Гражданский кодекс часть 1

ООО «Клиффорд-Юг» обратилось в Мясниковский районный суд Ростовской области с исковыми требованиями к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, указав, что ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «Клиффорд-Юг» и ФИО1 был заключен Договор субаренды нежилых помещений, помещение №, площадью 9,5 кв.м., помещение №, площадью 18,4 к.м., помещение №, площадью 6,5 кв.м., помещение №а, площадью 3,0 кв.м., помещение №, площадью 10,5 кв.м., помещение №, площадью 2,6 кв.м., помещение №, площадью 2,1 кв.м., помещение №, площадью 3,0 кв.м., помещение №, площадью 9,8 кв.м., помещение №, площадью 9,5 кв.м., помещение №, площадью 3,1 кв.м., помещение №, площадью 7,5 кв.м., помещение №, площадью 3,1 кв.м., помещение №, площадью 9,9 кв.м., расположенные на втором этаже строения Литер «К», по адресу: <адрес>; общая площадь 98,5 кв.м., помещение №, площадью 68,9 кв.м., помещение №, площадью 7,7 к.м., помещение №, площадью 2,0 кв.м., помещение №, площадью 1,5 кв.м., помещение №, площадью 1,4 кв.м., помещение №а, площадью 8,0 кв.м., помещение №, площадью 26,0 кв.м., помещение №, площадью 5,7 кв.м., помещение №а, площадью 3,9 кв.м., помещение №, площадью 4,6 кв.м., помещение №, площадью 2,5 кв.м., расположенные на первом этаже строения Литер «Е», по адресу: <адрес>; общая площадь 132,2 кв.м., которые переданы ответчику по Акту приема-передачи. Согласно условий Договора, п. ДД.ММ.ГГГГ. в случае освобождения помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока Договора, передать его по акту приема-возврата (Приложение №), а так же произвести в арендуемом помещении косметический ремонт или оплатить его стоимость; если Субарендатор отказался производить ремонт, Арендатор производит косметический ремонт за счет Субарендатора, а также письма ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГг. о снижении на 50% арендной платы в счет ремонта арендуемого помещения, арендная плата была снижена, однако ФИО1 не был выполнен в полном объеме ремонт помещения. По инициативе Арендатора была произведена экспертиза по определению стоимости восстановительного ремонта указанных помещений, для участия в которой Ответчик приглашался письмом от ДД.ММ.ГГГГг. Согласно заключению экспертизы, произведенной ООО «ЮРЦЭО «АС- Консалтинг» стоимость восстановительного ремонта указанных помещений, находившихся у Ответчика в субаренде составила 777427(семьсот семьдесят семь тысяч четыреста двадцать семь) рублей. Согласно п.ДД.ММ.ГГГГ Договора ответчик обязан уплатить указанную сумму истцу. ДД.ММ.ГГГГг. ответчику направлялась претензия о необходимости производства ремонта, на которую он ответил отказом. ДД.ММ.ГГГГг. после проведения экспертизы, ответчику направлялась претензия о необходимости оплаты задолженности, ответа на которую не поступило. На основании изложенного, истец просит суд взыскать с Авакяна Ф,Ю. сумму задолженности по ремонту арендуемых помещений по договору субаренды № года в размере 777427 рублей.

Впоследствии представитель истца по доверенности ФИО3 уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и просил суд: взыскать с ФИО1 стоимость восстановительного ремонта в размере 777427 рублей 00 копеек.

В судебном заседании представитель истца исковые требования в уточненном виде поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, просили в иске отказать. В обоснование своих доводов, ответчик и его представитель указали следующее: В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Так, ДД.ММ.ГГГГ между Сторонами было подписано Соглашение №1 о расторжении Договора субаренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.2 Соглашения: «Все обязательства Сторон по договору аренды, включая задолженности по платежам, прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного помещения по Акту возврата нежилого помещения, являющегося неотъемлемой часть настоящего Соглашения». п.3.Соглашения гласит: «Техническое состояние нежилого помещения и соответствующей части общего имущества здания (сооружения), включая земельный участок, на момент возврата удовлетворительное». В соглашении также указано, что оно вступает в силу с момента подписания акта возврата нежилых помещений (п.5 Соглашения). Поскольку Акт возврата нежилых помещений был подписан Сторонами ДД.ММ.ГГГГ, то все обязательства Сторон по договору № от ДД.ММ.ГГГГ прекращены ДД.ММ.ГГГГ. Условия Соглашения являются законными и соответствуют п.2 ст.453 ГК РФ, где сказано: «При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства». В обоснование своих требований, истец ссылается на п.ДД.ММ.ГГГГ Договора, заключенного между Сторонами, где сказано, что Ответчик обязан произвестикосметический ремонт или оплатить его стоимость, а также на ст.ст.616, 619, 622 ГК РФ, вопреки тому, что обязательства между Сторонами прекращены по Соглашению о расторжении договора и что указанные статьи не относятся к требованиям Истца. Более того, Ответчик арендовал помещения всего 4 месяца и условие о производстве ремонта или выплаты денежных средств является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ). Истец прикладывает претензию от ДД.ММ.ГГГГ, как доказательство своих требований, в которой указано, что имеется письмо о снижении арендной платы в счет ремонта, в частности установление дверей (хотя установление дверей в помещении не может быть рассмотрено как производство ремонтных работ), которое в материалах дела отсутствует и не может быть представлено Истцом, поскольку Ответчик данного письма не писал. В претензии Истец просит установить двери, либо вернуть неуплаченную арендную плату. ДД.ММ.ГГГГ Истцом направляется повторно претензия уже с другими требованиями, в частности, Истец просит погасить сумму задолженности по договору в размере 777427рублей. Однако, у Ответчика перед Истцом нет задолженности по договору субаренды № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Актом взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, подписанного обеими Сторонами. В претензии от ДД.ММ.ГГГГ и в Исковом заявлении Истец обосновывает свои требования, ссылаясь на экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ. Данное заключение не может быть рассмотрено судом, как доказательство, поскольку: уведомление о производстве экспертизы Ответчику не направлялось, в материалах дела нет никаких документов опровергающих данный факт, и, как следствие, Ответчик не подготовил вопросы для исследования экспертом, а также не присутствовал при производстве экспертных действий; Истец обратился только через 3 дня после расторжения договора в ООО «ЮРЦЭО». Три дня Истец владел и пользовался спорными помещениями; Для производства исследования использовались документы десятилетней давности (копии технических паспортов строений 2005 года); В договоре указано об обязанности сделать косметический ремонт, а эксперт рассчитывает стоимость восстановительного ремонта. Данные понятия не являются однородными. Так, косметический ремонт - восстановление внешнего вида без вмешательства в конструкцию (бытовое название текущего ремонта), а восстановительный - обычно производится с заменой частей устройства, подвергшихся износу, либо с их модификацией.

В соответствии с п.1 ст.55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.. . п.2 ст.55 ГПК РФ гласит: доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда. Таким образом, доказательства неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательств по договору субаренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют. Исковые требования Истца являются необоснованными, недоказанными и незаконными. На основании изложенного ответчик и его представитель просят суд отказать Истцу ООО «Клиффорд-Юг» в удовлетворении исковых требований.

Выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, свидетелей, эксперта, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, при этом руководствуется следующим.

Судом установлено, что между ООО «Клиффорд-Юг» и ФИО1 был заключен договор № субаренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому помещение №, площадью 9,5 кв.м., помещение №, площадью 18,4 к.м., помещение №, площадью 6,5 кв.м., помещение №а, площадью 3,0 кв.м., помещение №, площадью 10,5 кв.м., помещение №, площадью 2,6 кв.м., помещение №, площадью 2,1 кв.м., помещение №, площадью 3,0 кв.м., помещение №, площадью 9,8 кв.м., помещение №, площадью 9,5 кв.м., помещение №, площадью 3,1 кв.м., помещение №, площадью 7,5 кв.м., помещение №, площадью 3,1 кв.м., помещение №, площадью 9,9 кв.м., расположенные на втором этаже строения Литер «К», по адресу: <адрес>; общая площадь 98,5 кв.м., помещение №, площадью 68,9 кв.м., помещение №, площадью 7,7 к.м., помещение №, площадью 2,0 кв.м., помещение №, площадью 1,5 кв.м., помещение №, площадью 1,4 кв.м., помещение №а, площадью 8,0 кв.м., помещение №, площадью 26,0 кв.м., помещение №, площадью 5,7 кв.м., помещение №а, площадью 3,9 кв.м., помещение №, площадью 4,6 кв.м., помещение №, площадью 2,5 кв.м., расположенные на первом этаже строения Литер «Е», по адресу: <адрес>; общая площадь 132,2 кв.м., переданы ответчику по Акту приема-передачи (л.д.13-18, 19, 20-21,22).

В материалы дела представлено заключение № ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг», согласно которому стоимость восстановительного ремонта помещений №№, расположенных на втором этаже строения литер «К» по адресу: <адрес> и помещений №№,№ расположенных на первом этаже строения литер «Е» по адресу: <адрес> в ценах на дату производства исследования составляет 777427 рублей (л.д.27-105).

В материалы дела представлено соглашение № о расторжении Договора субаренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «Клиффорд-Юг» и ФИО1, согласно которому договор субаренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, был расторгнут. Все обязательства сторон по договору аренды включая задолженности по платежам, прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного помещения арендодателю по акту возврата нежилого помещения, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Соглашения. Техническое состояние нежилого помещения и соответствующей части общего имущества здания (сооружения), включая земельный участок, на момент возврата удовлетворительное (л.д.106-107).

Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Клиффорд-Юг» и ФИО1, по данным ООО «Клиффорд-Юг» на ДД.ММ.ГГГГ. задолженность отсутствует (л.д.108).

В материалы дела представлен акт приема-передачи арендатору нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Клиффорд-Юг» и ФИО1 (л.д.109-110).

В судебном заседании были допрошены свидетели.

Так, свидетель К суду пояснил, что производил ремонтные работы в спорных помещениях вместе с родственниками ответчика. В помещениях были отремонтированы краны, покрашены стены, поклеены обои, заменен пластик на стенах, заменен линолеум, сделаны натяжные потолки. Все ремонтные работы были произведены свидетелем за месяц до расторжения договора субаренды. До ремонта помещения были в ужасном состоянии, стены в пятнах, обои отклеены, пол отходил. Спорные помещения были переданы ответчику без проделанного ремонта.

Свидетель Ф суду пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ года работала в ООО «Клиффорд-Юг» администратором. В спорных помещениях был произведен ремонт с середины января до начала ДД.ММ.ГГГГ. Ремонт был произведен ответчиком ФИО1. Производил ремонт спорных помещений сам ответчик, вместе с друзьями и родственниками. Они заменили пластик, переклеили обои в гостиной, покрасили стены, поменяли линолеум и так далее.

Свидетель Л суду пояснила, что помогала ответчику делать ремонт в спорных помещениях. Она помогала красить стены, батареи отопления, обивать стены пластиком и сделать подвесной потолок. Работала свидетель в сауне в ДД.ММ.ГГГГ. За чей счет был произведен ремонт, свидетелю неизвестно, но ремонтом занимался ФИО1 вместе с бригадой наемных рабочих.

Свидетель А суду пояснил, что является бывшим субарендатором спорного помещения. Состояние помещений в тот период также было в ужасном состоянии. Свидетелем также был произведен текущий ремонт помещений, заменил отопительную систему, краны и так далее.

Свидетель Х пояснил суду, что посещал трижды сауну ФИО1, а именно в ДД.ММ.ГГГГ года, в конце ДД.ММ.ГГГГ года и в ДД.ММ.ГГГГ года. В свое посещение сауны в декабре ДД.ММ.ГГГГ года он заметил, и сказал об этом ФИО1, что помещения находятся в плачевном состоянии, требуют ремонта. В помещениях были повреждены напольные покрытия, пластик на стенах, кафель, сантехника и другое. ФИО1 тогда сказал свидетелю, что собирается делать ремонт в помещениях. В ДД.ММ.ГГГГ года свидетель вновь посетил сауну, и видел, что ремонт произведен, были новые пластиковые панели, обои, линолеум, натяжные потолки, отремонтирована мягкая мебель.

Свидетель Д суду пояснил, что по договору подряда он занимается обслуживанием территории ООО «Клиффорд-Юг». Его сотрудница ДД.ММ.ГГГГ занималась уборкой спорных помещений сауны. Свидетель заходил в эти помещения, видел, что там был произведен ремонт, были кучи строительного мусора, и все указывало на то, что помещение после ремонта.

Также в судебном заседании был опрошен в качестве эксперта Д, который пояснил, что ООО «Клиффорд-Юг» обратилось к ним в организацию за определением стоимости восстановительного ремонта спорного помещения. Был произведен осмотр, фотосъемка, установлены дефекты и определены стоимость восстановительного ремонта помещения, которая составила 777427 рублей. Исходя из сметы восстановительного ремонта, в спорном помещении требуется ремонт, содержащий в себе элементы капитального и текущего ремонтов. Замена дверей в помещениях относится к капитальному ремонту.

Суду истцом представлена видеозапись, подтверждающая, то обстоятельство, что ремонт в спорных помещениях производился в ДД.ММ.ГГГГ года, то есть до заключения договора субаренды с ФИО1.

Однако, в ходе судебного заседания установлено, что ФИО1 и до ДД.ММ.ГГГГ арендовал указанные помещения. Это обстоятельство не оспаривал представитель истца. Поэтому суд критически относится к доводу представителя истца, что ремонт произведен силами и за счет средств истца до заключения договора субаренды с ответчиком.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 608 названного Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При предъявлении требования о взыскании убытков истец должен доказать противоправность действия (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба и причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками.

Как видно из дела, ООО «Клиффорд-Юг» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ подписали договор № субаренды нежилых помещений, по условиям которого в случае освобождения помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока Договора, передать его по акту приема-возврата, а также произвести в арендуемом помещении косметический ремонт или оплатить его стоимость; если субарендатор отказался производить ремонт, арендатор производит косметический ремонт за счет субарендатора (л.д.16).

Так же суду представлено соглашение № о расторжении Договора субаренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что все обязательства сторон по договору аренды, включая задолженности по платежам, прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного помещения Арендодателю по акту возврата нежилого помещения. Техническое состояние нежилого помещения и соответствующей части общего имущества здания, включая земельный участок, на момент возврата удовлетворительное. В указанном соглашении содержится указание на поврежденное состояние одной межкомнатной двери и одной кровати (л.д.106). Согласно Приложению № к договору субаренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ - Акту приема передачи арендатору нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в спорных нежилых помещениях отмечены повреждения четырех межкомнатных дверей в помещениях №№,2,9 (л.д.109-110).

Как пояснил ФИО1, в указанном акте от ДД.ММ.ГГГГ допущена техническая ошибка, неверно указано, что арендатор передает, а субарендатор принимает нежилые помещения, на самом деле этот акт подтверждает возврат имущества арендатору субарендатором. На это указывает дата его составления, которая совпадает с датой заключения соглашения о расторжении договора субаренды, и это обстоятельство не оспаривалось представителем истца.

Указанные доказательства позволяют с достоверностью установить, что между ООО «Клиффорд-Юг» и ФИО1 достигнуто соглашение о прекращении отношений по договору субаренды нежилых помещений с 01.06. 2015 года, следовательно, прекращены обязательства сторон, вытекающие из договора субаренды.

При этом суд учитывает, что в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендатор - истец в лице директора Б при расторжении договора субаренды согласился с тем, что передаваемое субарендатором - ФИО1 находится в удовлетворительном состоянии.

Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Отказывая в удовлетворении заявленных ООО «Клиффорд-Юг» требований, суд руководствуется положениями ст. 15 ГК РФ и приходит к выводу о недоказанности истцом всей совокупности условий, необходимых для привлечения ФИО1 к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков, возникших вследствие неисполнения обязательств по договору субаренды.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика стоимости восстановительного ремонта помещений.

Кроме того, суд находит, что истцом не представлены суду допустимые неопровержимые доказательства того, что убытки, связанные с производством восстановительного ремонта нежилых помещений, причинены действиями ответчика.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В этой связи, оценив представленные сторонами доказательства, с учетом вышеуказанных норм права и фактических обстоятельств дела, суд не усматривает законных оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Клиффорд-Юг».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ООО «Клиффорд-Юг» к ФИО1 о взыскании стоимости восстановительного ремонта, отказать.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 16 декабря 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Килафян Ж.В.