Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Люкс» о признании предварительного договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Строительная компания «Люкс» о признании предварительного договора незаключенным.

В обоснование иска указав, что 05.05.2006 года между ним и ООО Региональное Инвестиционное Агентство Недвижимости «Г» был заключен Договор на долевое участие (соинвестирование) в строительстве, согласно которому он обязался направить собственные денежные средства на строительство жилого дома, а инвестор обязался построить и передать ему после ввода дома в эксплуатацию однокомнатную квартиру общей площадью 50,7 кв.м. В соответствии с условиями данного договора им в период с 05.05.2006 года по 19.12.2006 года было уплачено инвестору 1072030 рублей 42 копейки. РИАН «Г» свои обязательства перед ним выполнило лишь частично: строительство дома было начато, но до конца не доведено. 10.01.2008 года между РИАН «Г» и ООО «Строительная компания «Люкс» был заключен Договор уступки прав и перевода долга к договору на долевое участие в строительстве от 05.05.2006г., согласно которому ООО РИАН «Г» уступило, а ООО Строительная компания «Люкс» приняло на себя в полном объеме права требования и обязательства, принадлежащие ООО РИАН «Г» по Договору от 05.05.2006г. на долевое участие (соинвестирование) в строительстве. На заключение указанного договора он дал свое согласие. На основании изложенного считает, что с 10.01.2008 года обязательства по строительству дома и передаче ему квартиры взяло на себя ООО Строительная компания «Люкс», которое подтвердило ему факт получения денежных средств, уплаченных им ООО РИАН «Г». И именно на основании Договора от 10.01.2008 года уступки прав и перевода долга к договору на долевое участие в строительстве от 05.05.2006 года у него возникает в настоящее время право требования к ООО Строительная компания «Люкс» на передачу ему в собственность квартиры, которая в настоящее время построена, имеет следующее описание: квартира, назначение: жилое, общая площадь: 50,5 кв.м., - и принадлежит ООО Строительная компания «Люкс» на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 28.05.2010 года, выдавший орган: Управление архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06 июля 2010 года, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06 июля 2010 года сделана запись регистрации. Не смотря на наличие договора от 10.01.2008 года, 31.03.2008 года ООО Строительная компания «Люкс» предложило ему подписать предварительный договор (далее по тексту -Предварительный договор), не пояснив, для чего это нужно. Он, не обладая правовыми знаниями, данный документ подписал. Из-за подписания им предварительного договора возникла правовая неопределенность относительно основания возникновения его прав на оплаченную им квартиру. С одной стороны, права на квартиру у него возникли на основании договора от 10.01.2008 года уступки прав и перевода долга к договору на долевое участие в строительстве от 05.05.2006 года, с другой стороны, существует предварительный договор от 31.03.2008 года. Из-за такой правовой неопределенности в настоящее время его пытаются лишить прав на квартиру, утверждая, что она ему не принадлежит ввиду того, что 21.10.2009 года он подписал договор цессии в отношении предварительного договора от 31.03.2008 года. Вместе с тем, договор цессии он подписал, будучи введенным в заблуждение со стороны своего знакомого Д., который пояснил ему, что договор залога в отношении строящихся квартир, которые еще не введены в эксплуатацию, называется договором цессии, а в отношении введенных в эксплуатацию квартир - договором ипотеки. Не обладая юридическими знаниями, полагаясь на давнее знакомство с Д., он ему поверил и подписал договор цессии, полагая, что он отдает свои права на строящуюся квартиру только в залог в качестве обеспечения займа в размере 300000 рублей, который ему предоставил Д., попросив при этом расписку выдать на имя его знакомой Ч.. Никаких денег по договору цессии он не получил, что также подтверждает, что он подписывал договор залога, а не передачи прав на квартиру. В последствии Д. ему пояснил, что он не залог предоставил, а передал все свои права на квартиру некой Ч., которую он даже не знает. На его возражения о том, что он не передавал никаких прав на квартиру, Д. ничего возражать не стал. Вместо его возражений он получил исковое заявление от имени Ч. о передаче ей в собственность оплаченной им квартиры. Полагаю, что такая ситуация могла сложиться только из-за правовой неопределенности в связи с наличием двух документов: договора от 10.01.2008 года уступки прав и перевода долга к договору на долевое участие в строительстве от 05.05.2006 года и предварительного договора от 31.03.2008 года. Никакие свои права на квартиру он никому передавать не собирался, в связи с этим считает, что наличие подписанного с его стороны предварительного договора от 31.03.2008 года оспаривает его право на строящуюся квартиру, возникшее у него вовсе не на основании предварительного договора от 31.03.2008 года, а на основании договора от 10.01.2008 года уступки прав и перевода долга к договору на долевое участие в строительстве от 05.05.2006 года. Учитывая изложенное считает, что хоть и не является в настоящее время стороной по Предварительному договору от 31.03.2008 года ввиду подписания под давлением договора цессии (который в настоящее время им признается недействительной сделкой в судебном порядке), но наличие данного Предварительного договора затрагивает его права по Договору от 10.01.2008 года, ставя их под сомнение, оспаривая его право на квартиру. Вместе с тем, проведя анализ подписанного им предварительного договора, можно сделать вывод о его незаключенности. Таким образом, ввиду наличия незаключенного предварительного договора в настоящее время оспариваются его права на уже построенную квартиру, возникшие по заключенному им договору, в рамках которого он уплатил более миллиона своих собственных денег. В случае признания в судебном порядке предварительного договора незаключенным он сможет получить в собственность оплаченную им квартиру, т.е. его оспариваемые в настоящее время права будут восстановлены. В связи с этим полагает, что на основании ст. 11 Гражданского кодекса РФ, ст.3 Гражданского процессуального кодекса РФ он является заинтересованным лицом, которое вправе обратиться за судебной защитой своих оспариваемых прав. Обращаясь за судебной защитой своих оспариваемых прав, он считает, что предварительный договор от 31.03.2008 года хоть и был им подписан, но является незаключенным по следующим основаниям:

1. Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В противном случае предварительный договор не считается заключенным, поскольку сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст.432 ГК РФ).

Таким образом, исследуя подписанный им предварительный договор от 31.03.2008 года, необходимо установить, согласованы ли в нем существенные условия основного договора купли-продажи квартиры. Считает, что данные условия в предварительном договоре от 31.03.2008 года согласованы не были, поскольку:

1.1. согласно ст.ст.554, 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе и квартиры, являются условия о предмете договора и о его цене. Предметом договора купли-продажи квартиры, согласно ст.ст.130, 131 219 ГК РФ, может выступать лишь квартира, право собственности продавца на которую прошло государственную регистрацию. В противном случае недвижимое имущество не признается существующим на основании ст. 131, ст.219 ГК РФ.

Кроме того, согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ).

Соответственно, в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, а в его случае - в предварительном договоре купли-продажи квартиры - в качестве существенного условия (предмета будущего договора купли-продажи квартиры) должно было быть указано, во-первых, четкое описание недвижимого имущества; во-вторых, такое имущество на момент заключения предварительного договора должно было пройти госрегистрацию, в противном случае, оно не является существующим. А договор купли-продажи недвижимости заключается лишь в отношении существующего недвижимого имущества.

В подписанном им предварительном договоре от 31.03.2008 года предмет будущего основного договора купли-продажи квартиры ни определен, ни описан не был, поскольку:

а) квартира являлась строящимся объектом, право собственности будущего продавца ООО Строительная компания «Люкс» на нее зарегистрировано не было, соответственно, на момент подписания предварительного договора предмета будущего основного договора купли-продажи не существовало;

б) исходя из указанного в предварительном договоре описания квартиры, нельзя определить объект, который подлежит передаче по основному договору купли-продажи. В предварительном договоре был указан один объект (незавершенная строительством квартира, имеющая одно описание (описание незавершенного объекта)), а в основном договоре должен был быть указан уже совершенно другой объект - введенная в эксплуатацию квартира, на которую у застройщика возникнет в будущем право собственности, имеющая совсем другое описание (другой адрес, другую площадь, условный номер, которого не было и не могло быть у непостроенного объекта).

Данные выводы сделаны на основе анализа текста предварительного договора, где сказано, что основной договор купли-продажи подлежит заключению после получения ООО Строительная компания «Люкс» свидетельства о государственной регистрации права собственности на завершенную строительством квартиру (раздел 2 Предварительного договора).

1.2. Кроме предмета, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является условие о его цене.

Согласно ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Условия о цене в подписанном им предварительном договоре согласованы не были.

Согласно п.3.1. предварительного договора: «Стоимость объекта фиксировано составляет 1084530 рублей 42 копейки и может быть изменена только в случае, предусмотренном пунктом 3.3. и 3.4. настоящего договора». При этом в п.3.4 предварительного договора сказано: Стоимость подлежит соответственному пересмотру в случае изменения площади объекта по данным технической инвентаризации, проведенной организацией по учету объектов недвижимого имущества:

- при уменьшении площади объекта «Сторона-1» обязуется уменьшить стоимость объекта пропорционально уменьшенной площади и произвести окончательный расчет в течение 15 рабочих дней со дня получения «Стороной-2» уведомления об изменении площади объекта после получения технического паспорта на объект недвижимого имущества;

- при увеличении площади объекта «Сторона-2» обязуется внести необходимую сумму (оплатить) пропорционально увеличенной площади в течение 15 рабочих дней со дня получения «Стороной-2» извещения об изменении площади объекта после получения технического паспорта на объект недвижимого имущества».

Таким образом, стоимость указанного в предварительном договоре объекта не была определена фиксировано, поскольку самим же договором предусматривалось изменение цены в случае изменения площади объекта. Согласно п.З ст.555 ГК РФ допускается определение стоимости недвижимого имущества, исходя из единицы его площади. Но при этом цена все равно должна быть четко оговорена в договоре, пусть даже она и определяется расчетным путем. В подписанном предварительном договоре цена четко не определена, поскольку допускается изменение площади самого объекта недвижимости.

Таким образом, на момент подписания предварительного договора четко определить цену объекта недвижимости было невозможно.

В настоящее время стоимость построенной квартиры, права на которую оспаривают, составляет 1122530 рублей 42 копейки, что подтверждает, что цена в предварительном договоре сторонами согласована не была.

Кроме того, условие предварительного договора о возможном изменении в будущем площади объекта недвижимости еще раз возвращает к вопросу об отсутствии четкого описания самого объекта недвижимости, поскольку площадь является существенным критерием описания недвижимости. То есть это еще раз доказывает отсутствие согласования существенного условия как предварительного договора, так и основного договора купли-продажи квартиры - условия о предмете основного договора.

На основании вышеизложенного, можно сделать выводы о том, что в связи с отсутствием согласования сторонами существенных условий как предварительного, так и основного договора - условий предмета и цены - предварительный договор не является заключенным.

2. Помимо вышеперечисленных условий, свидетельствующих о незаключенности предварительного договора, также следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

Согласно п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Считает, что на момент подписания им договора цессии, т.е. по состоянию на 21.10.2009 года, предварительный договор, даже если бы он считался заключенным, был уже прекращен, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется: 1) календарной датой, 2) истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, 3) срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Данная норма является императивной и не подразумевает изменения по усмотрению сторон.

В предварительном договоре не была определена дата заключения основного договора как того требует ст. 190 ГК РФ. Срок заключения основного договора купли-продажи квартиры ставился в зависимость от получения ООО Строительная компания «Люкс» свидетельства о регистрации права собственности в отношении построенной квартиры. Данное событие нельзя признать событием, «которое неизбежно должно наступить». Соответственно, срок заключения основного договора в предварительном договоре определен не был.

В этом случае действует норма ст.429 ГК РФ, согласно которой если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор был подписан 31.03.2008 года, соответственно 31.03.2009 года он считался исполненным. В связи с этим на момент подписания им договора цессии, т.е. на момент 21.10.2009 года, даже если бы договор и считался заключенным, он был бы уже прекращен в силу ст.429 ГК РФ. Соответственно, осталось бы единственное основание возникновения его права в отношении построенной квартиры - Договор от 10.01.2008 года уступки прав и перевода долга к договору на долевое участие в строительстве от 05.05.2006 года.

В исковом заявлении просит суд признать предварительный договор от 31.03.2008 года, подписанный ООО Строительная компания «Люкс» и ФИО2, незаключенным. Признать обязательства, предусмотренные предварительным договором от 31.03.2008 года, подписанным ООО Строительная компания «Люкс» и ФИО2, прекращенными по состоянию на 21 октября 2009 года.

В судебном заседании истец ФИО1, представители ФИО3, ФИО4 исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Строительная компания «Люкс» ФИО5 по доверенности исковые требования не признала. Суду пояснила, что ФИО1 предварительный договор купли-продажи подписал добровольно, до настоящего времени, а также на момент подписания договора цессии считал, что предварительный договор заключен, с условиями предварительного договора был согласен. При обращении в строительную компанию «Люкс» для подписания договора цессии, ФИО1 были разъяснены последствия заключения договора цессии, с которыми он был согласен. Оснований для удовлетворения иска не имеется.

В судебное заседание представитель третьего лица ФИО6 исковые требования не признала. Представила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что Ч., являясь стороной по предварительному договору к договору купли-продажи квартиры от 31 марта 2008 года, и, соответственно, ответчиком по иску ФИО1 о признании вышеуказанного договора незаключенным, обязательств по нему прекращенными, не согласна с исковыми требованиями ФИО1 по следующим основаниям:

31 марта 2008 года между ООО «СК «Люкс» и ФИО1 в порядке ст. 414 ГК РФ (новация) был заключен предварительный договор к договору купли-продажи квартиры от 31 марта 2008 года. В соответствии с п. 5.2. предварительного договора после его подписания, то есть 31 марта 2008 года, прекратилось действие обязательств по ранее заключенному Договору долевого участия (соинвестирования) в строительстве от 05.05.2006 года, сторонами по которому по состоянию на 31.03.2008 года и в соответствии с Договором от 10.01.2008 года уступки прав и перевода долга к договору долевого участия (соинвестирования) в строительстве от 05.05.2006 года являлись ООО «СК «Люкс» и ФИО1 С 31 марта 2008 года отношении Объекта - однокомнатной квартиры общей площадью 50,7 кв.м., стороны приняли на себя обязательства только в соответствии с предварительным договором, о чем также указано в п. 5.2. Предварительного договора.

21 октября 2009 года между ней и ФИО2 был подписан договор цессии, по которому с 21.10.2009 года к ней перешли права требования по предварительному договору к договору купли-продажи квартиры от 31 марта 2008 года к должнику - ООО «СК «Люкс», в том числе право на заключение после государственной регистрации права собственности ООО «СК «Люкс» договора купли-продажи квартиры и получение в ее собственность недвижимого имущества - однокомнатной квартиры, общей площадью 50,7 кв.м.. Уступаемое право требования было приобретено по цене 1084530 рублей 42 копейки и оплачено ею в полном объеме до подписания ФИО2 договора цессии, что отражено в п.п. 1.4., 1.5. Договора уступки. Все обязательства ФИО2 по Договору уступки также исполнены им в день подписания договора (в том числе обязательства по передаче оригиналов документов-оснований уступаемого права и по уведомлению должника о переходе прав).

Договор уступки содержит все обязательные условия, наличие которых предусмотрено действующим гражданским законодательством РФ, заключен с соблюдением простой письменной формы и требований ст.ст. 382-390 ГК РФ.

Доводы истца о том, что Договор цессии заключен им под влиянием заблуждения и обмана, необоснованны и не соответствуют действительности, что нашло свое отражение во вступивших в законную силу Решениях Череповецкого федерального городского суда Вологодской области от 21.06.2010 года и от 24.11.2010 года, которыми ФИО2 и его супруге К. было отказано в удовлетворении требований о признании Договора цессии недействительным. Таким образом, в настоящее время сторонами по Предварительному договору являются Ч. и ООО «СК «Люкс», а в производстве Череповецкого федерального городского суда Вологодской области находится дело о присуждении к исполнению обязанности в натуре, а именно, обязании ООО «СК «Люкс» исполнить в пользу Ч. обязательства по Предварительному договору. В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав, свобод иди законных интересов. В соответствии со ст. 4 ГПК РФ суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за зашитой своих прав, свобод и законных интересов.

Как следует из материалов данного дела, ФИО1 с 21.10.2009 года не является стороной по Предварительному договору, поэтому исполнение указанного договора его сторонами - Ч. и ООО «СК «Люкс» - не влечет каких-либо нарушений прав, свобод и законных интересов ФИО2 Таким образом, отсутствуют правомочия ФИО2 на обращение в суд с иском о признании Предварительного договора не заключенным, а обязательств, вытекающих из Предварительного договора, прекращенными, следовательно иск подан лицом, не имеющим полномочий на его предъявление. Просит суд оставить исковое заявление ФИО1 о признании Предварительного договора к договору купли-продажи квартиры от 31 марта 2008 года незаключенным, а обязательств, вытекающих из него, прекращенными, без рассмотрения.

Ч. представила дополнение к отзыву, в котором указала, что являясь стороной по Предварительному договору к договору купли-продажи квартиры от 31 марта 2008 года, о признании вышеуказанного договора незаключенным, обязательств по нему прекращенными, не согласна с исковыми требованиями ФИО1 по следующим основаниям: доводы истца о «правовой неопределенности относительно основания возникновения прав» на однокомнатную квартиру, не соответствуют действительности, поскольку 31 марта 2008 года между ООО «СК «Люкс» и ФИО1 в порядке ст. 414 ГК РФ (новация) был заключен Предварительный договор к договору купли-продажи квартиры от 31 марта 2008 года, соответствии с п. 5.2. которого прекратилось действие обязательств по ранее заключенному Договору долевого участия (соинвестирования) в строительстве от 05.05.2006 года. То есть, с 31 марта 2008 года в отношении Объекта стороны приняли на себя обязательства только в соответствии с Предварительным договором, о чем также указано в п. 5.2. Предварительного договора. Ссылка ФИО2 на то, что он не обладал правовыми знаниями и поэтому подписал Предварительный договор, не состоятельна, так как незнание закона не является основанием для признания договора незаключенным, а обязательств по нему прекращенными. Необоснованны и не соответствуют действительности доводы истца о том, что Договор цессии (уступки права требования) от 21 октября 2009 года заключен им под влиянием заблуждения и обмана. Это отражено во вступивших в законную силу Решениях Череповецкого федерального городского суда Вологодской области от 21.06.2010 года и от 24.11.2010 года, которыми ФИО2 и его супруге К. отказано в удовлетворении требований о признании Договора цессии недействительным. В результате вышеуказанной уступки с 21.10.2009 года к ней перешли права требования по Предварительному договору к договору купли-продажи квартиры от 31 марта 2008 года к должнику - ООО «СК «Люкс», в том числе право на заключение после государственной регистрации права собственности ООО «СК «Люкс» договора купли-продажи квартиры и получение в ее собственность недвижимого имущества - однокомнатной квартиры, общей площадью 50,7 кв.м.. Поэтому в настоящее время сторонами по Предварительному договору являются Ч. и ООО «СК «Люкс», а у ФИО1 отсутствуют правомочия на заявление требований о признании Предварительного договора незаключенным в силу ст.ст. 10, 11, 12, 382-390 ГК РФ, ст.ст. 3, 4, 152 ГПК РФ. Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Анализируя текст Предварительного договора с достоверностью можно установить, что его стороны согласовали все существенные условия, установленные ст. 429 ГК РФ и ст.ст. 454, 455, 465, 485, 486, 487, 549, 550, 554, 555 ГК РФ, а именно: предмет договора - п. 1.1. Предварительного договора (заключение в будущем договора купли-продажи квартиры (основного договора); предмет заключаемого договора купли-продажи - п. 1.2., 1.4. Предварительного договора (однокомнатная квартира). При этом, описание предмета основного договора соответствует ст. 554 ГК РФ, поскольку стороны указали данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке. Доводы истца, что стороны должны были указать почтовый адрес объекта, а не строительный, несостоятельны, т. к. гражданское законодательство не запрещает таким образом определять недвижимость. Не состоятельны и доводы истца о том, что на момент заключения предварительного договора право собственности продавца на квартиру должно было пройти госрегистрацию, поскольку действующее гражданское законодательство не содержит запрета на оборот будущих прав и в силу п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи (не говоря уже о предварительном договоре) может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Цена предмета договора - п. 3.1. Предварительного договора. Доводы истца о том, что цена недвижимости должна быть установлена в фиксированной сумме не состоятельны по следующим причинам. В соответствии с п. 3. ст. 485 если договор купли-продажи предусматривает, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но при этом не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. В соответствии с п.З ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Поскольку после в ходе строительства объекта площадь квартиры могла незначительно измениться в соответствии со строительными нормами и правилами, то в п.п. 3.4., 3.5. Предварительного договора стороны предусмотрели возможность и порядок ее изменения (цена(п. 3.1.)/площадь(п. 1.2.)=цена за 1 м2, которая умножается на фактическую площадь по техпаспорту квартиры). 4. срок заключения основного договора - п.п. 2.1. - 2.4. Предварительного договора - определен сторонами как: «не позднее 10 рабочих дней с момента получения покупателем предложения продавца заключить основной договор, которое должно быть направлено покупателю в течение 10 рабочих дней с момента получения Свидетельства о праве собственности на квартиру, которое должно быть получено в течение 1 месяца с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, срок получения которого установлен не позднее 01 июля 2009 года. Поэтому доводы истца о том, что срок не определен, не соответствуют действительности. В соответствии со ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день. Разрешение на ввод завершенного строительством объекта в эксплуатацию было получено ООО «СК «Люкс» с нарушением срока исполнения договорных обязательств 28 мая 2010 года, а за месяц до этого (27 апреля 2010 года) ею в Череповецкий городской суд был направлен иск к ООО «СК «Люкс» о понуждении к исполнению обязанностей в натуре по Предварительному договору (заключению основанного договора купли продажи) в соответствии с п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. Таким образом, поставив свою подпись в Предварительном договоре, ФИО1 тем самым акцептировал направленную ему ООО «СК «Люкс» оферту, то есть заключил Предварительный договор. Кроме того, п. 5.6. Предварительного договора определен срок действия обязательств по нему - до момента подписания основного договора. Поэтому, в настоящее время хотя обязательства ООО «СК «Люкс» и просрочены, но не прекращены, поскольку в соответствии со ст. 408 ГК РФ обязательства прекращаются исполнением, а в соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ даже окончание срока действия договора не влечет прекращение обязательств по нему, если это прямо не указано в договоре. В предварительном договоре отсутствует такое указание. Перечень оснований, по которым договорные обязательства прекращаются, установлен ст. 407 ГК РФ, и признание договора незаключенным не влечет прекращения обязательств, возникших у сторон в ходе его исполнения. В соответствии со ст. 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного требования. В случае признания Предварительного договора незаключенным, ФИО1 обязан будет вернуть Ч. все исполненное по договору цессии 1084530 рублей 42 копейки, чего он исполнить не сможет в силу того, что полученные им денежные средства он уже потратил, а регулярного источника дохода, позволяющего выплатить указанную сумму, ФИО1 не имеет.

Суд, выслушав истца, его представителей, представителя ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд исковые требования оставляет без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и видно из представленных суду документов 05.05.2006 года между ФИО1 и ООО Региональное Инвестиционное Агентство Недвижимости «Г» был заключен Договор на долевое участие (соинвестирование) в строительстве, согласно которому ФИО1 обязался направить собственные денежные средства на строительство жилого дома, а инвестор обязался построить и передать ему после ввода дома в эксплуатацию однокомнатную квартиру, общей площадью 50,7 кв.м. В соответствии с условиями данного договора им в период с 05.05.2006 года по 19.12.2006 года было уплачено инвестору 1072030 рублей 42 копейки. 10.01.2008 года между РИАН «Г» и ООО «Строительная компания «Люкс» был заключен Договор уступки прав и перевода долга к договору на долевое участие в строительстве от 05.05.2006г., согласно которому ООО РИАН «Г» уступило, а ООО Строительная компания «Люкс» приняло на себя в полном объеме права требования и обязательства, принадлежащие ООО РИАН «Г» по Договору от 05.05.2006г. на долевое участие (соинвестирование) в строительстве. На заключение указанного договора ФИО1 дал свое согласие.

21 октября 2009 года между Ч. и ФИО2 был подписан договор цессии, по которому с 21.10.2009 года к Ч. перешли права требования по предварительному договору к договору купли-продажи квартиры от 31 марта 2008 года к должнику - ООО «СК «Люкс», в том числе право на заключение после государственной регистрации права собственности ООО «СК «Люкс» договора купли-продажи квартиры и получение в ее собственность недвижимого имущества - однокомнатной квартиры. Уступаемое право требования было приобретено по цене 1084530 рублей 42 копейки и оплачено Ч. в полном объеме до подписания ФИО2 договора цессии, что отражено в п.п. 1.4., 1.5. Договора уступки. Все обязательства ФИО2 по Договору уступки также исполнены им в день подписания договора.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

ФИО7 оспаривает предварительный договор купли-продажи, считая его не заключенным, поскольку в договоре отсутствуют его существенные условия о предмете договора, его цене и сроке заключения основного договора.

Предметом предварительного договора купли-продажи является однокомнатная квартира. При этом, описание предмета основного договора соответствует ст. 554 ГК РФ, поскольку стороны указали данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке. На момент подписания предварительного договора по иному определить предмет договора не представлялось возможным, поскольку объект являлся строящимся. В настоящее время объект построен и является тем самым объектом недвижимости- квартирой, в отношении которого и заключался предварительный договор. В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Следовательно, доводы истца о том, что предмет договора, как объект недвижимости, не прошел государственную регистрацию права собственности, не состоятельны.

В соответствии с п. 3. ст. 485 ГК РФ если договор купли-продажи предусматривает, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но при этом не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. В соответствии с п.3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Поскольку после в ходе строительства объекта площадь квартиры могла незначительно измениться в соответствии со строительными нормами и правилами, то в п.п. 3.4., 3.5. Предварительного договора стороны предусмотрели возможность и порядок ее изменения.

Срок заключения основного договора - п.п. 2.1. - 2.4. Предварительного договора - определен сторонами как: «не позднее 10 рабочих дней с момента получения покупателем предложения продавца заключить основной договор, которое должно быть направлено покупателю в течение 10 рабочих дней с момента получения Свидетельства о праве собственности на квартиру, которое должно быть получено в течение 1 месяца с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, срок получения которого установлен не позднее 01 июля 2009 года. Свои обязательства по договору ООО «СК «Люкс» выполнило с нарушением срока сдачи объекта в эксплуатацию.

ФИО7, на момент подписания предварительного договора, а также на момент заключения договора цессии с Ч., был согласен со всеми условиями предварительного договора купли-продажи, считал его заключенным, в противном случае, он не передал был все свои права и обязанности по спорному договору.

При указанных обстоятельствах требования ФИО1 не основаны на законе и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Люкс» о признании предварительного договора от 31.03.2008года незаключенным и о признании обязательств, предусмотренных указанным договором прекращенными на 21.10.2009года оставить без удовлетворения.

Копию решения в течение 5 дней со дня вынесения направить в УФРС по Вологодской области для сведения.

На решение может быть подана кассационная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Вологодского областного суда через Череповецкий городской суд в течение 10 дней.

Мотивированная часть решения изготовлена 29 марта 2011 года.

Судья А.М.Вахонина

Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 11.05.2011 г. решение оставлено без изменения. Решение вступило в законную силу 11.05.2011 года.