Гражданский кодекс часть 1

В обоснование требований указано, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи 11/127 доли жилого дома и земельного участка по адресу: ..... Договор заключен в письменной форме, в нем согласованы все существенные условия, по договору оплачена цена в размере 940 000 рублей до подписания договора. Истцу стало известно о том, что ответчиком написано заявление о приостановлении регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости на имя истца. Полагает, что основания для отказа в регистрации сделки отсутствуют, в связи с чем первоначально были заявлены требования о вынесении решения о регистрации перехода права собственности с М на П в отношении 11/127 доли жилого дома и земельного участка по адресу: .....

В ходе рассмотрения дела исковые требования по тем же фактическим основаниям уточнены, дополнительно заявлено требование о возложении обязанности на ответчика передать истцу спорные доли жилого дома и земельного участка.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования с учетом их уточнения поддержал по изложенным в иске основаниям. В данном судебном заседании и ранее участвуя в рассмотрении дела, пояснял, что между сторонами заключен договор купли-продажи доли объекта недвижимости, ответчику переданы денежные средства, документы переданы на государственную регистрацию, однако ответчик необоснованно уклоняется от регистрации. В обоснование требований ссылаются на положения ст.ст. 165, 551 ГК РФ.

Ответчик М против удовлетворения исковых требований возражала, ссылаясь на то, что с ней не произведен в полном объеме расчет за отчуждение имущества. В данном судебном заседании и ранее участвуя в рассмотрении дела, поясняла, что она дала объявление в газету о продаже принадлежащей ей комнаты по адресу: .... за 600 000 рублей. К ней обратился мужчина, риэлтор, по вопросу приобретения комнаты. В последующем он приходил с покупателем, через некоторое время позвонил, сказал, что они будут покупать комнату, дали ей задаток в размере 10 000 рублей, о чем была написана расписка. В последующем она позвонила риэлтору, сказала, что сделка не состоится, так как она нашла более выгодный вариант и соседи не согласятся на продажу, на что риэлтор предложил ей сумму 940 000 рублей. Сказал, что от соседей отказы от преимущественного права покупки пока не нужно собирать. Через некоторое время он позвонил, сказал, что состоится регистрация сделки, они подписали договор, передали документы на регистрации. У нее были только документы из управления по архивному делу, так как дом относится к памятникам культуры, и из администрации, поскольку сособственником является несовершеннолетний ребенок. Отказов от преимущественного права покупки от соседей не было. Денежные средства за продажу доли ей не передавали, через 10 дней риэлтор привез ей 600 000 рублей. Представлены расписка ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ о том, что им приобретена квартира у М по .... за 600 000 рублей, свидетельства об извещении сособственников о продаже, которые составлены позднее совершения сделки.

Истец П в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в .... в судебное заседание не явился, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом. Ранее участвуя в рассмотрении дела представитель третьего лица ФИО3 разрешение спора оставил на усмотрение суда. Пояснил, что регистрация перехода права собственности осуществляется на основании заявлений участников сделки, в случае уклонения стороны от подачи заявления регистрация может быть произведена на основании решения суда. Так как в договоре указано, что оплата произведена до подписания договора, то регистратор в данном случае не требует справки об оплате. Отсутствие согласия сособственников на отчуждение доли является основанием для приостановления регистрации, указанное согласие может быть получено в разумные сроки до регистрации сделки.

Привлеченные судом к участию в деле, третьи лица – сособственники спорных объектов недвижимости, - ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, а также .... по культуре и архивному делу, в судебное заседание не явились, извещались судом по известным адресам. От части третьих лиц, почтовая корреспонденция возвращена в связи с истечением срока хранения. Данное обстоятельство не является основанием для отложения рассмотрения дела, поскольку неполучение судебной почтовой корреспонденции по адресу регистрации (проживания), не является уважительной причиной неявки в судебное заседание.

С учетом изложенного, суд полагает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

М является собственником 11/127 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: ..... Сособственниками дома являются ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 Указанно е обстоятельство следует из выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между М (продавец) и П (покупатель) заключен договор купли-продажи принадлежащей М доли в праве собственности на указанные объекты недвижимости. Согласно п. 5.1. договора купли-продажи цена отчуждаемого имущества определена в сумме 940 000 рублей. По соглашению сторон расчет между ними произведен до подписания настоящего договора. В соответствии с п. 6.1 договора продавец передал, а покупатель принял вышеуказанные объекты недвижимости, относящиеся к ним документы и ключи в момент подписания настоящего договора, который по соглашению сторон одновременно будет иметь силу акта приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГМ и П подали заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в .... о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности соответственно.

Согласно материалов регистрационного дела одновременно с заявлением представлено постановление администрации .... от ДД.ММ.ГГГГ№ о разрешении на отказ от преимущественного пава покупки 22/254 долей в праве собственности на спорные жилой дом и земельный участок. Также представлено уведомление .... по культуре и архивному делу в адрес ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости соблюдения собственником жилого помещения (....) в доме по .... в ...., являющемся частью объекта культурного наследия, требований к его сохранению.

Из даты вынесения постановления администрации .... от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что оно вынесено в отношения разрешения на отказ от преимущественного пава покупки доли в праве собственности по иной сделке.

Согласие сособственников спорных жилого дома и земельного участка при подаче документов на регистрацию представлены не были.

Стороной истца в материалы дела представлены уведомления, направленные в адрес сособственников с предложением приобретения спорных долей за 940 000 рублей и квитанции об их направлении. Указанные предложения направлены ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после даты обращения истца с настоящим иском в суд.

Ответчиком в материалы дела представлены свидетельства нотариуса от ДД.ММ.ГГГГ о том, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес части сособственников были направлены заявления М о продаже принадлежащей ей .... 11/127 в праве собственности на земельный участок по адресу: .... за 940 000 рублей.

Согласно представленной ответчиком расписке от ДД.ММ.ГГГГ, составленной от имени ФИО2, им приобретена квартира по .... за 600 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГМ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в .... поданы заявления о приостановлении государственной регистрации на основании заявлений от ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорные объекты согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ была приостановлена на 3 месяца.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Частью 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с положениями ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ст. 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом в силу положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 302-ФЗ правило о государственной регистрации сделок в отношении жилых помещений не подлежит применению к договорам, заключаемым после ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, государственной регистрации подлежит переход права собственности от ответчика к истцу на долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок по заключенному между сторонами договору купли-продажи.

В соответствии с положениями ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости, в соответствии с положениями ст. 550 Гражданского кодекса РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно положений ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи спорного имущества содержит необходимые условия о предмете договора, его цене.

В соответствии с положениями ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В договоре сторон содержится условие о том, что данный договор одновременно является актом приема-передачи спорного имущества.

Вместе с тем, согласно пояснений сторон, спорное имущество фактически в настоящее время находится в пользовании ответчика – продавца по договору. В связи с чем в уточненном исковом заявлении истцом заявлено требование о возложении обязанности на ответчика передать спорное имущество.

В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В соответствии со ст. 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Оценивая, установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор купли-продажи спорного имущества соответствует установленным требованиям. Между тем, со стороны продавца имеет место уклонение от регистрации перехода права собственности и передачи имущества.

Доводы стороны ответчика о том, что покупателем не произведен в полном объеме расчета за приобретаемое имущество, не принимаются судом, поскольку в договоре имеется условие о том, что расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора. Договор, содержащий указанное условие, подписан сторонами.

Данное обстоятельство какими-либо доказательствами не опровергнуто. Представленная расписка от имени ФИО2 о приобретении квартиры за 600 000 рублей таким доказательством не является, поскольку сведения о том, какое отношение указанное лицо имеет к совершенной сделке, его полномочия действовать от имени покупателя отсутствуют. Само по себе наличие указанной расписки не опровергает содержание условия договора о полном расчете между сторонами до подписания договора купли-продажи.

То обстоятельство, что не представлены согласия от сособственников спорных объектов на отчуждение доли имущества для государственной регистрации перехода права собственности, не является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований, поскольку реализация сособственниками преимущественного права покупки доли в праве собственности на действительность договора купли-продажи не влияет. Защита прав сособственников в случае нарушения преимущественного права покупки подлежит реализации в порядке, предусмотренном ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с положениями ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, защита права сособственников предусмотрена не в порядке оспаривания договора, а порядке заявления требований о переводе прав и обязанностей покупателя на указанного сособственника на тех же условиях, на которых заключен договор отчуждения доли.

Сособственники спорных объектов привлечены судом к участию в деле в качестве третьих лиц, между тем возражений против исковых требований с их стороны не заявлено.

Кроме того, в их адрес как ответчиком, так и истцом направлены уведомления об отчуждении доли и его условиях, намерения кого-либо из сособственников воспользоваться преимущественным правом покупки не установлено.

При указанных обстоятельствах, непредставление при передаче документов на государственную регистрацию согласия сособственников на отчуждение (отказа от преимущественного права покупки) не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку они направлены на разрешение спора, возникшего между сторонами сделки.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме, а именно возложении на ответчика обязанности передать спорное имущество истцу и осуществить государственную регистрацию перехода на него права собственности от ответчика к истцу.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при обращении в суд государственная пошлина.

руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на 11/127 доли жилого дома и 11/127 доли земельного участка по адресу: .... с М на П.

Возложить обязанность на М передать П 11/127 доли жилого дома и 11/127 доли земельного участка по адресу: .....

Взыскать с М в пользу П расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула в течение 1 месяца с момента изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Панина

Копия верна:

Судья Панина Е.Ю.

Секретарь Зеленцова Е.Н.