Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кокулова Т.Т. к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка по льготной стоимости,

установил:

Кокулов Т.Т. обратился к ответчику с настоящим исковым заявлением по тем основаниям, что с 2005 года истец является собственником одноэтажного здания – столовой с котельной, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, общей площадью 1296,8 кв.м. (далее – объект недвижимости, здание). Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> Кокулов Т.Т. является титульным владельцем данного земельного участка на основании договора аренды №408 от 18.05.2007. Истец 20.06.2019 обратился к ответчику с заявлением о выкупе указанного земельного участка, на что 13.08.2019 им был получен проект договора купли – продажи ДЕ-6655. Выкупная цена участка определена на основании п. 2 постановления Правительства РФ от 26.03.2015 №279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» в размере его кадастровой стоимости. Истец выражает несогласие с определением размера выкупной стоимости участка, указывая, что цена должна быть определена на основании п.п. «б» п. 4 постановления №279 в размере 2,5 процентов от кадастровой стоимости. При указанных обстоятельствах, Кокулов Т.Т. просит суд обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи спорного земельного участка по льготной стоимости, определив продажную цену в размере 35336 руб. 17 коп.

В судебное заседание истец Кокулов Т.Т. не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте его проведения.

Представитель истца по доверенности Егорова О.А. в судебном заседании исковые требования поддержала. Пояснила суду, что спорный земельный участок являлся ограниченным в обороте. В настоящее время ограничение оборотоспособности снято. Истец является собственником здания, расположенного на данном участке с 2005 года, то есть до 01.07.2012. Таким образом, к данным правоотношениям подлежит применению правила п.п. «б» п. 4 постановления №279, по которому стоимость участка определяется в размере 2,5 процентов от его кадастровой стоимости. Просила иск удовлетворить.

Ответчик МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия своего представителя для участия в деле не направил, извещен судом о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие. Суду представлен отзыв, в котором ответчик полагает позицию истца ошибочной, основанной на неверном толковании норм материального права, в связи с чем не подлежащей удовлетворению. В обоснование указывает, что положения п.п. «б» п. 4 Правил определения цены земельного участка предоставляют льготу лицам, право собственности которых возникло в период ограничения оборотоспособности государственных земельных участков, на которых расположены соответствующие объекты недвижимости. Таким образом, право собственности истца на здание должно было возникнуть в период отнесения спорного участка к изъятым из оборота или ограниченным в обороте, но не позднее 01.07.2012. В силу ст. 27 ЗК РФ отнесение земельных участков к соответствующим землям должно быть подтверждено документами, содержащие законные основания для ограничения оборотоспособности участка. Указанной статьей также определено, какие земельные участки являются изъятыми из оборота или ограниченными в обороте. В числе которых, ограничиваются в обороте земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд. Земельный участок с кадастровым номером на конце :45 никогда не был ограничен в обороте. Доказательств обратному, стороной истца не представлено, в связи с чем ответчик просит в удовлетворении иска отказать.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Пунктом 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ определено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из положений п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ следует, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и при отсутствии таких оснований, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, либо принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, и направляет принятое решение заявителю.

Таким образом, обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка по общему правилу возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением.

Как предусмотрено п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» установлено, что цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящих Правил (п. 2).

Согласно п. 4 Правил цена земельного участка определяется в размере 2,5 процента его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, в отношении которого снято ограничение оборотоспособности, или земельного участка, образованного из земельного участка или земель, в отношении которых снято ограничение оборотоспособности, гражданам, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на указанном земельном участке зданий, сооружений, право собственности на которые возникло в период отнесения соответствующих земельных участков или земель к изъятым из оборота или ограниченным в обороте, но не позднее 1 июля 2012 г., в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что по общему правилу сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Согласно представленной Выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположен в <Адрес обезличен> в юго-западной части кадастрового квартала <Номер обезличен>, имеет площадь 8789 +/- 32 кв.м. Земельный участок отнесен к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здание и территорию обслуживания. Собственником земельного участка является Российская Федерация.

Кокулов Т.Т. является арендатором указанного участка на основании договора аренды №408-ВВИ от 18.05.2007. Право аренды зарегистрировано в установленном порядке 15.06.2007. Срок действия договора определен до 31.03.2022.

Материалами дела также подтверждается и не оспаривается сторонами, что на поименованном участке расположено одноэтажное здание столовой с котельной, общей площадью 1298,6 кв.м.

Из пояснений стороны истца следует, что собственником здания является Кокулов Т.Т. на основании договора купли-продажи от 11.07.2005.

20.06.2019 Кокулов Т.Т. обратился к ответчику с заявлением о выкупе земельного участка под указанным нежилым зданием. По результатам рассмотрения заявления МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия направило в адрес заявителя проект договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии с п. 2.1 договора цена выкупа участка установлена в соответствии с п. 2 постановления Правительства РФ от 26.03.2015 №279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» в размере 1413446 руб. 98 коп.

Как было указано выше, истец не согласен с порядком определения выкупной цены, поскольку собственником объекта недвижимости, расположенном на земельном участке, в отношении которого сняты ограничения в оборотоспособности, он стал до 01.07.2012, в связи с чем имеет право на льготную выкупную цену (2,5 процента от кадастровой стоимости участка).

В соответствии со ст. 27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности, в том числе, зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (п. 2 ч. 4). Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности, среди прочих, земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи (п. 5).

Согласно п. 1 ст. 93 ЗК РФ землями обороны и безопасности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории Российской Федерации, защите и охране Государственной границы Российской Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях, и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Анализ данных норм во взаимосвязи с положениями статьи 93 Земельного кодекса Российской Федерации показывает, что при рассмотрении вопроса об отнесении земельных участков, предоставленных для обеспечения обороны и безопасности, к земельным участкам, ограниченным в обороте, важным является разрешенное использование земельного участка либо его фактическое использование в целях обеспечения деятельности государства в области обороны и безопасности и его нахождение в закрытом административно-территориальном образовании.

Согласно имеющемуся в материалах дела свидетельству о праве бессрочного пользования землей №150 от 01.03.1993 войсковой части №52495 в <Адрес обезличен> для ее территории предоставлено 39,29 га.

Постановлением мэрии г. Сортавала от 11.09.1997 №679 КЭУ ЛенВО из городского земельного запаса на праве бессрочного пользования предоставлен земельный участок общей площадью 0,4532 га под 60-квартирный жилой дом в <Адрес обезличен>, выдан государственный акт. Из приложения к постановлению усматривается, что участок имел целевое назначение – земли городов и населенных пунктов, ограничений в использовании нет.

Тем самым, поименованные акты не свидетельствуют об изъятии земельного участка из гражданского оборота либо об установлении в отношении него каких-либо ограничений.

Доказательств нахождения спорного участка в закрытом административно-территориальном образовании суду не представлено.

Кроме того, из буквального толкования п.п. «б» п. 4 постановления №279 следует, что правом на выкуп земельного участка по льготной стоимости обладает собственник недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, в отношении которого впоследствии были сняты ограничения в оборотоспособности.

Тем самым, на дату приобретения Кокуловым Т.Т. здания земельный участок с кадастровым номером на конце :45 должен был быть отнесен к землям, изъятым из оборота, либо к землям, оборот которых ограничен.

Вместе с тем, из представленного договора купли-продажи №49-ВВИ от 25.08.2003 не следует, что в отношении земельного участка имеются какие-либо ограничения в его использовании. Напротив, в силу п. 1.3 договора стороны определили, что земельный участок под зданием передается покупателю на условиях аренды.

Согласно п. 5.1 договора купли-продажи условия землепользования определяются в соответствии с действующим законодательством РФ. Покупатель самостоятельно и за собственный счет оформляет документы, необходимые для оформления права землепользования.

При указанных обстоятельствах, основания для продажи земельного участка по льготной стоимости у ответчика отсутствовали.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Кокулова Т.Т. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда.

Судья Л.П. Вакуленко

Мотивированное решение судом изготовлено 22.11.2019.