Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «HHH» к ООО «XXX», Шварц З.Я., третьи лица Кузнецов С.В., администрация ГО «г. К.» о признании договора о залоге нежилого здания д. z по ул. Ж. в г. К. с правом аренды земельного участка (об ипотеке) от zz.zz.20zz года прекратившим свое действие,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «HHH» обратилось в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что zz.zz.20zzг. между Шварц З.Я. и Кузнецовым С.В. был заключен договор займа на сумму xxxруб. В обеспечение указанного договора займа был заключен договор о залоге недвижимого имущества с правом аренды земельного участка (об ипотеке) от zz.zz.20zzг. между Шварц З.Я. и ООО «XXX». Нежилое здание принадлежало залогодателю на праве собственности на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию. Право аренды было предоставлено на основании постановления мэра г. К. и договора о передаче в аренду городских земель. zz.zz.20zzг. ООО «XXX» продало ООО «HHH» нежилое здание, на которое ранее была зарегистрирована ипотека в пользу Шварц З.Я. Право собственности ООО «HHH» на указанное нежилое здание было зарегистрировано в УФРС по Калининградской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным zz.zz.20zzг. УФРС по Калининградской области. В настоящее время указанное выше нежилое здание продолжает оставаться предметом ипотеки в силу договора о залоге от zz.zz.zz., что подтверждается выпиской из ЕГРП. Считают необоснованным сохранение обременения на нежилое здание по следующим основаниям. В п.1.1 Договора о залоге от zz.zz.20zzг. четко отражено, что залогодержатель (Шварц З.Я.) принимает, а залогодатель (ООО «XXX» передает в обеспечение возврата займа предмет ипотеки (нежилое здание и право аренды земельного участка) на срок 2 месяца. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отражено это обстоятельство. Из выписки из ЕГРП от zz.zz.20zzг. усматривается, что на нежилое здание, принадлежащее ООО «HHH» на праве собственности, установлено ограничение (обременение) права: ипотека в силу договора. Срок действия ипотеки с zz.zz.20zzг. по zz.zz.20zzг. Срок действия Договора о залоге нежилого здания с правом аренды земельного участка (об ипотеке) прекратил свое действие zz.zz.20zzг., и с этого времени возврат займа по договору займа от zz.zz.zz. не был обеспечен никаким имуществом, а объект свободен от прав третьих лиц. Продав нежилое здание, ООО «XXX» утратило право аренды земельного участка, предназначенного для обслуживания указанного здания, в связи с этим земельный участок перестал быть предметом залога по договору об ипотеке. Нежилое здание, проданное ООО «HHH», не могло являться самостоятельным предметом ипотеки по договору о залоге от zz.zz.zz. в силу п.3 ст. 340 ГК РФ, т.к. право аренды земельного участка ООО «XXX» утратило, в связи с этим право аренды перестало быть предметом ипотеки по договору о залоге. zz.zz.20zzг. ООО «HHH» обратилось в УФРС по Калининградской области с заявлением, в котором просило снять обременение в виде ипотеки здания, в связи с прекращением срока действия договора о залоге, в рамках данного заявления УФРС по Калининградской области не прекратило действующее обременение. Просят признать договор о залоге нежилого здания, находящегося по адресу: г. К., ул. Ж., д.z, с правом аренды земельного участка об (ипотеке) от zz.zz.zz. прекратившим свое действие.

Представитель истца ООО «HHH» Новикова Е.А. в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснив, что был заключен договор займа, по которому Шварц З.Я. передала Кузнецову С.В. денежные средства, также был заключен договор об ипотеке, в п. 1.1.1. договора об ипотеке указано, что ООО «XXX» передает Шварц З.Я. нежилое помещение в залог на 2 месяца. Нежилое помещение в настоящее время принадлежит ООО «HHH». Продав нежилое здание, ООО «XXX» утратило право на аренду земельного участка, т.к. ипотека недвижимого имущества допускается одновременно с земельным участком. Нежилое здание не может являться предметом ипотеки, т.к. Администрация ГО «Город К.» предоставила ООО «HHH» в аренду земельный участок. Срок действия договора залога до zz.zz.zz. Договор об ипотеке прекратил свое действие, обременение истекло. Шварц З.Я. давала согласие на продажу недвижимого имущества. Считает, что договор залога был заключен на 2 месяца, в связи с чем в настоящее время прекратил свое действие.

Представитель ответчика ООО «XXX» в судебное заседание не явился, надлежаще извещены о дате и времени судебного заседания. Представили письменный отзыв на исковое заявление, исковые требования полагают обоснованными.

Ответчик Шварц З.Я. в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена о дате и времени судебного заседания.

Представитель Шварц З.Я. Коршаков И.В. в судебном заседании возражал против заявленных исковых требований, пояснив, что заем предусматривает определенные основания для прекращения ипотеки. Стоимость нежилого здания не погасит задолженность в полном объеме.

Третье лицо Кузнецов С.В. в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о дате и времени судебного заседания.

В судебном заседании 21.07.2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация ГО «Город К.».

Представитель третьего лица Администрации ГО «Город К.» Подковырова Е.В. в судебном заседании пояснила, что администрация сделки по передаче земли в аренду не оспаривала. До ООО «HHH» имелось соглашение об аренде с предыдущим владельцем. Оставляют разрешение спора на усмотрение суда.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Как следует из ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (ч.5 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 ГК, в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК, в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Согласно ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

zz.zz.20zzг. между Шварц З.Я. и (займодавец) и Кузнецовым С.В. (заемщик) заключен договор займа, по которому займодавец передает в собственность, а заемщик принимает денежные средства в размере xxруб., которые обязуется вернуть займодавцу в срок и на условиях, предусмотренных настоящим договором (п.1.1). За право пользования займом заемщик уплачивает займодавцу x% от суммы займа в срок до zz.zz.zzг. (п.1.2). Возврат займа обеспечивается Договором о залоге нежилого здания с правом аренды земельного участка (об ипотеке) от zz.zz.20zzг., заключенного между займодавцем и ООО «XXX». Заемщик обязуется возвратить сумму займа в срок до zz.zz.zzг. (п.2.2). Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного возвращения займа (п.5.2).

zz.zz.20zzг. между Шварц З.Я. (залогодержатель) и ООО «XXX» (залогодатель) заключен договор о залоге нежилого здания с правом аренды земельного участка (об ипотеке), в соответствии с договором залогодержатель принимает, а залогодатель передает в обеспечение возврата займа согласно Договору займа от zz.zz.20zzг., заключенному в г. К. между Шварц З.Я. и Кузнецовым С.В. на сумму xxруб. на срок 2 месяца, следующий предмет ипотеки: п. 1.1.1. – нежилое здание, общей площадью x кв.м., инвентарный номер: x, Литер x, этажность: x, находящееся по адресу: РФ, г. К., ул. Ж., z. Нежилое здание принадлежит залогодателю по праву собственности на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № x от zz.zz.20zzг.; 1.1.2. – право аренды земельного участка площадью xга, расположенного по адресу: РФ, г. К., ул. Ж., z, кадастровый номер x, переданного в аренду ООО «XXX» сроком на 49 лет, на основании постановления мэра города К. от zz.zz.zz. № x «О предоставлении ООО «XXX» земельных участков по ул. Ж., z в Б. районе», договора № x на передачу в аренду городских земель от zz.zz.zz., зарегистрированного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Калининградской области zz.zz.zz г. за № регистрации x.

Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в УФРС по Калининградской области и действует до полного выполнения условий договора (п.7.1).

В судебном заседании установлено, что договор об ипотеке заключен в обеспечение возврата суммы займа и действует до полного выполнения условия договора, т.е. до возврата суммы займа.

Договором об ипотеке установлены условия, при которых настоящий договор прекращает свое действие, а именно: при прекращении обеспеченного залогом обязательства, при переходе права на предмет залога к залогодержателю, при достижении письменного согласия сторон на расторжение настоящего договора (п.6.2).

Заочным решением О. районного суда г. К. от zz.zz.zz г. по делу № x с Кузнецова С.В. в пользу Шварц З.Я. взысканы денежные средства, переданные по договору займа, в размере xxруб., проценты за пользование займом в размере xxруб., пени за неисполнение обязательств по договору займа в размере xxруб. л.д.148).

В судебном заседании установлено, что до настоящего времени обязательства, взятые на себя Кузнецовым С.В. по договору займа от zz.zz.zz г., не исполнены, договор не прекратил действия. До совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества ООО «HHH» собственником данного имущества являлось ООО «XXX», переход права на предмет залога к залогодержателю произведен не был. Также не представлено письменного соглашения Шварц З.Я. и ООО «XXX» о расторжении договора залога.

В судебном заседании установлено, что оснований для прекращения действия договора об ипотеке в силу п.6.2 настоящего договора, не имеется.

Доводы представителя истца о том, что предмет ипотеки (нежилое здание и право аренды земельного участка) передан в обеспечение займа на срок 2 месяца, и срок действия договора залога истек в день наступления срока обеспеченного залогом обязательства, являются несостоятельными, противоречащими вышеприведенным нормам закона и условиям заключенных договоров.

Как следует из текста договора о залоге нежилого здания с правом аренды земельного участка (об ипотеке) от zz.zz.zz г., указанный срок - 2 месяца, с учетом буквального толкования текста п.п. 1.1, а также с учетом того, что слова «на срок 2 месяца» включены знаками препинания – запятыми - в причастный оборот, содержащий распространенное определение договора займа, является сроком исполнения обязательств по договору займа, а не сроком действия договора об ипотеке.

Аналогичным образом должен быть истолкован и п. 4.1 договора, согласно которому после слов «по возврату суммы займа» до слов «в срок до zz октября 20zz года» находится причастный оборот, т.е. распространенное определение договора займа, выделенный знаками препинания – запятыми, из чего следует, что указанный срок является сроком возврата суммы займа.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от zz.zz.zz. установлены ограничения (обременения) права: ипотека в силу договора.

Ссылки представителя истца об указании в Выписке из ЕГРП срока действия ограничения (обременения) права с zz.zz.zzг. по zz.zz.zz. несостоятельны, т.к. данный период является сроком действия договора займа.

Согласно сообщению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области основания для погашения регистрационной записи об ипотеке здания в связи с прекращением срока действия договора о залоге в соответствии с действующим законодательством отсутствуют.

Договор об ипотеке предоставляет право залогодателю с письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога в рамках п. 2.2 договора.

zz.zz20zzг. между ООО «XXX» (продавец) и ООО «HHH» (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания, согласно условиям договора продавец продает, а покупатель покупает нежилое здание, общей площадью xкв.м., литер x, этажность x, инвентарный номер x, расположенное по адресу: г. К., ул. Ж., дом z, кадастровый (или условный) номер x (п.1.1). На нежилое здание установлена ипотека в пользу Шварц З.Я. Согласие Шварц З.Я. на продажу представлено (п.1.4). Согласно акту приема-передачи от zz.zz.zzг. ООО «HHH» приняло вышеуказанное нежилое здание.

В судебном заседании представитель истца не отрицал, что на момент заключения договора купли-продажи ООО «HHH» знало об имеющихся обременениях, установленных ипотекой в пользу Шварц З.Я., в связи с чем zz.zz.20zzг. Шварц З.Я. (залогодержатель) дала нотариальное согласие ООО «XXX» (залогодателю) на продажу ООО «HHH» имущества, заложенного по договору о залоге нежилого здания с правом аренды земельного участка (об ипотеке) от zz.zz.zz., с передачей приобретателю соответствующих прав на земельный участок, на условиях, предусмотренных п. 2.1.1. вышеуказанного договора о залоге, а также на регистрацию сделки купли-продажи и регистрацию перехода права собственности на нового собственника в отношении указанного нежилого здания.

Настоящее соглашение учитывает передачу приобретателю соответствующих прав на земельный участок.

Согласно п.1.1 ч.1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В судебном заседании представитель Администрации ГО «Город К.» - собственника земельного участка, пояснил, что администрация не инициировала иск о признании сделки о залоге нежилого здания с правом аренды земельного участка (об ипотеке) от zz.zz.zz. недействительной.

Доводы представителя истца о том, что, продав нежилое здание, ООО «XXX» утратило право аренды земельного участка, предназначенного для обслуживания указанного здания, в связи с чем нежилое здание перестало быть предметом залога, необоснованны.

Согласно ч.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Учитывая вышеизложенное, при покупке спорного недвижимого имущества ООО «HHH» приобрело право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и ООО «XXX», в связи с чем zz.zz.20zzг. Администрация ГО «Город К.» предоставила ООО «HHH» в аренду сроком до zz.zz.20zz года земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером x площадью xга по ул. Ж., z в Б. районе г. К. в границах, обозначенных в приложении № 1 к настоящему договору.

Нормами ГК РФ не предусмотрено снятие ограничения (обременения) права, установленного на недвижимое имущество в случае перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, переданном по договору аренды новому собственнику.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования ООО «HHH» о признании договора о залоге нежилого здания д. z по ул. Ж. в г. К. с правом аренды земельного участка (об ипотеке) от zz.zz.20zz года прекратившим свое действие подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 194, 195, 196, 197, 198, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ООО «HHH» в удовлетворении исковых требований к ООО «XXX», Шварц З.Я., третьи лица Кузнецов С.В., администрация ГО «г. К.» о признании договора о залоге нежилого здания д. z по ул. Ж. в г. К. с правом аренды земельного участка (об ипотеке) от zz.zz.20zz года прекратившим свое действие отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Балтийский районный суд г. Калининграда в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 13 сентября 2010 года.

решение вступило в законную силу 24.09.2010 г.