Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Банк «Санкт-Петербург» к ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад», Савичевой А.Б. о признании недействительными договоров субаренды,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Банк «Санкт-Петербург» обратилось в суд с иском к ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад», Савичевой А.Б. о признании недействительными договоров субаренды № *** от ДД.ММ.ГГГГ, № *** от ДД.ММ.ГГГГ, № *** от ДД.ММ.ГГГГ, № *** от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад», с Савичевой А.Б.

В обоснование заявленных требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Банк «Санкт-Петербург» и ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад» заключен кредитный договор, в соответствии с которым, Банк открыл ИК «Павловский Посад» кредитную линию в сумме 120 000 000 рублей.

В качестве обеспечения своевременного и надлежащего исполнения требований Банка по кредитному договору, ДД.ММ.ГГГГ между Банком /залогодержатель/ и ИК «Павловский посад» /залогодатель/ был заключен договор ипотеки, согласно которому залогодатель передал залогодержателю в ипотеку право аренды земельного участка для размещения квартала малоэтажной застройки, расположенного по адресу: , кадастровый номер № ***, площадь 310 000 (триста десять тысяч) квадратных метров, категория земель - земли поселений, разрешенное использование - для размещения квартала малоэтажной жилой застройки.

Земельный участок предоставлен залогодателю в аренду для использования под строительство квартала малоэтажной жилой застройки сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

В июле 2010 года Банку стало известно, что часть обеспеченного залогом земельного участка (кадастровый номер № ***) площадью 2403 кв.м. была передана ИК «Павловский посад» в субаренду Савичевой А.Б. на основании договоров субаренды от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, ИК «Павловский посад» нарушил требования, предусмотренные ст.12 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

После заключения договора ипотеки, ИК «Павловский посад» продолжил сдавать часть земельного участка Савичевой А.Б. путем заключения договоров субаренды от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 4.2.2. договора об ипотеке залогодатель не вправе передавать предмет залога во временное безвозмездное пользование, по соглашению с другим лицом, предоставлять последнему право ограниченного пользования предметом ипотеки (сервитут), сдавать предмет ипотеки в субаренду без предварительного согласия залогодержателя.

Таким образом, передача в субаренду части земельного участка Савичевой А.Б. не могла быть произведена ИК «Павловский посад» без согласия залогодержателя, поэтому залогодатель нарушил условия договора об ипотеке, что противоречит требованиям законодательства об ипотеке, а именно ст. 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 346 ГК РФ.

Поскольку сделки по передаче заложенного по договору об ипотеке части земельного участка заключены ИК «Павловский посад» и Савичевой А.Б. в нарушение требований закона, в соответствии со ст. 168 ГК РФ такие сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов, ничтожны.

Истец ОАО «Банк «Санкт-Петербург» о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направил, заявив о рассмотрении дела в его отсутствие /л.д.88/.

Ответчик ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад» о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направил.

Ответчица Савичева А.Б. о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, заявив о рассмотрении дела в ее отсутствие /л.д.84/.

Третье лицо Управление Росреестра по Ленинградской области о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направили, заявив о рассмотрении дела в его отсутствие /л.д.86/.

Третье лицо администрация МО Тосненский район Ленинградской области о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направили.

Изучив материалы дела, суд находит иск не обоснованным и подлежащим отказу.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад» принадлежит право аренды земельного участка для размещения квартала малоэтажной жилой застройки, расположенного по адресу: , кадастровый номер № ***, площадь 310000 квадратных метров, категория земель – земли поселений, разрешенное использование – для размещения квартала малоэтажной жилой застройки, на основании договора аренды земельного участка № ***, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с КУМИ МО «Тосненский район Ленинградской области», что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним /л.д.75/.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Банк «Санкт-Петербург» и ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад» /заемщик/ заключен кредитный договор № ***, по которому Банк открывает Заемщику кредитную линию в сумме 120000000 рублей на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно (копия на л.д.11-18).

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Банк «Санкт-Петербург» /залогодержатель/ и ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад» /залогодатель/ заключен договор об ипотеке № ***, согласно которому Залогодатель передает, а Залогодержатель принимает в ипотеку имущественное право на недвижимое имущество в обеспечение исполнения всех обязательств ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад» по кредитному договору № *** от ДД.ММ.ГГГГ /копия на л.д.19-22/.

Согласно п. 2.1.1 договора, предметом ипотеки является право аренды земельного участка для размещения квартала малоэтажной жилой застройки, расположенного по адресу: , кадастровый номер № ***, площадь 310000 квадратных метров, категория земель – земли поселений, разрешенное использование – для размещения квартала малоэтажной жилой застройки сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4.2.2 договора Залогодатель не вправе передавать предмет ипотеки во временное безвозмездное пользование, сдавать предмет ипотеки в субаренду без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, площадью 2403 кв.м., расположенный по адресу: , являющийся частью земельного участка общей площадью 31,0 га, кадастровый номер № ***, предоставлен в субаренду Савичевой А.Б. для размещения на нем индивидуального жилого дома, на основании договора № *** субаренды земельного участка, заключенного между ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад» /Субарендодатель/ и Савичевой А.Б. /Субарендатор/ /копия на л.д.92-95/.

Впоследствии между ответчиками заключены договоры субаренды земельного участка № *** от ДД.ММ.ГГГГ, № *** от ДД.ММ.ГГГГ, № *** от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований о признании недействительными договоров субаренды истец сосался на отсутствие согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога в пользу других лиц.

Требования истца мотивированы статьей 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьей 346 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут)

В соответствии с п. 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Правовые нормы, содержащиеся в статье 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержат указания о недействительности сделки по распоряжению предметом залога без согласия залогодержателя.

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (пункт 2 статьи 346).

Аналогичные последствия в виде досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, предусмотрены статьей 12 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае неисполнения залогодателем обязанности предупредить залогодержателя обо всех известных ему правах третьих лиц на предмет ипотеки.

При таких обстоятельствах, заявленные требования по избранному истцом способу защиты права не подлежат судебной защите.

Суд также принимает во внимание, что на момент заключения договора субаренды земельного участка № *** от ДД.ММ.ГГГГ, договора субаренды земельного участка № *** спорный земельный участок /его часть/ не являлся предметом залога.

Кроме того, действия оспариваемых договоров прекращено в связи с истечением срока.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ОАО «Банк «Санкт-Петербург» к ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад», Савичевой А.Б. о признании недействительными договоров субаренды отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение 10 дней /с момента изготовления мотивированного текста решения – ДД.ММ.ГГГГ/ путем подачи кассационной жалобы через Тосненский городской суд Ленинградской области.

Судья