Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Панорама Юг» о взыскании арендной платы, пени, штрафа по договору аренды нежилого помещения,-

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд и просит, согласно уточненным исковым требованиям, взыскать с ООО «Панорама Юг» по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ сумму базовой части арендной платы с ноября 2019 года по ДД.ММ.ГГГГ в размере 167 333 рублей, сумму пени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 29 360 рублей, сумму штрафа за невозврат помещения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 372 000 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В электронный адрес Ейского городского суда от истца поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, с учетом уточненных исковых требований, просит удовлетворить исковые требования в полном объеме, а также поступили возражения на отзыв ответчика, в которых истец указал, что расторжение договора произошло не на основании добровольного соглашения сторон, а по заявлению арендодателя по истечению 6 месяцев, как предусмотрено в договоре, для регистрации изменений к договору необходимо обращение сторон договора, ответчики неоднократно уклонялись от расторжения договора, что вынудило истца обратиться в суд. Судебное решение вступило в законную силу. Вывод ответчика, о том, что истец в течение срока 6 месяцев с момента заявления об одностороннем расторжении договора, не имеет права заявить о расторжении договора по другим основаниям, считает необоснованным. Истец заявил о расторжении договора за 6 месяцев, как предусмотрено п.9.2. договора и момент расторжения наступает спустя 6 месяцев. При этом, в этот период договор считается действующим. Поскольку ответчик за период 11 месяцев ни разу не заплатил арендную плату, истец имеет право на расторжение договора и по другим основаниям. Истец требовал возврата помещения в августе 2019 года в силу п.9.2 Договора, т.е. в силу права арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор, уведомив не ранее чем за 6 месяцев. Истец взыскивает арендные платежи, несмотря на расторжение договора аренды нежилого помещения. Истец возражает в применении ст. 333 ГК РФ, поскольку ответчиком не представлено ни одного обоснования для снижения размера договорной неустойки. Ответчик за период с 15.07.2019 года не платил арендные платежи за арендуемое помещение, удерживал помещение необоснованно почти 1 год. Истец не согласна с позицией ответчика об отмене штрафов и пеней за период с марта по 18.06.2020 года, в связи с коронавирусом, поскольку неисполнение ответчиком обязанностей произошло ранее наступления обстоятельств, связанных с коронавирусной инспекцией и никак не связано с коронавирусной инфекцией. Истец считает не соответствующим фактам и действующему законодательству выводы ответчика о том, что в период введения режима самоизоляции и с применением законодательства и мер по распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) арендные платежи не начисляются. Истец утверждает, что ответчик, как за пол года до введения положения связанного с коронавирусной инфекцией, так и на протяжении всего периода ограничений находился в абсолютно одинаковом положении и не пострадал.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Представитель ответчика в судебном заседании возражает в удовлетворении исковых требований, просит сумму арендной платы уменьшить до 3000 рублей, сумму неустойки снизить до 10000 рублей, в удовлетворении штрафа отказать в полном объеме, пояснив, что в течение всего судебного процесса истец 4 раза изменял свои исковые требования, также основания взыскания, истец не направлял претензию, предусмотренную пунктом 9.4. договора аренды. Считает, что юридический факт расторжения договора зафиксирован решением суда от 11.11.2019 года, которое вступило в силу 07.07.2020 года. Полагает, что доводы истца о взыскании штрафа - не доказаны. В судебное заседание была представлены выписка, что на объекте недвижимости зарегистрировано обременение в виде аренды и ответчик не погасил это обременение, так как договор был расторгнут судебным решением. Ответчик пытался урегулировать судебные споры, на что представителем истца был категорический отказ. Просит обратить внимание, что истец злоупотребляет своими процессуальными правами.

В судебном заседании установлено, что истец является собственником нежилых помещений № объединенных в одно помещение, расположенное на 2-м этаже торгового центра, общей площадью 31,7 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, которое приобрела у ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14-15, 16-19).

При продаже вышеуказанное нежилое помещение имело обременение в виде долгосрочного договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ООО «Панорама Юг» (л.д.120-131).

Решением Ейского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, исковое заявление ФИО1 к ООО «Панорама Юг» о взыскании суммы арендной платы, внесении изменений в договор в части арендодателя, о расторжении договора, об истребовании помещения удовлетворено частично. Взыскана с ООО «Панорама Юг» в пользу ФИО1 сумма базовой части за аренду нежилых помещений №, № объединенных в одно помещение, расположенное на 2-м этаже торгового центра, общей площадью 31,7 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> за период с августа 2019 года по ноябрь 2019 года включительно в сумме 80 000 рублей. Признана правопреемником в Долгосрочном договоре аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ООО «Панорама Юг», арендодателя с ФИО2 – ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ. Расторгнут долгосрочный договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. В остальной части исковых требований отказано (л.д.188-193).

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, принят отказ ФИО1 от апелляционной жалобы на решение Ейского городского суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску ФИО1 к ООО «Панорама Юг» о взыскании суммы арендной платы, внесении изменений в договор в части арендодателя, о расторжении договора, об истребовании помещения. Апелляционное производство по настоящему гражданскому делу прекращено (л.д.194).

Таким образом, вступившим в законную силу решением Ейского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, произведена по долгосрочному договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ООО «Панорама Юг», перемена лица со стороны арендодателя с ФИО2 на ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ; расторгнут долгосрочный договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям долгосрочного договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата состоит из базовой и переменной части (п.4.2 договора). На основании п.4.3. договора, базовая часть постоянна и составляет 20 000 рублей в месяц. Переменная часть представляет собой оплату арендодателю коммунальных услуг потребленных арендодателем в помещении (электроэнергия, ХВС, канализация) (п.4.2.3. договора). В соответствии со ст. 4.5. договора, базовая и переменная части начинают исчисляться и уплачиваться арендатором с даты подписания сторонами акта приема- передачи помещения. Оплата базовой части арендной платы по настоящему договору осуществляется следующим образом: не позднее 15 числа текущего месяца (п.4.6. договора). Согласно п.4.7. договора, оплата переменной части арендной платы производится арендодателем не позднее 10 рабочих дней с даты предоставления арендодателем арендатору счета на оплату переменной части арендной платы на основании такого счета с приложением копий подтверждающих документов (акта снятия показаний счетчиков).

В соответствии с п.8.6. договора, в случае просрочки исполнения любых денежных обязательств, предусмотренных настоящим договором, виновная сторона обязана уплатить другой стороне неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно п.8.9. договора, если какая-либо из сторон уклоняется или отказывается от приемки/возврата помещения, виновная сторона выплачивает неустойку в размере 3000 рублей за каждый день просрочки.

В соответствии с п.п. 9.1.3 п.9.1 договора, настоящий договор может быть досрочно прекращен по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

На основании п.9.2. договора, арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора до истечения срока действия настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке (ст.450.1 ГК РФ) без объяснения причин, посредством направления письменного уведомления арендатору не позднее, чем за 6 месяцев до предполагаемой даты досрочного прекращения договора, указанной в уведомлении арендатора.

Из материалов дела следует, что в связи с неуплатой ответчиком арендных платежей по долгосрочному договору аренды, истцом ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика (<адрес>, помещение №) направлена телеграмма об отказе от выполнения договора на основании п.9.1.3 договора, в связи с систематической неуплатой арендной платы, и возврате помещения ДД.ММ.ГГГГ в 11 часов (л.д.145).

Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ФИО1 в 11 часов 07 минут, возврат помещения не состоялся, арендатор ООО «Панорама Юг» на встречу не явился, ключи не передал, помещение закрыто (л.д.148).

Из письма Генерального директора ООО «ДАЙМЭКС-Ростов» ФИО4 следует, что отправленное по накладной № от ДД.ММ.ГГГГ для ООО «Панорама-Юг» не удалось доставить, поскольку получатель сообщил о невозможности принять данное отправление (л.д.152,153,154).

В соответствии с актом от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 и ФИО1 подтвердили, что ДД.ММ.ГГГГ в период с 12.00 часов до 13.30 часов по адресу: <адрес>, 2 этаж, помещение № в назначенное время представитель ООО «Панорама Юг» не явился, помещение не передал (л.д.160).

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика (<адрес>, помещение №) направлены телеграммы с требованием ДД.ММ.ГГГГ в 12.00 часов, на основании п.7.3 долгосрочного договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ вернуть помещение по акту возврата (136,137,139,140). Из информации дежурного телеграфиста Черкасской от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ следует, что телефонограммы от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, поданные по адресу: <адрес>, помещение №, руководителю предприятия ООО Панорама Юг не доставлены, закрыто, адресат по извещению за телеграммой не явился (л.д. 135,138).

В соответствии с актом возврата помещения от ДД.ММ.ГГГГ, директором ООО «Панорама Юг» передано ФИО1 нежилое помещение №, общей площадью 31,7 кв.м. по адресу: <адрес>; арендодатель не имеет претензий к арендатору по состоянию помещения (л.д.224).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

На основании ст. ст. 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.

Разрешая заявленные требования истца в части взыскания с ответчика суммы базовой части арендной платы по долгосрочному договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ноября 2019 года по ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из следующего.

Согласно представленному расчету, задолженность ответчика по базовой части арендной платы за период с ноября 2019 года по ДД.ММ.ГГГГ составляет 167 333 рубля, исходя из размера базовой части арендной платы по договору 20 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик возвратил истцу нежилое помещение по акту возврата помещения.

Представителем ответчика в судебном заседании заявлено ходатайство об уменьшении арендной платы по договору до 3000 рублей, в связи с введением Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 года №129 «О введении режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и мерах по предотвращению распространению новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» на территории Краснодарского края режима повышенной готовности, в период с 25.03.2020 по 21.06.2020 года была временно приостановлена деятельность торговых центров по торговле непродовольственными товарами. Ответчик не осуществлял хозяйственную деятельность.

При этом, ссылаясь на требования ст.19 Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", представителем ответчика в материалы дела не представлены документы, подтверждающие его обращения к арендодателю с требованием об отсрочке предоставления уплаты арендной платы или об уменьшении арендной платы по договору аренды. Кроме того, неисполнение ответчиком обязанностей по оплате арендной платы произошло ранее наступления обстоятельств, связанных с коронавирусной инспекцией. В связи с чем, суд отказывает ответчику в удовлетворении ходатайства об уменьшении арендной платы по договору.

В соответствии со ст.622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором. Таким образом, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Ейского городского суда ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, в пользу истца была взыскана сумма базовой части арендной платы с августа 2019 года по ноябрь 2019 года в размере 80000 рублей.

Таким образом, суд не принимает приведенный истцом расчет задолженности базовой части арендной платы, считает его неверным. Полагает, что расчет задолженности базовой части арендной надлежит произвести за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, следующим образом: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 6 месяцев (просрочки оплаты базовой части арендной платы) х 20 000 рублей (сумма базовой части арендной платы по договору) + 7 333 рублей (11 дней июня 2020 года) = 127 333 рубля.

При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет исковые требования в части взыскания задолженности по базовой части арендной платы по долгосрочному договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в размере 127 333 рубля.

Относительно заявленного истцом требования о взыскании с ответчика в соответствии с п.8.6. долгосрочного договора аренды пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 29 360 рублей, суд учитывает следующее.

В соответствии с п.8.6. долгосрочного договора аренды нежилого помещения, в случае просрочки исполнения любых денежных обязательств, предусмотренных настоящим договором, виновная сторона обязана уплатить другой стороне неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в связи с несоразмерностью начисленной неустойки последствиям допущенного нарушения.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Оценив размер заявленных к взысканию с ответчика пени с учетом необходимости соблюдения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности, суд не усматривает несоразмерности размера пени последствиям допущенных ответчиком нарушений. В материалы дела представителем ответчика не представлены доказательства явной несоразмерности размера пени последствиям допущенных нарушений.

Расчет пени за просрочку уплаты ответчиком арендной платы приведенный истцом, принимается судом как соответствующий условиям договора и требованиям действующего законодательства.

Рассматривая исковые требования о взыскании с ответчика в соответствии с п.8.9. долгосрочного договора аренды нежилого помещения штрафа за уклонение возврата нежилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по 3000 рублей в размере 372 000 рублей, суд принимает во внимание следующее.

В судебном заседании установлено, что решением Ейского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, на основании ст. 619 ГК РФ был расторгнут долгосрочный договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, решение суда вступило в законную силу 07.07.2020 года.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцу нежилое помещение по акту возврата помещения.

Оценивая представленные истцом документы, принимая во внимание, что решением Ейского городского суда от 11.12.2019 года по гражданскому делу № не установлен факт уклонения ответчиком от возврата, а равно незаконное удержание, арендованного нежилого помещения истцу, в материалы дела истцом не представлены документы, свидетельствующие об уклонении ответчика возвратить истцу арендованные помещения, суд считает, что в удовлетворении требований о взыскании предусмотренного п.8.9. долгосрочного договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, штрафа за уклонение от возврата нежилого помещения, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 372 000 рублей, следует отказать.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования следует удовлетворить в указанной выше части.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Панорама Юг» в пользу ФИО1, по долгосрочному договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, сумму базовой части арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 127 333 (сто двадцать семь тысяч триста тридцать три) рубля, сумму пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 29 360 (двадцать девять тысяч триста шестьдесят) рублей, всего взыскать – 156 693 (сто пятьдесят шесть тысяч шестьсот девяносто три) рубля.

В остальной части исковых требований – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ейский городской суд в течение месяца с даты изготовления решения суда в окончательной форме 16 сентября 2020 года.

Председательствующий