Гражданский кодекс часть 1

В обосновании иска указала, что 27 июня 2014 года между ООО «ЭВ-Лизинг» и ФИО1 заключен договор залога <...>, согласно которому истица передала ответчику в залог имущество: Объект: жилой дом, кадастровый <...>; общей площадью 139,5кв.м.; этажность: 2; расположенный по адресу: Россия, <...>» (п.2.1. договора. Приложение №1 к договору). Данный договор залога не соответствует нормам действующего законодательства и подлежит признанию недействительным с момента заключения по следующим основаниям: Согласованным сторонами условием договора указан предмет ипотеки - жилой дом (кадастровый <...>) общей площадью 139,5 м.кв., расположенный по адресу: Россия. <...>. Данный договор зарегистрирован в ЕГРП за <...> от 14 октября 2014 года Запись об обременении объекта недвижимости - жилого дома (кадастровый <...>) - внесена на основании договора залога <...> от 27 июня 2014 года. Однако, вместе с тем, этой же датой (14 октября 2014 года) и на том же основании (договор залога <...> от 27 июня 2014 года) зарегистрировано обременение (ипотека) на земельный участок, на котором расположен указанный жилой дом. Запись внесена в отношении объекта: земельный участок, площадь 1819кв.м. (кадастровый <...>), расположенный по адресу: Россия, <...>. Таким образом, фактически стороны не достигли соглашения о предмете договора залога. Истец приняла на себя обязательство по передаче в залог только одного объекта недвижимости - жилого дома, не зная, что в соответствии с действующим законодательством РФ, залог недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, влечет за собой право залога на этот земельный участок. Таким образом, в данном случае договор залога заключен с нарушением положений действующего законодательства о необходимости согласования существенного условия договора залога - предмет залога - и является ничтожным на основании ст. 166,168 ГК РФ. Исходя из согласованного предмета договора - жилого дома - установлена залоговая стоимость имущества - 1 000 000 руб. Принимая во внимание, что в соответствии с зарегистрированными правами: ипотека жилого дома (кадастровый <...>), ипотека земельного участка кадастровый <...>) - обременение на основании договора залога -<...> от 27 июня 2014 года установлено в отношении двух объектов - стоимость сложенного имущества не соответствует предмету договора и не согласована. Сторонами, кроме того, оценка стоимости земельного участка не соответствует порядку установления залоговой стоимости в отношении подобных объектов. В нарушение положений законодательства РФ экспертное заключение об оценке стоимости земельного участка не составлялось, напротив, как указано в п.3.1. договора «стоимость имущества на момент заключения договора, определена на основе оценки, произведенной Залогодержателем». ООО «ЭВ-Лизинг» не соответствует признакам субъекта оценочной деятельности и, соответственно, не имеет прав оценщика, указанных в ст. 14 Закона «Об оценочной деятельности в РФ». Таким образом, соглашение сторон об оценке предмета договора залога также не достигнуто, в связи с отсутствием надлежащей оценки стоимости земельного участка. Истцом по собственной инициативе была организована в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ», во исполнение ст.67 Закона Об ипотеке» - оценка зарегистрированного предмета залога по договору <...> от 27 июня 2014 года - жилого дома общей площадью 139,5кв.м. и земельного участка площадью 1819кв.м., расположенных по адресу: Россия. <...>. По результатам оценки составлен Отчет об оценке <...> от 25 августа 2015 года, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки составляет 4 275 000 рублей, в том числе: стоимость земельного участка - 1 078 000 рублей, стоимость жилого дома - 3 197 000 рублей. Таким образом, стоимость предмета залога в договоре <...> от 27 июня 2014 года существенно занижена, не соответствует действительности и не обеспечивает обязательство по договору лизинга, была неизвестна истице при заключении договора и не могла быть оценена, так как договор заключался в отношения объекта - жилой дом, - без учета земельного участка. В данном случае договором лизинга не предусмотрен определенный срок действия договора. Так, согласно п.2.2. договора: Срок действия договора начинается с момента подписания сторонами и заканчивается после исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору. В данном случае договор не содержит указания на определенный срок, период времени или определенное событие, которое неизбежно наступит (например, начало соответствующего сезона, начало и окончание навигации, достижение определенного возраста и т.п.). Таким образом, в данном случае договор лизинга <...> от 18 апреля 2013 года заключен на неопределенный срок, соответственно срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом не определен. Кроме того, договор залога содержит не соответствующее действительности условие в отношении существа обязательства, обеспеченного залогом: п. 1.1. договора «В обеспечение исполнения обязательств по уплате лизинговых платежей Залогодателем по договору лизинга <...> от 18 апреля 2013 года». ФИО1 не является стороной договора лизинга <...> от 18 апреля 2015 года и обязательств по уплате лизинговых платежей не несет. Указанный договор лизинга заключен между ООО «Сатурн» и ООО «ЭВ-Лизинг», соответственно обязательства по уплате лизинговых платежей на основании договора лизинга возникли в отношении юридического лица - ООО «Сатурн». На основании изложенного ФИО1 просила суд признать недействительным (ничтожным) договор залога <...> от 27 июня 2014 года, заключенный между ФИО1 и ООО «ЭВ-Лизинг» (ОГРН <...> с момента его заключения, т.е. с 27 июня 2014 года. Применить последствия недействительности сделки — признать погашенной Запись <...> об обременении объекта недвижимости жилого дома (кадастровый <...>) и земельного участка (кадастровый <...>). Разъяснить порядок исполнения решения суда, который заключается в том, что судебное решение по настоящему делу является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <...> от 14 октября 2014 года.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства.

В судебное заседание представитель ответчика не явился, согласно имеющемуся в материалах дела протоколу судебного заседания Октябрьского районного суда г. Саратова от 19 мая 2016 года по судебному поручению Северского районного суда, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, изучив материалы дела в полном объеме, исследовав и оценив в соответствии со ст.67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.п. 1, 4 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ч.ч. 1 – 5 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, истице принадлежит на праве собственности жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права от 28 февраля 2007 года серии <...>, и от 25 августа 2014 года серии <...><...>.

27 июня 2014 года между ФИО1 и ООО «ЭВ-Лизинг» был заключен договор залога <...>, согласно которому ответчик и истец в целях обеспечения исполнения обязательств ООО «Сатурн» (Лизингополучатель) заключили договор о нижеследующем:

В силу п. 1.1 указанного договора залога, истица, в обеспечение исполнения обязательств по уплате лизинговых платежей договору лизинга от <...><...>, обязалась передать в залог ответчику имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Пунктом 1.3 указанного договора залога, названо обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основание возникновения и указан срок исполнения обязательства, подлежащего исполнению по частям, с указанием сроков (периодичности) соответствующих платежей и их размеров.

Согласно п. 2.1 договора залога, предметом залога является имущество, наименование, индивидуальные признаки и стоимость которого указаны в Приложении № 1, к настоящему договору, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

Из приложения № 1 судом установлено, что сторонами в качестве предмета залога определены жилой дом с кадастровым номером: <...> общей площадью 139,5 кв.м. расположенный по адресу: <...> земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером: <...>, общей площадью 1 819 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Согласно п. 3.1 договора залога, стоимость имущества на момент заключения настоящего договора, определена на основе оценки, произведенной залогодержателем по соглашению с залогодателем и указана в Приложении № 1 к настоящему договору, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

В Приложении № 1 залоговая стоимость предмета залога – жилого дома, определена сторонами в сумме 1 000 000 рублей.

Все листы договора, в том числе и содержащие указанные условия, подписаны сторонами сделки.

На основании ст. 273 ГК РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 5 ст. 1 ЗК РФ, один из основных принципов земельного законодательства предусматривает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что доводы истицы о том, что предметом ипотеки по оспариваемой сделке является только жилой дом с кадастровым номером: <...>, общей площадью 139,5 кв.м., расположенный по адресу: <...>, не оспаривался представителем ответчика, что подтверждается его позицией, изложенной в письменных возражениях, имеющихся в материалах дела.

Доводы ФИО1 о том, что стороны не достигли соглашения о предмете договора залога, его стоимости не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами, и опровергаются материалами дела, в частности Приложением № 1 к оспариваемому договору залога, стоимость предмета залога в котором относительно равна стоимости жилого дома, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости, приобщенном истицей.

Довод истицы о том, что договором залога от 27 июня 2014 года <...> не предусмотрен определенный срок его действия, опровергается исследованными в судебном заседании доказательствами.

Так в силу 10.1 оспариваемого договора залога, залог имущества по настоящему договору прекращается с прекращением договора лизинга при условии полного выполнения обязательств по нему; в случае гибели имущества (предмета залога), если залогодатель не заменил его согласно п. 2.7 настоящего договора; в случае реализации имущества (предмета залога) при обращении на него взыскания, а также в случае, когда реализация имущества оказалась невозможной.

В п. 1.3 договора залога, указан срок исполнения обязательства по договору лизинга, с указанием в качестве балансодержателя – лизингополучателя (ООО «Сатурн») и графика лизинговых платежей начиная с апреля 2013 года и заканчивая июнем 2018 года, подлежащего исполнению по частям, с указанием сроков (периодичности) соответствующих платежей и их размеров, то есть сторонами согласован срок действия договора залога.

Довод ФИО1 о том, что договором лизинга не предусмотрен определенный срок действия опровергается материалами дела, в частности п. 2.1 и п. 2.2. договора финансовой аренды (лизинга) от 18 апреля 2013 года <...>, в силу которых имущество передается лизингополучателю в лизинг сроком на 36 месяцев, срок действия договора начинается с момента подписания его сторонами и заканчивается после выполнения сторонами обязательств по настоящему договору. Приложением № 1 к договору финансовой аренды (лизинга) от 18 апреля 2013 года <...> определен график лизинговых платежей, то есть конкретно определенные сроки исполнения обязательств, а значит и срок действия договора.

Указанные обстоятельства также изложены в решении Арбитражного суда Саратовской области от 16 ноября 2015 года по делу № А57-11174/2015 по иску ООО «Сатурн» к ООО «ЭВ-Лизинг» о расторжении договора финансовой аренды (лизинга) <...> от 18 апреля 2013 года, о взыскании выкупной стоимости предмета лизинга в размере 2 142 317 рублей 82 копеек, об обязании ответчика ООО «ЭВ-Лизинг» принять предмет лизинга – грузовое транспортное средство (самосвал) SHACMAN <...>, ПТС <...>.

Довод истицы о том, что оспариваемый договор залога содержит не соответствующее действительности условие в отношении существа обязательства, обеспеченного залогом опровергаются объяснениями ответчика, изложенными в письменных возражениях на иск и материалами дела.

Истица ФИО1, являлась директором ООО «Сатурн», что подтверждается договором финансовой аренды (лизинга) от 18 апреля 2013 года <...> и установлено решением Арбитражного суда Саратовской области от 16 ноября 2015 года по делу № А57-11174/2015.

В силу абзаца 2 ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Действуя в интересах руководимого общества, истица, в обеспечение исполнения обязательств ООО «Сатурн» по договору финансовой аренды (лизинга) от 18 апреля 2013 года № <...> передала в залог ООО «ЭВ-Лизинг» недвижимое имущество – жилой дом, принадлежащий ей на праве собственности.

Взаимосвязь указанных сделок, а значит и принятых их сторонами обязательств, помимо прямого указания на то во вступительной части оспариваемого договора, косвенно подтверждается тем обстоятельством, что подписи ФИО1 – физического лица, в договоре залога от 27 июня 2014 года № <...> и Приложении № 1 к нему, заверены печатью руководимого залогодателем ООО «Сатурн».

Согласно ст. 60 ГК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ч.2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 к ООО «ЭВ-Лизинг» заявлены необоснованно и не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «ЭВ-Лизинг» о признании договора недействительным - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд в течении месяца со дня вынесения решения.

Судья Безуглова Н.А.