Гражданский кодекс часть 1

Исковые требования обосновал тем, что 24 августа 2021 года между ним и ответчицей был заключен договор о задатке при покупке дома с земельным участком по адресу: <адрес>. Согласно данного соглашения стоимость дома определена в <данные изъяты> руб., а стоимость земельного участка в <данные изъяты> руб. Стороны договорились заключить договор купли-продажи указанных объектов недвижимости в срок до 24.10.2021. В счет обеспечения данного обязательства истец уплатил ответчику 150 000 руб., в качестве задатка. Он обратился в банк за ипотечным кредитом, в связи с чем банком отслеживались действия ответчика по подготовке документов через систему «Домклик сбер». От операторов банка он узнал о том, что имеется наложение границ земельного участка продавца, и что отсутствует согласие органов опеки и попечительства (ввиду принадлежности части дома детям ответчика) на продажу дома. В сентябре 2021 г., ответчик и ее риелтор предложили ему заключить предварительный договор купли - продажи дома и земельного участка, и в качестве предоплаты внести 1 200 000 руб., от чего он отказался. После чего, 22 сентября 2021 г. ответчик через интернет - площадку Авито выставила указанные объекты недвижимости на продажу, и сообщила, что будет искать других покупателей, а ему, после продажи данных объектов вернет сумму задатка.

Он от приобретения дома не отказывался, о чем уведомил ответчика. До 24.10.2021 от ответчика не поступило предложение заключить основной договор, позднее ему стало известно, что 04.11.2021 ответчик продала спорный жилой дом и земельный участок З.

Он письменно обратился к ответчику с требованиями вернуть двойную сумму задатка, но получил отказ. В связи с тем, что ФИО2 многодетная мать, он не намерен взыскивать с нее задаток в двойной сумме, и просит взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 150 000 руб., и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 200 руб.

Истец ФИО1, исковые требования поддержал по указанным в иске основаниям и пояснил, что для покупки дома он обратился в Сбербанк за ипотечным кредитом, который ему был одобрен, но для получения кредита необходимо было произвести оценку дома ответчика, что невозможно было сделать ввиду необходимости внесения в техпаспорт пристройки к дому и наложения границ земельного участка. Так же оценщик, к которой он обратился ему сказала, что оценку дому нужно производить, когда будут готовы все документы, в том числе и согласие органов опеки и попечительства, которое должна была получить ответчица, так как в случае если ей будет отказано, деньги за оценку дома он потеряет. Так же он начал продавать свою квартиру, за которую так же получил задаток, а денежные средства, полученные от продажи своей квартиры так же намеревался использовать для покупки дома ответчицы. После получения всех необходимых документов, ответчица с предложением о заключении договора купли - продажи к нему не обращалась.

Представитель истца по ордеру адвокат Ширнина Е.В., поддержала исковые требования и пояснила, что ответчица в срок, указанный в соглашении о задатке не имела возможности заключить сделку, так как у нее не были готовы для этого все документы, в частности не получено разрешение органов опеки и попечительства, то есть она данное соглашение нарушила. Кроме того, после отказа истца заключить с ней предварительный договор купли - продажи жилого дома и земельного участка, по которому истец должен был внести в качестве оплаты 1 200 000 руб., она фактически отказалась от сделки, о чем свидетельствуют ее действия. Она выставила дом и земельный участок на продажу и сразу же после получения согласия органов опеки и попечительства, продала указанное недвижимое имущество другому лицу. Однако сумму задатка не вернула истцу, несмотря на то, что обещала это сделать.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признала. В возражениях на иск указала, что договор купли - продажи дома и земельного участка не был заключен по вине истца. Так ей необходимо было для подготовки к продаже оформить реконструкцию дома и получить в органах опеки и попечительства согласие на продажу долей несовершеннолетних детей. А истец должен был оформить кредит. Все, что от нее требовалось, она исполнила. До 24.10.2021 была исправлена ошибка в местоположении границ земельного участка и получено ею уведомление о соответствии реконструированного жилого дома, а 26.10.2021 ею было получено разрешение от органов опеки и попечительства, и в этот день она была готова заключить сделку. Однако от ее агента ей стало известно, что истец не произвел необходимых действий для получения кредита, а именно не произвел оценку покупаемого им жилого дома, в связи с чем, не имел возможности к 24.10.2021 заключить договор купли-продажи. В связи с чем, ей пришлось искать других покупателей и снизить цену на 200 000 руб. Так же ответчик пояснила, что 26.10.2021 г. к ней с предложением о покупке ее дома и земельного участка обратился З. у которого имелись наличные денежные средства и которому она данное имущество продала. Так же ответчик пояснила, что она действительно обращалась к истцу с предложением о заключении предварительного договора купли-продажи по условиям которого, он должен был оплатить ей 1 200 000 руб., которые ей были нужны так же для оплаты покупаемого жилья. Однако истец отказался данный договор заключить, и она в связи с этим разместила в сентябре 2021 г. объявление на «Авито» о продаже своего дома и земельного участка, так как не была уверена, что истец будет их покупать.

Представитель ответчика по ордеру адвокат Склямина О.Н., поддержала доводы ответчика и пояснила, что 26 октября ответчик была готова заключить договор купли –продажи, принадлежащей ей недвижимости с истцом, а истец не был готов, так как не оформил кредит, то есть сделка не состоялась по вине истца и поэтому сумма задатка должна остаться у ответчика.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации:

ст.380 Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (1).

ст.381 При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (2).

Согласно выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 и ее дети, в том числе и <данные изъяты> имели в общей долевой собственности жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>

Как следует из материалов дела между ФИО2 и ФИО1, 24 августа 2021 года было заключено соглашение о задатке, по условиям которого ответчица (продавец) обязалась в срок до 24.10.2021 передать истцу (покупатель) в собственность земельный участок по цене <данные изъяты> руб., и жилой дом по цене <данные изъяты> руб., по адресу: <адрес>. В счет исполнения обязательства истец передал ответчику в качестве задатка 150 000 руб.

Согласно п.4 указанного соглашения в случае если договор купли - продажи не будет заключен по вине продавца (не готовы документы, отказ от сделки и т.д.), то он обязался в срок до 29.10.2021 оплатить покупателю двойную сумму задатка, а в случае если договор купли - продажи не будет заключен по вине покупателя (не готовы личные документы, отказ от сделки), то он утрачивает право на возврат суммы задатка.

Согласно справке ПАО Сбербанк, ФИО1 23 августа 2021 г. был одобрен жилищный кредит на сумму <данные изъяты> руб.

Согласно копии расписки от 02.09.2021 ФИО1 получил от Л. 100 000 руб., за продаваемую им квартиру по адресу: <адрес>, стоимость которой определена сторонами в <данные изъяты>.

Как показала свидетель К. в сентябре 2021 года к ней обратился ФИО1, который просил помочь ему в покупке дома ответчицы (произвести оценку данного дома), а так же помочь продать принадлежащую ему квартиру. Приступить к оценке дома она не смогла, так как не была узаконена пристройка к дому и имелась ошибка в межевании земли, кроме того отсутствовало разрешение органов опеки на сделку. Она объяснила ФИО1, что необходимо привести документы по дому в порядок, а потом уже производить оценку, так же рекомендовала ему подождать заключение органов опеки, так как если они откажут в разрешении, то деньги, потраченные на оценку, истец уже не вернет. Кроме того, она по просьбе ФИО1, помогала ему в продаже его квартиры. Так в ее присутствии он получил задаток от покупателей в сумме 100 000 рублей, о чем была составлена расписка. Ей не известно, что бы истец отказался от покупки дома.

Свидетель Б. показала, что она, как риелтор, должна была сопровождать сделку по продаже дома ФИО2 с покупателем дома - ФИО1, было заключено соглашение о задатке. Договор купли - продажи они договорились заключить до 24 октября. До этой даты истцу было предложено заключить предварительный договор купли - продажи дома, по которому ФИО1, должен был уплатить ответчице 1 миллион 200 000 рублей, но он отказался. После этого, ответчик, не отказываясь от сделки с ФИО1 начала искать других покупателей. До 24 октября ФИО2, привела в соответствие технический паспорт на дом, и поставила на кадастровый учет земельный участок, о чем Б. сообщила истцу, указав так же, что 26 октября будет разрешение органов опеки на продажу дома. Так же она предложила истцу сделать оценку дома и заказать, первоначальный взнос, от чего он отказался. Позднее 24 октября истец отказался и от сделки. Она говорила ФИО1, что если сделка не состоится, то задаток должен быть ему возвращен.

Как следует из материалов дела, в срок до 24.10.2021 у ответчицы отсутствовали все необходимые документы для заключения договора купли - продажи спорной недвижимости, а именно не имелось разрешение органов опеки и попечительства, которое согласно постановления администрации Данковского муниципального района № было получено 26.10.2021.

Согласно скриншота с сайта Авито 22.09.2021 спорный жилой дом был выставлен ответчицей на продажу.

Согласно нотариально удостоверенного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, действуя за себя и своих н/л детей продала З. дом и земельный участок по адресу: <адрес>, что так же подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, судом установлено, что обязательства сторон о заключении договора в срок до 24.10.2021 не были исполнены по вине ответчицы, поскольку у нее на эту дату не были готовы необходимые разрешительные документы (разрешение на продажу органов опеки). Так же ответчик фактически отказалась от исполнения соглашения о задатке, так как после отказа истца заключить предварительный договор купли-продажи и передать ответчице 1 200 000 руб., спорная недвижимость была вновь выставлена на продажу. Кроме того, с учетом вышеизложенного, в том числе и пояснений ответчицы, реальная возможность заключить договор купли-продажи спорной недвижимости возникла у ответчицы 26.10.2021, однако ни в эту дату, ни после нее ответчица с предложением о заключении договора купли-продажи к истцу не обращалась, а 26.10.2021 договорилась с З. о продаже ему спорной недвижимости и 27-28 октября обратилась к нотариусу с необходимыми документами для оформления купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ, подп. 1, 3 п.1 ст.333.19, подп.13 п.1 ст.333.20 НК РФ с ответчика подлежат взысканию понесённые истцом расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 200 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 150 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины – 4 200 руб., а всего в сумме 154 200 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Данковский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий _________________ А.В. Панфилов

Мотивированное решение составлено 10.03.2022