Гражданский кодекс часть 1

Уйский районный суд Челябинской области в составе председательствующего судьи Неежлевой Л.С., при секретаре судебного заседания Карповой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Уйского муниципального района к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении договора аренды,

с участием представителя истца ФИО2, ответчика ФИО1,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Уйского муниципального района обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № от "Дата" за период с "Дата" по "Дата" в размере 1 449 436,20 рублей, расторжении договора аренды.

Требования мотивированы тем, что "Дата" между ИП ФИО1 и Администрацией Уйского сельского поселения в лице председателя Уйского комитета по земельным ресурсам и землеустройству К.ым А.И. был заключен договор аренды № земельного участка площадью <данные изъяты> га, предоставленного для строительства автомобильной стоянки и шиномонтажного цеха. На основании постановления главы Уйского района от "Дата"№ земельному участку присвоен кадастровый №. Срок аренды установлен 49 лет. В соответствии с п.4.2 договора в обязанности арендатора входит его перерегистрация на 01.01 ежегодно, однако, с "Дата" перерегистрация договора аренды не производилась. Данный пункт договора ФИО1 нарушается. Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, регистрация договора аренды в Росреестре отсутствует, однако, ФИО1 до настоящего времени пользуется земельным участком. На земельном участке расположен объект капитального строительства: автосервис и шиномонтажный цех, которые построены без выдачи соответствующих разрешений на строительство. "Дата" ФИО1 прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, вместе с тем, услуги оказываются до настоящего времени. Согласно выписок из ЕГРН кадастровая стоимость спорного земельного участка до "Дата" не установлена; с "Дата" по "Дата" составляла- 1 999 980 рублей; с "Дата" -1 309 050 рублей; с "Дата"-3 673 260 рублей; с "Дата"-12 014 910 рублей. Арендная плата за период с "Дата" по "Дата" составляет-99123,29 рублей; с "Дата" по "Дата"-17867,71 рублей; за 2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008 годы- по 45 000 рублей; за период с "Дата" по "Дата"-41054,80 рублей; с "Дата" по "Дата"-2630,11 рублей; с "Дата" по "Дата"-29999,70 рублей; с "Дата" по "Дата"-21287,46 рублей; с "Дата" по "Дата"-5702,44 рублей; за 2012 и 2013 годы- по 19635,75 рублей; с "Дата" по "Дата"-18290,84 рублей; с "Дата" по "Дата"-3773,90 рублей; с 01.01. 2015 года по "Дата"-50 872,14 рублей; с "Дата" по "Дата"-13825,38 рублей; за 2016,2017, 2018 годы по 180 223,65 рублей; с "Дата" по "Дата"-164 916,98 рублей. ФИО1 "Дата" произведена частичная оплата за аренду земельного участка в размере 4860 рублей. Задолженность по состоянию на "Дата" составляет 1 449 436,20 рублей. Просили удовлетворить требования в полном объеме.

Представитель администрации Уйского муниципального района ФИО2, действующий на основании доверенности (л.д.120), на исковых требованиях настаивал в полном объеме по основаниям, указанным в иске.

ФИО1 в судебном заседании возражал против иска, указал на доводы, изложенные в письменных возражениях(л.д.134), в судебном заседании не оспаривал заключение в "Дата" договора аренды сроком на 49 лет, вместе с тем считает, что данный договор аренды прекратил свое действие, что после "Дата" было перезаключено еще несколько договоров аренды на данный земельный участок, которые не сохранились, что он предпринимательство закрыл в "Дата", после чего перестал заниматься предпринимательской деятельностью и здание, другие объекты, расположенные на земельном участке, а также часть территории земельного участка используются им до настоящего времени в личных целях, не согласен с размером земельного участка, так как в аренду ему был передан земельный участок меньшей площади, но договор аренды не оспаривал, с заявлением о его расторжении к арендодателю не обращался, арендные платежи производил, но квитанции не сохранились, последний платеж произвел в "Дата", не согласен с расчетом арендной платы, контррасчет представить не может, не отказывается платить за пользование земельным участком как неосновательное обогащение, только в меньшем размере, просил также применить к исковым периодам сроки исковой давности.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы сторон, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований частично, исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, одним из принципов земельного законодательства является платное использование земли в Российской Федерации, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ стоимость арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применяемой в соответствии с законодательством ставки арендной платы.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе и земельные участки.

В соответствии со ст. 614, ст. 654 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, помимо прочих оснований, из договора.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 ГК РФ).

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, "Дата" между администрацией Уйского сельского поселения в лице председателя Уйского комитета по земельным ресурсам и землеустройству К.ым А.И. и частным предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды № земельного участка для строительства автомобильной стоянки и шиномонтажного цеха(п.1.4), общей площадью <данные изъяты> га(п.1.1), что подтверждается договором аренды (л.д.12-14,15), постановлением главы Уйского района от "Дата"№ «Об отводе земельного участка под строительство шиномонтажного цеха и автомобильной стоянки у <адрес>л.д.8).

Согласно п. 1.5 договора аренды № от "Дата" договор аренды заключен на сроком 49 лет.

Доказательств, свидетельствующих, что данный договор аренды был расторгнут в установленном законом порядке, был оспорен, признан недействительным либо незаключенным, в судебном заседании не установлено.

В силу пункта 2.1 договора арендная плата устанавливается на год и Арендодатель вправе индексировать ее в течение года в соответствии с действующими нормативными актами.

Пунктами 2.4 и 4.2 договора предусмотрено, что арендатор обязуется вносить арендную плату ежегодно и своевременно.

Размер арендной платы определен в Приложении к договору. Порядок расчета арендной платы определен исходя из 0,06 рублей за 1 кв.м., сумма арендной платы за 1999 года равна 270 рублей, с 2000 года размер ежегодной арендной платы за земельный участок определен 540 рублей, с 2001 года-648 рублей(л.д.14).

Земельному участку присвоен кадастровый номер №, расположен относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, вид разрешенного использования: для размещения автомобильной стоянки и строительство шиномонтажного цеха, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 130-133 ).

Государственная регистрация договора аренды не производилась, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 130-133), ответ начальника Уйского отдела Росреестра(л.д.129).

Актом обследования(осмотра) земельного участка № от "Дата" установлено, что спорный земельный участок расположен в кадастровом квартале №, в <адрес>(кадастровый номер ориентира №), границы земельного участка на местности не обозначены, размеры земельного участка <данные изъяты> метров, общая площадь земельного участка составляет <данные изъяты> кв.м.. Координаты границ участка: <данные изъяты>. В границах земельного участка расположена площадка без ограждения, на территории которой находится эстакада для ремонта автомобилей, объект капитального строительства, размером <данные изъяты> метров-шиномонтажный цех; два металлических контейнера, мусорный контейнер и площадка для стоянки автомобильного транспорта. Объект капитального строительства имеет вывески: «АВТОСЕРВИС», «60-й Меридиан», «Шиномонтаж, сварка, сход-развал, все виды ремонта». С северной стороны здание имеет двухстворчатые ворота размером <данные изъяты> м., с западной стороны здание имеет технологический проем шиномонтажного цеха для приема колес(л.д.25-27), что также подтверждается фототаблицей(л.д.28-30).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №, переданного ответчику в аренду согласно выписок из ЕГРН с "Дата" составляла 1 309 050 рублей; с "Дата"- 3 673 260 рублей; с "Дата"-12 014 910 рублей(л.д.43-50,53).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка до "Дата" не была установлена, что подтверждается выписками из ЕГРН(л.д.31-42), размер арендной платы за аренду земельных участков, собственность на которые не разграничена, рассчитывался: в период с "Дата" по "Дата" согласно постановления Губернатора Челябинской области от "Дата"№ « Об установлении базовых размеров арендной платы за землю»(л.д.59-60), в период с "Дата" по "Дата" согласно постановления Губернатора Челябинской области от "Дата"№ «Об установлении базовых размеров арендной платы за землю по видам использования и категориям арендаторов(л.д.61-64).

В период с "Дата" по настоящее время арендная плата рассчитана истцом в соответствии с п. «Г» ч.3 постановления Правительства Российской Федерации от "Дата"№ «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о правилах определения размеров арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», согласно которого, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, то есть, с учетом принципа установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога(л.д.65-68).

Согласно представленного истцом расчета(л.д.20), размер арендной платы за пользование земельным участком за спорные периоды составляет: с "Дата" по "Дата" - 99123,29 рублей; с "Дата" по "Дата"-17867,71рублей; за 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 годы- по 45 000 рублей; за период с "Дата" по "Дата"-41054,80 рублей; с "Дата" по "Дата"-2630,11 рублей; с "Дата" по "Дата"-29999,70 рублей; с "Дата" по "Дата"-21287,46 рублей; с "Дата" по "Дата"-5702,44 рублей; за 2012 и 2013 годы- по 19635,75 рублей; с "Дата" по "Дата"-18290,84 рублей; с "Дата" по "Дата"-3773,90 рублей; с 01.01. 2015 года по "Дата"-50 872,14 рублей; с "Дата" по "Дата"-13825,38 рублей; за 2016, 2017, 2018 годы по 180 223,65 рублей; с "Дата" по "Дата"-164 916,98 рублей, что также подтверждается Актом сверки(л.д.22-23).

Данный расчет проверен судом и признан выполненным верно, в связи с чем доводы ответчика о том, что данный расчет произведен неверно, суд находит необоснованным. Иного котррасчета ответчиком не представлено.

Установлено, что ФИО1 арендные платежи с "Дата" не производит в полном объеме, образовалась задолженность.За период пользования земельным участком ответчиком произведены платежи в погашение задолженности по арендной плате "Дата" в общей сумме 4 860 рублей, в том числе, за 1999 год-540 рублей, за 2011 год-540 рублей, за 2013 год-540 рублей, 2014 год-1080 рублей, за 2015 года-540 рублей, за 2016 год-540 рублей, за 2017 год-540 рублей, за 2019 год-540 рублей, что подтверждается квитанциями об оплате арендной платы по договору аренды № от "Дата" года(л.д.122), Актом сверки(л.д.22-23), в связи с чем доводы ФИО1 о том, что после прекращения им деятельности в "Дата" в качестве индивидуального предпринимателя, договор аренды земельного участка он считал прекращенным, суд находит неубедительными.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате являются обоснованными.

Вместе с тем, доводы ответчика о применении к спорным периодам сроков исковой давности, суд считает заслуживают внимания.

Общий срок исковой давности составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ), исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения( ст. 199 ГК РФ). Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления ( ст. 201 ГК РФ).

Суд принимает решение в силу ч.3 ст.196 ГПК РФ по заявленным истцом требованиям.

Так как внесение арендной платы предусматривалось раз в год на 01 января года, следующего за отчетным, то сроки исковой давности рассчитываются равными 3 года по каждой сумме уплаты арендных платежей, а с учетом предъявления истцом иска "Дата", задолженность по арендным платежам может быть взыскана за три предшествующих года с учетом срока платежа(на 01.01 года, следующего за отчетным) и заявленных требований за период с "Дата" по "Дата", что с учетом частичного внесения ответчиком арендной платы в октябре 2019 года за 2017 год-540 рублей и за 2019 год -540 рублей(л.д.122) составляет 524 284,28 рублей (180223,65+180223,65+164916,98- 1080).

Ссылки ответчика на выписку из ЕГРН(л.д.130-133), из которой следует, что срок действия аренды земельного участка истек "Дата", что после 1999 года было перезаключено еще несколько договоров аренды на данный земельный участок, не могут быть приняты судом, поскольку данные доводы ничем не подтверждены, кроме того, данная выписка содержит сведения об ограничениях в виде аренды(в том числе субаренды) в отношении земельного участка с кадастровым №.

Доводы ФИО1 о том, что здание, другие объекты, расположенные на земельном участке, а также часть территории земельного участка после закрытия предпринимательства не используются им для предпринимательской деятельности, а используются по настоящее время в личных целях, суд находит неубедительными, поскольку ничем не подтверждены. Как следует из показаний ответчика в судебном заседании объект недвижимости, расположенный на земельном участке до настоящего времени, как объект недвижимости, не зарегистрирован. Кроме того, из Акта обследования(осмотра) спорного земельного участка, а также приложенной к нему фототаблицы(л.д.25-30) видно, что до настоящего времени на территории земельного участка находится эстакада для ремонта автомобилей, площадка для стоянки автомобильного транспорта, на здании, размером <данные изъяты> имеются вывести «Автосервис», «60-й Меридиан», «Шинмонтаж, сварка, сход-развал, все виды ремонта».

Требования истца о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу чт. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии п. 3.1 договора аренды № от "Дата" арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством.

Пунктом 5.1 договора аренды также предусмотрено, что Арендодатель имеет право на расторжение договора аренды, в том числе, в случае систематического невнесения арендной платы.

"Дата" в адрес ответчика была направлена претензия о необходимости погашения в месячный срок имеющейся суммы задолженности по договору аренды, а также необходимости заключения нового договор аренды в соответствии с действующим законодательством, однако указанная претензия оставлена ФИО1 без ответа и удовлетворения(л.д.16-21,24).

Учитывая изложенное, суд полагает, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора до обращения в суд с иском. Суд считает, обоснованным требование о расторжении договора аренды земельного участка, так как ответчик в нарушение условий договора, а именно п. 5.1 договора аренды систематически не вносил арендную плату в периоды, указанные в иске.

В соответствии с ч. 1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме 8442 рублей 84 копеек.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации Уйского муниципального района удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от "Дата", заключенный между администрацией Уйского сельского поселения в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и ФИО1 в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: относительно <адрес>, вид разрешенного использования: для размещения автомобильной стоянки и строительство шиномонтажного цеха, с кадастровым номером №.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Уйского муниципального района (в доход бюджета соответствующего муниципального образования Уйского муниципального района): задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка № от "Дата" с кадастровым номером № за период пользования с "Дата" по "Дата" в размере 524 284(пятьсот двадцать четыре тысячи двести восемьдесят четыре) рублей 28 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход районного бюджета госпошлину в размере 8442 рублей 84 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме, через Уйский районный суд.

Председательствующий: Неежлева Л.С.

Мотивированное решение изготовлено 20 марта 2020 года Неежлева Л.С.