Гражданский кодекс часть 1

Первомайский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Еленской Ю.А. при секретаре судебного заседания Нукеновой Н.А., помощнике судьи Митиной Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании 28 июля 2020 года в городе Омске гражданское дело по исковому заявлению представителя Грохотовой ГП – Кучерук АВ к Кацуба (Свиридович) ЖВ о признании права собственности на дом блокированной застройки,

установил:

представитель Грохотовой ГП – Кучерук АВ обратилась в суд с иском к Свиридович (Кацуба) ЖВ о признании права собственности на дом блокированной застройки.

В обоснование иска ссылается на то, что является собственником ****** долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о праве собственности на жилое помещение. Собственником остальных ****** долей является Свиридович Ж.В., однако ее право не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Для защиты своих жилищных прав считает необходимым признать право собственности на дом блокированной застройки, поскольку принадлежащая ей часть жилого дома имеет все необходимые для независимого обслуживания коммуникации, земельный участок.

В связи с произведенной реконструкцией дома оформлен технический план здания.

Для государственной регистрации права необходимо привести к соответствию правоустанавливающие документы на дом с фактической площадью частей жилого дома.

Реконструкция дома не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью, что подтверждается заключением ООО «Архитектор».

На основании изложенного, просит признать право собственности на реконструированную блокированную застройку №, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 52,4 кв. м.

В судебном заседании представитель истца Кучерук А.В. требования иска поддержала. Пояснила, что в досудебном порядке вопрос о признании права собственности на дома блокированной застройки с ответчиком не урегулирован, поскольку выйти на связь с ответчиком не получилось. Истцу земельный участок, на котором расположен жилой дом, не принадлежит. Право на землю не оформлялось. Границы земельных участков, на которых планируется размещение блокированных застроек, не определены. Равно, как не определены и границы земельного участка, на котором распложен жилой дом.

В судебном заседании представители ответчиков – администрации Центрального административного округа города Омска, Администрации города Омска участия не принимали, будучи надлежащим образом извещенными о времени, дате и месте его проведения, о причинах своей неявки суду не сообщили.

Представитель указанного истцом ответчика Кацуба (Свиридович) Ж.В. – Панина В.И. против признания права собственности за истцом и ответчиком Кацуба Ж.В. на дом блокированной застройки не возражала. Пояснила, что в досудебном порядке этот вопрос истец в досудебном порядке с ответчиком не согласовывал. Пояснила также, что собственником дома являются Грохотова Г.П. и Свиридович Ж.П., сменившая фамилию на Кацуба в связи с расторжением брака в 2000 году.

Заслушав представителей истца Грохотовой Г.П., ответчика Кацуба (Свиридович) Ж.В. исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Допустимые способы защиты предусмотрены ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), среди которых указаны такой способ защиты, как признание права.

Жилищным кодексом Российской Федерации в качестве объектов жилищных прав указаны жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната (ст. 16).

Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

В силу положений пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 ГК РФ, пункт 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещением является часть объёма здания или сооружения, имеющая конкретное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений - комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).

При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Федеральный закон № 218-ФЗ).

Согласно части 7 статьи 41 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении, предусмотренном Федеральным законом от 15.04.1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», не допускаются.

В соответствии со статьей 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Таким образом, в связи с невозможностью выделения частей жилого дома, при разделе индивидуального жилого дома в натуре в настоящее время возможны следующие варианты:

1) Изменение вида объекта с индивидуальный жилой дом на жилой дом блокированной застройки.

2) Изменение вида объекта с индивидуальный жилой дом на многоквартирный жилой дом.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Согласно СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001 (утв. и введены в действие приказом Минстроя России от 20.10.2016 года № 725/пр) блок жилой автономный представляет собой жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными включает в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.При этом к приквартирному участку относится земельный участок, примыкающий к дому с непосредственным выходом на него.

Согласно пункту 1 статьи 1 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утв. решением Омского городского Совета № 201 от 10.12.2008 года, блокированный жилой дом — это здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, разделенных между собой стенами без проемов, каждая из таких квартир имеет доступ на отдельный земельный участок и изолированный выход на территорию общего пользования (улицу, проезд).

Учитывая изложенное, обязательным условием отнесения дома к блокированному, является наличие у каждого блока самостоятельного земельного участка. При наличии у собственников жилого дома зарегистрированного права собственности на земельный участок соблюдение указанного требования возможно путем одновременного раздела земельного участка с формированием земельных участков под каждым блоком.

Вместе с тем при отсутствии у собственников зарегистрированного права на землю (ранее находился в постоянном бессрочном пользовании) либо наличия иного права (аренда) одновременный раздел земельного участка с формированием земельных участков под каждым блоком невозможен.

При указанных обстоятельствах, изменение вида объекта с индивидуального жилого дома на блокированный дом до оформления права собственности на земельный участок является невозможным, так как образованный на основании решения объект – блокированный дом, не будет соответствовать обязательному признаку блокированного дома – наличию отдельного земельного участка у каждого блока.

Статьей 46 Правил землепользования и застройки установлена максимальная площадь земельного участка для размещения блокированного жилого дома — 400 кв. м на один блок. При этом минимальная площадь земельного участка для размещения блокированного жилого дома не определена.

Также указанными Правилами установлена общая площадь застройки в отношении блокированного жилого дома — не менее 75 кв. м на один блок.

Согласно Правилам землепользования и застройки блокированные жилые дома могут располагаться в территориальных зонах Ж1, Ж2. При этом в территориальных зонах Ж3, Ж4 блокированные дома имеют условно разрешенный вид использования. Следовательно, при разрешении спора об отнесении индивидуального жилого дома к блокированному, если дом находится на земельном участке, отнесенном к категории Ж3, Ж4, изменение вида объекта с индивидуального жилого дома на блокированный дом возможно только после получения соответствующего разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка с соблюдением процедуры, предусмотренной статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при рассмотрении дел о разделе индивидуального жилого дома с формированием блокированного жилого дома необходимо установить следующие юридически значимые обстоятельства:

1. Категория земельного участка, на котором расположен жилой дом.

2. Возможность раздела дома с формированием самостоятельных блоков, не имеющих общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов.

3. Наличие самостоятельного подключения каждого блока к инженерным сетям.

4. Возможность раздела земельного участка с формированием участков под каждым блоком, площадью не более 400 кв. м.

При изменении вида объекта с индивидуальный жилой дом на многоквартирный жилой дом необходимо учитывать следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно Правилам землепользования и застройки многоквартирные жилые дома малой этажности (1 эт.) могут располагаться в территориальных зонах Ж1, Ж2, Ж5. При этом в территориальных зонах Ж3, Ж4 многоквартирные жилые дома малой этажности (1 эт.) имеют условно разрешенный вид использования.

Следовательно, при разрешении спора об отнесении индивидуального жилого дома к многоквартирному малой этажности, если дом находится на земельном участке, отнесенном к категории Ж3, Ж4, изменение вида объекта возможно только после получения соответствующего разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка с соблюдением процедуры, предусмотренной статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Судебным разбирательством установлено, что Грохотова Г.П. является собственником по ****** долей в праве общей долевой собственности на жилой дом. Индивидуальный жилой дом общей площадью 75,7 кв. м, расположен по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 129-130).

В деле правоустанавливающих документов имеются сведения о последнем собственнике ****** долей в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом площадью 67, 7 кв. м – Свиридович ЖВ, принадлежащих ей на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№, также имеются сведения о принадлежащей ей самовольной постройке – 13.4 кв. м (л.д. 155).

Ка видно из выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, право на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, предназначенного для индивидуальной жилой застройки, не зарегистрировано, границы земельного участка не установлены (л.д. 123).

Примерное расположение земельного участка отмечено и в Едином государственном реестре земель (л.д. 168-170).

Обращаясь в суд с требованием о выделе доли в натуре, истец ссылается на ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, доказыванию подлежит факт реального раздела долевой собственности между участниками долевой собственности, принадлежность каждому из них самостоятельного объекта гражданских прав входящих в состав жилого дома, а также земельного участка.

Анализ вышеприведенного законодательства позволяет сделать вывод о том, что признание права собственности на дом блокированной застройки возможно только с изменением вида объекта с индивидуального жилого дома на жилой дом блокированной застройки, что неизбежно влечет обязанность соблюсти приведенные выше положения законодательства в досудебном порядке, который суд не подменяет.

Истец не лишен права на защиту своих жилищных прав в судебном порядке только в случае оформления прав на земельный участок, определения его границ и в отсутствие угрозы жизни и здоровью в результате реконструкции индивидуального жилого дома на жилой дом блокированной застройки.

Следовательно, в рассматриваемом случае истцом избран способ защиты жилищных прав преждевременно, а исковые требование в связи с этим удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении искового заявления представителя Грохотовой ГП – Кучерук АВ к Кацуба (Свиридович) ЖВ о признании права собственности на дом блокированной застройки отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Первомайский районный суд г. Омска.

Судья Ю.А Еленская