Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) Общества с ограниченной ответственностью «ТАТОЛ» ФИО1, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 – ФИО3,

при секретаре Софоновой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Общества с ограниченной ответственностью «ТАТОЛ» (далее по тексту – ООО «ТАТОЛ») к ФИО2 о признании договора аренды заключенным на неопределенный срок,

а также по встречному иску ФИО2 к ООО «ТАТОЛ» о выселении из арендуемого жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ООО «ТАТОЛ» обратилось в суд с иском к ответчику ФИО2 о признании договора аренды заключенным на неопределенный срок.

В обоснование иска указано, что между ФИО2 и ООО «ТАТОЛ» был заключен договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ Предметом договора является нежилое помещение (2-й этаж) общей площадью 161,13 кв.м. по адресу: <адрес>, которое предоставлено арендатору для осуществления следующих видов деятельности: стоматология (п. 1.1 Договора).

Срок действия договора с 04.03.2013г. по ДД.ММ.ГГГГ г., т.е. 11 месяцев (п.1.3 Договора).

Согласно п. 3.3 Договора аренды нежилого помещения № от 04.03.2013г., если ни одна из сторон не оповестит другую сторону за месяц до окончания срока договора о его прекращении, договор считается продленным па следующий срок на тех же условиях.

Если в договоре имеется условие о продлении договора, однако арендодатель продолжает принимать арендную плату и совершать иные действия, не свидетельствующие о его намерении прекратить договор, договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок (Определение ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ВАС-6804/10, Постановление ФАС Уральского округа от ДД.ММ.ГГГГ № Ф09-1424/08-С6, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от ДД.ММ.ГГГГ г.).

Согласно п. 4.2 договора аренды № от 04.03.2013г. арендная плата составляет 30 000 (Тридцать тысяч) рублей в месяц,

За период с ДД.ММ.ГГГГ по 10.01.2014г. ООО «ТАТОЛ» в пользу ФИО2 было перечислено 380 000 (Триста восемнадцать тысяч) рублей 00 коп. В связи с данным обстоятельством считает, что арендная плата была перечислена авансом – за 11 месяцев аренды и 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – за новый период договора, т.е. за февраль и частично март 2014г.

Деятельность ООО «ТАТОЛ» является лицензированной, и при получении лицензии ФИО2 дал свое согласие на размещение стоматологии на его площади. Заключая договор аренды, ФИО2 также осознавал, что оборудование для стоматологии является стационарным, подключается к коммуникациям – таким как водоотведение, водоснабжение и электричество. Кроме того, нежилое помещение изначально было оборудовано для подключения специальных стоматологических установок, что свидетельствует о долгосрочных намерениях арендатора, а выразив свое согласие – и арендодателя. ООО «ТАТОЛ» настаивало на заключении долгосрочного договора аренды с его регистрацией в ФРС, но ФИО2 отказался, мотивировав свой отказ экономией денежных средств – госпошлина юр. лица составляет 15 тыс. руб. В соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным па тех же условиях на неопределенный срок. Однако, несмотря на авансирование арендой платы на протяжении всего срока договора, ФИО2 направил претензию б/н от ДД.ММ.ГГГГ г., которая была вручена директору ООО «Татол» ДД.ММ.ГГГГ г., о расторжении договора. Переписка продолжается на протяжении всего февраля. ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТАТОЛ» была вручена телеграмма об освобождении нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ г..

Учитывая вышеизложенное и руководствуясь п.2 ст.621 ГК РФ просит суд признать договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ФИО2 и ООО «ТАТОЛ», общей площадью 81,36 кв.м. по адресу: <адрес> (2-й этаж), которое предоставлено арендатору для осуществления следующих видов деятельности: стоматология – заключенным на неопределенный срок.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ в Павловский городской суд поступило исковое заявление ФИО2 к ответчику ООО «ТАТОЛ» о выселении из арендуемого жилого помещения. Указанное гражданское дело было принято к производству судьей Павловского городского суда Лебедевой В.С. ДД.ММ.ГГГГг. и ему был присвоен номер 2-833/2014.

Определением судьи Лебедевой В.С. от 02.04.2014г. указанное гражданское было передано судье Шикину А.В. для соединения с гражданским делом № по иску ООО «ТАТОЛ» к ФИО2 о признании договора аренды заключенным на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГг. дело было принято к производству судьей Шикиным А.В.

В обоснование искового заявления ФИО2 указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ним («Арендодатель») и ООО «ТАТОЛ» в лице директора ФИО1 («Арендатор»), действующей на основании устава, был заключен договор аренды нежилого помещения № общей площадью 81,36 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, 2-ой этаж.

Согласно п. 1.3. договора аренды нежилого помещения № от «04» марта 2013 г., срок действия договора устанавливается с «04» марта» 2013 г. по ДД.ММ.ГГГГ, т. е. на срок 11 месяцев.

Согласно п. 3.3. договора, сторона, желающая расторгнуть договор аренды в связи с окончанием его действия, оповещает другую сторону не позже, чем за месяц до окончания его срока.

В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ он (ФИО2) направил в адрес арендатора уведомление о расторжении договора аренды № нежилого помещения от «04» марта 2013 г. в связи с окончанием срока.

В уведомлении указывалось, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТАТОЛ» надлежит освободить занимаемое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, 2-ой этаж, и передать его по акту приема-возврата.

Вместе с тем арендуемое помещение в срок до ДД.ММ.ГГГГ освобождено арендатором не было.

В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ он (ФИО2) повторно телеграммой уведомил арендатора, о том, что ДД.ММ.ГГГГ в 17 ч. 00 мин. директору ООО «ТАТОЛ», или его представителю надлежит прибыть по адресу: <адрес> освободить нежилое помещение (по вышеуказанному адресу) с подписанием последним акта приема передачи.

Однако в установленный срок ООО «ТАТОЛ» помещение не освободил. Акт приема-передачи остался не подписанным.

Поскольку в досудебном порядке арендатор отказывается освободить нежилое помещение, он (ФИО2) вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По условиям договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ ответчику в арендное пользование передано нежилое помещение, общей площадью 81,36 кв.м., по адресу: <адрес>, на 2-ом этаже, сроком до ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно статье 453 ГК РФ при прекращении договора обязательства сторон считаются прекращенными.

По условиям пункта п. 3.3. договора, сторона, желающая расторгнуть договор аренды в связи с окончанием его действия, оповещает другую сторону не позже чем за месяц до окончания его срока.

Заказным письмом от ДД.ММ.ГГГГ он (ФИО2) известил ответчика о необходимости возврата объекта аренды, тем самым, выразив свою волю на прекращение договорных отношений. Предъявление иска о возврате имущества также свидетельствует о том, что воля арендодателя на прекращение договора аренды не изменилась.

Вышеназванное уведомление вручено адресату, что подтверждается данными, полученными с сайта «Почта России».

ДД.ММ.ГГГГ истек срок действия договора, однако помещение ответчиком не возвращено.

Согласно ст. 610 ГПК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Следовательно, с учетом правил статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 1.3 и п. 3.3. заключенного сторонами договора аренды, последний прекратил свое действие.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды прекратил свое действие, а доказательств наличия иных правовых оснований для занятия ответчиком нежилого помещения общей площадью 81,36 кв.м., иного по адресу: <адрес>, на 2-ом этаже, у арендатора нет, то считает, что требование о выселении ООО «ТАТОЛ» из арендованного помещения является правомерным и подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь нормами ст. 453, 606, 610, 622 ГК РФ просит суд выселить общество с ограниченной ответственностью «ТАТОЛ» (ИНН/КПП №, ОГРН <***>) из нежилого помещения общей площадью 81,36 кв.м. находящегося по адресу: <адрес>. 2-ой этаж и взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТАТОЛ» в пользу ФИО2 судебные расходы на отправку телеграмм в размере 135 руб., расходы на нотариальные услуги в размере 1260 (одна тысяча двести шестьдесят) руб.

В ходе судебного заседания представитель истца ООО «ТАТОЛ» ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме и дала пояснения, аналогичные указанным в исковом заявлении. Встречные исковые требования ФИО2 не признала. Также от представителя истца ООО «ТАТОЛ» ФИО1 поступило ходатайство об уменьшении судом суммы судебных расходов на оплату услуг представителя, заявляемых ко взысканию ответчиком ФИО2 в связи с тем, что дело имеет невысокий уровень сложности, объем работы представителя невелик, по делу было проведено малое количество судебных заседаний.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО3 исковые требования ООО «ТАТОЛ» не признала. Встречные исковые требования ФИО2 поддержала в полном объеме. Также в ходе судебного заседания от представителя истца ФИО3 поступило ходатайство о взыскании с ООО «ТАТОЛ» в пользу истца расходов по оплате услуг представителя в порядке ст. 100 ГПК РФ в общей сумме 30 000 рублей и представлены документы, подтверждающие указанные расходы.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, ходатайства об отложении рассмотрения дела или о рассмотрении дела в его отсутствие в суд не направил, сведения о причинах неявки отсутствуют. Интересы ФИО2 в судебном заседании представляет ФИО3

Согласно требований ст.167 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

Согласно ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в судебном процессе. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, участвующего в деле, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела, и поэтому не может быть препятствием для рассмотрения дела по существу.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца ФИО2

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО2 (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ТАТОЛ» (Арендатор) в лице его директора ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения под номером 6/13 (л.д.4-7)

Согласно п.1.1. договора, его предметом является нежилое помещение (2-й этаж) общей площадью 81,36 кв.м. по адресу: <адрес>, которое предоставлено арендатору для осуществления следующих видов деятельности: стоматология.

Из имеющейся в материалах дела копии свидетельства о государственной регистрации права Серия 52-АЕ № от 17.10.2013г., следует, что нежилое здание, 3-этажное, общей площадью 619,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> «А», принадлежит ФИО2 на праве собственности на основании решения суда от 20.06.2008г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГг. сделана запись регистрации № (л.д.73).

Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ) в ч.1 ст. 650 ГК РФ определено, что, «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

В соответствии с положениями ст.651 ГК РФ:

«1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Статьей 655 ГК РФ предусмотрено, что:

«1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи».

Согласно ст. 610 ГК РФ:

«1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок».

Пунктом 1.3. договора, подписанного сторонами, согласован срок действия договора аренды – с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг., т.е. на 11 месяцев. При этом имеющейся материалах дела копией акта приема-передачи объекта нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГг. подтверждается передача нежилого помещения, указанного в п.1.1. договора аренды от ФИО2 (арендодателя) ООО «ТАТОЛ» (арендатору) в день заключения договора (л.д.8).

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГг. ФИО2, выступающим в качестве арендодателя по Договору аренды нежилого помещения № от 04.03.2013г., в адрес ООО «ТАТОЛ», являющегося арендатором помещения, было направлено письмо-уведомление о расторжении договора аренды в связи с окончанием его срока (л.д.62). Указанным уведомлением ООО «ТАТОЛ» было сообщено о расторжении договора аренды и предлагалось в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить занимаемое помещение. При этом в уведомлении арендодатель (ФИО2) сослался на положения п.1.3. и п.3.3. договора аренды.

Согласно вышеуказанного п.3.3. договора аренды:

«Если ни одна из сторон не оповестит другую сторону за месяц до окончания срока договора о его прекращении, договор считается продленным на следующий срок на тех же условиях».

Из материалов дела следует, что письмо-уведомление было направлено в адрес ООО «ТАТОЛ» ДД.ММ.ГГГГг. заказным письмом с уведомлением о вручении и было вручено адресату ДД.ММ.ГГГГ (л.д.60, 61, 63).

В связи с невыполнением арендатором требования арендодателя об освобождении арендуемого помещения ДД.ММ.ГГГГг. ФИО2 в адрес ООО «ТАТОЛ» была направлена телеграмма с извещением о необходимости прибытия представителя арендатора ДД.ММ.ГГГГг. для возвращения арендуемого нежилого помещения по акту приема-передачи (л.д.64, 65, 66, 67). Указанное требование ФИО2 ООО «ТАТОЛ» также выполнено не было, и до настоящего времени арендуемое помещение арендодателю в порядке, предусмотренном ст. 655 ГК РФ, не возвращено.

Из содержания искового заявления и пояснений представителя истца ФИО1, данных в ходже судебного заседания, следует, что истец считает договор аренды возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях и потому отказывается возвратить арендуемое помещение ФИО2. При этом в обоснование занимаемой позиции истец ссылается на осуществление авансовых арендных платежей, т.е. ранее сроков, установленных договором, и оплату стоимости аренды помещения в сумме 50 000 рублей в счет будущих арендных платежей (т.е. платежей за аренду помещения в феврале 2014г. и частично – в марте 2014). В связи с этим истец считает, что он выразил арендодателю свою волю на пролонгацию договора на тех же условиях

Согласно п.4.2. договора, арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным месяцем. Сумма арендной платы в месяц составляет 30 000 рублей и включает в себя стоимость коммунальных услуг.

Платежными документами, копии которых представлены ООО «ТАТОЛ» в материалы дела, подтверждается уплата ООО «ТАТОЛ» арендных платежей в пользу ФИО2 в общей сумме 380 000 (триста восемьдесят тысяч) рублей (л.д.9-17). При этом исходя из условий договора, общий размер арендной платы за период аренды, установленный договором (11 месяцев), должен был составить 330 000 (триста тридцать тысяч) рублей.

Однако, исследовав материалы дела, суд не может согласиться с доводами представителя истца о том, что по договору аренды № от 04.03.2013г. имеется переплата в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, произведение которой является выражением намерений арендодателя пролонгировать действие договора аренды на новый срок.

Во-первых, из содержания платежных документов следует, что в каждом из них четко определено назначение платежа – номер и дата договора аренды (Договор № от 4.03.2013г.) и период, в счет оплаты аренды за который производится платеж. Из тех же документов следует, что арендные платежи были внесены ООО «ТАТОЛ» за:

– апрель (л.д.10);

– май 2013г. (л.д.11);

– июнь 2013г. (л.д.12);

– июль-август 2013г. (л.д.13);

– сентябрь 2013г., доплата за апрель-июнь 2013г. (л.д.14);

– октябрь 2013г. (л.д.15);

– ноябрь-декабрь 2013г. (л.д.16);

– январь 2014 г. (л.д.17).

Таким образом, ни в одном из платежных поручений нет указания на оплату арендных платежей в счет будущих периодов, о которых заявляется истцом, а именно – за февраль и март 2014 г.. Также суд учитывает, что уплата арендных платежей является одной из прямых обязанностей арендатора, предусмотренных как законом (ст.614 ГК РФ), так и договором, подписанным сторонами (п.4.2. договора). Статьи 309 и 310 ГК РФ предусматривают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается. Поэтому добросовестное исполнение стороной принятых на себя договорных обязательств само по себе не может расцениваться как свидетельство намерений стороны продлить договорные отношения.

Во-вторых, в расходном кассовом ордере на сумму 80 000 руб. от 04.03.2013г. (л.д.9) указано, что денежные средства вносятся за декабрь 2012 г. и первый квартал 2013 г.. При этом указание на номер и дату договора аренды в тексте расходного кассового ордера отсутствует. Вместе с тем, договор аренды, являющийся предметом судебного рассмотрения, был заключен сторонами лишь ДД.ММ.ГГГГ г.. (конец первого квартала). Кроме того, в материалах дела имеется копия ранее заключенного между ФИО2 и ООО «ТАТОЛ» договора аренды нежилого помещения № от 16.01.2012г. со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г.. В связи с этим, невозможно однозначно утверждать, что денежные средства в сумме 80 000 рублей по приходному кассовому ордеру от 04.03.2013г. были уплачены именно по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ г., срок аренды по которому исчисляется с ДД.ММ.ГГГГг., а не по ранее действовавшему договору. Соответственно, также нельзя утверждать и о наличии переплаты по договору аренды № 6/13.

Наконец, в-третьих, пунктом ДД.ММ.ГГГГ договора аренды № четко определено, что арендатор обязуется:

«За месяц до истечения срока договора сообщать Арендодателю в письменной форме о своих намерениях по продлению договора аренды на новый срок».

Таким образом, стороны в договоре четко оговорили, какая форма уведомления, направляемого арендатором, о его намерении продлить срок действия договора является надлежащей – письменная. Указание на возможность продления действия договора на основании совершения сторонами конклюдентных действий в тексте договора отсутствует. В свою очередь, ГК РФ также не предусматривает возможности продления срока действия договора аренды, заключенного на определенный срок, посредством совершения сторонами каких-либо действий, свидетельствующих об их намерениях продлить действие договора аренды на будущий период. При указанных обстоятельствах, учитывая требование ГК РФ о письменной форме договора аренды зданий и сооружений, пролонгация действия договора аренды нежилого помещения, заключенного на определенный срок, обязательно должна быть оформлена письменным соглашением, заключаемым сторонами.

С учетом изложенного и отсутствия у стороны истца доказательств направления ФИО2 письменного уведомления о продлении срока договора аренды на новый срок суд не может согласиться с позицией истца о том, что договор аренды № был пролонгирован.

Кроме того, суд учитывает, что положениями договора № от ДД.ММ.ГГГГг. срок действия договора четко определен – с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. Каких-либо условий, позволяющих усомниться в намерении сторон заключить договор аренды именно на срок, определенный п.1.3. договора, в его тексте не содержится.

Согласно ч.1 ст.452 ГК РФ:

«Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное».

Соглашений об изменении условий договора, в том числе о сроке его действия, сторонами не заключалось. Что касается возможности продления договора, то продление действие договора аренды на неопределенный срок им вообще не предусмотрено. Напротив, в пункте 3.3. договора прямо указано на возможность продления договора на следующий срок на тех же условиях.

В обоснование своих требований истец ссылается на положения п.2 ст.621 ГК РФ, который гласит:

«Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610)».

Вместе с тем из материалов дела прямо следует, что арендодатель возражает против продления действия договора на новый срок и требует арендатора освободить занимаемое им помещение. Это подтверждается направлением ФИО2 письма-уведомления о расторжении договора аренды с ООО «ТАТОЛ» 31.12.2013г. и последующим направлением 25.02.2014г. телеграммы с требованием к ООО «ТАТОЛ» возвратить арендуемое помещение. Таким образом, в рассматриваемой ситуации требования п.2 ст.621 ГК РФ не соблюдены, и нет оснований говорить о «молчаливом согласии арендодателя» на возобновление договора на неопределенный срок.

Все вышеизложенное позволяет суду сделать вывод о том, что требование ООО «ТАТОЛ» о признании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГг. заключенным на неопределенный срок не соответствует условиям договора, требованиям законодательства и удовлетворению не подлежит.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2 к ООО «ТАТОЛ» о выселении из арендуемого помещения, суд исходит из следующего.

Из п.1.3. договора следует, что он заключен на определенный срок – с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг.

В соответствии с п.3.3. договора аренды:

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГг. ФИО2 в адрес ООО «ТАТОЛ» было направлено письмо-уведомление о расторжении договора аренды в связи с окончанием его срока (л.д.62). Указанным уведомлением ООО «ТАТОЛ» было сообщено о расторжении договора аренды и предлагалось в срок до ДД.ММ.ГГГГг. освободить занимаемое помещение. Таким образом, за месяц до истечения срока действия договора аренды арендодатель – ФИО2 –четко выразил арендатору свою волю на прекращение действия договора аренды. Таким образом, порядок, предусмотренный п.3.3 договора, ФИО2 был соблюден.

Из ранее приведенных положений ГК РФ, а именно ч.1 ст.452, 610, 621, 651 ГК РФ в их совокупности следует, что для договора аренды недвижимости установлена обязательная письменная форма. Следовательно, любые соглашения сторон об изменении условий договора аренды недвижимости, в том числе условий о сроке действия договора и о продлении его действия на новый срок также должны заключаться в письменной форме. В свою очередь, возобновление действия договора аренды на неопределенный срок при наличии у арендодателя возражений не допускается.

Исследовав материала дела, суд пришел к выводу о том, что соглашение о пролонгации действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГг. на новый срок сторонами в письменном виде оформлено не было, против продления действия договора на новый срок арендодатель возражает.

Гражданское законодательство основывается на признании принципа свободы договора. А при таких обстоятельствах, при отсутствии волеизъявления ФИО2 на продолжение арендных отношений с ООО «ТАТОЛ», учитывая условия подписанного сторонами договора, арендодатель не может быть понужден арендатором к заключению договора аренды на новый срок. В противном случае была бы нарушена свобода действия лица в гражданском обороте.

Нежилое помещение общей площадью 81,36 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, (2-й этаж) было предоставлено ФИО2 ООО «ТАТОЛ» на основании договора аренды № от 04.03.2013г. и передано ему по акту приема-передачи. По состоянию на дату рассмотрения настоящего спора срок действия договора № от 04.03.2013г., определенный п.1.3. договора, истек. Иных оснований, предусмотренных законом, для удержания ООО «ТАТОЛ» ранее арендуемого им нежилого помещения в своем владении и пользовании не имеется. ФИО2 является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в том числе и занимаемого ООО «ТАТОЛ» помещения площадью 81, 36 кв.м.

Согласно положений ст.209 ГК РФ:

«1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Согласно ст.301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с абз.1 ст. 622 ГК РФ:

«При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором».

Поскольку действие договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между ФИО2 и ООО «ТАТОЛ» прекращено, нового договора о предоставлении спорного нежилого помещения ООО «ТАТОЛ» на правах арендатора или по иным основаниям между сторонами не заключено, ФИО2, являясь собственником нежилого помещения, имеет право требовать возвращения принадлежащего ему имущества.

Кроме того, как следует из пояснений представителя ответчика (истца) по встречному иску ФИО2 – ФИО3, и представленных в суд документов, ФИО2 в январе 2014 г. выкупил прилегающий к принадлежащему ему зданию земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью 466 кв.м., и планирует возвести пристрой к нежилому зданию, о чем имеется договор от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «ПГС-ПТ» на разработку технической документации, а также рабочий проект пристроя к нежилому дому, расположенному по адресу: <адрес> А., разработанный ООО «ПГС-ПТ», приобщенные к материалам дела.

В материалы дела, представлено письмо ООО «ПГС-ПТ» в котором указано, что в ходе строительства пристроя к нежилому зданию, расположенному по адресу: <адрес>, согласно проекта 2014-02-АС стена существующего здания по оси 1, к которой примыкает данный пристрой, частично разбирается и в последствии надстраивается выше кровли в соответствии со СНИП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (как противопожарная стена). Для производства данной работы необходимо частично разобрать крышу существующего здания. Для обеспечения безопасности производства строительно-монтажных работ необходимо освободить все помещения третьего этажа от людей до начала строительства. Согласно договора срок начала строительно-монтажных работ ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, у собственника здания имеется реальная необходимость в освобождении арендуемых ООО «Татол» помещений, для осуществления своих законных прав на распоряжение и владением спорным зданием.

Поэтому суд считает, что в указанной части встречные исковые требования ФИО2 являются обоснованными и подлежат удовлетворению, а ООО «ТАТОЛ» – подлежит выселению из нежилого помещения общей площадью 81,36 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, 2-ой этаж.

Кроме того, ФИО2 заявлено требование о взыскании с ООО «ТАТОЛ» судебных расходов на отправку телеграмм в размере 135 руб., расходов на нотариальные услуги в размере 1 260 руб., расходов на оплату услуг представителя в сумме 30 000 рублей.

Представитель истца (ответчика) по встречному иску ФИО1 ходатайствовала перед судом об уменьшении суммы расходов на оплату услуг представителя.

Согласно статьи 94 ГПК РФ:

«К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся:

суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;

расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации;

расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд;

расходы на оплату услуг представителей;

расходы на производство осмотра на месте;

компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса;

связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами;

другие признанные судом необходимыми расходы».

В соответствии счастью 1 статьи 98 ГПК РФ:

«1. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано».

По итогам рассмотрения дела суд пришел к выводу о законности и обоснованности встречных исковых требований ФИО2 и при этом признал иск ООО «ТАТОЛ» к ФИО2 необоснованным и не подлежащим удовлетворению. Материалами дела подтверждается, что в связи с необходимостью разрешения возникшего спора ФИО2 были понесены расходы по отправке телеграмм в общей сумме 456 рублей (л.д.64, 66) и расходы по оплате услуг нотариуса в сумме 1 260 рублей (л.д.72). Однако поскольку истцом заявлено требование о взыскании судебных расходов по оплате телеграмм в сумме 135 рублей, суд разрешает данное требование в пределах, заявленных истцом. С учетом изложенного с ООО «ТАТОЛ» в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по отправке телеграмм в сумме 135 руб. и по оплате услуг нотариуса в сумме 1 260 рублей.

Согласно ч.1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Ответчиком (истцом по встречному иску) ФИО2 предъявлены ко взысканию с истца ООО «ТАТОЛ» судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 30 000 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела Договорами об оказании юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГг. и № от ДД.ММ.ГГГГг. и квитанциями к приходному кассовому ордеру № на сумму 15 000 рублей и № на сумму 15 000 рублей.

Принимая во внимание разумность пределов взыскания таких расходов, категорию гражданского дела, не относящегося к категории сложных, количество судебных заседаний, суд считает, что с истца ООО «Татол» в пользу ответчика ФИО2 подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в общей сумме 10 000 рублей.

В соответствии с п.1 ст. 98 ГПК РФ с истца в пользу ответчика также подлежит взысканию госпошлина, уплаченная ответчиком (истцом по встречному иску) в сумме 200 руб. 00 коп. (л.д. 50).

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ООО «ТАТОЛ» к ФИО2 о признании договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным на неопределенный срок, отказать.

Исковые требования ФИО2 к ООО «ТАТОЛ» удовлетворить частично.

Выселить ООО «ТАТОЛ» из не жилого помещения общей площадью 81,36 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, 2-ой этаж.

Взыскать с ООО «ТАТОЛ» в пользу ФИО2 судебные расходы на отправку телеграмм в размере 135 руб., расходы на нотариальные услуги в размере 1260 руб., расходы на представителя в сумме 10000 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 200 рублей.

В удовлетворении остальных требований ФИО2 к ООО «ТАТОЛ», отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Павловский городской суд Нижегородской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Шикин А.В.

Мотивированное решение суда изготовлено 05 мая 2014 года.

Судья Шикин А.В.