Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ларичева Е.Я. к Юл1» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Ларичев Е.Я. обратился в суд с иском к Юл1» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №. Согласно условиям данного договора истец обязан уплатить долевой взнос, а Юл1» построить «Объект» - «Многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения, здание с помещениями административного и общественного назначения и подземная автостоянка по стр. в », расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, и после получения документа, разрешающего ввод в эксплуатацию Объекта, передать, а Дольщик принять объект долевого строительства, входящий в состав Объекта, указанный в разделе 2 Договора. Данный договор в соответствии с требованиями закона прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

В соответствии с п.2.1. договора объектом участия в долевом строительстве являются входящие в состав Объекта помещения – офиса № (строительный), расположенного в осях 1*-3* А-Д на 2 этаже блок-секции №, общей площадью 73,7 кв.м., где площадь офиса и санузла - 55 кв.м., а также доли площади мест общего пользования (коридор и балкон перехода на незадымляемую лестничную клетку) - 18,7 кв.м. (округление до десятых).

Как указывает истец, согласно п. 4.2. сумма долевого взноса Дольщика на момент подписания Договора составляла и эквивалентна 73,7 кв.м. приведенной площади офиса. Как следует из п. 4.4. вышеуказанного договора на основании предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, Договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительного соглашения (к предварительному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ) от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства, перечисленные Дольщиком на расчетный счет Застройщика платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме рублей и № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме составляют 100% оплаты суммы долевого взноса указанного в п.4.2. Договора. В связи с чем, он свои обязательства по оплате договора исполнил в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.5.1. договора срок сдачи объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, а п.5.2. договора определяет, что передача Застройщиком офиса осуществляется по ДД.ММ.ГГГГ Однако до настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию. Решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №. Юл1» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, которое до настоящего времени не завершено. На сегодняшний день строительство прекращено, обязательства по строительству и передаче помещения офиса в собственность истца не могут быть исполнены в связи с банкротством ответчика.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Ларичев Е.Я., с учетом уточнений просит признать право на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительстве, 13-ти этажный жилой дом с помещениями общественного назначения, здание с помещениями административного и общественного назначения и подземная автостоянка по , что соответствует помещениям офиса № (строительный), расположенного в осях 1*-3* А-Д на этаже блок-секции №, общей площадью 55,0 кв.м., где площадь офиса и санузла – 55,0 кв.м., в указанном незавершенном строительством объекте.

Истец Ларичев Е.Я. и его представитель Стасюлис Д.В. в судебном заседании исковые требования, с учетом уточнений, поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика Юл1» Крупина Н.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании не возражала по исковым требованиям о признании за Ларичевым Е.Я. права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительстве. Однако возражала относительно того, что указанная доля соответствует помещениям офиса № (строительный), расположенного в осях 1*-3* А-Д на этаже блок-секции №, общей площадью 55,0 кв.м., где площадь офиса и санузла – 55,0 кв.м., в указанном незавершенном строительством объекте.

Третье лицо ЮЛ2, представитель в суд не явился, извещен надлежащим образом (л.д. 86).

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, представленные доказательства, дав им оценку, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Юл1», с одной стороны – Застройщик, и Ларичевым Е.Я. – Дольщик, был заключен договор № участия в долевом строительстве, в соответствии с п. 1.1 которого Дольщик обязуется уплатить застройщику обусловленную настоящим договором сумму долевого взноса, а Застройщик обязуется своими силами и/или с привлечением третьих лиц построить «Объект» - «Многоэтажный жилой дом с помещениями общественного на значения и пристроенным административным зданием, здание с помещениями административного и общественного на значения и подземна автостоянка по стр. в », расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, и после получения документа, разрешающего ввод в эксплуатацию объекта, застройщик обязуется передать, а дольщик принять по ? доли в праве общей долевой собственности объект долевого строительства, входящий в состав, указанный в разделе 2 договора.

В силу п.2.1 объектом договора участия в долевом строительстве является входящий в состав объекта ОФИС № в блок-секции №, общей площадью73,7 кв.м., из которых площадь офиса и санузла 55 кв.м., 18,7 кв.м. (округление до десятых) площадь мест общего пользования (коридор и балкон перехода на незадымляемую лестничную клетку), расположенный на 2 этаже в осях 1*-3 А-Д, подлежащий передаче дольщику в порядке и на условиях, предусмотренных договором (л.д. 6-11).

Стороны определили сумму долевого взноса Дольщика на момент подписания Договора в размере (л.д. 8).

Данный договор был зарегистрирован в УФРС по НСО, что подтверждает оттиском печати на обороте договора (л.д. 11).

Факт оплаты истцом долевого взноса в размере рублей подтверждается платежными поручениями от имени Ларичева Е.Я. № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму рублей (л.д.12, 13) и не оспаривается ответчиком.

Таким образом, принятые на себя обязательства по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ истец исполнил в полном объеме.

В силу п.5.1 и 5.2 договора срок сдачи объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, передача застройщиком офиса осуществляется до ДД.ММ.ГГГГ

Судом установлено, что в эксплуатацию спорный объект (3-я блок секция 12 этажное пристроенное административное здание) не сдан, а, следовательно, спорное не жилое помещение – ОФИС является частью объекта незавершенного строительством.

Как видно из акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ земельные работы были выполнены на 100%, фундамент – 100%, наружные стены – 82%, перегородки – 97%, перекрытия – 100%, покрытия и кровля, окна и двери, полы, наружная отделка, внутренняя отделка, благоустройство территории, внутренние инженерные системы и сети, наружные инженерные системы и сети - 0% /л.д.72-73/.

Таким образом, судом установлено, что в незавершенном строительством объекте – жилой дом по стр., в котором расположено спорное нежилое помещение ОФИС истца: полностью выполнены земельные работы, фундамент, перекрытия; другие виды работ имеют разную степень готовности.

Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорное нежилое помещение, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ по подключению жилого дома к городским коммуникациям и отделке помещений.

Судом проверено наличие разрешений на строительство 1, 2, 3 блок секции жилого дома с помещения общественного назначения, здание с помещениями административного и общественного назначения, подземной автостоянки и трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: , . №№и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 68), №№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 70), № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 71), а также землеотводные документы на земельные участки, необходимые для строительства указанного объекта, распорядительные и правоустанавливающие документы на данные земельные участки, согласно которым Юл1» были предоставлены в аренду земельные участки для строительства объекта (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый план земельного участка с кадастровым номером №, соглашение о передача правомочий по договору аренды земельного участка на территории № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение №, дополнительное соглашение № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, распоряжение мэрии от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в распоряжение мэра от ДД.ММ.ГГГГ №-р «Об утверждении проекта границ земельного участка и предварительном согласовании Юл1» места размещения многоэтажного жилого дома с помещениями общественного на значения … по стр. (л.д. 43-67).

Суду представлены: справка для ввода объекта в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ (внесение изменений в разрешение от ДД.ММ.ГГГГ №) жилой части 1, 2 блок секции многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения – 1 очередь строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного на значения, здания с помещениями административного и общественного назначения, здания с помещениями административного и общественного на значения, подземной автостоянкой, трансформаторной подстанцией, распложенной по адресу: стр., разрешение на ввод объект объекта в эксплуатацию №№ от ДД.ММ.ГГГГ

На основании совокупности приведенных документов, суд делает вывод, что строительство осуществлялось Юл1» тремя очередями строительства, 3-я очередь строительства, в котором расположено недвижимое имущество истца - ОФИС, представляет собой 12–ти этажное пристроенное административное здание в составе проекта на объект: Многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения и пристроенным административным зданием, здание с помещениями административного и общественного назначения подземная автостоянка по », расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: стр., для целей строительства ответчику Юл1» были оформлены все необходимые разрешительные документы, и произведен отвод земельного участка.

Согласно ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в установленном порядке в Юл3.

Истец просит признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект, в виде идеальной доли, определяемой им, как соотношение площади нежилого помещения офиса, являющейся предметом договора к сумме всех жилых помещений и помещений общественного назначения в 3-й блок секции, из которых состоит объект незавершенного строительства, 13-этажный жилой дом.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Решением арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ Юл1» признано банкротом и в отношении него открыта процедура банкротства – конкурсное производство.

Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет никаких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик такого объекта не влияет на объем прав будущего собственника, поскольку объектом прав является идеальная доля, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте.

Из установленных судом обстоятельств следует, что в обусловленный срок обязательства со стороны ответчика Юл1» договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирного дома ответчиком не будут исполнены, что им не оспаривается.

Все указанные обстоятельства дают основание истцу для предъявления иска в суд о защите своих имущественных прав.

При определении идеальной доли истец указывает на соотношение площади нежилого помещения – ОФИСА, являющейся предметом договора и суммы всех жилых и нежилых помещений общественного назначения в блок секции №, незавершенной строительством.

Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Учитывая, что закон возлагает на подрядчика обязанность выполнить работы в соответствие с технической документацией, суд приходит к выводу, что предметом договора строительного подряда является строительство нежилого помещения – ОФИСА с техническими параметрами, определенными проектом, в случае если имеются расхождения, между условиями договора и проектом, по которому осуществляется строительство, в части технических характеристик объекта, все споры по данному вопросу могут быть разрешены по окончанию строительства, кроме того, суд учитывает, что данные разногласия не влияют на право истца требовать признания за собой вещных прав на предмет договора.

Согласно проектной декларации с изменениями на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь многоэтажного жилого дома блок секция № составляет 3638 кв.м., площадь помещения офиса № составляет 55 кв.м., т.е. размер доли истца в незавершенном строительством объекте будет составлять .

Вместе с тем, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований истца, что размер доли истца будет соответствовать помещениям офиса № (строительный), расположенного в осях 1*-3* А-Д на этаже блок-секции №, общей площадью 55,0 кв.м., где площадь офиса и санузла – 55,0 кв.м., в указанном незавершенном строительством объекте, т.к. решение суда не может быть постановлено лишь на предположении истца о том, что строительство объекта будет завершено в полном соответствии с проектом и дом будет достроен в запроектированном виде, т.к. не исключено, что в связи с недостаточностью денежных средств ответчика, строительство им не будет окончено, либо, что дом будет выстроен меньшей площадью и меньшей этажности с внесением соответствующих изменений в проектную документацию, что никак не повлияет на размер идеальных долей дольщиков, вложивших денежные средства в строительство пропорционально причитающихся им квадратных метров, расчет которых велся от предполагаемой всей стоимости запроектированного строительства жилого дома с местами общественного назначения и подземной автостоянкой, и которые остаются неизменными при условии их полной оплаты независимо от этапа строительства, на котором находится возведенный объект незавершенного строительства. Поэтому суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в данной части.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию государственная пошлина в размере рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Ларичева Е.Я. к Юл1» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, удовлетворить частично.

Признать за Ларичевым Е.Я. право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, 13-ти этажный жилой дом с помещениями общественного назначения, блок-секция №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по в .

В остальной части в удовлетворении иска отказать

Взыскать с Юл1» в пользу Ларичева Е.Я. расходы по оплате государственной пошлины в сумме рублей.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней.

Судья