Гражданский кодекс часть 1

Саянский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Дмитриевой Т.В., с участием сторон: представителей истца - генерального директора ООО «Сартлари» ФИО1, действующего в силу закона, ФИО2, представляющей интересы по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителей ответчицы - ФИО3, действующего по нотариально удостоверенной доверенности ДД.ММ.ГГГГ, и адвоката Саянского филиала Иркутской областной коллегии адвокатов Шелеста И.А., представившего удостоверение № <номер изъят> и ордер № <номер изъят>, при секретаре судебного заседания Карховой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Сартлари» к ФИО4 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и расходов, понесенных по делу,

УСТАНОВИЛ:

20 августа 2013 года, в порядке ст. 33 ГПК РФ, в Саянский городской суд Иркутской области из Кировского районного суда г. Иркутска поступило гражданское дело по иску ООО «Сартлари» к ФИО4 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и расходов, понесенных по делу.

Обращаясь в суд с иском, истец - ООО «Сартлари», впоследствии заявив об изменении исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, указало в его обоснование, что в ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО4 приобрела нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес изъят>, с обременением.

Общество с ограниченной ответственностью «Сартлари» по договору аренды нежилого помещения № <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ арендует первый этаж площадью 58,9 кв.м. принадлежащего ответчику здания.

Договор аренды нежилого помещения был заключен с Администрацией г. Иркутска, срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор прошел государственную регистрацию.

Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п. 3.1.1 договора аренды нежилого помещения № <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата перечисляется Арендатором в соответствии с Расчетом арендной платы (Приложение № 1 к настоящему договору), таким образом, размер арендной платы по договору составляет <данные изъяты>.

С ДД.ММ.ГГГГ истцом была перечислена арендная плата в размере <данные изъяты> руб., согласно договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма аренды составляет <данные изъяты> руб.

В соответствии с п.1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Учитывая, что полученная ответчиком в большем размере арендная плата на сумму <данные изъяты> руб., чем по договору аренды, является неосновательным обогащением, она подлежит возврату истцу на основании ст. 1102 ГК РФ.

Согласно п.2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал о неосновательности получения денежных средств.

Пунктом 1 ст. 395 ГК РФ предусмотрено, что размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Центральным Банком РФ с 13.09.2012 установлена ставка рефинансирования в мере 8,25 % годовых.

В соответствии с расчетом, предоставленным истцом, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составила:

1. Количество дней за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> дней;

Сумма, на которую начисляются проценты: <данные изъяты> рублей;

Ставка рефинансирования: 8,25% годовых;

Сумма процентов по договору займа: <данные изъяты> * <данные изъяты> дней * 8,25% / 360 дней = <данные изъяты> рубля.

2. Количество дней за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> дня;

Сумма, на которую начисляются проценты: <данные изъяты> рублей;

Ставка рефинансирования: 8,25% годовых;

Сумма процентов по договору займа: <данные изъяты> * <данные изъяты> дней * 8,25% / 360 дней = <данные изъяты> рубль.

3. Количество дней за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> дней;

Сумма, на которую начисляются проценты: <данные изъяты> рублей;

Ставка рефинансирования: 8,25% годовых;

Сумма процентов по договору займа: <данные изъяты> * <данные изъяты> дней * 8,25% / 360 дней = <данные изъяты> рублей.

4. Количество дней за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> дней;

Сумма, на которую начисляются проценты: <данные изъяты> рублей;

Ставка рефинансирования: 8,25% годовых.

Сумма процентов по договору займа: <данные изъяты> * <данные изъяты> дней * 8,25% / 360 дней = <данные изъяты> рублей.

По мнению истца, с ДД.ММ.ГГГГ у ФИО4 возникла обязанность перед ООО «Сартлари» по возмещению денежных средств в виде излишне выплаченных сумм по арендной плате в размере <данные изъяты> руб. и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> руб. Данные суммы, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. истец, со ссылкой на нормы ст.ст. 395, 1102, 1107 ГК РФ, просит взыскать в свою пользу со ФИО4

Генеральный директор ООО «Сартлари» ФИО1, представляя интересы истца в силу закона, исковые требования полностью поддержал и пояснил суду, что за период смены собственника нежилого помещения, которое ООО «Сартлари» арендует для осуществления торговли цветами, ответчица ФИО4 не предприняла мер к тому, чтобы внести изменения в договор аренды № <номер изъят>, заключенный истцом с Администрацией г. Иркутска ДД.ММ.ГГГГ. При этом, истец самостоятельно не может внести изменения в договор аренды, поскольку не располагает правоустанавливающими документами на здание, расположенное по адресу: <адрес изъят>. С момента заключения договора аренды с предыдущим собственником вплоть до настоящего времени не вносились в договор и изменения о повышении арендной платы за арендуемые ООО «Сартлари» площади. Когда собственником здания - с ДД.ММ.ГГГГ стала ответчица ФИО4, то арендную плату ООО «Сартлари» оплачивало новому собственнику до ДД.ММ.ГГГГ по ценам, указанным в договоре аренды № <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ, однако с ДД.ММ.ГГГГ по устной договоренности со ФИО4 истец стал вносить ответчице арендную плату в повышенном размере - по стоимости <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. При этом, если ранее по договору расчет арендной платы осуществлялся отдельно за арендуемую площадь здания 58,9 кв.м. (по цене за 1 кв.м. <данные изъяты> руб.) и отдельно за земельный участок 63,29 кв.м. (по расчетной цене отдельными платежами 4 раза в год), то с ДД.ММ.ГГГГ в сумму арендной платы из расчета <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. входила как стоимость аренды за здание, так и за земельный участок. Повышение арендной платы и изменение порядка расчетов не оформлялось со ФИО4 путем заключения письменного договора, так как ответчица ссылалась на большую занятость по работе в связи с ремонтом приобретенного ею в собственность здания. В конце ДД.ММ.ГГГГ от ответчицы поступила инициатива об увеличении стоимости арендной платы с <данные изъяты> до <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. Когда он (ФИО1) выразил свое несогласие относительно предлагаемой суммы, полагая, что она является сильно завышенной, ФИО4 заявила, что в противном случае вынуждена будет запретить ООО «Сартлари» пользоваться земельным участком и преградит доступ ко входу в здание со стороны улицы <данные изъяты>, в результате чего покупатели не смогут заходить в магазин. Опасаясь исполнения угроз со стороны последней, ООО «Сартлари», не смотря на свое несогласие с увеличением стоимости арендной платы, вынуждено было согласиться на условия ответчицы, которая дала обещание в случае внесения оплаты аренды в требуемом ей размере не чинить препятствия в пользовании арендуемыми площадями. Таким образом, истец с ДД.ММ.ГГГГ стал вносить арендную плату ФИО4 в повышенном размере. Никакие изменения к договору аренды, как и прежде, не вносились. Посредством электронной почты ответчица направила проект договора аренды ему (генеральному директору ФИО1) на новых условиях, предложив рассмотреть его и подписать. Однако, не согласившись с рядом позиций в предлагаемом для подписания договоре, он также по электронной почте ДД.ММ.ГГГГ направил ответчице договор аренды в своей редакции. ФИО4 это не устроило и подписание договора аренды так и не состоялось. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, не смотря на данные обещания, начала чинить препятствия в пользовании арендуемым помещением, сначала установив юрту у входа в здание, а затем преградила доступ в туалет для сотрудников ООО «Сартлари». Кроме того, в результате установки перегородки в здании стал невозможным вход сотрудников истца в складское помещение, в связи с чем они могли пользоваться складом только из окна с улицы, что создавало и до сих пор создает значительные неудобства. Также в результате установки перегородки общество лишилось холодильной установки. Создавшаяся ситуация породила массу письменных обращений к ответчице с просьбой урегулировать конфликт, однако ФИО4 не желала контактировать с руководством ООО «Сартлари». После получения консультации у юриста стало понятно, что внесение ответчице арендной платы в повышенном размере противоречило положениям действующего законодательства, поскольку данный вопрос должен был быть решен только в письменном виде с внесением изменений в договор аренды в Федеральной регистрационной службе. Между тем, ООО «Сартлари» не выражало добровольного согласия на повышение стоимости аренды с ДД.ММ.ГГГГ, письменного уведомления об изменении существенных условий договора, к каким относится повышение стоимости арендной платы, от ответчицы не поступало. Исходя из изложенного, излишне внесенная сумма аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. является для ФИО4 неосновательным обогащением, а потому подлежит взысканию в пользу ООО «Сартлари». Первоначально, обращаясь в суд с иском, ООО «Сартлари» включило в цену иска и суммы налога на доходы физических лиц, оплаченные истцом за спорный период, которые истец, как налоговый агент, обязано, согласно действующему налоговому законодательству, перечислять в налоговый орган одновременно с передачей денежных средств ФИО4 Всего с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за ФИО4 было перечислено в ИФНС по Октябрьскому округу г. Иркутска <данные изъяты> руб. Впоследствии ООО «Сартлари», изменяя исковые требования, исключило данную сумму из цены иска, полагая правильным обратиться за взысканием этих сумм путем обращения непосредственно в налоговый орган.

Представитель истца по доверенности ФИО2, поддерживая заявленные требования, суду пояснила, что законодатель императивно предписывает форму заключения основного договора в ст. 609 ГК РФ. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Таким образом, по ее мнению, фактические действия сторон договора не могут рассматриваться в качестве конклюдентного варианта заключения соглашения об изменении договора, так как законом установлена письменная форма и государственная регистрация самого договора. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения и изменяет содержание и условия. Следовательно, любые изменения в договорах, которые предусматривают необходимость государственной регистрации, как сделок, вступают в силу только после проведения регистрационных действий в отношении сделок, на основании которых такие изменения возникают, а значит любые изменения договора аренды подлежат государственной регистрации, а при ее отсутствии признаются незаключенными. Стороны должны руководствоваться условиями заключенного договора аренды нежилого помещения, поскольку п. 1 ст. 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. По мнению адвоката, ответчицей не были соблюдены условия действующего договора аренды № <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ Само предложение об изменении стоимости арендной платы поступило от ФИО4 только в устной форме, переписка по электронной почте не относится к надлежащему способу уведомления об изменении арендной платы.

Представляя интересы ответчицы, ФИО3, действуя в рамках полномочий, предоставленных ему доверенностью, исковые требования ООО «Сартлари» не признал, полагая из незаконными и необоснованными, и пояснил суду, что действительно ФИО4 до сих пор в силу большой занятости не занималась вопросом внесения изменений в договор аренды спорного недвижимого имущества за № <номер изъят>, заключенный между Администрацией города Иркутска и истцом ДД.ММ.ГГГГ. К тому же, вопросов по скорейшему оформлению договорных отношений с ООО «Сартлари» не возникало, поскольку руководители данного общества до недавнего времени находились в хороших добрососедских отношениях с ответчицей и более того, сами предложили отложить юридическое оформление изменений в договор аренды на более длительный срок. Поскольку здание, расположенное по адресу: <адрес изъят>, на момент приобретения его в собственность ФИО4 находилось в аварийном состоянии и требовало ремонта, последняя сразу поставила в известность истца о том, чтобы они подыскали себе новое помещение для торговли цветами. Руководство ООО «Сартлари» согласилось с этим, однако попросило дать отсрочку по вопросу переезда, ссылаясь на трудное положение и невозможность в короткий срок найти другое здание. ФИО4 пошла на уступки истцу и согласилась какое-то время подождать. Всеми вопросами, связанными с арендой части здания, ответчица поручила решать ему - ФИО3, являющемуся руководителем ООО «АртХаус». Данное общество располагается также в доме <адрес изъят>. Поэтому именно он и поставил вопрос о повышении стоимости арендной платы с <данные изъяты> руб. за 1 кв.м., как было обусловлено договором от ДД.ММ.ГГГГ, до <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. Истец согласился с этим предложением и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ вносил арендную плату в повышенном размере без какого бы то ни было письменного оформления дополнительного соглашения к действующему договору аренды. Не смотря на то, что руководство ООО «Сартлари» обещало решить вопрос с переездом в другое место, истец не предпринимал никаких действий и продолжал осуществлять свою деятельность в арендованном помещении. Когда перед генеральным директором ФИО1 был поставлен вопрос о прекращении аренды в спорном здании, последний заявил, что с переездом ничего не получилось и вновь обратился с просьбой разрешить им продолжать аренду спорных помещений. В свою очередь, ФИО1 сам предложил повысить стоимость арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ с <данные изъяты> руб. до <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. Таким образом, была достигнута договоренность об увеличении арендной платы. Вскоре - в ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направила на электронный ящик ФИО1 проект договора аренды с новыми условиями, как по оплате стоимости арендной платы, так и по сроку договора и пользованию автостоянкой. Между тем, ФИО1 направил ответчице свой вариант договора с внесенными в экземпляр договора ФИО4 исправлениями. В этой связи, а также потому, что ООО «Сартлари», в нарушение обязательств по сохранению памятника культуры, к которым относится спорное здание, закрасило художественные росписи на стенах, ФИО4 поссорилась с руководством общества, прекратив с ними контактировать. Ответчица решила поставить в здании перегородку, позволяющую отгородить площади занимаемых ООО «Сартлари» помещений от ее личных площадей. Каких либо противоправных действий ФИО4 в отношении ООО «Сартлари» не предпринимала. Между тем, истец продолжал в силу действующих договоренностей, вносить арендную плату в повышенном размере вплоть по ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку между ФИО4 и ООО «Сартлари» были достигнуты взаимные договоренности о повышении стоимости арендной платы требуемую истцом сумму нельзя отнести к неосновательному обогащению. В настоящее время ФИО4 обратилась к истцу с иском в Кировский районный суд г. Иркутска о расторжении договора аренды, в том числе и по причине невнесения последними арендной платы. В ходе подготовки к судебному разбирательству по заявленным истцом требованиям, в ДД.ММ.ГГГГ стало известно, что постановлением мэра города Иркутска от ДД.ММ.ГГГГ был отменен ряд положений Методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска, на основании которой и устанавливалась стоимость арендной платы договором аренды спорного здания, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сартлари» и Администрацией города Иркутска. Поскольку методика в настоящее время не действует, условия ранее заключенного договора аренды о стоимости арендной платы применяться не могут. Стоимость же аренды 1 кв.м. по цене <данные изъяты> руб. соответствует условиям рынка, хотя ни на ДД.ММ.ГГГГ, ни в настоящее время ФИО4 не обращалась в компетентные организации за составлением отчета об определении рыночной стоимости арендной платы.

Поддерживая интересы ответчицы ФИО4, адвокат Шелест И.А., не оспаривая суммы перечисленных истцом ответчице денежных средств, пояснил суду, что исковые требования ООО «Сартлари» являются необоснованными, а потому не подлежат удовлетворению по той причине, что на момент, когда между истцом и ответчицей было достигнуто соглашение о повышении стоимости арендной платы с <данные изъяты> до <данные изъяты> руб. за 1 кв.м., п. 3.11 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ уже не мог применяться к данным правоотношениям, поскольку еще ДД.ММ.ГГГГ Методика расчета годовой арендной платы, в соответствии с которой ранее рассчитывалась стоимость арендной платы по договору аренды, была отменена. По мнению адвоката, истец не вправе при решении вопроса о стоимости арендной платы ссылаться на недействующий в настоящее время пункт договора аренды. Стоимость аренды должна соответствовать среднерыночным ценам. Размер арендной платы, установленный соглашением между ООО «Сартлари» и ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ, не выходит за указанные пределы.

Третье лицо без самостоятельных требований - Администрация города Иркутска, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела, своего представителя в судебное заседание не направила. До начала судебного заседания посредством факсимильной связи представитель третьего лица <данные изъяты>., действующий на основании доверенности, обратился к суду с письменным ходатайством о рассмотрении гражданского дела по иску ООО «Сартлари» в отсутствие представителя Администрации города Иркутска.

Руководствуясь ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, ссуд, с согласия лиц, участвующих в деле, рассмотрел настоящее гражданское дело в отсутствии Администрации города Иркутска.

Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства. Суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных ООО «Сартлари» исковых требований в силу следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что согласно пункту 1.1. договора аренды нежилого помещения № <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ, прошедшему государственную регистрацию, первоначальный арендодатель - Администрация города Иркутска передала в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Сартлари» недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес изъят>, общей площадью 58,9 кв.м., расположенное на первом этаже двухэтажного деревянного административного здания.

Пунктом 1.4 договора установлено, что он действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

За пользование указанным в пункте 1.1 договора объектом недвижимого имущества арендатор уплачивает арендную плату, плату за пользование земли.

Арендная плата должна начисляться арендатором в соответствии с Расчетом арендной платы (Приложении № 1 к настоящему договору) ежемесячно, не позднее 5-ого числа текущего месяца.

Из Приложения № 1 к договору следует, что расчет арендной платы по договору аренды № 1689 производится в соответствии с п. 4 Постановления администрации г. Иркутска от ДД.ММ.ГГГГ № <номер изъят> и устанавливается в ДД.ММ.ГГГГ согласно условиям договора аренды <данные изъяты> руб. за 1 кв.м.

Арендная плата рассчитана за расчетный период - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и составила всего <данные изъяты> руб. (с учетом НДС) и предусматривает ежемесячное внесение суммы аренды. Размеры ставок за каждый месяц не равны между собой.

Договором (п. 3.1.1) предусмотрена возможность со стороны арендодателя одностороннего повышения размера арендной платы, но не чаще одного раза в год, в соответствии с методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска, утвержденной постановлением администрации города Иркутска. Однако условием наступления обязанности арендатора уплачивать арендные платежи в новом размере является факт уведомления арендодателем арендатора о внесении соответствующих изменений в договор путем отправления заказного письма с уведомлением о вручении в месячный срок с момента принятия соответствующего акта администрации г. Иркутска об изменении размера арендной платы. Срок подписания арендатором расчетов размера арендной платы арендатором составляет один месяц с момента получения уведомления об изменении размера арендной платы.

Обе стороны при рассмотрении дела подтвердили, что указанный договор аренды действовал в первоначальной редакции и каких-либо изменений в него не вносилось.

С ДД.ММ.ГГГГ собственником переданного в аренду ООО «Сартлари» помещения является ФИО4, что подтверждено договором мены от 06.08.2011, свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданным управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № <номер изъят>.

Ограничением (обременением) права собственности ФИО4 является аренда спорного нежилого помещения, общей площадью 58,9 кв.м. сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № <номер изъят>. Лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права - ООО «Сартлари».

Из пояснений сторон, данных в судебном заседании, установлено, что фактически в связи со сменой собственника арендуемого спорного нежилого помещения ООО «Сартлари», начиная с ДД.ММ.ГГГГ, вносило арендную плату ФИО4 по ДД.ММ.ГГГГ по стоимости аренды, установленной договором № <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ (то есть исходя из стоимости аренды 1 кв.м. <данные изъяты> руб. в месяц, по ценам ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> руб. с учетом НДС), а затем, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, по взаимной устной договоренности - по цене <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. (без учета НДС).

С ДД.ММ.ГГГГ на основании устного уведомления ответчицы ФИО4 о повышении стоимости ежемесячной арендной платы с <данные изъяты> руб. до <данные изъяты> руб., ООО «Сартлари» вносило последней в счет аренды спорного объекта денежные средства в повышенном размере.

Фактически ООО «Сартлари» за период с января по апрель 2013 года перечислил 275251,90 руб. Эти обстоятельства не опровергаются стороной ответчика и подтверждаются имеющимися в материалах дела платежными поручениями.

Истец, настаивая на удовлетворении исковых требований, суду пояснил, что ответчица, приняв решение об увеличении размера арендной платы в одностороннем порядке, надлежаще не известила об этом арендатора. Государственную регистрацию условий договора не произвела. Внесение арендатором денежной суммы в счет уплаты арендной платы в повышенном размере нельзя признать конклюдентными действиями. Истец имеет переплату за аренду в сумме <данные изъяты> руб., исходя из расчета: <данные изъяты> руб. /фактическая сумма оплаты за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ/ - (<данные изъяты> руб. /последняя сумма оплаты за ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с условиями договора № <номер изъят> от <адрес изъят>, с учетом НДС/) х 4 мес. /с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ/, то есть <данные изъяты> руб.)

Оценивая позиции сторон и представленные ими доказательства, суд приходит к выводу о том, что уплата ООО «Сартлари» платежей с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в новом, повышенном размере (как приведено в расчете истца) обусловлено доказанностью со стороны ответчицы ФИО4, что она уведомила истца о повышении размера арендной платы. Между тем, доказательств того, что ООО «Сартлари» было надлежащим образом уведомлено о повышении арендной платы, в том числе доказательств отправки соответствующего заказного письма с уведомлением в адрес истца, ответчицей, как того требует статья 56 ГПК РФ, не представлено.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В пунктах 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Поскольку на момент вынесения решения по делу, стороны, не смотря на смену собственника спорного объекта недвижимости, не вносили каких-либо изменений в действующий договор аренды № <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе и в сведения об арендодателе имущества, при разрешении спора, возникшего между сторонами, суд руководствуется указанным договором, имеющим государственную регистрацию.

Пунктом 3.1 указанного договора и Приложением № 1 к нему арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой в соответствии с п. 4 Постановления администрации г. Иркутска от ДД.ММ.ГГГГ № <номер изъят>, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа, исходя из стоимости аренды 1 кв.м. в месяц по договорной цене - <данные изъяты> руб. и НДС (18%).

Таким образом, из договора следует, что стоимость аренды относится к категории регулируемых цен, а увеличение размера арендной платы возможно только в результате изменения порядка его определения органами местного самоуправления.

Как следует из пояснений сторон в судебном заседании, ответчица ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ произвольно определила в одностороннем порядке размер ставки арендной платы в твердой денежной сумме ежемесячно, исходя из стоимости 1 кв.м. арендуемых площадей по цене <данные изъяты> руб. без НДС. При этом, ФИО4 руководствовалась собственным усмотрением, не имея документального обоснования для повышения размера арендной платы, то есть ни Методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска, утвержденной постановлением администрации города Иркутска, ни отчета о рыночной стоимости арендной платы.

С учетом изложенного, суд считает, что ответчицей в одностороннем порядке (п.п. 3.1.1 договора) было произведено не только увеличение суммы ежемесячной арендной платы (п. 3.1), но и изменение способа расчета размера арендной платы, то есть изменение существенного условия договора о плате за пользование имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.

Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение и в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку материалы дела не содержат достоверных сведений о вручении истцу уведомления об изменении размера арендной платы, как это предусмотрено самим договором аренды, а также сведений о проведении государственной регистрации данных изменений, нельзя признать измененными обязательства истца в части размера арендной платы, подлежащей внесению ответчику.

Доводы стороны ответчика о том, что истец за спорный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ добровольно перечислял новый размер арендной платы и тем самым признал наличие изменений в договоре аренды, судом отклоняются. Действия ООО «Сартлари» по внесению арендной платы в большем размере, чем предусмотрено договором при незарегистрированном в установленном порядке изменения условий договора о размере арендной платы нельзя расценить как совершение истцом конклюдентных действий по согласованию новых условий договора о размере арендной платы, порядке её расчета и принятию на себя обязательства по внесению арендной платы в новом размере.

Переписка между сторонами, в том числе и по электронной почте путем обмена проектами договоров аренды недвижимого имущества, также в силу вышеизложенного не может быть расценена как конклюдентные действия со стороны истца. К тому же данные документы, в силу статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являются недопустимыми доказательствами по делу.

Не имеет и правового значения к рассматриваемому судом спору и факт отмены с ДД.ММ.ГГГГ п.п. 1,2,3,4,6,7,8 постановления администрации города Иркутска от ДД.ММ.ГГГГ № <номер изъят> «Об утверждении Методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска», в редакции постановления администрации города Иркутска от ДД.ММ.ГГГГ № <номер изъят>, так как суд, не умаляя прав ФИО4 на обоснованное увеличение стоимости арендной платы, исходит из позиции о том, что ею не была соблюдена установленная действующим договором процедура уведомления истца об изменении размера арендной платы и порядка ее расчета. К тому же, фактическое изменение размера арендной платы в результате признания нормативных актов недействительными и сменой собственника являются основаниями для заключения дополнительного соглашения к договору аренды. По настоящему же делу следует, что арендодателем ФИО4 дополнительное соглашение с арендатором ООО «Сартлари» не заключалось.

Поскольку иного договора аренды спорного объекта недвижимости, являющегося основанием для обременения прав собственника ФИО4, чем договора аренды спорного недвижимого имущества № <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами не имеется, а ООО «Сартлари» оплачивало арендную плату за пользование нежилым помещением 58,9 кв.м., расположенным по адресу: <адрес изъят>, только по этому договору, общая сумма арендной платы, подлежащая уплате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ должна была составлять <данные изъяты> руб.

Фактически за указанный период оплачено <данные изъяты> руб.

Общая сумма излишне уплаченных денежных средств составила <данные изъяты> руб.

Какого-либо контррасчета стороной ответчика не представлено, не оспорены и суммы перечисленных ему денежных средств истцом.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что излишне оплаченная сумма денежных средств является для ответчицы ФИО4 неосновательным обогащением, поскольку она приобрела имущество без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, и в силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обязана возвратить его истцу, за счет которого приобрела имущество.

ООО «Сартлари» производило оплату за занимаемые им нежилые помещения, то есть имел обязательства перед новым арендодателем - собственником данных помещений ФИО4

Ответчица не доказала, что истец имел намерение передать денежные средства в дар, либо предоставить их ответчику с целью благотворительности или же знал об отсутствии обязательства, в связи с чем неосновательное обогащение в сумме <данные изъяты> руб. подлежит возврату.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно расчету, представленному истцом, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составила <данные изъяты> руб., исходя из: периода - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, размера ставки рефинансирования - 8,25% (Указание Центрального банка Российской Федерации от 13.09.2012 № 2873-У).

Расчет процентов ответчиком не оспорен, судом проверен.

Учитывая изложенное, с ответчицы за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию проценты в размере <данные изъяты> руб.

Вследствие удовлетворения заявленных ООО «Сартлари» исковых требований и в соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчицы ФИО4 в размере <данные изъяты> руб. в пользу истца.

Руководствуясь ст. ст. 191-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Сартлари» полностью удовлетворить.

Взыскать со ФИО4 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сартлари» неосновательное обогащение в виде внесения арендной платы в повышенном размере в сумме <данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб., и расходы по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления в суд в сумме <данные изъяты> руб., а ВСЕГО <данные изъяты>.

Копию решения в порядке ст. 214 ГПК РФ не позднее чем через пять дней со дня принятия решения суда в окончательной форме направить для сведения ответчице ФИО5, третьему лицу без самостоятельных требований - Администрации города Иркутска.

Решение в течение месяца со дня его принятия может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Саянский городской суд.

Мотивировочная часть решения изготовлена 17.10.2013

Судья Т.В. Дмитриева