Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Управлению имущественных отношений Алтайского края о понуждении заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 о (истец) обратился с иском в суд, в котором просит обязать Управление имущественных отношений Алтайского края в течение десяти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу оформить и выдать ему договор аренды земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 7161 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации производственной базы строительных материалов в соответствии с заявкой № 2625 от 13.09.2018.

В обоснование заявленных требований указано, что 04.08.2015 между Управлением имущественных отношений Алтайского края, с одной стороны, и ФИО4 о, с другой стороны, заключен договор аренды № 4366-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером ***, площадью 7161 кв.м, местоположение: <адрес>; срок аренды по договору - 3 года, участок предоставлен для завершения строительства производственной базы строительных материалов.По условиям договора (п. 4.4.15.) арендатор обязался после окончания строительства и государственной регистрации права на завершенный строительством объект оформить новый правоустанавливающий документ на пользование участком, т.е. заключить с арендодателем новый договор на пользование участком для эксплуатации построенного объекта.24.05.2017 Комитетом по строительству, архитектуре и развитию г.Барнаула ФИО4о выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которым разрешено ввести в эксплуатацию объект капитального строительства - производственная база строительных материалов, 1 этап строительства - административное здание, построенное на земельном участке по адресу: <адрес>.На основании вышеуказанного разрешения за истцом зарегистрировано право собственности на вышеназванный объект недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРП. 30.08.2017 ФИО4 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - производственная база строительных материалов, 2 этап строительства - склад цемента и керамической плитки, гаражи. Данный объект возведен в установленный срок, однако, зарегистрировать право собственности истцу не удалось, поскольку ответчиком по собственной инициативе исключена запись о праве истца на данный земельный участок в связи с окончанием срока аренды.

Во исполнение обязанности, установленной п. 4.4.15. договора, истец обращался к арендодателю с заявлением о предоставлении земельного участка по <адрес> в аренду без торгов сроком на 49 лет, однако, ответчиком в письменной форме отказано в предоставлении участка со ссылкой на то, что земельным законодательством предоставление в аренду без торгов земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, не предусмотрено. Вместе с тем, законные основания для отказа истцу в заключении договора аренды, у ответчика отсутствуют. Ссылка ответчика на то, что в соответствии с Правилами ЗЗ от 09.10.2012 №834 для данного вида разрешенного использования установлен минимальный процент застройки в размере 20% от общей площади участка, максимальный - 50%, не имеет юридического значения для спорных правоотношений, поскольку, указанный минимальный процент застройки впервые установлен решением Барнаульской городской Думы № 702 от 28.10.2016, которое было опубликовано 02.11.2016, т.е. на момент заключения договора указанного минимального процента застройки не существовало. Положения вышеуказанного решения Барнаульской городской Думы в части установления минимальных и максимальных процентов застройки земельных участков не имеют обратной силы, и не могут распространяться на правоотношения, которые возникли до их вступления в законную силу.Истец при строительстве объекта руководствовался исключительно выданным ему разрешением на строительство, где помимо прочего указана площадь застройки в отношении каждого объекта. Условиями договора не установлена обязанность арендатора застроить территорию предоставляемого ему земельного участка в каком-то определенном минимальном размере. Поскольку у ответчика не имелось законных оснований для отказа в заключении с ФИО4 о нового договора аренды, на него решением суда должна быть возложена обязанность по оформлению и выдаче истцу договора аренды на пользование спорным земельным участком с целью эксплуатации производственной базы строительных материалов в соответствии с заявкой.

Истец ФИО4 о в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Представитель истца ФИО1 настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Представитель Управления Росреестра по АК в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, представил отзыв с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, и оценив все доказательства в совокупности, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям пункта 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Образование земельного участка для продажи или аренды путем проведения аукциона осуществляется в порядке ч.3 ст. 39.11 ЗК Российской Федерации.

Согласно пп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка).

В соответствии с положениями п. 16 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Договором в силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК Российской Федерации).

В соответствии с положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4).

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон (п. 5).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 04.08.2015 на основании заявления ФИО4 о между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ФИО4 о заключен договор аренды №4366-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером *** площадью 7161 кв.м, местоположение: <адрес> (п. 1.1 договора) (л.д.9-12).

Срок аренды по договору определен в 3 года с момента вступления договора в силу (п. 2.1. договора).

Согласно п. 1.3. договора участок предоставляется для целевого использования - завершения строительства производственной базы строительных материалов.

В силу п. 3.1. договора годовая арендная плата за пользование участком определены в приложении к договору (расчет арендной платы), являющемся его неотъемлемой частью.

Пунктом 4.4.15. договора на арендатора возложена обязанность после окончания строительства и государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект - оформить новый правоустанавливающий документ на пользование земельным участком.

Таким образом, из условий договора следует, что его предметом являлся конкретный земельный участок с определенными границами и площадью, и с кадастровым номером, на который истец претендовал с целью завершения строительства производственной базы строительных материалов.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу ст.ст. 309. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из представленных суду документов следует, что 24.05.2017 Комитетом по строительству, архитектуре и развитию г.Барнаула выдано разрешение на ввод в эксплуатацию *** построенного на земельном участке с кадастровым номером *** объекта - производственная база строительных материалов, 1 этап строительства - административное здание по адресу: <адрес>.

На основании вышеуказанного разрешения за ФИО4 о зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - административное здание (нежилое здание), общей площадью 366,20 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРП, выданной Управлением Росреестра по Алтайскому краю (л.д.15-17).

Факт заключения договора аренды на вышеуказанных условиях, завершения истцом строительства спорного объекта недвижимости (производственная база строительных материалов - административное здание) в соответствии с договором аренды, градостроительным планом земельного участка, а также регистрации за истцом права собственности на построенный объект стороной ответчика не оспариваются.

С 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в ст. 39.20 ЗК Российской Федерации.

Поскольку истец является собственником административного здания, возведенного на земельном участке, который относится к публичной собственности, в силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации именно ему принадлежит исключительное право на приобретение этого участка в аренду, но уже для эксплуатации построенного объекта.

Кроме того, договором аренды определено, что после окончания строительства и государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект арендатор обязан оформить новый правоустанавливающий документ на пользование участком и передать участок арендодателю по передаточному акту в недельный срок после окончания срока аренды, либо после прекращения действия договора в случае его досрочного расторжения (п.4.4.15, 4.4.16).

30.08.2017 Комитетом по строительству, архитектуре и развитию г.Барнаула ФИО4 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - производственная база строительных материалов, 2 этап строительства - склад цемента и керамической плитки, гаражи, сроком действия до 30.08.2018 (л.д.18).

Данные объекты возведены, что подтверждается техническими паспортами на объекты гараж и склад, контрольной съемкой, однако, согласно имеющимся в технических паспортах отметках строения не сданы в эксплуатацию.

Зарегистрировать право собственности на данные объекты истец не смог, поскольку ответчиком исключена запись о праве истца на данный земельный участок в связи с окончанием срока аренды.

13.09.2018 ФИО4 о во исполнение условий договора аренды, обратился в Минимущество Алтайского края с заявкой № 2625 на предоставление в аренду без торгов сроком на 49 лет земельного участка по <адрес> для эксплуатации производственной базы строительных материалов (л.д.36).

11.10.2018 Минимущество Алтайского края, на поступившую от истца заявку, подготовило ответ № 24/17411 о том, что оснований для предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 7161 кв. м, по <адрес> для заявленной цели в испрашиваемом размере не имеется, поскольку с. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено предоставление в аренду без торгов земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства. Кроме того, имеется ссылка на то, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденными решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 года № 834, земельный участок расположен в территориальной зоне производственных и коммунально-складских объектов 5 класса опасности по санитарной классификации, и п. 2.4. статьи 75Правил установлен минимальный для соответствующего вида разрешенного использования процент застройки в границах участка - 20%, максимальный - 50%. Площадь застройки под административным зданием составляет 438,2 кв.м, таким образом, согласно Правилам требуется земельный участок не более 2191 кв.м. Площадь испрашиваемого земельного участка составляет 7161 кв.м., что значительно превышает нормативные показатели.

Из позиции представителя ответчика следует, что в оформлении договора аренды для эксплуатации построенного объекта отказано из-за того, что площадь застройки земельного участка не достигает минимального процента - 20%, на земельном участке расположен только один объект, завершенный строительством- административное здание, склад и гараж являются объектами незавершенного строительства, что подтверждается соответствующим актом обследования земельного участка (л.д.106), разрешение на ввод их в эксплуатацию не получены. Учитывая, данный факт предоставление участка в аренду без торгов недопустимо. Истцом выбран неверный способ защиты своего права.

Решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 N 834 "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа города Барнаула Алтайского края" утверждены Правила землепользования и застройки городского округа города Барнаула Алтайского края, в подпункте 4 пункта 2.4 статьи 75 которых установлены максимальные и минимальные проценты застройки в границах земельного участка - минимальный процент застройки - 20%, максимальный процент застройки - 50%.

Однако, на дату заключения договора аренды и получения разрешений на строительство данные нормы не действовали, т.к. изменения и дополнения в п.2.4 Правил землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края внесены решением Барнаульской городской Думы от 28.10.2016 N 702, до этого минимальный процент застройки в границах земельного участка не регламентировался.

Статья 54 Конституции Российской Федерации гласит, что закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет (часть 1).

Исходя из позиции Конституционного суда Российской Федерации, общим (основным) принципом действия закона во времени является распространение его на отношения, возникшие после его введения в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на отношения, которые возникли до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу.

Договором аренды минимальный процент застройки в границах земельного участка не был установлен, изменения в договор не вносились, и построить на арендованном земельном участке иной объект, кроме производственной базы строительных материалов, с параметрами, указанными в разрешении на строительство, истец не имел право.

Кроме того, следует учитывать, что предметом договора аренды является определенный земельный участок с установленной площадью и кадастровым номером, изменение параметров которого возможно только путем межевания и образования новых земельных участков, предоставление земельных участков в иных размерах для завершения строительства не запрещено, но сторонами не произведен раздел земельных участков, в том числе и ответчиком с учетом новых нормативных требованиях о площади застройки земельного участка, истец же указывает, что фактически строительство завершено.

Ссылка представителя ответчика на ст.1 Закона Алтайского края 123-ЗС "О реализации отдельных полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности" несостоятельна, поскольку данной статьей предусмотрены основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, в предварительном согласовании предоставления земельного участка, в предоставлении земельного участка без проведения торгов, в проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, то есть для земельного участка, который еще не предоставлялся в аренду.

Согласно документам, имеющимся в материалах дела, административное здание введено в эксплуатацию, на него за истцом признано право собственности. Остальные объекты (склад, гараж) хоть и не введены в эксплуатацию, но фактически достроены. К тому же площадь застройки фактически составляет 1786,7 кв.м, что более 20 % заявленного к предоставлению для эксплуатации земельного участка, при нецелевом использовании земельного участка ответчик не лишен возможности иными способами защищать права.

Руководствуясь вышеназванными нормами права, проанализировав условия договора аренды в совокупности с иными собранными по делу доказательствами, учитывая, что предметом договора аренды являлся конкретный земельный участок с определенными границами, площадью и кадастровым номером, предоставленный истцу с целью завершения строительства производственной базы строительных материалов; указанный объект на основании соответствующего разрешения истцом был построен в соответствии с условиями договора аренды и градостроительным планом, право собственности на объект зарегистрировано в установленном порядке; на момент заключения договора аренды и получения разрешения на строительство минимальный процент застройки в границах земельного участка не регламентировался, решение Барнаульской городской Думы от 28.10.2016 № 702 о введении таких процентов застройки вступило в силу в ноябре 2016г., при этом договором аренды минимальный процент застройки установлен не был, подобные изменения в договор не вносились; суд приходит к выводу о том, что ответчик нарушил условия договора, когда отказал истцу в заключении нового договора аренды на использование земельного участка, занятого принадлежащим истцу объектом недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд полагает требования истца об обязании ответчика оформить и выдать договор аренды земельного участка законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Довод представителя ответчика о том, что истцом выбран неверный способ защиты права, суд, с учетом положений ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, находит несостоятельным и во внимание не принимает.

Согласно ч. 2 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если определенные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Суд полагает возможным установить 10-тидневный срок для оформления документов по заключению договора аренды на пользование земельным участком для эксплуатации производственной базы строительных материалов.

С учетом требований ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска в размере 300 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Обязать Управление имущественных отношений Алтайского края в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу:

- оформить и выдать ФИО3 договор аренды на пользование земельным участком с кадастровым номером ***, площадью 7161 кв.м, по <адрес>, в городе Барнауле для эксплуатации производственной базы строительных материалов в соответствии с заявкой № 2625 от 13.09.2018.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 02 апреля 2019 года.

Судья Н.Н. Чернова