетворении иска о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ по основаниям, предусмотренным ст. 451 ГК РФ, истцам в удовлетворении иска к ООО «ИнвестСтройМаркет» о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, неустойки, убытков также следует отказать, поскольку данные требования являются производными от первоначального требования о расторжении договора.

Требования истцов о взыскании с ответчика судебных расходов в силу ст. 98 ГПК РФ удовлетворению не подлежат, поскольку в удовлетворении иска им было отказано.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Тотьмянин В.А., Тотьмянина В.Н. к Обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтройМаркет» о расторжении договора № участия в долевом строительстве жилого дома № № по в от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Тотьмяниными В.Н., В.А. и ООО «ИнвестСтройМаркет», взыскании уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств в размере 2 482 725 руб., неустойки в размере 981 659 руб. 77 коп., убытков в размере 739 264 руб. 38 коп., судебных расходов, расходов на оплату услуг представителя - отказать.

Решение в срок 10 дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Перми.

Судья Толкушенкова Е.Ю.